Basisadministration

Basisadministration er et alternativ til vores standard administrationspakke og egner sig til de mindste ejerforeninger.

Basisadministration er for jer, der har brug for hjælp med opkrævninger og bogføring i foreningen, mens bestyrelsen selv tager sig af henvendelser fra foreningens medlemmer i det daglige.

Bestyrelsesarbejdet bliver lettere med Basis-pakken, der indeholder adgang til ProBo med tilhørende dokumentarkiver, kommunikationsplatform og digital regningsgodkendelse samt adgang til dagligt opdaterede data om foreningens økonomi.

Den daglige kontakt mellem bestyrelse og administrator sker primært pr. mail. Vores basiskunder serviceres af et administratorteam, hvilket sikrer, at I altid kan komme i kontakt med os.

Basis-pakken indeholder:

  • Løbende opdatering af foreningens medlemsoversigt ved ind- og fraflytninger, herunder meddelelse til forbrugsmålerfirma
  • Håndtering af handler, herunder udarbejdelse af overdragelsesdokumenter, kontrol af tingbog, afregning af pant m.v.
  • Afstemning og afregning af forbrugsregnskaber for varme og/eller vandregnskaber, når disse er udarbejdet af forbrugsregnskabsfirmaet
  • Opkrævning af medlemmers løbende betalinger til foreningen (boligafgift/fællesudgifter/aconto-bidrag) samt opfølgning på evt. manglede betalinger
  • Betaling og bogføring af foreningens udgifter og indbetalinger
  • Daglig opdateret økonomirapportering til bestyrelsen
  • Afstemning af samtlige konti og revisionsmateriale til foreningens revisor til brug for opstilling og revision af foreningens årsregnskab
  • Håndtering af ejerforeningens digitale medarbejdersignatur og digitale postkasser

Basiskunder får samtidig adgang til vores storkundefordele hos bl.a. banker og kreditforeninger samt forsikringsselskaber. Vi hjælper også gerne med afholdelse af generalforsamlingen og andre opgaver, hvis der skulle opstå behov for det. Dette vil ske til en på forhånd aftalt pris pr. opgave.

Vi sørger for løbende at holde bestyrelsen informeret, når der f.eks. sker ændringer i lovgivning, eller der er andre relevante informationer.

Tal med en specialist på området

Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner

Økonomi

Vi hjælper med at administrere ejerforeningens økonomi fra A til Z.

Det kan være en kompleks sag for en bestyrelse at administrere ejerforeningens økonomi, og vi medgiver, at der er utroligt meget at holde styr på, når det kommer til regnskaber, budgetter med mere. Derfor har jeres forening tilknyttet en fast administrator og en fast controller, der altid sørger for at have overblikket over jeres økonomi.

Vi anser det samtidig som vores fornemmeste opgave at formidle regnskaber og budgetter forståeligt, så I ikke behøver at være økonomiske eksperter. 

Vi står også for at administrere den daglige økonomi såsom opkrævning af fællesudgifter, betaling af foreningens regninger m.v. Kort sagt: vi drifter jeres forening.

Opkrævning

Vi sørger for at opkræve ejerforeningens fællesudgifter samt evt. grundfondsbidrag og fælleslånsbidrag via Betalingsservice.

For langt de fleste foreninger står vi også for at opkræve aconto-forbrug af varme og vand, indberette acontobidrag og det samlede forbrug til foreningens måleraflæsningsfirma samt efterfølgende at afregne beboeren.

Vi sørger for, at foreningens medlemmer ikke kommer i restance ved kontinuerligt at overvåge opkrævninger og håndtering af rykkerprocedure.

Budget

Vi hjælper jer med at udarbejde ejerforeningens budget. Vi afholder årlige budgetmøder med bestyrelsen, hvor vi gennemgår regnskab og budget.

Bestyrelsen har altid adgang til foreningens økonomi online, og kan se, hvor mange penge der f.eks. kan bruges på vedligeholdelse resten af året.

Vi kan også hjælpe med langsigtet økonomisk- og vedligeholdelsesmæssig planlægning i samarbejde med ejerforeningens bestyrelse.

Årsregnskab

Årsregnskabet er ejerforeningens økonomiske oversigt, der viser, hvordan året – rent økonomisk – er gået.

Vi klargører regnskabsmaterialet til revisors gennemgang og opstilling af selve årsrapporten. Vi gennemgår regnskabet og tjekker, at alt er bogført korrekt.

På jeres generalforsamling formidler og fremlægger vi årsregnskabet, så det er forståeligt for alle, og vi svarer glædeligt på såvel små som store spørgsmål.

Betalinger og likviditetsstyring

Vi sørger for, at jeres regninger bliver betalt rettidigt.

Den digitale platform ProBo er motoren i regningsgodkendelsen og smidiggører processen. Foreningens håndværker eller anden leverandør sender blot sin regning til en mailadresse, hvorefter godkendelsesprocessen kan begynde. Bestyrelsen kan med et enkelt klik godkende regningen, hvorefter vi sørger for bogføring og betaling.

Vi holder øje med, at der er penge nok til at betale regningerne. Det er afgørende for ejerforeningens sundhed, at der er styr på pengestrømmen og betalingsevnen. Med andre ord: vi sørger for at holde styr på pengekassen.

