Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

ØENS Advokatfirma tilbyder professionel rådgivning til dig, der bor i en andelsbolig eller overvejer at købe en. Vores erfarne andelsboligadvokater står klar til at hjælpe dig med alle juridiske spørgsmål vedrørende din andelsbolig.

Vi kan hjælpe dig med alt fra køb og salg af andelsboliger til tvister med foreningen eller naboer. Vores ekspertise dækker alle aspekter af andelsboligloven, herunder vedtægter, ejerforeningsloven og boligreguleringsloven.

Vi ved, hvor vigtigt det er for dig at føle dig tryg i din boligsituation, og derfor arbejder vi altid for at finde den bedste løsning for dig og dine interesser. Vi sørger for at holde dig opdateret gennem hele processen og sikrer, at du forstår dine rettigheder og pligter som andelshaver.

Når du køber en andelsbolig, køber du reelt set en andel af foreningens samlede formue. Dette sker ved, at du betaler et indskud til foreningen, som herefter betaler sælgeren det beløb med fradrag af eventuelle mellemværender. Du får brugsret til en bestemt bolig i andelsforeningen, men ejendommen ejes af foreningen, hvilket adskiller det fra at eje en ejerbolig.

Mange køber fast ejendom som en investering, i håb om at dens værdi vil stige over tid. Men prisen på en andelsbolig er ikke et udtryk for dens markedsværdi, i modsætning til ejerlejligheder. Det skyldes, at værdien af en andelsboligforening fastsættes ud fra en fastsat andelskrone, som bestemmes af flere faktorer, inklusiv foreningens gæld, de oprindelige indskud og ejendommens værdi. Derfor kan du ikke selv bestemme salgsprisen på din andelsbolig, men til gengæld kan du nemmere få lov til at låne til en andelsbolig – særligt i København og på Amager, hvor ejerlejlighedspriserne er markant højere.

Forholdet mellem foreningen og andelshaveren minder om forholdet mellem en udlejer og lejer. Men i modsætning til lejere har andelshavere en andel i foreningen. Dog er der også en risiko forbundet med at være andelshaver, da man som regel hæfter for foreningens fælles gæld med sit indskud, hvilket en lejer ikke gør. Andelsboliger placerer sig imellem lejeboliger og ejerboliger, og der er flere ligheder mellem andelsboliger og ejerboliger.

Hvad er fordelene ved at købe en andelsbolig?

Andelsboliger er generelt billigere at købe og bo i, da de månedlige boligafgifter ofte er lave, og der er fastsat maksimumregler for andelsværdien. Andelshavere indgår tilmed i et fællesskab med andre andelshavere og kan sammen træffe beslutninger om forbedringer i andelsboligforeningen, fællesarealerne mv. Derudover er der mange ældre andelsboligforeninger særligt i København og på Amager, der værdsætter solidaritet og fællesskab.

Hvad er ulemperne ved at købe en andelsbolig?

Andelshavere ejer ikke deres bolig – i samme omfang – som ejerboligsejere, og hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder, kan det betyde, at andelshaverne hæfter med deres indskud. Andelshavere kan også i visse tilfælde hæfte personligt og med hele deres formue for en del eller hele foreningens gæld. Det er derfor vigtigt at forstå foreningens økonomi og juridiske aspekter før køb og at være opmærksom på, hvordan man præcis hæfter ifølge vedtægterne. Opstår der økonomiske problemer, kan det få store økonomiske konsekvenser for andelshaveren.

Vores dygtige boligadvokater står klar til at hjælpe med at afklare de juridiske aspekter og sikre, at du er godt rustet til at træffe den rigtige beslutning omkring køb eller salg af en andelsbolig i København, Frederiksberg eller Amager. Kontakt os allerede i dag for at få den bedst mulige rådgivning. 

Når du overvejer at købe en andelsbolig, er det vigtigt at undersøge andelsboligforeningens økonomi. Du bør kigge nærmere på både foreningens gæld og dens formue. Dette kræver økonomiske overvejelser, og det er her, professionel rådgivning kan være særligt vigtig. Det er også vigtigt at være opmærksom på foreningens kreditorer samt vedligeholdelsesplanen og ejendommens vurderingsmetode. Derudover bør du undersøge, hvilken type lån foreningen har og hvordan det påvirker købers hæftelse ved en eventuel konkurs.

