En andelsboligforening fungerer bedst, når reglerne og hverdagen peger i samme retning.

Det gør de bare ikke altid.

Vedtægterne kan være uklare. Et forslag til generalforsamlingen kan vise sig at kræve et andet flertal end forventet. En andelshaver kan ønske at fremleje, bygge om eller bruge boligen på en måde, som skaber tvivl i bestyrelsen. Og en uenighed, der begyndte som en mindre sag, kan udvikle sig, hvis den ikke bliver håndteret rigtigt fra starten. Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi andelsboligforeninger om de juridiske spørgsmål, der opstår i den daglige drift, og om de større beslutninger, der kan få betydning for foreningen i mange år.

Vi hjælper bestyrelsen med at forstå reglerne, vurdere mulighederne og vælge et næste skridt, der både holder juridisk og fungerer i praksis.

Kontakt en advokat med speciale i andelsboligforeninger

Når bestyrelsen pludselig skal være juridisk ekspert

De fleste bliver ikke valgt ind i bestyrelsen, fordi de ved alt om foreningsret. Alligevel kan bestyrelsen hurtigt komme til at stå med spørgsmål, som kræver mere end almindelig sund fornuft. Hvem har ansvaret for en skade i en bolig? Kan bestyrelsen afslå en fremlejeansøgning? Må en andelshaver ændre en bærende væg? Hvad gør foreningen, hvis boligafgiften ikke bliver betalt? Og kan et allerede vedtaget forslag vise sig at være ugyldigt?

Svaret findes sjældent i én enkelt regel.

Forholdene i en andelsboligforening reguleres blandt andet af andelsboligloven, foreningens vedtægter, generalforsamlingens beslutninger og de aftaler, som foreningen har indgået. I nogle sager har foreningens hidtidige praksis og det konkrete forløb også betydning. Derfor begynder vores rådgivning altid med jeres forening og jeres dokumenter. Ikke med et standardsvar.

Hvad hjælper vi andelsboligforeninger med?

Vi rådgiver både bestyrelser, administratorer og selve andelsboligforeningen. Nogle gange handler opgaven om at forebygge en konflikt. Andre gange er konflikten allerede opstået, og bestyrelsen har brug for at vide, hvordan den kommer sikkert videre.

Vi hjælper blandt andet med:

• fortolkning og ændring af vedtægter
• generalforsamlinger og beslutningsforslag
• bestyrelsens kompetence og ansvar
• habilitet og uenighed i bestyrelsen
• andelshavernes rettigheder og pligter
• fremleje, udlån og korttidsudlejning
• ombygninger og forandringer i boligen
• vedligeholdelsespligt og skader
• overdragelse af andelsboliger
• maksimalpris, forbedringer og mangler
• boligafgift og restancer
• støj og overtrædelse af husordenen
• påkrav, misligholdelse og eksklusion
• byggesager og større renoveringer
• lejeforhold og erhvervslejemål i ejendommen
• ansættelsesforhold for viceværter og andre medarbejdere
• forhandlinger, retssager og andre tvister

I får ikke bare en gennemgang af reglerne. I får en konkret vurdering af, hvad bestyrelsen kan gøre, hvad den bør være opmærksom på, og hvordan sagen bedst håndteres herfra.

Vedtægterne er udgangspunktet – men ikke altid hele svaret

Vedtægterne er andelsboligforeningens vigtigste interne regelsæt. De beskriver typisk, hvem der kan blive medlem, hvordan en andel kan overdrages, hvilke muligheder der er for fremleje, hvem der har vedligeholdelsespligten, og hvordan generalforsamlingen og bestyrelsen skal arbejde. Men selv grundige vedtægter kan give anledning til tvivl.

En bestemmelse kan være formuleret på en måde, der åbner for flere fortolkninger. To bestemmelser kan pege i forskellige retninger. Eller vedtægterne kan være skrevet på et tidspunkt, hvor foreningen og lovgivningen så anderledes ud end i dag. Det kan også være, at foreningen gennem mange år har fulgt en bestemt praksis, selv om den ikke fremgår tydeligt af vedtægterne. Når der så opstår uenighed, bliver spørgsmålet, hvilken betydning den praksis har, og om den kan fortsætte.

Når vi vurderer en vedtægtsbestemmelse, ser vi derfor på hele sammenhængen. Ordlyden er vigtig, men den kan ikke altid stå alene. Har jeres forening brug for at opdatere vedtægterne, hjælper vi med at formulere ændringerne, afklare det nødvendige flertal og forberede forslaget til generalforsamlingen. En vedtægtsændring skal ikke bare lyde fornuftig. Den skal også hænge sammen med resten af vedtægterne og kunne bruges i den virkelige hverdag bagefter.

• Læs mere om vedtægtsændringer i andelsboligforeninger og om, hvornår boligforeningens vedtægter bør opdateres.

• Læs mere om generalforsamlinger og vedtægter

En generalforsamling kræver mere end en dagsorden og et lokale

Generalforsamlingen er foreningens øverste besluttende organ. Det er her, andelshaverne blandt andet vælger bestyrelsen, godkender regnskab og budget og træffer beslutninger om vedtægter, boligafgift og større projekter. Men en beslutning bliver ikke nødvendigvis gyldig, bare fordi et flertal stemmer for den. Indkaldelsen skal ske efter de regler og frister, der følger af vedtægterne. Dagsordenen skal gøre det tydeligt, hvad medlemmerne skal tage stilling til. Og selve forslaget skal være formuleret, så generalforsamlingen faktisk kan stemme ja eller nej til en konkret beslutning.

Der kan også opstå tvivl om, hvilket flertal der kræves.

Nogle beslutninger kan træffes med almindeligt flertal. Andre kræver et kvalificeret flertal eller en ekstraordinær generalforsamling. Og hvis beslutningen griber væsentligt ind i enkelte andelshaveres rettigheder, kan der gælde yderligere krav. Det bør afklares, inden stemmerne tælles – ikke efter at nogen har gjort indsigelse. Vi kan gennemgå indkaldelsen, dagsordenen og forslagene før generalforsamlingen. Vi kan også deltage som juridisk rådgiver eller dirigent og hjælpe med de spørgsmål, der opstår undervejs. Er beslutningen allerede truffet, kan vi vurdere, om processen har været korrekt, og hvordan foreningen bør reagere på en indsigelse.

Læs vores gode råd til generalforsamlingen i en andelsboligforening og se, hvordan man stiller et godt forslag til generalforsamlingen.

Hvad kan bestyrelsen selv beslutte?

Det spørgsmål opstår ofte. Bestyrelsen står for den løbende ledelse af foreningen og skal føre generalforsamlingens beslutninger ud i livet. Men den kan ikke uden videre træffe alle de beslutninger, der virker praktiske eller nødvendige. Grænsen mellem bestyrelsens og generalforsamlingens kompetence afhænger blandt andet af vedtægterne, beslutningens økonomiske betydning og den indvirkning, den har på andelshaverne.

Bestyrelsen kan eksempelvis være i tvivl om, hvorvidt den selv kan godkende et projekt, ændre en praksis eller indgå en større aftale. Det kan også være uklart, om en udgift ligger inden for det allerede vedtagne budget, eller om generalforsamlingen først skal spørges. Her er det vigtigt ikke kun at se på, om beslutningen virker fornuftig. Bestyrelsen skal også have hjemmel til at træffe den.

Vi hjælper med at afklare kompetencen, så bestyrelsen hverken går længere, end den må, eller sender alle mindre spørgsmål videre til generalforsamlingen uden grund.

Bestyrelsesansvar uden unødig frygt

Bestyrelsen forvalter ofte store værdier og træffer beslutninger om ejendommens økonomi, vedligeholdelse og fremtid. Det betyder ikke, at et bestyrelsesmedlem automatisk bliver personligt ansvarligt, hvis en beslutning senere viser sig at være uheldig. Bestyrelsesarbejde ville være umuligt, hvis enhver fejl eller fejlvurdering førte til et personligt erstatningsansvar.

Et ansvar kan derimod komme på tale i særlige tilfælde, hvis bestyrelsen eller et bestyrelsesmedlem har handlet ansvarspådragende, og det har medført et økonomisk tab. Vurderingen afhænger altid af det konkrete forløb, beslutningsgrundlaget og de handlinger eller undladelser, der ligger bag. Derfor er dokumentation vigtig. Referater bør vise, hvilke beslutninger der blev truffet. Ved større økonomiske dispositioner bør det fremgå, hvilket materiale bestyrelsen havde, og hvilke rådgivere der blev inddraget. Og hvis bestyrelsen bliver gjort opmærksom på en alvorlig risiko, bør den kunne dokumentere, hvordan den reagerede. God rådgivning skal ikke gøre bestyrelsen bange for at handle. Den skal give bestyrelsen ro til at handle på et oplyst grundlag. Læs mere om bestyrelsesansvar i boligforeninger.

ØENS tilbyder også bestyrelsesundervisning til både nye og erfarne bestyrelsesmedlemmer.

Når en andelshavers ønsker møder fællesskabets regler

Mange juridiske spørgsmål i en andelsboligforening opstår i balancen mellem den enkelte andelshavers ønsker og foreningens fælles interesser. En andelshaver kan ønske at bygge om, fremleje boligen, få eneret til et fællesareal eller bruge boligen på en ny måde. Ønsket kan være forståeligt, men bestyrelsen skal stadig undersøge, om det er muligt efter vedtægterne og de øvrige regler. Bestyrelsen skal samtidig behandle sammenlignelige sager ens. Hvis én andelshaver har fået en tilladelse, kan det få betydning for, hvordan en senere ansøgning bør behandles. Det betyder ikke nødvendigvis, at foreningen aldrig kan ændre praksis. Men en ændring skal være saglig, tydelig og håndteret på en måde, der ikke virker vilkårlig.

Det er ofte her, en tidlig juridisk vurdering kan spare foreningen for en lang konflikt.

Fremleje, udlån og korttidsudlejning

Fremleje er et af de spørgsmål, der ofte skaber usikkerhed i en andelsboligforening. Må en andelshaver fremleje, mens vedkommende arbejder i udlandet? Hvor længe må fremlejen vare? Kan bestyrelsen stille krav til fremlejetageren? Og hvad gør foreningen, hvis boligen bliver udlejet uden tilladelse? Svaret afhænger i høj grad af vedtægterne og den konkrete situation.

Bestyrelsen bør derfor undgå både automatiske godkendelser og standardsvar, der ikke tager højde for foreningens egne regler. Det samme gælder ved udlån og korttidsudlejning gennem digitale platforme. Vi gennemgår ansøgningen og det relevante grundlag og hjælper med at formulere et klart svar. Er der behov for nye eller mere præcise regler, kan vi også bistå med at udarbejde et forslag til vedtægtsændring eller andre retningslinjer. Målet er, at både bestyrelsen og andelshaverne kan forstå, hvad der gælder – også næste gang spørgsmålet opstår.

Ombygninger og forandringer i andelsboligen

Et nyt badeværelse, en flyttet væg eller en ændring af installationerne kan virke som et privat projekt inde i boligen. Men arbejdet kan få betydning for resten af ejendommen. Derfor stiller vedtægterne typisk krav om, at bestemte forandringer skal anmeldes til eller godkendes af bestyrelsen. Der kan også være krav om myndighedstilladelser, autoriserede håndværkere og dokumentation for det udførte arbejde. Bestyrelsens rolle er ikke at være teknisk rådgiver for andelshaveren. Men den skal beskytte ejendommen og sikre, at foreningens regler bliver fulgt.

Vi hjælper blandt andet med at vurdere:

• om arbejdet kræver bestyrelsens godkendelse
• hvilke vilkår foreningen kan stille
• hvilken dokumentation der bør kræves
• hvem der bærer ansvaret for eventuelle skader
• hvordan ulovlige eller mangelfulde arbejder bør håndteres
• hvilken betydning forandringen kan få ved et senere salg

Har foreningen ældre vedtægter, kan bestemmelserne om forandringer være for upræcise. Det kan være en god anledning til at opdatere dem, før den næste sag opstår.