Optimering af lån, finansiering og forsikringer

I kraft af vores samarbejdsaftaler kan vi indhente tilbud på lån, finansiering og forsikringer – og bistå med vurderingen af disse. Det er altid op til bestyrelsen, om I ønsker at tage imod tilbuddet, men vi oplever, at vi netop her skaber rigtig stor værdi for vores ejerforeninger.

Fælleslån

I mange ejerforeninger er større vedligeholdelsesopgaver løst ved en kombination af indbetalinger fra nogle ejere, mens andre ejere deltager i et fælleslån. Et fælleslån er et banklån ydet til foreningen, hvor typisk kun de ejere, der ikke har indbetalt deres andel, hæfter for deres respektive andel af restgælden og de løbende ydelser. Vi sørger for håndtering af indfrielser f.eks. ved salg af lejligheder, ligesom vi årligt oplyser de deltagende ejere om deres restgæld og rente.

Renten er nemlig fradragsberettiget og kan derfor medtages på ejeres årsopgørelse hos Skat.

Tal med en specialist på området

Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner

ProBo

ProBo samler al kommunikation og information om din ejendom på én GDPR-sikker platform.

ProBo er rollestyret, så uanset om du er bestyrelsesmedlem, andelshaver, ejer, lejer eller vicevært, har du adgang til præcis den information og de værktøjer, du har brug for og ret til. Systemet er intuitivt og brugervenligt.

Hos ØENS Ejendomsadministration anvender vi ProBo til at servicere vores bestyrelser og beboere rent kommunikativt. Via Probo udsender vi relevante nyhedsopslag til beboerne og håndterer skiftlige beskeder såvel internt mellem bestyrelse og beboere samt eksternt til leverandører. Med ProBo behøver bestyrelsen ikke længere at have en separat bestyrelsesmail, der skal holdes øje med.

Samtidig har såvel bestyrelse som beboere adgang til dokumentarkivet, hvor de historiske dokumenter for foreningen ligger. Vi sørger tillige for, at alle modtagne dokumenter gøres digitalt læsbare, så du via ProBo blot kan søge på ét eller flere nøgleord, hvorefter ProBo automatisk viser dig de dokumenter, der måtte indeholde dét/de ord.

Bestyrelsen kan uploade og godkende bilag digitalt, og de kan med et enkelt klik påføre eventuelle kommentarer til bilaget, inden det betales og bogføres. De fakturaer og bilag, som er underlagt automatisk betaling (f.eks. regninger til strøm, vand og varme), kan bestyrelsen altid se som værende ‘behandlet’.

Via de ‘Økonomiske Data’ har bestyrelsen indblik i foreningens bogføring. Bogføringen bliver automatisk opdateret og ajourført, og bestyrelsen vil derfor aldrig være i tvivl om foreningens drift.

ProBo udvikles med nye funktioner fra uge til uge, og vi bringer altid vores bestyrelsers ønsker og behov videre til udviklerne, så vi bedst muligt afdækker de behov, der måtte opstå. Samtidig holder vi løbende bestyrelsesundervisning i ProBo til nye og gamle bestyrelsesmedlemmer, hvor de nyeste funktioner bliver gennemgået.

Bestyrelsesundervisning

ØENS bestyrelsesundervisning er et gratis undervisningstilbud til dig, der ønsker at blive klædt bedre på i rollen som bestyrelsesmedlem.

Undervisningen omhandler emner, hvor både ny og gængs viden vil blive præsenteret på en overkommelig måde for såvel nye som garvede bestyrelsesmedlemmer.

Hos ØENS Ejendomsadministration er vi glade for vores mange foreninger og ikke mindst de mange frivillige bestyrelsesmedlemmer, vi til dagligt samarbejder med i løsningen af forskellige opgaver.

Derfor finder vi det helt naturligt at hjælpe vores bestyrelser med nyttig viden om deres rolle i foreningen. Dette sker gennem en række undervisningsforløb, som vi løbende inviterer til. Sideløbende afholder vi tillige gå-hjem-møder om ny lovgivning og nye tilskudsordninger ved byggesager, når det er relevant.

Du kan på denne side finde en række undervisninger, vi enten planlægger at afholde eller tidligere har afholdt.

Du vil have mulighed for at deltage i undervisningen både fysisk og online. Underviserne vil være en blanding af vores erfarne ejendomsadministratorer, advokater med speciale inden for foreningsret samt eksterne samarbejdspartnere og foreninger, der ønsker at dele deres erfaringer.

Bestyrelsesundervisning d. 30.08.2022 om ‘Drift og vedligehold af ejendommen’
Bestyrelsesundervisning d. 31.05.2022 om ‘Bestyrelsesansvar’
Bestyrelsesundervisning d. 21.02.2022 om ‘Gode vaner i anvendelsen af ProBo’

Bestyrelsesundervisning d. 30.08.2022 om ‘Drift og vedligehold af ejendommen’
LÆS HISTORIEN
Bestyrelsesundervisning d. 31.05.2022 om ‘Bestyrelsesansvar’
LÆS HISTORIEN
Bestyrelsesundervisning d. 21.02.2022 om ‘Gode vaner i anvendelsen af ProBo’
LÆS HISTORIEN

Har du spørgsmål vedrørende undervisningen?

Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner
Rikke Raben ØENS Rådgivningshus
Administration
Rikke Raben
PR og kommunikation
Maja Gambill ØENS Rådgivningshus
Administration
Maja Gambill
Office Manager

Har din boligforening behov for juridisk rådgivning?

Vi rådgiver bestyrelser og beboere i ejerforeninger, når der opstår et juridisk spørgsmål.

ØENS Ejendomsadministration har igennem en årrække haft et tæt og godt samarbejde med ØENS Advokatfirma, hvilket giver en række fordele for beboerne og bestyrelserne i de ejendomme, som ØENS Ejendomsadministration administrerer.

Vi har igennem dette samarbejde oparbejdet en solid erfaring med at løse såvel store som små foreningsretlige problemstillinger for vores klienter.

ØENS Advokatfirma hjælper således bestyrelser og beboere med alt fra dagligdags forhold, som ”lige kræver en advokat ind over”, f.eks. problemer med en larmende beboer eller manglende betaling af fællesbidrag, til større og mere komplekse udfordringer som f.eks. retssager, vedtægtsændringer eller byggesager.

Vedtægter i ejerforeninger

Ejerforeningsvedtægten er helt central for medlemmernes rettigheder og pligter. Vedtægternes indhold har derfor stor betydning for bestyrelsens muligheder for at administrere ejerforeningen, og kan også have betydning for bl.a. omsætningen af ejerlejlighederne i en ejerforening. Derfor er det vigtigt, at ændringer sker med omtanke og tilstrækkelig faglig bistand. Behovet for juridisk rådgivning kan variere meget fra gang til gang alt efter, om der er tale om en mindre ændring eller en komplet revidering af vedtægterne.

Den nye normalvedtægt for ejerforeninger har indført en lang række nye regler, som gælder for alle ejerforeninger, medmindre normalvedtægtens bestemmelser konkret er fraveget i ejerforeningens særvedtægter. Normalvedtægten indeholder således f.eks. regler der giver mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod, hvis ejeren gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse, om eksklusion af et medlem af ejerforeninger og om et medlems ret til at nedlægge vetoret ved visse generalforsamlingsbeslutninger. I de fleste tilfælde supplerer normalvedtægten ejerforeningens særvedtægter, og det kan derfor være en god idé at forholde sig til normalvedtægtens regler, så man sikrer sig at ejerforeningens vedtægter stemmer overens med medlemmernes ønsker.

Vi har stor erfaring med rådgivning om ejerforeningsvedtægter, og hjælper hvert år mange ejerforeninger i mål med små og store vedtægtsændringer. Vi bistår også hvert år mange ejerforeninger med fortolkning af ejerforeningsvedtægterne, så bestyrelsen kan administrere foreningen på et sikkert juridisk grundlag.

Regler for fremleje og korttidsudlejning af ejerbolig

Deleøkonomi er oppe i tiden og benyttes af flere og flere danskere. En af de mest populære måder at supplere indkomsten i ferieperioderne på, er ved at udleje eller fremleje sin bolig til fremmede gennem tjenester som Airbnb.

Men hvordan er reglerne egentlig for at udleje din ejerbolig til turister eller ved at låne den ud til et familiemedlem? Og skal indtægten indberettes til SKAT? Vi er ajour med de nyeste regler om fremleje og korttidsudlejning i ejerforeninger.

Der er store forskelle på reglerne, alt efter om man bor i en lejebolig, andelsbolig eller ejerlejlighed. Dog er det ens for alle indtægter via deleøkonomi, at de skal indberettes til SKAT.

Byggesager, ombygninger og entrepriser i ejerforeninger

Ejerforeninger foretager løbende større vedligeholdelsesarbejder og nybyggerier i deres ejendomme, f.eks.:

  • Nyt tag
  • Etablering af lejligheder på loftet
  • Facaderenoveringer
  • Udskiftning af vinduer
  • Nye dørtelefoner m.v.
  • Etablering af altaner
  • Renovering af gården
  • Etablering af vandafledning m.v.

Alt sammen kræver stor arbejdsindsats af bestyrelsen, udarbejdelse af projektbeskrivelse, indhentelse af tilbud og indgåelse af aftaler og kontrakter med entreprenører.

Vi hjælper ofte bestyrelserne med deres byggesager og gennemgår og tilser kontrakter og aftaler, så foreningernes retsstilling sikres, f.eks. så de ikke betaler for arbejder, før entreprenørerne har afleveret et ordentligt og kontraktmæssigt stykke arbejde uden fejl og mangler.

Bestyrelsesansvar i ejerforeninger

Bestyrelsen i en ejerforening udfører ofte et utroligt stort stykke arbejde, mens de sidder i bestyrelsen, og oftest er arbejdet helt ulønnet eller med en så lille aflønning, at det knapt nok dækker indkøb af kaffe til møderne. Det er glæden, der driver værket.

Men det at sidde i en bestyrelse forpligter, og det er desværre ikke altid nok, at man gør sit bedste. Vi anbefaler derfor altid, at bestyrelserne tegner en bestyrelsesansvarsforsikring – hvis der da ikke allerede er en sådan i ejendommens forsikring.