Reglerne for forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer er fastsat i Andelsboligloven. Det er foreningens medlemmer, der fastlægger vedtægterne for foreningen, og det er disse regler, der skal overholdes i foreningens drift. Andelsboligforeningerne er underlagt Andelsboligloven, som fastsætter rammerne for handel med andelsboliger og regler for, hvad de må koste. Loven fastslår også, hvilke dokumenter en køber har ret til at få udleveret i forbindelse med handlen.

Når man ønsker at købe en andelsbolig, er det vigtigt at have en god forståelse af de overordnede rammer for en sådan handel, herunder prissætning af andelsboligen, som er fastlagt i andelsboligloven.

Vi kan hjælpe dig med at få et overblik over de forskellige lån, vedtægter, regnskaber og ejendommens værdi i forbindelse med køb af en andelsbolig. Vores andelsadvokater kan give dig rådgivning gennem hele købsprocessen, herunder juridisk rådgivning omkring købsaftalens indhold (samt hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet) og betydning, finansiering og forsikring. Vi tager os også af alt papirarbejdet ved køb af andelsbolig, så du kan føle dig tryg og sikker i hele købsprocessen.

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Salg af en andelsbolig indebærer en række juridiske og formelle aspekter, som det kan være en udfordring at navigere i. Hos ØENS Advokatfirma er vi specialiseret i rådgivning af køb og salg af andelsboliger og kan hjælpe dig som sælger igennem hele salgsprocessen for at sikre den bedst mulige handel.

Vi tilbyder en tryg proces fra A-Z på boligsalget med vores kompetente andelsbolig rådgivning. Vores viden og erfaring sikrer dig den bedste bolighandel, uanset om du er køber eller sælger. Derfor opfordrer vi dig til at tage os med helt fra starten – allerede inden du sætter din andelsbolig til salg eller begynder at lede efter en andelsbolig. Kontakt os i dag og få gratis salgsrådgivning af vores specialiserede andelsbolig advokater. Du er også velkommen til at komme forbi vores kontor på Amager (København S) og aftale et møde.

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer. Ønsker du et personligt møde, kan vores advokater tage imod dig på vores kontor på Amager, 2300 København S.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Jeres barn har som lejer mulighed for at søge boligstøtte. Størrelsen af tilskuddet afhænger af lejens størrelse, størrelsen på lejemålet, antallet af beboelsesrum, hvor meget jeres barn selv skal vedligeholde lejligheden, hvor mange der bor i lejemålet, jeres barns indtægt, formue m.m. Boligstøtten kan maksimalt udgøre 15 % af lejen.

Eksempel: Bor jeres barn alene i en 2-værelseslejlighed på 60 m2 lejlighed og tjener 10.000 om måneden inklusive SU, men ikke har nogen formue, vil boligstøtten udgøre knap kr. 1.000 månedligt, hvis lejen er kr. 6.000,- + forbrug.

Der er intet lovkrav om, at I udfærdiger en lejekontrakt. I mange andelsboligforeninger tillades udlejning ikke, og i mange ejerforeninger stilles der særlige krav til udlejning og fremleje.

Vi anbefaler, at der altid udarbejdes en skriftlig lejekontrakt med udgangspunkt i jeres og jeres barns ønsker, forventninger og behov. Lejelovgivningen er kompleks, og mange konflikter kan undgås ved at benytte en advokat med speciale i boliglejeret til at rådgive, udfærdige en lejekontrakt og fastsætte et realistisk lejeniveau.

Det lejedes værdi har bl.a. betydning for, hvilken leje I bliver beskattede af. Vælger I at opkræve en leje, der ligger under det lejedes værdi, kan SKAT vælge at beskatte jer af det lejedes værdi, i stedet for den leje, I rent faktisk opkræver.

Eksempel: Hvis det lejedes værdi for en lejlighed er kr. 6.000 + forbrug om måneden, men jeres barn kun betaler kr. 3.000 + forbrug, vil I blive beskattede, som om jeres barn betalte kr. 6.000.

I vælger selv, hvordan I ønsker at blive beskattede af lejeindtægten. Der kan som udgangspunkt vælges 3 metoder: Beskatning efter de almindelige skatteregler, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Hvilken metode, der passer bedst til jer, afhænger af jeres økonomiske forhold og vi anbefaler, at I opsøger en revisor.

