Byggesager i ejer- og andelsboligforeninger

Et større byggeprojekt kan være en af de største økonomiske beslutninger, en ejer- eller andelsboligforening træffer.

år taget skal udskiftes, facaden renoveres, faldstammerne skiftes eller altaner etableres, skal bestyrelsen ikke kun forholde sig til den tekniske løsning. Projektet skal også besluttes korrekt, finansieres, projekteres, udbydes og gennemføres inden for klare juridiske rammer.

En ejer- eller andelsboligforening kan som bygherre stå med mange af de samme juridiske, tekniske og økonomiske problemstillinger som en professionel bygherre. Samtidig består bestyrelsen ofte af frivillige beboere, der ikke arbejder med byggeprojekter til daglig. Derfor er det særligt vigtigt, at roller, beslutningskompetence og rådgiveransvar er klare fra begyndelsen. Bestyrelsen skal kunne forstå, hvad der er besluttet, hvilke økonomiske rammer der gælder, hvem der kan disponere på foreningens vegne, og hvornår en ændring kræver en ny beslutning. Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi ejer- og andelsboligforeninger gennem hele byggesagen – fra generalforsamlingsbeslutningen og rådgiveraftalen til entreprisekontrakten, ændringer under byggeriet, aflevering og eventuelle entreprisetvister.

Som del af ØENS Rådgivningshus kan den juridiske rådgivning samtidig spille sammen med ØENS Ejendomsadministrations byggesagsadministration, når det er relevant for den konkrete forening.

Kontakt en advokat om foreningens byggesag

Byggesagen begynder med den rigtige beslutning

En stærk byggesag begynder længe før entreprenøren kommer på byggepladsen. Før foreningen binder sig til rådgivere, finansiering eller en entreprenør, bør bestyrelsen have styr på projektets formål, forventede omfang, økonomiske ramme og det mandat, projektet skal gennemføres inden for.

Bestyrelsens kompetence afhænger af foreningstypen, vedtægterne, tidligere generalforsamlingsbeslutninger og den konkrete byggesags karakter. Visse almindelige vedligeholdelsesopgaver kan ligge inden for bestyrelsens løbende kompetence, mens større eller ekstraordinære projekter, væsentlige ændringer af ejendommen eller betydelige økonomiske dispositioner kan kræve generalforsamlingens godkendelse.

For ejerforeninger gælder det blandt andet, at generalforsamlingen efter den gældende normalvedtægt er foreningens øverste myndighed, mens bestyrelsen varetager den daglige ledelse og udfører generalforsamlingens beslutninger. Normalvedtægten arbejder samtidig med forskellige flertalskrav. Almindelige beslutninger træffes som udgangspunkt med simpelt flertal, mens væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen som udgangspunkt kræver 2/3-flertal efter både fordelingstal og antal. Altan- og elevatorprojekter nævnes direkte som eksempler. Det gælder dog kun med de modifikationer, der følger af ejerlejlighedsloven og den enkelte forenings eventuelle særvedtægt. I andelsboligforeninger skal man tilsvarende tage udgangspunkt i foreningens egne vedtægter og den konkrete beslutnings karakter.

Derfor bør man være varsom med standardsætninger som “en byggesag kræver 2/3-flertal”. Det kan være korrekt i den konkrete forening og ved den konkrete beslutning, men det er ikke et generelt svar på alle byggeprojekter. Læs mere om generalforsamlinger, vedtægter og flertalskrav, foreningsret og den officielle normalvedtægt for ejerforeninger på Retsinformation.

Generalforsamlingens beslutning skal kunne bruges bagefter

Det er ikke nok, at medlemmerne har sagt ja til, at “taget skal renoveres” eller “facaden skal ordnes”. Hvis bestyrelsen bagefter skal kunne indgå rådgiver- og entrepriseaftaler og håndtere et projekt, der udvikler sig undervejs, skal beslutningen give et tilstrækkeligt klart mandat.