Hvert enkelt bestyrelsesmedlem er nemlig personligt ansvarlig for fejl og mangler under udførelsen af sit bestyrelsesarbejde. Et bestyrelsesansvar kan typisk komme på tale som følge af, at man ikke har fulgt godt nok med i ejendommens forhold, eller at et byggeprojekt er løbet løbsk og har kostet foreningen unødvendigt mange penge.

Hvert bestyrelsesmedlem hæfter for sådanne tab for foreningen med hele sin formue, og det vil sige, at man som bestyrelsesmedlem står økonomisk på mål for, at man udfører sit arbejde godt.

Vi har set en række praktiske eksempler, hvor bestyrelsesmedlemmer er blevet mødt med krav om personlig hæftelse for tab, som ejerforeningen – eller deres medlemmer eller kreditorer – mener, de har lidt, som følge af dele eller hele bestyrelsens handlinger.

ØENS Advokatfirma står klar til at rådgive og dele ud af vores mangeårige ekspertise, så I som bestyrelse bedst muligt kan sikre jer mod erstatningskrav.

Stiftelse af ejerforeninger

Stiftelse af en ejerforening er en ofte tidskrævende, besværlig og bekostelig affære, hvor der skal forhandles vilkår med sælger/ejer af ejendommen, finansiering af købesummen og vilkår for foreningens fremtidige virke med ejerne.

ØENS Advokatfirma har solid erfaring med at køre stiftelse af en ejerforening sikkert i mål.

Snak med en specialist indenfor området

Thomas Valentin ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Thomas Valentin
Advokat
Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner

Alle byggesager – store som små – kræver planlægning og styring

Vi er med igennem hele processen. Fra idéudvikling til afleverings- forretning.

Hos ØENS forstår vi, at en byggesag kan være en udfordring. Som bestyrelse i en foreningsejendom varetager man typisk opgaverne ulønnet ved siden af sit eget job, og det er ikke sikkert, at man selv besidder den administrative- eller tekniske viden omkring varetagelse af det ansvar, som en byggesag afstedkommer.

Byggerådgivning

Vi tager ansvaret for den praktiske og økonomiske håndtering af jeres byggesag, og sikrer jer en tryg proces.

Vi tager ansvar

Jeres forsikringer, entreprisekontrakter, finansieringsaftaler, betalinger og varslinger håndteres professionelt.

Tilstandsrapport

Alle ejendomme skal vedligeholdes. Vi rådgiver og hjælper jer i forbindelse med jeres ejendoms tilstandsrapport.

Ansvarsforsikring

Byggesager kræver forsikringer. Vi er naturligvis dækket af en professionel ansvarsforsikring.

Juridisk bistand

Vi tilbyder kompetent in-house advokatbistand via ØENS Advokatfirma forud for og undervejs i byggeriet.

Samarbejde

Vi har et godt indtryk af, hvilken byggeteknisk rådgiver, der vil være den rette for jeres forening og for jeres projekt.

Vi rådgiver i alle typer byggesager – hvad enten der er tale om mindre vedligeholdelses- projekter, udskiftning af større bygningsdele, etablering af altaner, bygningsfornyelse, nybyggeri eller noget helt andet.

Som byggesagsadministrator tager vi ansvaret for den praktiske og økonomiske håndtering af jeres byggesag. Vi sørger for, at jeres forsikringer, entreprisekontrakter, finansieringsaftaler, betalinger og varslinger håndteres professionelt og altid i samråd med jer. Vi har gennem årene opbygget stor erfaring med forskellige byggetekniske aktører, og vi har et godt indtryk af, hvilken byggeteknisk rådgiver, der vil være den rette for jeres forening og for jeres projekt.

Vi tilbyder via vores forretningsfællesskab med ØENS Advokatfirma kompetent in-house advokatbistand forud for og undervejs i byggeriet. Vores advokater yder hurtig og kyndig juridisk assistance, så jeres byggeprojekt ikke unødigt forsinkes.

Læs mere om ØENS her
0+
Byggesager
0+
Boligforeninger
0+
Samarbejdspartnere
0%
Digitale
Om byggeprojekter generelt

Der er en lang række forhold at holde styr på, når man som boligforening giver sig i kast med en byggesag – uanset størrelsen på projektet. Som forening er man forpligtet til at overholde både foreningens egne vedtægter og lovgivningens mange krav til byggeriet, ligesom man på forhånd bør gennemtænke byggeprojektets økonomiske konsekvenser. Det kan både være tidskrævende og teknisk udfordrende.

Byggesager er ofte langvarige og komplekse forløb, som hurtigt kan skifte kurs undervejs i processen. Derfor er en professionel samarbejdspartner med overblik i projekter som disse altid en kærkommen – og ofte nødvendig – hjælp for bestyrelser.

Som professionel byggesagsadministrator er vi bestyrelsens samarbejdspartner i alle byggesagens faser. Vi er med under hele forløbet; fra idéudvikling til afleveringsforretning.