De fleste vælger enten kapitalafkastordningen, der giver bedre fradragsmuligheder end de almindelige skatteregler, eller virksomhedsordningen, der dog kræver lidt mere administration.

Jeres barns besparelse vil blive betragtet som en gave, af hvilken vedkommende som udgangspunkt skal betale 15 % gaveafgift. Hver forældre må dog afgiftsfrit give hvert barn kr. 69.500 årligt (2022). Julegave, fødselsdagsgaver og lignende tælles ikke med i dette bundfradrag. To forældre må med andre ord udleje en forældrekøbt lejlighed til en leje, der ligger kr. 139.000 årligt under det lejedes værdi, hvis de ikke samtidig giver andre, større gaver. Ved lejerabatter herudover, skal jeres barn svare 15 % gaveafgift af den del af rabatten, der ligger ud over de kr. 139.000 årligt (2022).

Aftales der intet andet, skal jeres barn kun vedligeholde låse og nøgler i lejligheden. Laver I selv en lejekontrakt og tager udgangspunkt i typeformularen, kan I sætte kryds ved, at lejer har den indvendige vedligeholdelse. Det betyder, at jeres barn selv skal male alle malbare overflader samt lakere trægulve. Al anden vedligeholdelse – af f.eks. badeværelse, køkken, installationer og sanitet – påhviler jer som udlejere, medmindre der gyldigt aftales andet i lejekontrakten.

I de fleste andelsboligforeninger tillades fremleje ikke. Det betyder ikke, at jeres barn ikke må bo med et barn, samlevende kæreste, ægtefælle, partner eller lignende. I visse tilfælde er det også tilladt at have en nær ven, veninde eller familiemedlem boende, men vi anbefaler altid, at I opsøger en advokat med speciale i boliglejeret og andelsboligforeninger, for at høre nærmere om de specifikke krav, der stilles til samboende venner og veninder. Med undtagelsen i andelsboligforeninger, kan jeres barn som udgangspunkt altid fremleje halvdelen af lejlighedens beboelsesrum.

Eksempel: Bor jeres barn i en 3-værelses lejlighed i en ejerforening, må jeres barn altid – også uden jeres samtykke – fremleje et værelse. Det gælder både lang- og kortidsudlejning, inklusive f.eks. AirBnB.

Ønsker jeres barn at fremleje hele boligen, er det kun muligt i særlige tilfælde såsom midlertidigt ophold i udlandet i forbindelse med studie eller arbejde og maksimalt for 2-årige perioder.

Når I sælger den forældrekøbte bolig, skal I som udgangspunkt betale skat af den regulerede fortjeneste. Reguleringen af købsprisen sker med kr. 10.000 pr. år, I har ejet boligen, dog ikke det år, hvor den sælges. Herudover kan moderniseringsudgifterne, der ligger ud over kr. 10.000 årligt tillægges købesummen. Salgsudgifterne skal fratrækkes salgsomkostningerne. Fortjenesten er kapitalindkomst, og der gælder særlige regler, hvis I har valgt at benytte virksomhedsordningen.

Som udgangspunkt må I sælge lejligheden til jeres barn til den offentlige ejendomsvurdering +/-15%. Er boligen vurderet som udlejet – hvilket altid betyder en lavere vurdering – kan denne pris ikke anvendes og I skal sælge lejligheden til markedsprisen.

Sælges boligen billigere eller dyrere end den offentlige ejendomsvurdering vil forskellen mellem denne og markedsprisen være at betragte som en gave.

Det er muligt at lave et rentefrit familielån, som et led i en sådan overdragelse, for at benytte gavebundfradraget over flere år. Vi anbefaler, at I benytter en advokat til at rådgive jer nærmere omkring familieoverdragelse.

Såfremt jeres barn selv har beboet boligen, kan barnet videresælge boligen uden at svare skat af en eventuel fortjeneste.

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Indgåelse af en erhvervslejekontrakt er ofte altafgørende for en virksomhed. I Danmark er der som udgangspunkt aftalefrihed i erhvervsforhold, men der er alligevel mange regler i erhvervslejeloven, som begrænser det. Vi udarbejder, gennemgår, kommenterer eller forhandler nye eller eksisterende erhvervslejekontrakter og hjælper også meget gerne dig med det.