Et godt beslutningsgrundlag bør gøre det forståeligt for medlemmerne, hvad projektet omfatter, hvilken økonomisk ramme der forventes, hvordan projektet skal finansieres, og hvilke beføjelser bestyrelsen får til at gennemføre det. Det kan også være relevant at tage stilling til en rimelig reserve og bestyrelsens mulighed for at håndtere nødvendige ændringer inden for den godkendte ramme. Det betyder ikke, at generalforsamlingen bør godkende hver eneste tekniske detalje eller aftaleseddel. En af bestyrelsens opgaver er netop at føre beslutningen ud i livet. Men hvis projektet ændrer karakter, bliver væsentligt dyrere end den ramme, medlemmerne har godkendt, eller indebærer nye dispositioner af væsentlig betydning, bør bestyrelsen få vurderet, om mandatet stadig rækker.

Et uklart mandat kan ellers skabe problemer i begge retninger. Bestyrelsen kan blive så usikker, at nødvendige beslutninger forsinkes, eller den kan komme til at disponere videre end det grundlag, generalforsamlingen har givet.

Rådgiveraftalen er en af projektets vigtigste kontrakter

Foreningen engagerer ofte en arkitekt, ingeniør eller anden teknisk rådgiver længe før entreprenøren vælges. Rådgiveren kan få ansvar for undersøgelser, projektering, udbud, tilbudsvurdering, byggeledelse, fagtilsyn, økonomiopfølgning, aflevering og mangelopfølgning. Derfor bør rådgiveraftalen præcist beskrive, hvilke ydelser rådgiveren faktisk skal levere. Ved professionelle rådgiveraftaler anvendes ofte ABR 18, hvis standardvilkårene er vedtaget mellem parterne. ABR 18 sondrer blandt andet mellem byggeledelse og fagtilsyn. Byggeledelsen forestår efter standardvilkårene den økonomiske og tidsmæssige styring under udførelsen og koordinerer blandt andet fagtilsynene, mens fagtilsynet kontrollerer entreprenørens arbejde stikprøvevist på baggrund af en tilsynsplan.

Det er en vigtig sondring for en bestyrelse. At der er tilknyttet et fagtilsyn betyder ikke, at en rådgiver konstant overvåger hver eneste arbejdsproces, og det betyder heller ikke automatisk, at rådgiveren hæfter for enhver udførelsesfejl, der senere opdages.

Hvis foreningen forventer bestemte kontroller, omfattende økonomirapportering eller særligt tilsyn med kritiske konstruktioner, bør det fremgå af aftalen. Ellers kan både bestyrelsen og rådgiveren have meget forskellige opfattelser af opgaven.

Læs mere om rådgiveransvar i byggesager og vores artikel om bygherrerådgiverens ydelser og ansvar.

Hvem må bestille ekstraarbejder?

Det spørgsmål bør være afklaret, før det første ekstraarbejde opstår. I en boligforening kan både bestyrelsesmedlemmer, administrator, byggesagsadministrator, teknisk rådgiver og byggeleder være involveret i den løbende dialog med entreprenøren. Det betyder ikke, at alle kan træffe økonomisk bindende beslutninger på foreningens vegne. Hvis AB 18 gælder uden fravigelse, er byggeledelsen efter § 28 som udgangspunkt legitimeret over for entreprenøren til at kræve eller aftale ændringer med en merbetaling på højst 50.000 kr. for hver ændring og en fristforlængelse på højst fem arbejdsdage pr. ændring. Hvis der ikke er udpeget byggeledelse, har fagtilsynet efter standardbestemmelsen samme legitimation.

ABR 18 regulerer samtidig rådgiverens fuldmagt i forholdet mellem bygherren og rådgiveren. Bygherren skal inden byggeriets begyndelse tage stilling til rådgiverens bemyndigelse. Hvis dette ikke er sket, indeholder ABR 18 § 26 en standardbemyndigelse, hvorefter byggelederen – eller fagtilsynet, hvis der ikke er udpeget byggeledelse – kan disponere med en merbetaling på højst 50.000 kr. pr. ændring, samlet højst 5 % af entreprisesummen, samt højst fem arbejdsdages fristforlængelse pr. ændring. De to regelsæt er dermed ikke helt identiske. Samtidig kan begge være fraveget i kontrakterne. Derfor bør foreningen koordinere rådgiveraftalen, entreprisekontrakten og bestyrelsens eget interne mandat, så der ikke hersker tvivl om, hvem der må gøre hvad. Læs mere om ekstraarbejder, ændringer og aftalesedler, AB 18 på Retsinformation og ABR 18 på Retsinformation.