Hvem har vedligeholdelsespligten?

Et utæt rør, et gammelt vindue eller fugt i en væg fører hurtigt til spørgsmålet: Hvem skal betale? Det er ikke altid muligt at svare alene ud fra, hvor skaden viser sig. Fordelingen af vedligeholdelsespligten følger typisk af vedtægterne, men årsagen til skaden og eventuelle tidligere arbejder kan også få betydning. En skade inde i en bolig kan eksempelvis skyldes en fælles installation, mens et problem med en fælles bygningsdel kan være opstået som følge af en andelshavers ombygning. Det er derfor vigtigt at få klarlagt både det tekniske forløb og det juridiske grundlag, før ansvaret placeres. Vi hjælper med at fortolke vedtægterne, vurdere ansvaret og håndtere dialogen med andelshaveren, håndværkere og forsikringsselskab.

Foreningen bør samtidig have et langsigtet overblik over ejendommens behov. En opdateret vedligeholdelsesplan gør det lettere at planlægge projekter og økonomi, før problemerne bliver akutte.

Overdragelse af andelsboliger

Når en andelsbolig bliver solgt, har foreningen og administrator en vigtig rolle. Der skal blandt andet være styr på vedtægternes regler om overdragelse, eventuelle ventelister, godkendelse af køber, maksimalpris, forbedringer, mangler og de dokumenter, som køber skal modtage. Fejl kan få betydning for både køber, sælger og foreningen. Det gælder eksempelvis, hvis en forbedring er opgjort forkert, hvis der mangler dokumentation, eller hvis overdragelsen ikke følger den rækkefølge, der står i vedtægterne. Vi bistår foreninger og administratorer med juridiske spørgsmål i forbindelse med overdragelser og med de tvister, der kan opstå bagefter. Læs ØENS Ejendomsadministrations guide til andelsoverdragelse og vores artikel om forbedringer i andelsboliger.

Er du privat køber eller sælger og har brug for rådgivning om din egen handel, kan du i stedet læse om vores boligadvokat til køb og salg af andelsbolig.

Boligafgift og restancer

Når en andelshaver ikke betaler boligafgift eller andre beløb til tiden, bør foreningen reagere hurtigt og korrekt. Det handler ikke kun om at få pengene ind. Frister, påkrav og formuleringer kan få afgørende betydning for, hvilke muligheder foreningen senere har. Bestyrelsen bør heller ikke lade en restance vokse over længere tid uden en tydelig plan. Det kan gøre sagen vanskeligere og skabe en uheldig forskel mellem de medlemmer, der betaler, og det medlem, der ikke gør.

Vi hjælper med at vurdere kravet, udarbejde de nødvendige breve og føre sagen videre, hvis betaling fortsat udebliver. Ved almindelig inddrivelse kan I også læse mere om ØENS Advokatfirmas hjælp til inkasso.

Misligholdelse og eksklusion

Eksklusion er noget af det mest indgribende, en andelsboligforening kan gøre over for et medlem. Derfor bør bestyrelsen aldrig gå direkte fra frustration til eksklusion. Først skal det afklares, om der foreligger en misligholdelse, om den er tilstrækkeligt alvorlig, og hvilken reaktion vedtægterne giver mulighed for. Det skal også vurderes, om andelshaveren først skal have en advarsel eller en frist til at bringe forholdet i orden. Dokumentationen er central.

Hvis sagen handler om støj, bør hændelserne registreres konkret. Hvis den handler om ulovlig fremleje, skal foreningen kunne sandsynliggøre, hvad der faktisk er foregået. Og hvis der er sendt et påkrav, skal det være klart, hvad andelshaveren skal gøre, og hvad konsekvensen kan blive. En fejl i begyndelsen kan få betydning for hele det efterfølgende forløb. Vi hjælper med at vurdere sagen, vælge den rigtige reaktion og sikre, at processen bliver håndteret korrekt. Når det er muligt, søger vi en løsning, før konflikten bliver til en retssag. Men hvis foreningens interesser kræver det, hjælper vi også med at føre sagen videre. Læs mere om konflikter, misligholdelse og eksklusion

Større renoveringer og byggesager

Et nyt tag eller en facaderenovering er ikke bare et byggeprojekt. Det er også en stor økonomisk og juridisk beslutning. Før arbejdet går i gang, skal foreningen have styr på, hvem der kan godkende projektet, hvilket flertal der kræves, hvordan udgifterne skal finansieres, og hvilke aftaler der skal indgås med rådgivere og entreprenører. Undervejs kan der opstå uenighed om ekstraarbejder, forsinkelser, budgetoverskridelser eller kvaliteten af det udførte arbejde. Vi rådgiver andelsboligforeninger gennem hele forløbet – fra formuleringen af forslaget til generalforsamlingen til gennemgang af kontrakter og håndtering af eventuelle krav. Læs mere om vores juridiske rådgivning inden for entrepriseret.

ØENS Ejendomsadministration kan samtidig hjælpe med byggesagsadministration, økonomisk styring og koordinering af projektet.

Når foreningen også er udlejer eller arbejdsgiver

Nogle andelsboligforeninger ejer lejeboliger eller erhvervslejemål. Andre har ansat en vicevært, gårdmand eller anden medarbejder. Det betyder, at bestyrelsen også kan blive mødt af lejeretlige eller ansættelsesretlige spørgsmål. Det kan eksempelvis handle om regulering af husleje, vedligeholdelse i et lejemål, en lejers misligholdelse, en ansættelseskontrakt eller håndtering af sygdom og opsigelse.

I disse sager trækker vi på ØENS’ specialister inden for lejeret og arbejds- og ansættelsesret. Foreningen behøver derfor ikke selv finde ud af, hvilket juridisk speciale spørgsmålet hører under. Vi sørger for, at sagen lander hos den rette rådgiver.

Persondata i bestyrelsesarbejdet

En bestyrelse behandler ofte oplysninger om andelshavere, beboere, ansatte og leverandører. Det kan være kontaktoplysninger, betalingsoplysninger, klager, dokumentation i konfliktsager eller helbredsoplysninger i forbindelse med særlige ansøgninger. Bestyrelsen bør derfor have styr på, hvilke oplysninger den gemmer, hvem der har adgang til dem, og hvornår de skal slettes.

Særligt konfliktsager kan føre til, at der bliver indsamlet langt flere oplysninger end nødvendigt, eller at følsomme oplysninger bliver delt med personer, der ikke bør modtage dem. Læs mere om ØENS Advokatfirmas rådgivning om persondataret og GDPR.

Fast juridisk sparring med ForeningsJura

Det er sjældent de store principielle sager, der fylder mest i bestyrelsens hverdag. Det er alle de små spørgsmål, som skal besvares undervejs. Kan vi godkende denne fremleje? Skal dette punkt på generalforsamlingen? Hvordan svarer vi på henvendelsen? Må vi kræve denne dokumentation? Og bør vi reagere nu eller afvente? Med ForeningsJura får andelsboligforeningen adgang til løbende juridisk sparring inden for de områder, der typisk fylder i bestyrelsesarbejdet.

Det gør det lettere at spørge, mens problemet stadig er overskueligt – i stedet for først at kontakte en advokat, når parterne er kørt fast. Abonnementets konkrete indhold og vilkår fremgår af siden om ForeningsJura.

Advokat og ejendomsadministration samlet under samme tag

En juridisk vurdering skal ikke kun være rigtig. Den skal også kunne fungere i foreningens drift. ØENS Advokatfirma er en del af ØENS Rådgivningshus og arbejder tæt sammen med ØENS Ejendomsadministration. Det giver os indsigt i både de juridiske, økonomiske og praktiske problemstillinger, som andelsboligforeninger møder. Den juridiske rådgivning og ejendomsadministrationen er separate ydelser. Men den tværfaglige forståelse gør det lettere at se hele sagen og finde en løsning, som bestyrelsen kan arbejde videre med.

Har I brug for hjælp til regnskab, budget, opkrævninger, generalforsamlinger, overdragelser og den løbende drift, kan I læse mere om ejendomsadministration til andelsboligforeninger.

Overvejer foreningen et skifte, kan I også læse om, hvordan I skifter ejendomsadministrator.

Sådan hjælper vi jeres andelsboligforening videre

I behøver ikke vide, hvad det juridiske problem hedder, før I kontakter os. Begynd med at fortælle kort om situationen. Herefter afklarer vi, hvilke dokumenter der er relevante. Det kan eksempelvis være vedtægter, husorden, generalforsamlingsreferater, aftaler, korrespondance eller dokumentation for det konkrete forløb. Når vi har det nødvendige grundlag, får I en klar vurdering af mulighederne og de væsentligste risici. Vi forklarer også, hvad vi anbefaler, at bestyrelsen gør herfra. Det kan være et svar til en andelshaver, en ændring af et forslag, et formelt påkrav, en forhandling eller en retlig proces. Har I brug for hjælp til at gennemføre løsningen, kan vi udarbejde dokumenterne, deltage i møder eller føre sagen videre.

Hvorfor vælge ØENS Advokatfirma?

Foreningsret handler om regler. Men det handler også om mennesker, boliger, økonomi og et fællesskab, der skal fungere, når sagen er afsluttet. Hos ØENS får I derfor ikke kun en juridisk konklusion. Vi forklarer, hvordan vi er nået frem til den, hvilke handlemuligheder foreningen har, og hvad de forskellige valg kan betyde. Målet er, at bestyrelsen føler sig bedre rustet til at træffe beslutningen – ikke mere afhængig af advokatsprog.

ØENS Advokatfirma har kontor på Amager i København og rådgiver andelsboligforeninger i hele Danmark. Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af jeres sag.

Har du spørgsmål til foreningsret? Få vores hjælp nu

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Christian Algreen-Petersen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om juridisk rådgivning til andelsboligforeninger

Det kan se enkelt ud på papiret: Hver ejer har sin egen lejlighed, og ejerforeningen tager sig af resten.

I praksis er grænsen ikke altid så tydelig. Hvem skal betale, når et vindue skal udskiftes? Må en ejer flytte en væg, etablere altan eller bruge loftet over sin lejlighed? Kan bestyrelsen begrænse korttidsudlejning? Og hvad gør foreningen, hvis en ejer gentagne gange tilsidesætter vedtægterne eller generer de øvrige beboere? Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi ejerforeninger om de juridiske spørgsmål, der opstår i den daglige drift, og om de større beslutninger, der kan få betydning for ejendommen og ejerne i mange år.

Vi hjælper bestyrelsen med at forstå reglerne, få styr på beslutningsprocessen og vælge en løsning, der både holder juridisk og fungerer i praksis.

Kontakt en advokat med speciale i ejerforeninger

Når boligen er privat, men ejendommen er fælles

En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom. Men ejeren er samtidig en del af et fællesskab, hvor tag, facade, installationer, opgange, gård og andre fælles forhold skal administreres og vedligeholdes i fællesskab. Det er netop i spændingsfeltet mellem den enkelte ejers råderet og ejerforeningens fælles interesser, at mange juridiske spørgsmål opstår.

En ejer har som udgangspunkt stor frihed inden for sin egen lejlighed. Friheden er dog ikke ubegrænset. Ændringer kan påvirke fælles bygningsdele, installationer, naboer eller ejendommens udseende. Omvendt kan ejerforeningen ikke uden videre bestemme over forhold, der alene vedrører den enkelte ejers lejlighed. Det kræver derfor ofte mere end almindelig sund fornuft at finde grænsen.

Forholdene i en ejerforening reguleres blandt andet af ejerlejlighedsloven, normalvedtægten, eventuelle særvedtægter og de beslutninger, generalforsamlingen tidligere har truffet. Derudover kan husorden, tinglyste deklarationer, servitutter, kontrakter og foreningens hidtidige praksis få betydning. Det, der gælder i naboejendommen, gælder derfor ikke nødvendigvis hos jer.

Hvad hjælper vi ejerforeninger med?