Placeringen af den nye forretning, det nye kontor eller udvidelsen af en eksisterende virksomhed kræver som regel indgåelse af en ny erhvervslejekontrakt. Nogle gange skal en eksisterende erhvervslejekontrakt overtages fra en nuværende lejer, og andre gange indgås en helt ny lejekontrakt. I begge situationer skal lejer vurdere, hvad der bedst kan svare sig, og hvilke fordele og ulemper, der er forbundet med indgåelsen af erhvervslejekontrakten.

For mange iværksættere og mindre virksomheder er erhvervslejekontrakten den vigtigste og største kontrakt, der indgås. Derfor skal du være grundig med gennemgangen af kontrakten, også selv om du har forelsket dig i netop dét lejemål.

De erhvervslejeretlige regler er meget komplicerede, og der er ofte stor forskel på indholdet af en erhvervslejekontrakt afhængig af, om du skal indgå en ny lejekontrakt eller overtager en eksisterende (og ofte meget gammel) lejekontrakt. Der kan være fordele og ulemper ved begge dele.

Du skal især være opmærksom på:

• Uopsigelighedsperioder for dig og udlejer – det vil sige, hvor mange år der går, før du kan opsige lejemålet og dermed komme ud af det igen. Selvom du måtte ønske at lukke din virksomhed, skal du som udgangspunkt betale husleje i hele uopsigelighedsperioden, og det kan knække mange virksomheder eller privatøkonomier.
• Afståelsesadgang, betingelserne herfor og nøglepenge – under hvilke betingelser kan du afstå/overdrage lejemålet med eller uden udlejers samtykke, hvis du f.eks. ønsker at sælge lejemålet og drive forretning fra andre lokaler eller ønsker at sælge en forretning med eksisterende kunder, goodwill, omsætning mv.
• Ofte kræver udlejer kaution fra fysiske personer.
• Vær meget opmærksom på, under hvilke betingelser husleje kan eller vil blive reguleret – typisk hævet, da huslejestigninger kan blive så markante, at de kan kvæle en forretning. Det er især reguleringer til ”markedslejen”, du skal være opmærksom på.
• Istandsættelse og tilstand ved overtagelsen. Vær opmærksom på lejemålets stand ved overtagelsen og mulige reetableringsforpligtelser, som du overtager, hvis du overtager et eksisterende lejemål. Tag en masse fotos med mobiltelefonen eller digitalt kamera til dokumentation for, hvordan lejemålet så ud, da det blev overtaget – det er enkel og billig bevissikring og stiller dig bedre, hvis der bliver problemer ved fraflytningen.
• Skiltning. Hvis du har særlige ønsker eller forventninger til skiltning, skal du overveje dette. Det er ikke alle udlejere, der finder mangefarvede neonskilte super-cool.
• Tilladelser og betingelser. Vær opmærksom på, at der kan gælde særlige offentlige tilladelser til at drive den virksomhed, du har lyst til, fra lokalet, og det vil typisk være dit ansvar at sikre dig disse tilladelser. Det er altså ikke udlejers problem, hvis du f.eks. ikke kan få en alkoholbevilling til din nye café.

Husk på, at indgåelse af en erhvervslejekontrakt som alle andre kontrakter er resultatet af en forhandling. ØENS kan derfor hjælpe dig, når du skal indgå en erhvervslejekontrakt eller hvis du skal genforhandle vilkårene i din nuværende erhvervslejekontrakt.

Ønsker du eller din aftalepart at opsige jeres erhvervslejeforhold, er der flere ting at tage stilling til. Erhvervslejemålet kan bl.a. være gjort uopsigeligt, det kan være erhvervsbeskyttet, eller der kan være aftalt kompensation til den anden part i visse tilfælde af opsigelse.

ØENS tilbyder rådgivning til, hvordan du bedst muligt sikrer din retstilling i en opsigelsessituation, så du undgår økonomiske tab.

Er der opstået uenigheder mellem dig og din aftalepart?

En tvist kan skyldes mange forhold, såsom at en part ikke lever op til sine forpligtelser ifølge kontrakten, eller der opstår uenighed om fortolkningen af en del af kontrakten. Uanset hvad grunden er, kræver det ofte en hurtig reaktion, for at man ikke ifalder passivitet og på den måde mister sit krav.

ØENS står klar til at hjælpe med fortolkningen af din kontrakt og anden håndtering, f.eks. mægling for at hjælpe med at løse en eventuel  tvist.