Mød vores byggesagsafdeling

Neel Jørgensen ØENS Ejendomsadministration
Byggesagsafdeling
Neel Astrid Jørgensen
Koordinator – Byggesager
Karina Bertram ØENS Ejendomsadministration
Byggesagsafdeling
Karina Bertram
Afdelingschef – Byggesager og finansiering, partner
Maria Juul ØENS Ejendomsadministration
Byggesagsafdeling
Maria Juul
Projektleder – Byggesager

Cases

Lyset er en gave til de små rum
LÆS HISTORIEN
Få EF Sundgårdens gode råd til, hvordan et byggeprojekt bør forløbe – set i bagklogskabens lys
LÆS HISTORIEN
ØENS administrerer omfattende byggesag i Hvidovre
LÆS HISTORIEN
Derfor genvalgte E/F Brigadevej ØENS som byggesagsadministrator
LÆS HISTORIEN
Omdannelse af tagarealer er en økonomisk gevinst for boligforeninger
LÆS HISTORIEN

Byggesagens forløb
– fra idé til afleveringsforretning

1
Idéudvikling
  • Rådgivning om beslutningsprocessen og den tekniske og økonomiske planlægning
  • Rådgivning om bestyrelsens rolle og ansvar i byggesagen
  • Rådgivning om finansieringsmuligheder
2
Planlægning og anvisning af rådgivere
  • Opstilling af budgetoverslag og konsekvensberegninger
  • Formulering af beslutningsforslag til generalforsamling
  • Anvisning af rådgivere – herunder ansættelse af byggeteknisk rådgiver
  • Anvisning af særlige konsulenter i samarbejde med byggeteknisk rådgiver – f.eks. vedrørende svampe og rådskader eller lignende
3
Vedtagelse
  • Bistand i forbindelse med afholdelse af ekstraordinær generalforsamling
  • Orientering om byggesagens forventede forløb
4
Aftaleindgåelse, finansiering og forsikring
  • Indhentning af tilbud på finansiering og bistand i forbindelse med vurdering af indkomne tilbud
  • Forhandling med pengeinstitut om lån og vilkår
  • Bistand i forbindelse med indgåelse af aftale med byggeteknisk rådgiver
  • Bistand i forbindelse med indgåelse af entrepriseaftaler
  • Bistand i forbindelse med tegning af nødvendige forsikringer og garantier
5
Udførelsen
  • Hjemtagelse af byggekredit, betaling, bogføring og økonomisk opfølgning
  • Håndtering af varslinger til andelshavere, ejere og lejere
  • Bistand i forbindelse med eventuelle forsikringssager i samarbejde med byggeteknisk rådgiver
  • Bistand i forbindelse med afleveringsforretning og kvalitetssikring
  • Udfærdigelse af byggeregnskab i samråd med foreningens revisor

Juridisk rådgivning

Vi kan være dig hjælpelig med at stifte et selskab – uanset om det skal være et aktieselskab, anpartsselskab, iværksætterselskab, interessentskab eller en anden selskabsform.

Med mangeårig erfaring indenfor selskabsret tilbyder vores jurister kompetent rådgivning i forbindelse med stiftelse af selskaber. Vi hjælper med at stifte alle typer selskaber; aktieselskaber, anpartsselskaber, iværksætterselskaber, interessentskaber, kommanditselskaber osv.

Aktieselskab (A/S)

Et aktieselskab skal stiftes med en aktiekapital på mindst 400.000 kr. Aktieselskaber kan ligesom anpartsselskaber stiftes ved apportindskud af aktiver, hvis værdi tilsammen udgør mindst 400.000 kr., f.eks. patenter, løsøre, IT, en bil, værdipapirer eller en igangværende virksomhed, så stiftelsen af et aktieselskab ikke nødvendigvis kræver indskud af kontanter. Et aktieselskab kan have en eller flere stiftere og kan have en eller flere aktionærer, og et aktieselskab skal have en bestyrelse eller et tilsynsråd.

Et aktieselskabs daglige ledelse skal varetages af en direktion, mens den strategiske og langsigtede styring foretages af en bestyrelse. Selskabet kan i stedet for en bestyrelse vælge at have et tilsynsråd. Den væsentligste forskel på, hvorvidt der vælges en bestyrelse eller et tilsynsråd er, at en bestyrelse har et selvstændigt ledelsesansvar, hvor et tilsynsråd alene fører tilsyn med selskabets direktion. Bestyrelsen eller tilsynsrådet skal bestå af mindst 3 personer.

Oprindeligt var der store forskelle på anpartsselskaber og aktieselskaber. I dag er selskabsformerne blevet mere ens, og eftersom man senere kan omdanne et anpartsselskab til et aktieselskab, hvis det måtte blive nødvendigt, er det ofte hensigtsmæssigt at begynde med et anpartsselskab.

I visse brancher, fortrinsvis i den finansielle sektor, er der krav om etablering i aktieselskabsform, ligesom anpartsselskabers anparter ikke kan noteres på børser eller alternative eller autoriserede markedspladser.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi om stiftelse af aktieselskaber og har en lang rækker aktieselskaber blandt vores faste klienter.