Nogle sager kan afklares ved at læse vedtægterne og normalvedtægten sammen. Andre kræver, at vi gennemgår generalforsamlingsreferater, tinglyste dokumenter, aftaler og det konkrete forløb. Vi rådgiver blandt andet om:

• normalvedtægt og særvedtægter
• generalforsamlinger og beslutningsforslag
• bestyrelsens kompetence og ansvar
• stemmeret, flertalskrav og habilitet
• fordelingstal, fællesudgifter og hæftelse
• vedligeholdelsespligt
• fælles og private bygningsdele
• ombygninger og ændringer i ejerlejligheder
• brugsrettigheder til fællesarealer
• udlejning og korttidsudlejning
• støj og overtrædelse af husordenen
• restancer og manglende betaling
• bod, påkrav og eksklusion
• adgang til ejerlejligheder ved nødvendige arbejder
• byggesager og større renoveringer
• ladestandere og fælles parkeringsarealer
• ansættelses- og lejeforhold
• forhandlinger, retssager og andre tvister

I får ikke bare et svar på, hvad reglerne siger. Vi forklarer også, hvilke muligheder foreningen har, hvilke risici der følger med, og hvad bestyrelsen konkret bør gøre herfra.

Normalvedtægt eller særvedtægt – hvad gælder i jeres ejerforening?

Det første spørgsmål i mange ejerforeningssager er ikke, hvad normalvedtægten siger. Det er, om normalvedtægten overhovedet gælder på det konkrete punkt. Alle ejerforeninger er omfattet af ejerlejlighedsloven. Foreningens interne forhold reguleres derudover af vedtægterne. Hvis ejerforeningen ikke har vedtaget andre regler, gælder normalvedtægten for ejerforeninger.

Mange ejerforeninger har imidlertid en særvedtægt, som fraviger eller supplerer normalvedtægten. Særvedtægten kan eksempelvis indeholde særlige regler om stemmeret, vedligeholdelse, udlejning, brugsrettigheder eller fordeling af udgifter. Det betyder ikke nødvendigvis, at normalvedtægten er helt sat ud af kraft. Ofte gælder særvedtægten på de områder, den konkret regulerer, mens normalvedtægten udfylder resten. En ældre særvedtægt kan derfor skulle læses sammen med den gældende normalvedtægt. Det kan give vanskelige fortolkningsspørgsmål.

Måske bruger de to dokumenter forskellige begreber. Måske regulerer særvedtægten kun en del af spørgsmålet. Eller måske er der tvivl om, hvorvidt en tidligere ændring er vedtaget og tinglyst korrekt. Vi hjælper med at skabe overblik over det samlede vedtægtsgrundlag, så bestyrelsen ikke træffer beslutning ud fra en bestemmelse, der skal forstås anderledes i sammenhængen.

Når ejerforeningens vedtægter skal ændres

Vedtægterne skal ikke ændres, hver gang der opstår et praktisk problem.

Men hvis de samme spørgsmål vender tilbage, eller hvis vedtægterne ikke længere passer til den måde, foreningen fungerer på, kan en opdatering være nødvendig. Det kan eksempelvis være relevant, hvis:

• vedligeholdelsespligten er uklar
• særvedtægten er meget gammel
• bestemmelserne modsiger normalvedtægten
• der mangler regler om udlejning eller korttidsudlejning
• brugsrettigheder til loft, kælder, gård eller parkering er uklare
• stemmereglerne giver anledning til tvivl
• foreningen ønsker digitale generalforsamlinger
• en konkret konflikt har afsløret et hul i reglerne

En vedtægtsændring skal være præcis nok til at kunne bruges, når den næste sag opstår. Samtidig skal den hænge sammen med både ejerlejlighedsloven, normalvedtægten og resten af særvedtægten. Vi hjælper med at formulere ændringen, afklare det nødvendige flertal, forberede forslaget til generalforsamlingen og sørge for den efterfølgende tinglysning, når det er relevant.

• Læs mere om, hvornår boligforeningens vedtægter bør opdateres.
• Læs mere om generalforsamlinger og vedtægter

Generalforsamlingen skal give bestyrelsen et brugbart mandat

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste besluttende organ. Det er her, ejerne blandt andet vælger bestyrelse, godkender regnskab og budget og tager stilling til større projekter og ændringer af vedtægterne. Men et flertal alene er ikke altid nok. Beslutningen skal træffes af det rigtige organ, fremgå tilstrækkeligt tydeligt af dagsordenen og vedtages med det flertal, der gælder for netop den type beslutning.

Det har særlig betydning, når generalforsamlingen skal tage stilling til:

• større bygge- og renoveringsprojekter
• optagelse af lån
• ændring af fordelingstal eller udgiftsfordeling
• vedtægtsændringer
• nye brugsrettigheder til fællesarealer
• begrænsninger i ejernes råderet
• salg eller udlejning af fællesarealer
• altanprojekter og tagboliger
• ændringer af vedligeholdelsespligten

Et forslag bør gøre det klart, hvad ejerne siger ja eller nej til. Ved større projekter skal det også fremgå, hvilken økonomisk ramme bestyrelsen får, og hvor langt dens bemyndigelse rækker. Ellers kan der bagefter opstå tvivl om, hvorvidt generalforsamlingen godkendte et færdigt projekt eller blot gav bestyrelsen lov til at undersøge mulighederne. Vi hjælper med indkaldelse, dagsorden, formulering af forslag, flertalskrav og den efterfølgende gennemførelse. Vi kan også deltage som juridisk rådgiver eller dirigent.

Læs vores praktiske guide til generalforsamlingen i en ejerforening og se, hvordan man stiller et godt forslag til generalforsamlingen.

Hvad kan bestyrelsen selv beslutte?

Bestyrelsen skal varetage den daglige ledelse af ejerforeningen og gennemføre generalforsamlingens beslutninger. Det betyder ikke, at alle løbende spørgsmål skal sendes til generalforsamlingen. Men bestyrelsen kan heller ikke træffe enhver beslutning, blot fordi den virker praktisk eller hensigtsmæssig. Grænsen afhænger blandt andet af:

• vedtægterne
• beslutningens økonomiske størrelse
• det vedtagne budget
• om der er tale om almindelig eller ekstraordinær vedligeholdelse
• hvor længe aftalen binder foreningen
• om beslutningen ændrer ejernes rettigheder eller pligter
• hvilket mandat generalforsamlingen tidligere har givet

Bestyrelsen kan eksempelvis stå med et byggeprojekt, der bliver dyrere end forventet. Eller med et ønske om at ændre den måde, fællesarealerne bruges på. Her er spørgsmålet ikke kun, om løsningen er god. Bestyrelsen skal også have kompetence til at gennemføre den. En juridisk vurdering kan afklare, om bestyrelsen allerede har et tilstrækkeligt mandat, eller om spørgsmålet skal tilbage til generalforsamlingen.

Læs mere om bestyrelsens kompetence og ansvar.

Bestyrelsesansvar uden unødig forsigtighed

Bestyrelsen forvalter ejendommen og ofte betydelige økonomiske værdier. Det kan lyde alvorligt, og det er det også. Men det betyder ikke, at bestyrelsesmedlemmer bliver personligt ansvarlige, hver gang en beslutning viser sig at være dyrere eller mindre vellykket end forventet. Bestyrelsen skal kunne træffe beslutninger. Også beslutninger, hvor resultatet ikke kan forudsiges med sikkerhed.

Et muligt ansvar kan komme på tale i særlige tilfælde, hvis bestyrelsen eller et bestyrelsesmedlem har handlet ansvarspådragende, og det har ført til et dokumenteret tab. Det afhænger blandt andet af beslutningsgrundlaget, sagens karakter og den måde, bestyrelsen har reageret på. Derfor er dokumentation vigtig. Ved større dispositioner bør det fremgå, hvilke oplysninger bestyrelsen havde, hvilke risici den overvejede, og om der blev indhentet den nødvendige faglige rådgivning. Det handler ikke om at skrive lange juridiske referater af hvert bestyrelsesmøde. Det handler om at kunne vise, at væsentlige beslutninger blev truffet på et forsvarligt grundlag.

God juridisk rådgivning skal ikke gøre bestyrelsen bange for at handle. Den skal give bestyrelsen ro til at gøre det rigtigt. ØENS tilbyder også bestyrelsesundervisning til både nye og erfarne bestyrelsesmedlemmer.

Hvem skal vedligeholde – og hvem skal betale?

Et utæt vindue. En skade på et rør. Fugt i en væg. En altandør, der ikke længere kan lukke. Spørgsmålet kommer hurtigt: Er det ejerens eller foreningens ansvar? Svaret afhænger ikke nødvendigvis af, hvor problemet viser sig. En skade inde i en ejerlejlighed kan skyldes en fælles installation, mens et problem med en fælles bygningsdel kan være opstået som følge af ejerens egne arbejder. Fordelingen af vedligeholdelsespligten følger blandt andet af normalvedtægten og ejerforeningens eventuelle særvedtægt.

Typisk har ejerforeningen ansvaret for ejendommens fælles bestanddele og installationer, mens ejeren har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse af sin ejerlejlighed. Men den nærmere grænse kan være ændret i særvedtægten, og konkrete bygningsdele kan være vanskelige at placere. Det gælder eksempelvis:

• vinduer og yderdøre
• faldstammer og rør
• radiatorer og varmeinstallationer
• altaner og terrasser
• kælderrum
• ventilationsanlæg
• elinstallationer
• gulve og etageadskillelser
• membraner i badeværelser

Før ansvaret placeres, bør både det tekniske forløb og vedtægtsgrundlaget undersøges. Vi hjælper med at fortolke reglerne, vurdere ansvaret og håndtere dialogen mellem ejer, forening, håndværkere og forsikringsselskab. En opdateret vedligeholdelsesplan kan samtidig gøre det lettere at planlægge ejendommens arbejder, før problemerne bliver akutte.

Fællesudgifter, fordelingstal og hæftelse

Ejerforeningens udgifter skal fordeles mellem ejerne. Det lyder enkelt, men fordelingen kan give anledning til betydelig uenighed. Især hvis nogle ejere ikke mener, at de har samme glæde af en bestemt udgift som andre. Skal ejeren i stueetagen betale til elevatoren? Skal erhvervsenheden bidrage til renoveringen af opgangen? Og kan foreningen beslutte, at et konkret projekt skal fordeles efter en anden nøgle end de almindelige fællesudgifter? Svaret afhænger af ejerlejlighedsloven, vedtægterne, beslutningens karakter og den konkrete udgift.

Fordelingstallet bruges ofte ved både stemmeafgivning og fordeling af udgifter, men ejerforeningen kan have særlige regler. Det kan også være, at en bestemt udgift efter sin karakter alene vedrører nogle af ejerne. Bestyrelsen bør være varsom med at ændre en hidtidig udgiftsfordeling uden et klart grundlag. Selv en løsning, der umiddelbart virker mere rimelig, kan være problematisk, hvis den strider mod vedtægterne eller kræver tilslutning fra de ejere, der bliver stillet dårligere. Vi hjælper med at vurdere både den almindelige fordeling af fællesudgifter og de mere særlige udgifter, der opstår i forbindelse med konkrete projekter.

Restancer og manglende betaling af fællesbidrag

Ejerforeningen er afhængig af, at ejerne betaler deres fællesbidrag og andre forpligtelser til tiden. Hvis en ejer kommer i restance, bør foreningen reagere hurtigt og konsekvent. Ikke kun af hensyn til økonomien, men også fordi resten af ejerne ellers kommer til at finansiere den manglende betaling. Samtidig skal rykker- og inddrivelsesprocessen håndteres korrekt.

Det skal være klart:

• hvilket beløb der kræves
• hvad kravet vedrører
• hvornår det skulle være betalt
• hvilke renter og omkostninger der kan opkræves
• hvilken frist ejeren får
• hvad næste skridt bliver, hvis betaling udebliver

Vi hjælper med at gennemgå kravet, udarbejde de nødvendige henvendelser og føre sagen videre, hvis restancen ikke bliver betalt. Læs mere om ØENS Advokatfirmas hjælp til inkasso og inddrivelse.