Er det i jeres erhvervslejeforhold aftalt, at lejen kan reguleres til markedslejen, er det muligt både for lejer og udlejer at få lejen reguleret, hvad enten lejen er for høj eller for lav.

ØENS tilbyder at gennemgå din lejekontrakt og dit erhvervslejemål og på den måde vurdere, om der er mulighed for at regulere lejen.

Som erhvervslejer har man mulighed for at lade en anden erhvervslejer inden for samme branche fortsætte i sit erhvervslejeforhold på uændrede vilkår – det kaldes afståelse. Tilsvarende kan man som udlejer sikre sig, at lejer ikke afstår til en bestemt part. ØENS kan hjælpe dig igennem processen og på den måde sikre din retsstilling på bedst mulige måde.

Selve størrelsen på afståelsen forhandles normalt mellem sælger og køber eller repræsentanter for disse, f.eks. erhvervsmæglere og advokater. Sælger ønsker at sælge dyrest muligt, og køber ønsker at købe billigst muligt. Afståelsen kan afskrives skattemæssigt af køberen og er skattepligtig for sælgeren.

Afståelsen er et ”blandet” beløb, der udgør goodwill for forretningen/virksomheden baseret på kundebasen, der kommer til butikken, forretningen eller cafeen m.v.

Afståelsen kan udgøre meget store beløb, ofte flere millioner kroner, og det er derfor vigtigt for køberen at sikre sig, at der i erhvervslejekontrakten er gode muligheder for at afstå lejemålet på ny, når køberen ikke længere ønsker at drive virksomheden.

Hvis ikke køber kan afstå lejemålet på ny, er afståelsen ikke meget værd, når man engang selv vil sælge eller afhænde forretningen eller butikken.

Afståelsens størrelse er således i princippet udlejer uvedkommende, men en høj afståelsessum hænger ofte sammen med bl.a. en lav husleje. Og en meget lav husleje koblet til en høj afståelsessum kan få udlejer til at overveje en forhøjelse af huslejen til markedslejen, hvilket kan være meget væsentlig og byrdefuld for en ny lejer og dermed en hæmsko for økonomien i en butik, forretning, cafe, bar eller restaurant.

De erhvervslejeretlige regler er meget komplicerede, og der er ofte stor forskel på indholdet af en erhvervslejekontrakt afhængig af, om du skal indgå en ny lejekontrakt eller overtage et eksisterende lejemål og dermed en eksisterende (og ofte meget gammel) lejekontrakt. Der kan være fordele og ulemper ved begge dele.

Ved indgåelse og forhandling af erhvervslejekontrakter skal du især være opmærksom på:

• Risiko for huslejestigninger – varslede eller uvarslede stigninger i sigte. Vær meget opmærksom på, under hvilke betingelser husleje kan eller vil blive reguleret – typisk hævet. Det er især vigtigt, hvis du betaler en høj afståelse for et lejemål, da du jo betaler afståelsen i forventning om en relativ lav husleje.
• Risiko for, at udlejer kan opsige lejemålet og betaling eller ikke-betaling i den forbindelse.
• Afståelse eller ”nøglepenge”. Der kræves ofte en ganske høj afståelse eller ”nøglepenge” for, at en lejer vil overdrage et lejemål til en ny lejer. Hvis du betaler en høj afståelse, skal du sikre dig, at du selv kan afstå lejemålet, når du engang ikke længere vil eller kan drive virksomheden.
• Afståelsesadgang og betingelserne herfor – under hvilke betingelser kan du afstå/overdrage lejemålet til en anden med eller uden udlejers samtykke, hvis du f.eks. ønsker at sælge lejemålet og drive forretning fra andre lokaler eller ønsker at sælge en forretning med eksisterende kunder, goodwill, omsætning m.v.
• Uopsigelighedsperioder for dig og udlejer.
• Istandsættelse og tilstand ved overtagelsen – og ved afleveringen af det lejede ved lejemålets ophør.

Husk, at indgåelse af en erhvervslejekontrakt som alle andre kontrakter og aftaler er resultatet af en forhandling mellem udlejer og den kommende lejer. Normalt kan alle punkter i en kontrakt forhandles, helt eller delvist. Det er samtidigt vigtigt for køberen, at køber indretter sin virksomhed optimalt rent skattemæssigt, så en eventuel fortjeneste på afståelsen, når køberen ønsker at sælge sin forretning, butik, café, bar eller restaurant, beskattes mindst muligt.