Anpartsselskab (ApS)

Et anpartsselskab skal stiftes med en anpartskapital på mindst kr. 40.000. Et anpartsselskab kan have en eller flere stiftere og kan have en eller flere anpartshavere. De 40.000 kr. kan indskydes som kontanter eller som apportindskud, det vil sige indskud af aktiver, der repræsenterer en værdi af mindst 40.000 kr., f.eks. patenter, løsøre, IT-udstyr eller en igangværende virksomhed. Når først selskabet er stiftet, kan selskabskapitalen på de kr. 40.000 anvendes til den løbende drift, det vil sige, de kan bruges til indkøb af f.eks. pc’ere, betaling af løn og moms mv. Hovedformålet med at oprette et anpartsselskab vil oftest være at undgå personlig hæftelse. Ved at etablere en ny virksomhed som et anpartsselskab taber man som udgangspunkt kun de penge, man har skudt ind i selskabet, hvis virksomheden går ned. Man slipper altså som ejer for, at kreditorerne også render med hus og hjem, hvis selskabet går konkurs.

Ledelsen i et anpartsselskab kan bestå af en direktion eller en bestyrelse eller af begge dele. Ofte er der ingen bestyrelse i et ApS, men så er direktøren ansvarlig for at lave både ”direktørarbejde” og ”bestyrelsesarbejde”. Vi anbefaler altid grundig rådgivning om, hvorvidt der er behov for direktør eller bestyrelse, og hvis der ”kun” er en direktør, så er direktøren juridisk ansvarlig for at udføre både en bestyrelses opgaver og de normale direktionsopgaver. Se mere under ”bestyrelsesansvar”. Herudover kan der være væsentlige skattemæssige fordele forbundet med oprettelsen af selskaber. Et anpartsselskab eller et aktieselskab er desuden ofte den eneste praktiske løsning, hvis der er eller skal være flere medejere.

Et anpartsselskab kan oprettes på få timer, forudsat at dokumentation for selskabskapitalen er tilvejebragt, og at Erhvervsstyrelsens registreringssystem er i drift.

Inden vi opretter et anpartsselskab, holder vi typisk et møde, hvor vi fastslår, præcis hvilken selskabskonstruktion du har behov for, og hvilken organisation, dit selskab skal have. Man kan organisere et anpartsselskab på mange måder, og det kan lige så godt gøres ordentligt fra starten.

Vi udarbejder selskabsdokumenterne, hvoraf de mest centrale er stiftelsesdokumentet og vedtægterne. Når stiftelsesdokumentet er underskrevet, og kapitalen er fuldt indbetalt, registrerer vi selskabet hos Erhvervsstyrelsen.

Oprindeligt var der store forskelle på anpartsselskaber og aktieselskaber. I dag er selskabsformerne blevet mere ens, og eftersom man senere kan omdanne et anpartsselskab til et aktieselskab, hvis det måtte blive nødvendigt, er det ofte hensigtsmæssigt at begynde med et anpartsselskab.
I visse brancher, fortrinsvis i den finansielle sektor, er der krav om etablering i aktieselskabsform, ligesom anpartsselskabers anparter ikke kan noteres på børser eller alternative eller autoriserede markedspladser.

Holdingstruktur

I mange situationer, hvor man opretter et selskab, vil det være fordelagtigt at oprette et holdingselskab samtidigt. Vi rådgiver ofte om etablering af holdingstruktur. Et holdingselskab er et selskab, hvis hovedaktivitet er at eje anparter eller aktier i et andet selskab, hvorfra den egentlige virksomhed drives (og som kaldes driftsselskabet). Formålet med at oprette et holdingselskab vil typisk være at trække udbytte fra driftsselskabet skattefrit op i holdingselskabet. Og når udbyttet først er trukket lovligt op i holdingselskabet, skal udbyttet ikke senere tilbagebetales, hvis driftsselskabet efterfølgende kommer i økonomiske problemer eller går konkurs. En anden stor fordel ved oprettelsen af holdingstruktur er, at selskabet kan sælge aktierne eller anparterne i driftsselskabet uden at blive beskattet af eventuel avance (værdistigning).

Stiftelse af et holdingselskab sker ofte ved opstart af virksomhed, hvor man først stifter et holdingselskab med en kapital på kr. 40.000. Når holdingselskabet er stiftet og registreret, stifter holdingselskabet et driftsselskab med de samme 40.000 kr., som altså genbruges. Ekstraudgiften til at stifte et holdingselskab, når man alligevel er i gang med at stifte et driftsselskab, er beskeden, så vi anbefaler, at det bliver gjort fra begyndelsen.

Hvis man allerede driver virksomhed i personlig form, kan man i perioden fra 1. januar til 30. juni omdanne virksomheden til selskabsform under anvendelse af reglerne om skattefri virksomhedsomdannelse. På denne måde omdanner man sit personlige firma til et aktie- eller anpartsselskab. Herefter kan man lave en såkaldt aktie- eller anpartsombytning, hvor man får skudt et holdingselskab ind mellem sig selv og driftsselskabet og på denne måde får etableret en selskabsstruktur med et driftsselskab og et holdingselskab. Denne procedure er lidt mere omfattende og lidt dyrere og kræver blandt andet revisors deltagelse til vurdering af virksomheden.