Ombygninger inde i ejerlejligheden

En ejer må ikke nødvendigvis gennemføre enhver ændring, blot fordi arbejdet foregår inde i lejligheden. Et nyt køkken vil sjældent være et anliggende for ejerforeningen. Men flytning af installationer, indgreb i bærende konstruktioner, ændringer af facade eller vinduer og arbejder, der påvirker andre lejligheder, kan kræve godkendelse. Der kan også være behov for byggetilladelse eller anden myndighedsgodkendelse.

Bestyrelsens godkendelse erstatter ikke en offentlig tilladelse. Omvendt giver en byggetilladelse ikke nødvendigvis ejeren ret til at gennemføre et arbejde, hvis det strider mod vedtægterne eller kræver foreningens samtykke. Når bestyrelsen modtager en ansøgning, bør den blandt andet overveje:

• om arbejdet berører fælles bestanddele
• om andre ejerlejligheder kan blive påvirket
• om der foreligger tilstrækkelige tegninger og beskrivelser
• om arbejdet kræver myndighedsgodkendelse
• om der bør stilles krav om autoriserede håndværkere
• hvordan ansvaret for skader placeres
• hvilken dokumentation foreningen skal modtage efter arbejdet

Vi hjælper med at vurdere ansøgningen og formulere en godkendelse med de vilkår, der er relevante for ejendommen og projektet.

Altaner, vinduer og ændringer af facaden

En altan, et nyt vinduesparti eller en ændret hoveddør påvirker ikke kun den enkelte ejerlejlighed. Det ændrer også ejendommens facade og kan berøre fælles bygningsdele. Derfor vil sådanne projekter typisk kræve mere end bestyrelsens almindelige accept. Der kan blandt andet være spørgsmål om:

• generalforsamlingens kompetence
• flertalskrav
• finansiering og udgiftsfordeling
• vedligeholdelsespligt efter etableringen
• ensartethed i ejendommens udtryk
• myndighedstilladelser
• servitutter og lokalplaner
• ansvar for projektering og udførelse

Hvis kun nogle ejere ønsker altaner, skal foreningen også tage stilling til, hvordan projektet organiseres, og om de øvrige ejere påvirkes økonomisk eller praktisk. En klar beslutning og en præcis aftale er afgørende. Ellers kan der senere opstå uenighed om ejerskab, vedligeholdelse, skader og betaling.

Brugsrettigheder til loft, kælder, gård og andre fællesarealer

Mange ejerforeninger har fællesarealer, som i praksis bruges af én eller få ejere. Det kan være et loftrum over en lejlighed, et bestemt kælderrum, en del af gården eller en parkeringsplads. At en ejer har brugt arealet i mange år, betyder ikke nødvendigvis, at ejeren har en eksklusiv juridisk ret til det. Omvendt kan brugsretten være fastlagt i vedtægterne, en tinglyst deklaration, opdelingsmaterialet eller en tidligere aftale.

Før foreningen ændrer eller tildeler en brugsret, bør det afklares:

• hvem der ejer arealet
• om der allerede eksisterer rettigheder
• hvilket organ der kan træffe beslutningen
• hvilket flertal der kræves
• om beslutningen skal tinglyses
• hvem der skal vedligeholde arealet
• om ejeren skal betale vederlag
• hvad der sker ved salg af ejerlejligheden

Brugsrettigheder kan have stor økonomisk betydning. Derfor bør de ikke etableres eller ændres gennem løse aftaler eller uklare referater. Vi hjælper med at undersøge rettighederne og udarbejde en løsning, der også er forståelig for kommende ejere og bestyrelser.

Når ejerforeningen har brug for adgang til en lejlighed

Nogle arbejder kan ikke gennemføres uden adgang til en eller flere ejerlejligheder. Det gælder eksempelvis ved undersøgelse af en skade, udskiftning af faldstammer, arbejde på fælles installationer eller andre nødvendige vedligeholdelsesopgaver. De fleste ejere samarbejder uden problemer. Men hvad gør bestyrelsen, hvis en ejer ikke svarer eller direkte nægter adgang? Foreningen kan i visse situationer have ret til at få adgang, men processen bør håndteres korrekt. Ejeren skal som udgangspunkt have tydelig besked om:

• hvorfor adgang er nødvendig
• hvilket arbejde der skal udføres
• hvornår det skal ske
• hvem der får adgang
• hvor lang tid arbejdet forventes at tage
• hvordan eventuelle skader håndteres

I akutte situationer kan hensynet til ejendommen og de øvrige boliger kræve hurtig handling. I andre situationer bør der gives et rimeligt varsel og mulighed for at aftale det praktiske. Hvis ejeren fortsat nægter, kan det blive nødvendigt at tage juridiske skridt. Bestyrelsen bør ikke forsøge at skaffe sig adgang på egen hånd uden et sikkert grundlag.

Husorden, støj og hensynet til naboerne

En ejerlejlighed er ejerens hjem. Men den ligger tæt på andre menneskers hjem. Derfor må en ejer og ejerens lejere tage rimeligt hensyn til de øvrige beboere og følge foreningens vedtægter og husorden. En husorden kan regulere praktiske forhold som støj, affald, husdyr, brug af fællesarealer og andre forhold i ejendommens hverdag. Den kan derimod ikke uden videre indføre vidtgående begrænsninger i ejernes rettigheder, hvis der ikke er hjemmel til det. Når bestyrelsen modtager en klage, bør den ikke straks vælge side.

Først bør det afklares:

• hvad der konkret er sket
• hvor ofte det er sket
• om flere beboere har oplevet det
• hvilke regler der kan være overtrådt
• om ejeren tidligere er blevet gjort opmærksom på forholdet
• om lejligheden er udlejet
• hvilken reaktion der er rimelig

En upræcis besked om, at en ejer “larmer for meget”, er sjældent et godt grundlag for en alvorlig sanktion. Klager bør så vidt muligt beskrive datoer, tidspunkter og konkrete hændelser. Vi hjælper med at vurdere sagen, formulere henvendelserne og sikre, at foreningen reagerer ensartet og proportionalt.

Udlejning og korttidsudlejning

En ejer har som udgangspunkt mulighed for at udleje sin ejerlejlighed, men ejerforeningens vedtægter kan indeholde regler, som har betydning for udlejningen. Korttidsudlejning gennem platforme som Airbnb giver ofte anledning til særlige spørgsmål. Hyppigt skiftende gæster kan påvirke sikkerheden og hverdagen i ejendommen, men ejerforeningen kan ikke indføre enhver begrænsning uden et tilstrækkeligt juridisk grundlag. Det bør blandt andet undersøges:

• hvad normalvedtægten og særvedtægten siger
• om foreningen allerede har vedtaget regler
• om reglerne er vedtaget med det nødvendige flertal
• om begrænsningen er klar og saglig
• hvordan den kan håndhæves
• hvem der hæfter for lejerens eller gæsternes adfærd

Selv når lejligheden er udlejet, er ejeren fortsat medlem af ejerforeningen og ansvarlig for at overholde sine forpligtelser over for den. Vi hjælper både med konkrete konflikter og med at formulere juridisk holdbare regler, som bestyrelsen kan administrere efter fremover.

Bod, eksklusion og salg af ejerlejligheden

De fleste sager bør løses, før de når så langt. Men hvis en ejer groft eller gentagne gange tilsidesætter sine forpligtelser, kan ejerforeningen have behov for at reagere mere alvorligt. Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten indeholder muligheder for blandt andet bod og i de alvorligste tilfælde eksklusion. Det er indgribende reaktioner, og kravene er derfor strenge. Bestyrelsen bør ikke gå direkte fra irritation til sanktion. Først skal det afklares:

• hvilken regel ejeren har overtrådt
• om overtrædelsen kan dokumenteres
• hvor alvorlig eller gentagen den er
• om ejeren har fået tydelig besked
• om ejeren har haft mulighed for at rette op
• hvilken reaktion der er proportional
• hvem der har kompetence til at træffe beslutningen
• hvilke frister og formkrav der gælder

Hvis lejligheden er udlejet, kan ejerens manglende reaktion over for lejeren også få betydning. Fejl i begyndelsen kan svække hele sagen. Derfor bør ejerforeningen få juridisk rådgivning, før der iværksættes en proces om bod eller eksklusion. Læs mere om konflikter, misligholdelse og eksklusion.

Ladestandere i ejerforeningen

Flere ejere ønsker mulighed for at oplade elbil ved boligen. Det stiller ejerforeningen over for både juridiske, tekniske og økonomiske spørgsmål. Der gælder nu særlige regler om ejeres adgang til at etablere ladepunkter. Reglerne betyder ikke, at den enkelte ejer frit kan placere og tilslutte en ladestander uden dialog med foreningen. Bestyrelsen kan blandt andet have behov for at tage stilling til:

• om ejeren har en eksklusiv parkeringsplads
• hvor ladepunktet kan placeres
• om ejendommens elkapacitet er tilstrækkelig
• hvordan installationen skal udføres
• hvem der betaler etablering og drift
• hvem der bærer ansvaret for skader
• om der skal stilles sikkerhed
• hvordan et fælles ladeanlæg påvirker individuelle ønsker
• hvad der skal ske med anlægget ved fraflytning

Det er en fordel at tænke langsigtet.

En løsning på den første ansøgning kan skabe en praksis, som får betydning, når den næste ejer ønsker det samme. Derfor bør bestyrelsen overveje både den konkrete ansøgning og foreningens samlede strategi. Læs vores guide til reglerne om ladestandere i ejer- og andelsboligforeninger.

Byggesager og større renoveringer

Når taget skal udskiftes, facaden renoveres eller faldstammerne skiftes, skal bestyrelsen pludselig håndtere en sag med stor økonomisk og praktisk betydning. Et byggeprojekt kræver mere end et tilbud fra en entreprenør. Der skal blandt andet være styr på:

• generalforsamlingens beslutning
• projektets økonomiske ramme
• finansiering og fordeling af udgifter
• rådgiveraftaler
• udbud og entrepriseaftaler
• tidsplan og adgang til lejligheder
• sikkerhedsstillelse
• ekstraarbejder
• forsinkelser
• aflevering og mangler

Det er især vigtigt at få afklaret, hvor langt bestyrelsens mandat rækker. Hvis projektet ændrer sig væsentligt eller bliver markant dyrere end den vedtagne ramme, kan en ny beslutning fra generalforsamlingen være nødvendig. Vi rådgiver ejerforeninger fra de første overvejelser til den endelige aflevering. Er der allerede opstået problemer, hjælper vi med at vurdere krav, sikre dokumentationen og føre dialogen med rådgiver eller entreprenør. Læs mere om ØENS Advokatfirmas rådgivning inden for entrepriseret.

ØENS Ejendomsadministration kan samtidig hjælpe med byggesagsadministration og den økonomiske og administrative styring af projektet.

Når ejerforeningen også er udlejer eller arbejdsgiver

Nogle ejerforeninger ejer en lejlighed, et erhvervslejemål eller andre lokaler, som foreningen udlejer. Andre har ansat en vicevært, gårdmand eller anden medarbejder. Det betyder, at bestyrelsen også kan blive mødt af spørgsmål om lejeret eller ansættelsesret.

Det kan eksempelvis handle om:

• indgåelse eller ændring af en lejekontrakt
• husleje og regulering
• vedligeholdelse i lejemålet
• lejers misligholdelse
• en ansættelseskontrakt
• arbejdstid og ferie
• sygdom og fravær
• opsigelse eller bortvisning

Her trækker vi på ØENS’ specialister inden for lejeret og arbejds- og ansættelsesret. Bestyrelsen behøver ikke selv afgøre, hvilket juridisk speciale spørgsmålet hører under. Vi sørger for, at sagen bliver placeret hos den rette rådgiver.