ØENS hjælper dig med forhandling af afståelsen og dens størrelse, og vi hjælper dig også gerne med udarbejdelse, gennemgang og forhandling af erhvervslejekontrakter og købs- eller overdragelsesaftale for køb eller salg af f.eks. forretning, butik, café, bar og restaurant.

Selv om der ikke i Danmark er krav om, at der udarbejdes en lejekontrakt, er det vores erfaring hos ØENS, at det altid vil være en fordel. Med en lejekontrakt undgår man fremtidige stridigheder og har et klart og solidt fundament for et godt lejeforhold.

Lejekontrakten er særlig vigtig for dig som udlejer, da lejeloven primært beskytter lejer. Som udlejer stilles der således store krav til de lejekontrakter, der indgås, da der er meget strenge regler for, hvad udlejer kan tilføje i en lejekontrakt. For eksempel er der bestemte regler, der kan fraviges i lejekontraktens § 11, men dette gælder kun få og helt specifikke regler.

Hos ØENS står vi klar til at rådgive, gennemgå eller udfærdige en lejekontrakt, så den opfylder alle krav og tilgodeser dig som udlejer bedst muligt.

I Danmark findes der mange regler for, hvordan husleje skal fastsættes ved udlejning. Disse er bl.a.:

• Omkostningsbestemt leje
• Det lejedes værdi
• Markedsleje

Problemet med ovenstående er, at man ikke bare kan vælge frit mellem disse tre principper, da det er lejemålets forhold på forskellige datoer, der afgør hvordan lejen kan fastsættes.

Hos ØENS tilbyder vi at hjælpe dig med at få fastsat lejen korrekt og på den måde undgå tvister med lejer.

Du har sikkert hørt om eller er selv stødt på, at lejekontrakter har været tidsbegrænsede for en årrække, eller måske har du hørt den almindelige misforståelse om, at man kun må tidsbegrænse i 2 år.

Ønsker du at have en tidsbegrænsning på din lejekontrakt, kræver lovgivningen, at du har en gyldig grund til at tidsbegrænse lejemålet. Hvad der er en gyldig grund, kan variere meget, hvorfor vi hos ØENS står klar til at hjælpe dig med at udarbejde en tidsbegrænsning, der lever op til lovgivningen.

Ønsker du at opsige eller ophæve lejer, skal du først og fremmest være opmærksom på, at der er forskel på at opsige og ophæve, samt at der gælder særlige regler for begge tilfælde.

Udlejer du din ejerlejlighed eller et enfamiliehus, har du som udgangspunkt mulighed for at opsige din lejer med 1 års varsel, hvis du selv ønsker at bo i ejerlejligheden eller huset. Dog stilles der krav til, at opsigelsen er rimelig, hvilket vil sige, at lejer og udlejers forhold opvejes over for hinanden, hvorefter man vurderer, om opsigelsen er rimelig.

En sådan opsigelse kan hurtigt blive uoverskuelig. ØENS kan hjælpe dig i denne proces, så du på bedste vis kan få din lejlighed/hus tilbage til egen benyttelse.

Udlejer du derimod et værelse i din bolig, kan du som udgangspunkt frit opsige lejer med 1 måneds varsel. Men lejer du efterfølgende værelset ud til en højere leje, kan opsigelsen blive gjort ugyldig. Hos ØENS anbefaler vi derfor, at du modtager hjælp til en sådan proces.

Reglerne om opsigelse kan nemt virke uoverskuelige og besværlige, men skal altid følges ned til mindste detalje, hvorfor vi hos ØENS står klar til at hjælpe dig på området.

Har din lejer ikke betalt sin leje til tiden,  ødelagt lejemålet eller på anden måde misligholdt sin lejekontrakt, kan en ophævelse være værd at overveje. Lejeloven indeholder dog en lang række krav til en sådan ophævelse, bl.a. krav om en skriftlig ophævelse og mulighed for inden for 14 dage at betale den manglende leje, hvis der er tale om betalingsmisligholdelse.

En sådan skriftlig opsigelse kræver derudover yderligere krav, bl.a. korrekte lovhenvisninger og overholdelse af 14 dages-fristen.

Hos ØENS anbefaler vi derfor, at du kontakter os, hvis du ønsker at ophæve din lejer, så vi på bedst mulig måde kan hjælpe dig med at få lejeren ud af lejemålet.