Enkeltmandsvirksomhed

En enkeltmandsvirksomhed er en personligt ejet virksomhed med kun én ejer. Ejeren i en enkeltmandsvirksomhed hæfter personligt og ubegrænset for virksomhedens gæld og forpligtelser. Der er ikke noget lovkrav om minimumskapital, og virksomheden er gratis at registrere. Der kan være visse udfordringer ved at drive virksomheden som en enkeltmandsvirksomhed. En af udfordringerne kan være at man udsætter sin privatøkonomi for stor risiko, hvis virksomheden går ned. Såfremt man ønsker at drive sit selskab med denne selskabsform, er der en række særligt skattemæssige beslutninger, der skal træffes som vi hos ØENS gerne assisterer med.

Interessentskab

Et interessentskab er en virksomhed, hvori ejerne hæfter personligt, ubegrænset og solidarisk for virksomhedens gæld og forpligtelser. Drives virksomheden i interessentskabsform, udsætter man derfor sin privatøkonomi for risikoen for at blive trukket med ned, hvis virksomheden går ned.

Der kan specielt i begyndelsen være visse relativt begrænsede skattemæssige fordele forbundet ved at drive virksomhed i interessentskabsform. Ofte taler hensynet til at undgå den personlige risiko dog kraftigt for, at virksomheden drives i selskabsform, og der kan også være store skattemæssige ulemper forbundet ved ikke i god tid at sørge for, at virksomheden drives i f.eks. anpartsselskabsform i en holdingstruktur.

Inden man påbegynder driften af virksomheden, er det derfor en god ide at forhøre sig om fordele og ulemper ved forskellige virksomhedsformer. Mange, som samarbejder med en kompagnon om driften af en virksomhed, driver uden at vide det virksomheden som et interessentskab.

Hvis man driver virksomheden i interessentskabsform, bør man oprette en interessentskabskontrakt, som eksempelvis kan indeholde regler om:

  • Arbejdsforpligtelser
  • Finansiering af interessentskabet
  • Underskrivelse på vegne af interessentskabet
  • Hvilke beslutninger, der kræver særlig vedtagelse
  • Udtræden af interessentskabskontakten
  • Opløsning af interessentskabet
  • Hvad der sker i tilfælde af en interessents død, skilsmisse, umyndiggørelse m.v.
  • Konkurrenceklausul
  • Kundeklausul
  • Misligholdelse
  • Lovvalg og værneting

Vi hjælper ofte med udarbejdelse og forhandling af interessentskabsaftaler, når de skal indgås, eller når en interessent skal udtræde af et interessentskab.

Kommanditselskab

Et kommanditselskab er kendetegnet ved at have en eller flere komplementarer og en eller flere kommanditister. Komplementarerne hæfter personligt og ubegrænset for hele kommanditselskabets gæld og forpligtelser. Hvis der er flere komplementarer, hæfter de solidarisk. Derfor ser man ofte, at komplementaren er et anparts- eller et aktieselskab. Kommanditisterne hæfter kun med deres indskud. Komplementarerne skal i henhold til lovgivningen besidde visse ledelsesmæssige og administrative beføjelser. Den oprindelige tanke med kommanditselskaber var, at komplementaren skulle bestå af den eller de personer, der drev virksomheden, mens rollen som kommanditist var tiltænkt (passive) investorer.

Et kommanditselskab er skattetransparent, hvilket vil sige, at beskatningen sker på deltagerniveau, ikke i selve kommanditselskabet. Det betyder, at hver enkelt deltager beskattes ift. størrelsen af den enkelte deltagers andel af selskabet. I denne henseende fungerer et kommanditselskab lidt ligesom et interessentskab, men investorer foretrækker typisk kommanditselskabet frem for interessentskabet på grund af den begrænsede hæftelse, som investorerne kan få ved at deltage som kommanditister.

Kommanditselskaber anvendes typisk f.eks. i ejendomsprojekter og skibsprojekter og som investeringsselskaber.

Vi rådgiver ofte klienter, som ønsker at komme ud af et kommanditselskab, fordi driften ikke går som forventet, f.eks. hvis en lejer af en ejendom går konkurs, og kommanditisterne dermed pludseligt selv skal dække renter og afdrag til banker. Vi hjælper også med at forhandle henstandsordninger eller afdragsordninger med banker.

Joint Venture

Et joint venture er et formaliseret samarbejde mellem to eller flere virksomheder om oprettelse af en ny, selvstændig, fælles virksomhed. Der kan være tale om et samarbejde her i landet eller i udlandet. Der kan være mange grunde til at oprette et joint venture. Ønsket om at dele knowhow, udgifter til udvikling af nye produkter eller ønsket om generelt at knytte tættere bånd til andre virksomheder osv. Mange joint ventures oprettes, uden at de involverede virksomheder er bevidste om, at de opretter et joint venture, idet man måske blot betragter relationen som et fast samarbejde.

Andre joint ventures oprettes som selvstændige aktie- eller anpartsselskaber, andre som interessentskaber eller kommanditselskaber.