Persondata i bestyrelsesarbejdet

Bestyrelsen behandler ofte personoplysninger om ejere, beboere, lejere, ansatte og leverandører. Det kan være kontaktoplysninger, betalingshistorik, klager, optagelser fra overvågning eller dokumentation i en konflikt. Oplysningerne må ikke indsamles og gemmes uden omtanke. Bestyrelsen bør blandt andet have styr på:

• hvorfor oplysningerne behandles
• hvem der har adgang til dem
• hvor længe de gemmes
• hvordan de opbevares sikkert
• hvad der må deles med andre ejere
• hvordan tidligere bestyrelsesmedlemmers adgang lukkes
• hvordan indsigtsanmodninger håndteres

Særligt i konfliktsager kan ønsket om dokumentation føre til, at der bliver indsamlet flere oplysninger end nødvendigt. Vi hjælper ejerforeninger med at finde en praktisk og lovlig måde at håndtere persondata på. Læs mere om vores rådgivning inden for persondataret og GDPR.

Fast juridisk sparring med ForeningsJura

Det er ikke altid den store retssag, der fylder mest i bestyrelsens hverdag. Ofte er det de mindre spørgsmål, der lander mellem to bestyrelsesmøder: Må ejeren gennemføre denne ombygning? Kan vi afslå udlejningen? Skal forslaget på generalforsamlingen? Hvem skal betale for skaden? Og bør vi reagere på klagen nu?

Med ForeningsJura får ejerforeningen adgang til løbende juridisk sparring om de spørgsmål, der typisk opstår i bestyrelsesarbejdet.

Det gør det lettere at spørge, mens sagen stadig er overskuelig – i stedet for først at kontakte en advokat, når parterne er kørt fast. Abonnementets konkrete indhold og vilkår fremgår af siden om ForeningsJura.

Advokat og ejendomsadministration samlet under samme tag

En juridisk løsning skal ikke kun være korrekt på papiret. Den skal også kunne fungere i foreningens drift. ØENS Advokatfirma er en del af ØENS Rådgivningshus og arbejder tæt sammen med ØENS Ejendomsadministration. Det giver os et praktisk indblik i de udfordringer, som ejerforeninger møder i forbindelse med økonomi, generalforsamlinger, vedligeholdelse, beboerhenvendelser og større projekter. Den juridiske rådgivning og ejendomsadministrationen er separate ydelser. Men den tværfaglige forståelse gør det lettere at se hele sagen og finde en løsning, som bestyrelsen kan føre ud i livet.

Har foreningen brug for hjælp til regnskab, budget, opkrævninger, generalforsamling og den daglige drift, kan I læse mere om ejendomsadministration til ejerforeninger.

Overvejer I et skifte, kan I også læse om, hvordan ejerforeningen skifter ejendomsadministrator.

Sådan hjælper vi jeres ejerforening videre

I behøver ikke vide, hvilken paragraf problemet handler om, før I kontakter os. Begynd med at fortælle kort om situationen. Herefter afklarer vi, hvilke dokumenter der er relevante. Det kan eksempelvis være normalvedtægt, særvedtægt, husorden, generalforsamlingsreferater, tinglyste dokumenter, aftaler eller korrespondance.

Når vi har det nødvendige grundlag, får I en klar vurdering af mulighederne og de væsentligste risici. Vi forklarer også, hvad vi anbefaler, at bestyrelsen gør herfra. Det kan være et svar til en ejer, en ændring af et forslag, en præcisering af vedtægterne, et formelt påkrav, en forhandling eller en retlig proces.

Har I brug for hjælp til at gennemføre løsningen, kan vi udarbejde dokumenterne, deltage på generalforsamlingen, forhandle med modparten eller føre sagen videre.

Hvorfor vælger ejerforeninger ØENS?

Foreningsret handler om regler. Men det handler også om ejendomme, økonomi og mennesker, der fortsat skal bo dør om dør, når sagen er afsluttet. Hos ØENS får I derfor ikke kun en juridisk konklusion. Vi forklarer, hvordan vi er nået frem til den, hvilke handlemuligheder foreningen har, og hvad de forskellige valg kan betyde i praksis. Vi lægger vægt på:

• rådgivning i et sprog, der er til at forstå
• gennemsigtighed om opgaven og rammerne
• klare anbefalinger frem for uklare forbehold
• løsninger, der tager højde for foreningens hverdag
• tæt dialog med bestyrelsen
• adgang til specialister inden for blandt andet fast ejendom, entrepriseret, lejeret og ansættelsesret

ØENS Advokatfirma har kontor på Amager i København og rådgiver ejerforeninger i hele Danmark. Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af jeres sag.

Har du spørgsmål til foreningsret? Få vores hjælp nu

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Christian Algreen-Petersen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om juridisk rådgivning til ejerforeninger

Når samarbejdet med den nuværende administrator ikke længere fungerer, kan det mærkes i hele foreningen.

Måske mangler bestyrelsen svar. Måske er økonomien svær at gennemskue. Måske fylder drift, beboerhenvendelser og generalforsamlinger mere, end de burde. Hos ØENS hjælper vi ejerforeninger og andelsboligforeninger med at skifte ejendomsadministrator trygt, struktureret og uden unødigt bøvl.

Overvejer I et skifte? Få vurderet jeres nuværende setup →

Hvornår giver det mening at skifte ejendomsadministrator?

Det er ikke altid nødvendigt at skifte administrator. Men hvis samarbejdet over længere tid skaber usikkerhed, ekstra arbejde eller frustration i bestyrelsen, kan det være tid til at undersøge alternativer. Mange foreninger kontakter os, når de oplever:

• Manglende svar og langsom kommunikation: Bestyrelsen skal rykke flere gange for svar, og beboerne oplever, at ting trækker ud.
• Uklart overblik over økonomien: Regnskab, budget, restancer eller likviditet er svære at gennemskue – og bestyrelsen føler sig ikke klædt godt nok på.
• For lidt hjælp til bestyrelsesarbejdet: Administrator løser måske det nødvendige, men er ikke en reel sparringspartner i hverdagen.
• Drift og vedligehold fylder for meget: Små og store sager ender hos bestyrelsen, selvom de burde håndteres mere effektivt.
• Generalforsamlinger bliver tunge eller utrygge: Bestyrelsen mangler hjælp til dagsorden, beslutningsgrundlag, afstemninger og opfølgning.
• Byggesager eller større projekter er svære at styre: Når foreningen står over for altaner, tag, facade, vinduer, ladestandere eller renovering, kræver det struktur og erfaring. Dét har vi – via vores forretningsfællesskab med ØENS Byggesagsadministration.

Er I i tvivl om, om jeres nuværende administration fungerer godt nok? Så tag en uforpligtende snak med os. Vi hjælper jer med at vurdere, om et skifte giver mening, og hvordan processen kan foregå.

Kontakt ØENS til en uforpligtende snak om skift af administrator →

Sådan foregår et skift af ejendomsadministrator

Et administratorskifte behøver ikke være uoverskueligt. Med den rigtige plan kan overgangen ske roligt, ordentligt og med tydelig ansvarsfordeling. Hos ØENS arbejder vi typisk sådan:

• I får en fast kontaktperson: Hos ØENS får foreningen en fast kontaktperson, der kender jer, jeres ejendom og jeres sager.
• Vi starter med en uforpligtende dialog: I fortæller kort om jeres forening, jeres nuværende udfordringer og hvad I savner hos en administrator.
• Vi gennemgår jeres behov: Er I en mindre ejerforening, en større andelsboligforening eller en forening med mange drifts- eller byggesager? Behovet er sjældent ens fra forening til forening.
• I får et konkret oplæg: Vi giver jer et klart billede af, hvordan vi kan hjælpe, hvad administrationen omfatter, og hvordan en overgang kan tilrettelægges. Hos ØENS starter prisen på ejendomsadministration fra 26.750 kr. for basisadministration og fra 46.750 kr. for fuld administration.
• Bestyrelsen træffer beslutning: Afhængigt af jeres vedtægter og nuværende aftale kan skiftet ofte besluttes af bestyrelsen – men i nogle tilfælde kan det være relevant at inddrage generalforsamlingen.
• Vi hjælper med overgangen: Når aftalen er på plads, hjælper vi med opstart, overdragelse, dokumenter, økonomi, beboerkommunikation og de praktiske detaljer.

Hvad skal I være opmærksomme på, før I skifter administrator?

Inden I skifter ejendomsadministrator, bør I især undersøge:

• Opsigelsesvilkår i jeres nuværende aftale: Hvor lang opsigelse har I, og er der særlige krav til form eller tidspunkt?
• Adgang til dokumenter og systemer: Sørg for, at foreningen har adgang til relevante aftaler, regnskaber, bilag, beboerlister, forsikringer og referater.
• Status på økonomi og igangværende sager: Er der uafsluttede byggesager, restancer, forsikringssager eller juridiske forhold, som skal håndteres i overgangen?
• Hvem der kommunikerer til beboerne: Et skift bør meldes klart og trygt ud, så beboerne ved, hvem de skal kontakte fremover.
• Hvad I ønsker mere af fremover: Et skift handler ikke kun om at komme væk fra noget – men om at vælge en administration, der passer bedre til foreningens behov.

Derfor vælger boligforeninger ØENS

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi både ejerforeninger, andelsboligforeninger og udlejningsejendomme i København og omegn. Foreninger vælger os typisk, fordi de ønsker:

• En fast kontaktperson: I får en administrator, der kender jeres forening og følger jeres sager tæt.
• Overblik over økonomi og drift: Vi hjælper bestyrelsen med budget, regnskab, opkrævninger, restancer og den løbende økonomiske styring.
• Mere struktur i bestyrelsesarbejdet: Vi hjælper med møder, generalforsamling, beslutningsgrundlag og opfølgning.
• Adgang til juridisk og byggefaglig viden: Som en del af ØENS Rådgivningshus kan vi trække på både advokater og byggesagsadministratorer, når foreningen har brug for mere end klassisk administration.
• Erfaring med +300 foreninger og ejendomme: Vi administrerer i dag mere end 300 foreninger og ejendomme – og kender de udfordringer, bestyrelser står med i praksis.

Fra utilfredshed til overblik

Et administratorskifte sker ofte, fordi noget ikke fungerer. Men den bedste løsning er ikke nødvendigvis bare “en ny administrator”.

Den bedste løsning er en samarbejdspartner, der skaber ro, struktur og fremdrift. Det betyder, at bestyrelsen får:

• færre løse ender
• tydeligere økonomi
• hurtigere opfølgning
• bedre beboerkommunikation
• mere tryghed i beslutningerne
• bedre hjælp ved drift, jura og byggesager

Kort sagt: en hverdag, hvor administrationen faktisk understøtter bestyrelsen.

Skal vi tage en uforpligtende snak?

Overvejer I at skifte ejendomsadministrator, eller vil I bare vide, om I kan få en bedre løsning end den, I har i dag? Så skriv til os. Vi tager gerne en uforpligtende dialog om jeres forening, jeres udfordringer og hvordan et skifte kan foregå.

Fortæl os kort om jeres forening og hvad I overvejer

Det tager kun 1-2 minutter at udfylde formularen, og vi vender typisk tilbage inden for 1-2 hverdage.

Vi kontakter dig hurtigst muligt

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Skift af ejendomsadministrator

Leder du efter din ejerforening på ProBo?

Eller vil I som bestyrelse bruge ProBo mere aktivt i hverdagen? Hos ØENS bruger vi ProBo som en integreret del af administrationen af ejerforeninger. Det giver bestyrelsen og ejerne bedre overblik over dokumenter, beskeder, bilag, økonomi og foreningens løbende opgaver.

ProBo er et stærkt digitalt værktøj. Men værdien afhænger af, hvordan platformen bliver brugt i samarbejdet mellem bestyrelse, ejere, beboere og administrator.

Ønsker du at finde din ejerforening på ProBo

Er du ejer, beboer, bestyrelsesmedlem, vicevært eller leverandør, og skal du logge ind på ProBo? Så kan du gå direkte videre til ProBos egen platform.