Ved oprettelsen af joint ventures er der mange forhold, som skal afklares ud over organisationsformen. Det er spørgsmål om:

  • Beskrivelse af formål
  • Afklaring af ejerandele
  • Fordeling af underskud/overskud
  • Eventuelle finansieringsforpligtelser
  • Hvilke beslutninger, der kræver særlig majoritet
  • Rettighederne til involveret IPR såsom patenter, designs og ophavsrettigheder
  • De deltagende virksomheders konkurrerende aktiviteter
  • Bestemmelser omkring salg af ejerandele
  • Opsigelse
  • Misligholdelse
  • Værneting og lovvalg

ØENS Advokatfirma deltager i udarbejdelsen af aftaler om joint venture såvel som i forhandlingen af disse, både i Danmark og i udlandet og med danske eller udenlandske parter.

Snak med en specialist indenfor området

Advokatfirma
Kenneth Gudmundsson
Advokat (L), stiftende partner
Søren Saaby Hansen ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Søren Saaby Hansen
Advokat (L), partner
Lisa Lykke-Kielberg ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Lisa Lykke-Kielberg
Advokat
Christian U. Zander Olsen ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Christian U. Zander Olsen
Advokatfuldmægtig
Bettina Gravad ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Bettina Gravad
Advokatsekretær

Skræddersyede administrationsløsninger til ejerforeninger

Som kunde hos ØENS får I en tilpasset administrationsløsning, der tager afsæt i jeres konkrete ønsker til det administrative setup.

Vi administrerer ejerforeninger, der er bygget i slutningen af 1700-tallet, ejerforeninger, der kun er et par år gamle og alt derimellem. Nogle foreninger har en ’restejer’, som ejer en eller flere lejligheder til udlejning, nogle foreninger har store erhvervsejerlejligheder med f.eks. en dagligvarebutik, mens andre foreninger har mange forældrekøbte lejligheder beboet af ejers børn. Ander igen består alene af almindelige ejerlejligheder, beboet af ejer selv. Stort set ingen ejerforeninger er ens, og det er ønskerne til og behov for administration heller ikke.

Administrationshonoraret hænger sammen med foreningens størrelse, men også foreningens kompleksitet. Derfor vil vi altid gerne i dialog med bestyrelsen inden vi giver pris på en administrationsopgave.

ØENS beskæftiger mere end 70 kvalificerede medarbejdere med speciale inden for alle juridiske områder og ejendomsadministration, –drift og –udvikling.

Hos ØENS har vi en ambition om altid at tilbyde personlig rådgivning i øjenhøjde. For os er gennemsigtighed afgørende – og vi sørger derfor altid for, at vores kunder og klienter er grundigt informeret og føler sig tilstrækkeligt oplyste.

FÅ ET UFORPLIGTENDE TILBUD

Vi hjælper gerne med en bred vifte af ydelser i forbindelse med den daglige håndtering af administrationen.

Fast kontaktperson

Du får tilknyttet en fast ejendomsadministrator, der har et stærkt team bag sig.

Boligkøb og -salg

Vi hjælper med håndteringen af køb og salg, når der er rotation i ejerforeningen.

Bestyrelsesrådgivning

Vi tilbyder gratis bestyrelsesundervisning og gå-hjem-møder.

Bogholderi

Vi elsker at nørde med tal og håndterer gerne bogholderiet i ejerforeningen.

Drift og vedligehold

Alle ejendomme skal vedligeholdes – og det hjælper vi jer med.

Den gode byggesag

Vores byggesagsafdeling er 100 meter-mester i foreningsbyggesager.

0+
Ejendomsadministratorer
0
Fast kontaktperson
0+
Administrerede foreninger
0%
Digitale

Mød vores administratorer

MØD HELE TEAMET
Philip B. Stenkjær ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Philip B. Stenkjær
Ejendomsadministrator (EA)
Kasper Madsen ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Kasper Madsen
Ejendomsadministrator
Rasmus Schøne ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Rasmus A. R. Schøne
Ejendomsadministrator
Christian A. Dencker ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Christian A. Dencker
Ejendomsadministrator
Kira Hulsart Bestyrelsesformand, AB Sundbyhave
ØENS Ejendomsadministration er en professionel og imødekommende samarbejdspartner, der med sin store ekspertise og naturlige tilgang til service, har hjulpet og guidet os trygt igennem de mange kompleksiteter, vi har stået overfor som bestyrelse. Deres rådgivning har sikret os et fyldestgørende grundlag for, at vi kan træffe de rigtige beslutninger. Vi er i AB Sundbyhave glade for at være en del af ØENS-familien.
Peter Schack Bestyrelsesformand, A/B Karen Blixen Parken
Vi kan med to streger under anbefale ØENS som administrationsselskab. Hos dem har vi fået præcis den sparring, service og faglige indsigt, som vi efterspurgte. Der er altid faglig dybde i svarene på vores henvendelser, der er langt bedre overblik over bestyrelsesarbejdet, og der er mere end kvalificeret hjælp til at løse de mange enkeltopgaver.
Mikkel Kejser Bestyrelsesmedlem, EF Sundgården
Vi oplevede at komme til en velsmurt, ambitiøs og meget fleksibel samarbejdspartner, da vi skiftede til ØENS Ejendomsadministration. Det skaber tryghed og ro at være sikker på, at alle opgaver bliver løst, og alle henvendelser besvaret. For bestyrelsen har det medført en stor aflastning og for beboerne i ejendommen en hurtigere svartid og øget service.
Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration Tilbud

Skal vi tage en snak?

FÅ ET UFORPLIGTENDE TILBUD