Bruger I ProBo, men savner bedre overblik?

Måske overvejer I at skifte administrator?

ProBo kan samle dokumenter, beskeder, bilag og økonomiske data ét sted. Men hvis platformen ikke bruges aktivt og struktureret, kan bestyrelsen stadig ende med for mange løse tråde.

Hvis jeres ejerforening savner hurtigere svar, bedre struktur, tydeligere opfølgning eller en administrator, der bruger ProBo mere aktivt, kan ØENS hjælpe jer videre.

ProBo er værktøjet. Administratoren gør forskellen

ProBo kan gøre hverdagen lettere i en ejerforening. Platformen kan samle kommunikation, dokumenter, bilag og økonomisk information ét sted, så både bestyrelse, ejere og beboere får en mere enkel digital indgang til foreningen. Men ProBo skaber først reel værdi, når det bliver brugt rigtigt. Hos ØENS bruger vi ProBo som en aktiv del af ejendomsadministrationen. Det betyder, at bestyrelsen får en fast kontaktperson, tydelige arbejdsgange og bedre overblik over de opgaver, der fylder i hverdagen.

For en ejerforening handler digital administration ikke kun om at have adgang til et system. Det handler om at få struktur på fællesudgifter, dokumenter, budgetter, regnskab, generalforsamlinger, vedligeholdelse, forsikring, beboerhenvendelser og bestyrelsens løbende beslutninger.

Sådan bruger ØENS ProBo i ejerforeninger

Hos ØENS bruger vi ProBo til at gøre administrationen mere overskuelig for ejerforeninger. Platformen fungerer som en samlet digital indgang, hvor bestyrelsen, ejerne og beboerne kan finde relevant information og kommunikere med administrator.

Kommunikation

Vi bruger ProBo til beskeder, nyheder og skriftlig kommunikation mellem administrator, bestyrelse, ejere, beboere og relevante samarbejdspartnere.

Dokumentarkiv

Foreningens dokumenter kan samles digitalt, så bestyrelsen og ejerne lettere kan finde vedtægter, referater, regnskaber, budgetter, husorden, forsikringsoplysninger og andre vigtige dokumenter.

Bilag og økonomi

Bestyrelsen kan få digitalt overblik over bilag og økonomiske data, så det bliver lettere at følge med i foreningens drift, økonomi og administration.

Bestyrelsesoverblik

ProBo kan gøre det lettere for bestyrelsen at holde styr på opgaver, dokumenter, beskeder og beslutninger i én samlet løsning.

Ejeres og beboeres adgang

Ejere og beboere får lettere adgang til relevant information om ejerforeningen, så færre spørgsmål ender som manuelle henvendelser til bestyrelsen.

Digitalt overblik over ejerforeningens hverdag

En ejerforening har mange faste administrative opgaver. Det gælder både økonomi, drift, kommunikation og dokumenter – men også særlige forhold som fællesudgifter, vedligeholdelse, forsikring, fællesarealer, generalforsamlinger og samarbejdet mellem bestyrelse, ejere og beboere. Når ProBo bruges aktivt sammen med en struktureret administration, kan det give bestyrelsen et bedre overblik og en mere effektiv hverdag.

Hos ØENS hjælper vi blandt andet med:

• Fællesudgifter og opkrævninger
• Budgetter og regnskab
• Bilag og økonomisk overblik
• Dokumenter og referater
• Generalforsamlinger
• Kommunikation med ejere og beboere
• Vedligeholdelse og drift
• Kontakt til leverandører og samarbejdspartnere
• Forsikrings- og skadessager
• Løbende sparring med bestyrelsen

Målet er, at bestyrelsen får mere ro, færre løse ender og en administration, der er lettere at følge med i.

Når ProBo ikke løser det hele

Mange ejerforeninger har adgang til digitale systemer, men oplever stadig, at administrationen fylder for meget i hverdagen. Det kan skyldes, at arbejdsgangene ikke er tydelige nok, at dokumenter ikke bliver holdt opdateret, eller at bestyrelsen fortsat bruger for meget tid på at følge op. Typiske tegn på, at udfordringen ikke kun handler om systemet:

• Bestyrelsen skal selv følge op på for mange opgaver.
• Dokumenter er svære at finde eller ikke opdateret.
• Ejere og beboere stiller de samme spørgsmål igen og igen.
• Henvendelser lander i flere forskellige kanaler.
• Der mangler overblik over bilag, økonomi eller beslutninger.
• ProBo bruges mest som arkiv og ikke som aktivt arbejdsredskab.
• Bestyrelsen savner mere sparring og struktur fra administrator.
• Drift, vedligeholdelse og leverandøraftaler kræver for meget opfølgning.

Hvis I kan genkende noget af det, er det ikke nødvendigvis ProBo, der er problemet. Det kan være administrationen omkring systemet, der skal løftes.

Kontakt os i dag for en uforpligtende snak om jeres administration.

Bruger jeres ejerforening ProBo, men savner en mere overskuelig hverdag?

Så kan det være relevant at se på, hvordan jeres administration er organiseret. Hos ØENS får jeres ejerforening en fast kontaktperson og en administrationsløsning, hvor ProBo bruges som en naturlig del af samarbejdet. Vi hjælper med at skabe bedre overblik over økonomi, dokumenter, kommunikation, generalforsamlinger, fællesudgifter, beboerhenvendelser, drift og bestyrelsens løbende opgaver. Det gør hverdagen lettere for bestyrelsen – og mere overskuelig for både ejere og beboere.

Ønsker I at skifte administrator? Læs mere om, hvordan det er at skifte til ØENS

Få et ProBo- og administrationstjek

Er I i tvivl om, om jeres nuværende løsning fungerer godt nok? Vi tager gerne en uforpligtende dialog om, hvordan jeres ejerforening bruger ProBo i dag, og om der er mulighed for at skabe mere struktur, bedre overblik og en nemmere hverdag for bestyrelsen.

Det kan være relevant, hvis I allerede bruger ProBo, men stadig oplever, at administrationen kræver for meget opfølgning, for mange mails eller for meget manuelt arbejde. Book en uforpligtende gennemgang her.

Derfor vælger ejerforeninger ØENS

Fast kontaktperson

I får en administrator, der kender jeres ejerforening, jeres aftaler og jeres hverdag.

Digitalt overblik

Vi bruger ProBo til at samle kommunikation, dokumenter, bilag og økonomisk information ét sted.

Styr på ejerforeningens opgaver

Vi hjælper med de faste administrative opgaver, der fylder i en ejerforening – fra fællesudgifter og regnskab til generalforsamling, vedligeholdelse og drift.

Mere struktur i hverdagen

Vi hjælper bestyrelsen med tydelige arbejdsgange, opfølgning og overblik over de opgaver, der ellers let kan ende som løse tråde.

Sparring på tværs af fagligheder

Som en del af ØENS Rådgivningshus kan vi hjælpe med både administration, drift, økonomi og juridisk sparring.

Overvejer I at skifte administrator?

Et administratorskifte behøver ikke være besværligt. Hvis jeres ejerforening allerede bruger ProBo, kan ØENS hjælpe med en tryg overgang og en mere struktureret brug af platformen fremover. Vi hjælper jer med at få overblik over jeres nuværende aftale, jeres behov og de opgaver, der skal overdrages.

Målet er, at bestyrelsen får en ny administrator, der skaber ro, struktur og bedre overblik fra starten. Læs mere om at skifte ejendomsadministrator til ØENS her.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om ProBo og ejerforeninger

ProBo er en digital platform, der kan samle kommunikation, dokumenter, bilag og økonomisk information i en ejerforening. Hos ØENS bruger vi ProBo som en aktiv del af administrationen, så bestyrelsen får bedre overblik over foreningens opgaver, dokumenter, økonomi og løbende kommunikation.

Det gør det lettere for bestyrelsen at samarbejde med administrator – og lettere for ejere og beboere at finde den information, de har brug for.

Leder du efter din andelsboligforening på ProBo?

Eller vil I som bestyrelse bruge ProBo mere aktivt i hverdagen? Hos ØENS bruger vi ProBo som en integreret del af administrationen af andelsboligforeninger. Det giver bestyrelsen og andelshaverne bedre overblik over dokumenter, beskeder, bilag, økonomi og foreningens løbende opgaver.

ProBo er et stærkt digitalt værktøj. Men værdien afhænger af, hvordan platformen bliver brugt i samarbejdet mellem bestyrelse, andelshavere og administrator.

Ønsker du at finde din boligforening på ProBo

Er du beboer, ejer, andelshaver, lejer, vicevært eller bestyrelsesmedlem, og skal du finde din forening eller logge ind på ProBo? Så kan du gå direkte videre til ProBos egen platform.

Bruger I ProBo, men savner bedre overblik?

Måske overvejer I at skifte administrator?

ProBo kan samle dokumenter, beskeder, bilag og økonomiske data ét sted. Men hvis platformen ikke bruges aktivt og struktureret, kan bestyrelsen stadig ende med for mange løse tråde.

Hvis jeres andelsboligforening savner hurtigere svar, bedre struktur, tydeligere opfølgning eller en administrator, der bruger ProBo mere aktivt, kan ØENS hjælpe jer videre.

ProBo er værktøjet. Administratoren gør forskellen.

ProBo kan gøre hverdagen lettere i en andelsboligforening. Platformen kan samle kommunikation, dokumenter, bilag og økonomisk information ét sted, så både bestyrelse og andelshavere får en mere enkel digital indgang til foreningen. Men ProBo skaber først reel værdi, når det bliver brugt rigtigt.

Hos ØENS bruger vi ProBo som en aktiv del af ejendomsadministrationen. Det betyder, at bestyrelsen får en fast kontaktperson, tydelige arbejdsgange og bedre overblik over de opgaver, der fylder i hverdagen. For en andelsboligforening handler digital administration ikke kun om at have adgang til et system. Det handler om at få struktur på boligafgift, dokumenter, overdragelser, generalforsamlinger, bilag, kommunikation og bestyrelsens løbende beslutninger.

Sådan bruger ØENS ProBo i andelsboligforeninger

Hos ØENS bruger vi ProBo til at gøre administrationen mere overskuelig for andelsboligforeninger. Platformen fungerer som en samlet digital indgang, hvor bestyrelsen og andelshaverne kan finde relevant information og kommunikere med administrator.

Kommunikation

Vi bruger ProBo til beskeder, nyheder og skriftlig kommunikation mellem administrator, bestyrelse, andelshavere og relevante samarbejdspartnere.

Dokumentarkiv

Foreningens dokumenter kan samles digitalt, så bestyrelsen og andelshaverne lettere kan finde vedtægter, referater, regnskaber, budgetter, husorden og andre vigtige dokumenter.

Bilag og økonomi

Bestyrelsen kan få digitalt overblik over bilag og økonomiske data, så det bliver lettere at følge med i foreningens drift, økonomi og administration.

Bestyrelsesoverblik

ProBo kan gøre det lettere for bestyrelsen at holde styr på opgaver, dokumenter, beskeder og beslutninger i én samlet løsning.

Andelshavernes adgang

Andelshaverne får lettere adgang til relevant information om foreningen, så færre spørgsmål ender som manuelle henvendelser til bestyrelsen.

Digitalt overblik over andelsboligforeningens hverdag

En andelsboligforening har mange faste administrative opgaver. Det gælder både økonomi, drift, kommunikation og dokumenter – men også særlige forhold som andelsoverdragelser, forbedringer, boligafgift, ventelister og generalforsamlinger. Når ProBo bruges aktivt sammen med en struktureret administration, kan det give bestyrelsen et bedre overblik og en mere effektiv hverdag.

Hos ØENS hjælper vi blandt andet med:

• Boligafgift og opkrævninger
• Budgetter og regnskab
• Bilag og økonomisk overblik
• Andelsoverdragelser
• Dokumenter og referater
• Generalforsamlinger
• Kommunikation med andelshavere
• Kontakt til leverandører og samarbejdspartnere
• Løbende sparring med bestyrelsen

Målet er, at bestyrelsen får mere ro, færre løse ender og en administration, der er lettere at følge med i.

Kontakt os i dag for en uforpligtende snak om jeres administration.

Når ProBo ikke løser det hele

Mange andelsboligforeninger har adgang til digitale systemer, men oplever stadig, at administrationen fylder for meget i hverdagen. Det kan skyldes, at arbejdsgangene ikke er tydelige nok, at dokumenter ikke bliver holdt opdateret, eller at bestyrelsen fortsat bruger for meget tid på at følge op. Typiske tegn på, at udfordringen ikke kun handler om systemet:

• Bestyrelsen skal selv følge op på for mange opgaver.
• Dokumenter er svære at finde eller ikke opdateret.
• Andelshavere stiller de samme spørgsmål igen og igen.
• Beboerhenvendelser lander i flere forskellige kanaler.
• Der mangler overblik over bilag, økonomi eller beslutninger.
• ProBo bruges mest som arkiv og ikke som aktivt arbejdsredskab.
• Bestyrelsen savner mere sparring og struktur fra administrator.

Hvis I kan genkende noget af det, er det ikke nødvendigvis ProBo, der er problemet. Det kan være administrationen omkring systemet, der skal løftes.

Ønsker I at skifte administrator? Læs mere om, hvordan det er at skifte til ØENS

Bruger jeres andelsboligforening ProBo, men savner en bedre hverdag?

Så kan det være relevant at se på, hvordan jeres administration er organiseret. Hos ØENS får jeres andelsboligforening en fast kontaktperson og en administrationsløsning, hvor ProBo bruges som en naturlig del af samarbejdet. Vi hjælper med at skabe bedre overblik over økonomi, dokumenter, kommunikation, generalforsamlinger, andelsoverdragelser, beboerhenvendelser og bestyrelsens løbende opgaver.

Det gør hverdagen lettere for bestyrelsen – og mere overskuelig for andelshaverne. Book en uforpligtende gennemgang her.

Derfor vælger boligforeninger ØENS

Fast kontaktperson

I får en administrator, der kender jeres andelsboligforening, jeres aftaler og jeres hverdag.

Digitalt overblik

Vi bruger ProBo til at samle kommunikation, dokumenter, bilag og økonomisk information ét sted.

Styr på andelsboligforeningens opgaver

Vi hjælper med de faste administrative opgaver, der fylder i en andelsboligforening – fra boligafgift og regnskab til generalforsamling og overdragelser.

Mere struktur i hverdagen

Vi hjælper bestyrelsen med tydelige arbejdsgange, opfølgning og overblik over de opgaver, der ellers let kan ende som løse tråde.

Sparring på tværs af fagligheder

Som en del af ØENS Rådgivningshus kan vi hjælpe med både administration, drift, økonomi og juridisk sparring.

Overvejer I at skifte administrator?

Et administratorskifte behøver ikke være besværligt.

Hvis jeres andelsboligforening allerede bruger ProBo, kan ØENS hjælpe med en tryg overgang og en mere struktureret brug af platformen fremover. Vi hjælper jer med at få overblik over jeres nuværende aftale, jeres behov og de opgaver, der skal overdrages.

Målet er, at bestyrelsen får en ny administrator, der skaber ro, struktur og bedre overblik fra starten. Læs mere om at skifte ejendomsadministrator til ØENS her.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om ProBo og andelsboligforeninger

ProBo er en digital platform, der kan samle kommunikation, dokumenter, bilag og økonomisk information i en andelsboligforening. Hos ØENS bruger vi ProBo som en aktiv del af administrationen, så bestyrelsen får bedre overblik over foreningens opgaver, dokumenter, økonomi og løbende kommunikation.

Det gør det lettere for bestyrelsen at samarbejde med administrator – og lettere for andelshaverne at finde den information, de har brug for.

Når samarbejdet med administrator ikke længere fungerer optimalt, kan det hurtigt mærkes i hele andelsboligforeningen.

Bestyrelsen mangler svar. Overdragelser tager for lang tid. Økonomien er svær at gennemskue. Og spørgsmål om andelskrone, forbedringer, ventelister eller generalforsamlinger fylder mere, end de burde.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger i København og omegn med at skifte administrator trygt, struktureret og uden unødigt bøvl. I får en fast kontaktperson, bedre overblik og en administration, der forstår hverdagen i andelsboligforeninger – både økonomisk, praktisk og juridisk.

Overvejer I et skifte? Få vurderet jeres nuværende setup →

Tegn på at jeres andelsboligforening bør overveje at skifte administrator

Et administratorskifte handler sjældent om én konkret fejl. Ofte handler det om, at bestyrelsen over længere tid oplever manglende overblik, langsomme processer eller en administration, der ikke understøtter foreningens behov godt nok. Mange andelsboligforeninger kontakter os, når de oplever:

• Lange svartider og manglende opfølgning: Bestyrelsen bruger for meget tid på at følge op på mails, opgaver og spørgsmål fra beboerne.
• Usikkerhed om økonomi og andelskrone: Budgetter, regnskaber, valuarvurderinger eller beregning af andelskrone føles uklare eller svære at navigere i.
• Overdragelser og ventelister trækker ud: Salg, overdragelser og forbedringsberegninger bliver tungere og mere tidskrævende, end de burde være.
• Bestyrelsen mangler sparring: Mange bestyrelser savner en administrator, der ikke bare “drifter” – men som også rådgiver og hjælper med at skabe overblik.
• Byggesager og vedligehold er svære at styre: Altaner, tag, facade, vinduer, faldstammer eller ladestandere kræver ofte mere koordinering og struktur, end foreningen får i dag.
• Beboerne oplever frustration: Når kommunikationen ikke fungerer, kan det hurtigt skabe uro i hele foreningen.

Kontakt ØENS til en uforpligtende snak om skift af administrator →

Sådan foregår et skift af administrator i en andelsboligforening

Et skift af administrator behøver ikke være uoverskueligt. Hos ØENS hjælper vi andelsboligforeninger med en struktureret overgang, hvor økonomi, dokumenter, overdragelser og drift bliver håndteret ordentligt fra start.

1. Uforpligtende dialog med bestyrelsen

Vi starter med en snak om jeres nuværende situation, udfordringer og ønsker til en ny administration.

2. Gennemgang af andelsboligforeningens setup

Vi ser blandt andet på:

• økonomi og regnskaber
• andelskrone og valuarvurdering
• vedtægter
• ventelister og overdragelser
• byggesager og vedligehold
• generalforsamlinger
• nuværende administrationsaftale

3. I får et konkret oplæg

Vi præsenterer en løsning, der passer til jeres andelsboligforening – med tydeligt overblik over administrationens indhold, samarbejde og pris.

4. Beslutning og overgang

Når aftalen er på plads, hjælper vi med overdragelse af dokumenter, økonomi, systemer og igangværende sager.

5. Fast kontaktperson og tæt samarbejde

Hos ØENS får andelsboligforeningen en fast kontaktperson, der kender foreningen og følger jeres sager tæt.

Det bør en andelsboligforening være opmærksom på før et skift

Inden I skifter administrator, er det en god idé at undersøge:

• opsigelsesvilkår i den nuværende aftale
• adgang til regnskaber og dokumenter
• status på ventelister og overdragelser
• igangværende byggesager eller renoveringer
• valuarvurdering og økonomisk setup
• juridiske forhold eller konflikter
• hvordan kommunikationen til andelshaverne håndteres

Et godt administratorskifte handler ikke kun om at løse problemer her og nu. Det handler om at vælge en administration, der skaber mere ro, bedre struktur og tydeligere overblik for både bestyrelse og beboere.

Derfor vælger andelsboligforeninger ØENS

Hos ØENS hjælper vi andelsboligforeninger med både den daglige administration og de større beslutninger. Foreninger vælger os typisk, fordi de ønsker:

1. En fast kontaktperson

I får en administrator, der kender jeres andelsboligforening og følger jeres sager tæt.

2. Overblik over økonomi og andelskrone

Vi hjælper med budgetter, regnskaber, andelskrone, valuarvurderinger, opkrævninger og den løbende økonomiske styring.

3. Hurtigere og mere strukturerede overdragelser

Vi hjælper med processer omkring salg, forbedringer, ventelister og dokumenthåndtering.

4. Stærkere støtte til bestyrelsen

Vi understøtter bestyrelsens arbejde med struktur, sparring og tydelig opfølgning.

5. Hjælp til byggesager og juridiske spørgsmål

Som en del af ØENS Rådgivningshus kan vi også hjælpe med byggesagsadministration og juridisk rådgivning.

6. Erfaring med andelsboligforeninger i København og omegn

Vi administrerer i dag mere end 170 andelsboligforeninger og mere end 6.500 boliger.

Fra frustration til bedre struktur

En andelsboligforening på Amager kontaktede os, fordi bestyrelsen oplevede lange svartider, usikkerhed omkring økonomien og frustration blandt andelshaverne i forbindelse med overdragelser. Samtidig stod foreningen over for flere større vedligeholdelsesprojekter, og bestyrelsen savnede en administration, der kunne skabe struktur og overblik. Efter overgangen til ØENS fik andelsboligforeningen:

• en fast kontaktperson
• tydeligere økonomisk overblik
• bedre struktur omkring overdragelser og ventelister
• tættere sparring med bestyrelsen
• hjælp til koordinering af byggesager og vedligehold

Lad os tage en uforpligtende snak om jeres andelsboligforening

Overvejer I at skifte administrator – eller vil I bare undersøge, om I kan få en bedre løsning end den, I har i dag? Så tager vi gerne en uforpligtende dialog.

Fortæl os kort om jeres forening og hvad I overvejer. Det tager kun 1-2 minutter at udfylde formularen, og vi vender typisk tilbage inden for 1-2 hverdage.

Vi kontakter dig hurtigst muligt

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Skift af ejendomsadministrator

Hos nogle ejerforeninger fungerer samarbejdet med administrator bare ikke længere.

Bestyrelsen mangler svar. Økonomien er svær at gennemskue. Drift og beboerhenvendelser fylder for meget. Og generalforsamlinger eller byggesager bliver tungere, end de burde være. Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi ejerforeninger i København og omegn med at skifte ejendomsadministrator trygt, struktureret og uden unødigt bøvl. I får en fast kontaktperson, bedre overblik over økonomi og drift – og en administration, der understøtter bestyrelsens arbejde i praksis.

Overvejer I et skifte? Få vurderet jeres nuværende setup →

Tegn på at jeres ejerforening bør overveje at skifte administrator

Et administratorskifte handler sjældent om én enkelt fejl. Ofte handler det om, at samarbejdet over tid begynder at skabe mere frustration end værdi. Mange ejerforeninger kontakter os, når de oplever:

• Bestyrelsen mangler svar og opfølgning: Mails bliver ikke besvaret. Opgaver trækker ud. Og bestyrelsen bruger unødigt meget tid på at følge op på ting, der burde være håndteret.
• Manglende overblik over økonomien: Budgetter, regnskaber, restancer eller fællesudgifter er svære at gennemskue – og bestyrelsen føler sig ikke ordentligt klædt på til beslutninger.
• Driften fylder for meget i hverdagen: Små praktiske opgaver ender hos bestyrelsen, fordi der mangler struktur, koordinering eller tydelig ansvarsfordeling.
• Generalforsamlinger bliver unødigt tunge: Bestyrelsen savner støtte til dagsorden, varslinger, beslutningsforslag, referater og opfølgning.
• Byggesager er svære at styre: Facaderenovering, tagprojekter, altaner, vinduer eller ladestandere kræver ofte mere koordinering og rådgivning, end mange administratorer reelt leverer.
• Beboerne oplever frustration: Når kommunikationen halter, kan det hurtigt mærkes i hele foreningen.

Kontakt ØENS til en uforpligtende snak om skift af administrator →

Sådan foregår et skift af administrator i en ejerforening

Et skift af administrator behøver ikke være uoverskueligt. Hos ØENS hjælper vi ejerforeninger med en struktureret overgang, hvor økonomi, dokumenter, drift og kommunikation bliver håndteret ordentligt fra start.

1. Uforpligtende dialog med bestyrelsen

Vi starter med en snak om jeres nuværende situation, udfordringer og behov.

2. Gennemgang af ejerforeningens setup

Vi ser blandt andet på:

• økonomi og regnskaber
• drift og vedligehold
• viceværtaftaler
• byggesager
• generalforsamlinger
• nuværende administrationsaftale

3. I får et konkret oplæg

Vi præsenterer en løsning, der passer til jeres ejerforening – med tydeligt overblik over administrationens indhold, samarbejde og pris.

4. Beslutning og overgang

Når aftalen er på plads, hjælper vi med overdragelse, opstart og koordinering med den tidligere administrator.

5. Fast kontaktperson og tæt samarbejde

Hos ØENS får ejerforeningen en fast kontaktperson, der kender ejendommen, bestyrelsen og de igangværende sager.

Det bør en ejerforening være opmærksom på før et skift

Inden I skifter administrator, er det en god idé at undersøge:

• opsigelsesvilkår i den nuværende aftale
• adgang til dokumenter og regnskaber
• status på byggesager og drift
• forsikringer og leverandøraftaler
• igangværende konflikter eller juridiske forhold
• hvordan kommunikationen til beboerne skal håndteres

Et godt administratorskifte handler ikke kun om at komme væk fra noget, der ikke fungerer.

Det handler om at vælge en løsning, der giver bestyrelsen mere ro, struktur og overblik i hverdagen.

Derfor vælger ejerforeninger ØENS

Hos ØENS hjælper vi ejerforeninger med både den daglige administration og de større beslutninger. Foreninger vælger os typisk, fordi de ønsker:

En fast kontaktperson

I får en administrator, der kender jeres ejerforening og følger jeres sager tæt.

Overblik over økonomi og drift

Vi hjælper med budgetter, regnskaber, opkrævninger, restancer og den løbende økonomiske styring.

Stærkere støtte til bestyrelsen

Vi understøtter bestyrelsens arbejde med struktur, sparring og tydelig opfølgning.

Hjælp til byggesager og større projekter

Som en del af ØENS Rådgivningshus kan vi også hjælpe med byggesagsadministration og juridisk rådgivning.

Erfaring med ejerforeninger i København og omegn

Vi administrerer i dag mere end 100 ejerforeninger og mere end 5.500 ejerlejligheder.

Fra frustration til bedre overblik

En ejerforening på Østerbro kontaktede os, fordi bestyrelsen oplevede lange svartider, manglende struktur og frustration blandt beboerne. Samtidig stod foreningen over for flere større vedligeholdelsesprojekter, og bestyrelsen savnede en administration, der kunne skabe overblik og drive processerne fremad. Efter overgangen til ØENS fik ejerforeningen:

• en fast kontaktperson
• tydeligere økonomisk overblik
• bedre struktur omkring drift og opfølgning
• tættere sparring med bestyrelsen
• hjælp til koordinering af større projekter

Lad os tage en uforpligtende snak om jeres ejerforening

Overvejer I at skifte administrator – eller vil I bare undersøge, om I kan få en bedre løsning end den, I har i dag? Så tager vi gerne en uforpligtende dialog.

Fortæl os kort om jeres forening og hvad I overvejer. Det tager kun 1-2 minutter at udfylde formularen, og vi vender typisk tilbage inden for 1-2 hverdage.

Vi kontakter dig hurtigst muligt

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Skift af ejendomsadministrator

Vi hjælper andelsboligforeninger og ejerforeninger med altanprojekter – fra de første overvejelser til færdigt byggeri.

Et altanprojekt kræver både overblik, koordinering og styr på økonomi, myndigheder og entreprenører. Det kan hurtigt blive komplekst – særligt for en bestyrelse, der ikke arbejder med byggesager til daglig. Hos ØENS får I en fast kontaktperson og en byggesagsadministration, der sikrer, at projektet bliver gennemført ordentligt – og at bestyrelsen føler sig tryg hele vejen.

Vi administrerer i dag +300 foreninger og ejendomme i København og omegn.

Få et uforpligtende tilbud på byggesagsadministration →

Byggesagsadministration af altanprojekter i boligforeninger

Når en boligforening ønsker at etablere altaner, er der mange forhold, der skal tages højde for. Det gælder blandt andet byggetilladelser, dialog med kommunen, tekniske løsninger, økonomi og koordinering med rådgivere og entreprenører. I kan læse mere om vores tilgang til byggesager her.

Vi hjælper med at skabe overblik over hele processen og sørger for, at projektet bliver drevet frem på en struktureret og gennemsigtig måde. Det betyder, at bestyrelsen ikke står alene med ansvaret – og at I har en erfaren samarbejdspartner hele vejen.

Få et uforpligtende tilbud på jeres altanprojekt →

Derfor er altanprojekter mere komplekse, end man tror

Altanprojekter er blandt de mere omfattende byggesager i en boligforening. Der skal ofte tages højde for myndighedsgodkendelser og lokalplaner, byggetilladelser og tekniske krav, ejendommens konstruktion og bæreevne, økonomi og fordeling mellem beboere samt koordinering mellem rådgivere, entreprenører og forening. Du kan læse om regler og byggetilladelser ved Københavns Kommune.

Samtidig har beslutningerne stor betydning for både ejendommens værdi og beboernes hverdag. Derfor vælger mange foreninger at få professionel hjælp til at styre projektet sikkert igennem.

En fast kontaktperson og et samarbejde, der fungerer i praksis

Hos ØENS får I en fast kontaktperson, der kender jeres ejendom og følger jeres altanprojekt tæt. Vi arbejder tæt sammen med bestyrelsen og sikrer, at beslutninger bliver fulgt til dørs – og at alle parter er opdaterede undervejs. Vores tilgang er enkel: klar kommunikation, gennemsigtighed og løsninger, der fungerer i praksis.

Vi hjælper boligforeninger med altanprojekter i København og omegn

Vi arbejder med både andelsboligforeninger og ejerforeninger i København og omegn. Foreningerne varierer i størrelse – fra mindre ejendomme til større og mere komplekse foreninger med flere opgange og bygninger. Uanset udgangspunkt hjælper vi med at skabe struktur i processen og sikre, at jeres altanprojekt bliver gennemført på et solidt grundlag.

Læs mere om vores byggesagsadministration

Altanprojekter er én type byggesag, men vi hjælper også boligforeninger med andre typer projekter.

Læs mere om byggesagsadministration.
Læs om vedligeholdelsesplaner.

Kontakt os for en uforpligtende dialog om jeres altanprojekt

Hos ØENS Byggesagsadministration har vi stor erfaring med at hjælpe både andels- og ejerforeninger sikkert igennem altanprojekter. Vi ved, at hvert projekt er unikt. Der findes ikke standardløsninger, der passer til alle ejendomme. Derfor tager vi altid udgangspunkt i netop jeres forenings ønsker, behov og muligheder. Har I overvejet at give jeres ejendom et løft med nye altaner, er I altid velkomne til at kontakte os for en uforpligtende snak. Vi lytter til jer, giver et realistisk billede af, hvad projektet vil kræve, og kommer med forslag, så I kan komme videre på en tryg og professionel måde.

Få et uforpligtende tilbud →

Det tager kun et øjeblik at sende en forespørgsel, og I får et konkret tilbud tilpasset jeres forening. Det er naturligvis helt uforpligtende. Vi vender typisk tilbage inden for 1–2 hverdage.

Vi glæder os til at høre om jeres projekt og til at hjælpe jer godt på vej.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Altanprojekter i boligforeninger

Vi hjælper andelsboligforeninger og ejerforeninger med facaderenovering – fra de første overvejelser til det færdige resultat.

Facaden er ejendommens ydre skal og en vigtig del af bygningens beskyttelse mod vind, vejr og slid. Med tiden opstår der revner, løse fuger og begyndende fugtskader, som kan udvikle sig, hvis de ikke bliver håndteret i tide. Hos ØENS får I en fast kontaktperson og en byggesagsadministration, der sikrer, at jeres facadeprojekt bliver gennemført ordentligt – både teknisk, økonomisk og praktisk.

Vi administrerer i dag +300 foreninger og ejendomme i København og omegn.

Få et uforpligtende tilbud på byggesagsadministration →

Byggesagsadministration af facaderenovering i boligforeninger

En facaderenovering er sjældent en enkel opgave. Der skal tages stilling til ejendommens tilstand, valg af materialer, økonomi, tidsplan og koordinering med rådgivere og entreprenører. I kan læse mere om vores tilgang til byggesager her.

Vi hjælper med at skabe overblik over hele processen og sikrer, at projektet bliver drevet frem på en struktureret og gennemsigtig måde. Det betyder, at bestyrelsen ikke står alene med ansvaret – og at I har en erfaren samarbejdspartner hele vejen.

Få et uforpligtende tilbud på jeres facadeprojekt →

Derfor er facaderenovering vigtig for jeres ejendom

Facaden er – sammen med taget – en af de mest udsatte dele af en ejendom og påvirkes konstant af regn, frost, sol og temperatursvingninger. Hvis skader ikke udbedres i tide, kan det føre til:

• fugtskader i murværket
• varmetab og højere energiforbrug
• nedbrydning af konstruktionen
• dyrere reparationer på sigt

En facaderenovering er derfor ikke kun en visuel forbedring. Det er en investering i ejendommens levetid, funktion og værdi. Samtidig kan renoveringen give mulighed for energioptimering, som kan reducere varmeudgifter og forbedre indeklimaet.

En proces der kræver overblik og professionel styring

Et facadeprojekt involverer ofte mange parter og beslutninger. Der skal blandt andet:

• foretages tekniske vurderinger af facaden
• udarbejdes budget og beslutningsgrundlag
• indhentes tilbud fra entreprenører
• håndteres myndighedskrav og eventuelle tilladelser
• træffes beslutninger i foreningen

Ved større ændringer eller materialeskift kan det være nødvendigt at søge byggetilladelse, så projektet lever op til gældende regler og bygningskrav. Du kan læse om regler og byggetilladelser i Københavns Kommune. Vi hjælper med at samle alle tråde og sikre, at processen hænger sammen fra start til slut.

En fast kontaktperson og et samarbejde, der fungerer i praksis

Hos ØENS får I en fast kontaktperson, der kender jeres ejendom og følger jeres facadeprojekt tæt. Vi arbejder tæt sammen med bestyrelsen og sikrer, at beslutninger bliver fulgt til dørs – og at alle parter er opdaterede undervejs. Vores tilgang er enkel: klar kommunikation, gennemsigtighed og løsninger, der fungerer i praksis.

Vi hjælper boligforeninger med facaderenovering i København og omegn

Vi arbejder med både andelsboligforeninger og ejerforeninger i København og omegn. Foreningerne varierer i størrelse – fra mindre ejendomme til større og mere komplekse ejendomme med flere opgange og bygninger. Uanset udgangspunkt hjælper vi med at skabe struktur i processen, evt. udarbejde en vedligeholdelsesplan og sikre, at jeres facaderenovering bliver gennemført på et solidt grundlag.

Facaderenovering er én type byggesag, men vi hjælper også med andre projekter i boligforeninger.

Kontakt os for en uforpligtende snak

Overvejer jeres forening at få udført en facaderenovering eller ønsker I blot at få undersøgt jeres facade? Så kontakt os hos ØENS Byggesagsadministration for en uforpligtende samtale. Sammen kan vi sikre, at jeres ejendommens facade står smukt, solidt og godt beskyttet mange år frem.

Få et uforpligtende tilbud →

Det tager kun et øjeblik at sende en forespørgsel, og I får et konkret tilbud tilpasset jeres forening. Det er naturligvis helt uforpligtende. Vi vender typisk tilbage inden for 1–2 hverdage.

Vi glæder os til at høre om jeres projekt og til at hjælpe jer godt på vej.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Facaderenovering i boligforeninger