Entreprisekontrakten skal passe til både byggeriet og foreningen

Når entreprenøren er valgt, skal projektet omsættes til et kontraktgrundlag, der kan fungere gennem hele byggeperioden. Ved større professionelle projekter anvendes ofte AB 18 eller ABT 18, men standardvilkårene gælder kun, hvis de er vedtaget, og særlige betingelser kan ændre risikofordelingen væsentligt. Kontrakten bør blandt andet skabe klarhed over entreprenørens ydelse, entrepriseform, projekteringsansvar, pris og prisregulering, betaling, sikkerhedsstillelse, forsikring, ændringsprocedure, tidsplan, dagbod, aflevering, mangler og tvistløsning. Et af de vigtigste spørgsmål er, om aftalegrundlaget internt hænger sammen. Et tilbud kan indeholde forbehold, beskrivelser og tegninger kan pege i forskellige retninger, og særlige betingelser kan fravige standardregler, som bestyrelsen tror gælder.

Foreningen bør derfor ikke kun fokusere på entreprisesummen, når tilbuddene sammenlignes. Den billigste entreprenør kan have taget et væsentligt forbehold, som flytter risiko eller økonomi tilbage til foreningen. Samtidig bør entreprisekontrakten kunne rummes inden for generalforsamlingens mandat. Hvis medlemmerne har godkendt et projekt inden for én ramme, bør bestyrelsen ikke uden videre underskrive en kontrakt, der på afgørende punkter ændrer projektet eller foreningens risiko. Læs vores guide til entreprisekontrakter og entrepriseformer.

Ekstraarbejder kan flytte både økonomi og tidsplan

Selv et godt projektmateriale ændrer ikke ved, at byggeprojekter udvikler sig undervejs. Der kan vise sig skjulte forhold i ejendommen, medlemmerne kan ønske ændringer, myndigheder kan stille yderligere krav, eller projektmaterialet kan vise sig at kræve tilpasning. Det afgørende er, at ændringerne ikke bliver håndteret som løse mundtlige aftaler, der først skal rekonstrueres ved slutregningen. Når en ændring opstår, bør det afklares, om der reelt er tale om et ekstraarbejde, hvem der har bestilt det, hvilken pris der gælder, og hvilken betydning arbejdet har for tidsplanen. Det er samtidig vigtigt, at bestyrelsen kan skelne mellem godkendte ekstraarbejder og krav, entreprenøren alene har varslet. Et krav bliver ikke nødvendigvis juridisk berettiget, blot fordi det står på den tekniske rådgivers økonomioversigt.

Hvis et ekstraarbejde skyldes en fejl i projektmaterialet, bør bestyrelsen desuden undersøge, om foreningen samtidig kan have et krav mod den tekniske rådgiver. Entreprenørens krav mod bygherren og et eventuelt rådgiveransvar er to forskellige aftaleforhold. Læs mere om ekstraarbejder og ændringer.

Bestyrelsen skal kende den reelle slutøkonomi

Den oprindelige entreprisesum fortæller sjældent hele historien om projektets økonomi. Ud over entreprisesummen kan der komme rådgiverhonorarer, byggesagsadministration, finansieringsomkostninger, ekstraarbejder, prisregulering, uforudsete forhold og udgifter som følge af forsinkelse. Bestyrelsen bør derfor løbende kunne se forskel på det oprindelige budget, godkendte ændringer, krav der endnu er omtvistede, den disponible reserve og den aktuelle forventede slutøkonomi. Det er netop sondringen mellem godkendte og omtvistede beløb, der er vigtig. Hvis alle entreprenørens varslede krav straks behandles som godkendte, mister foreningen sit juridiske overblik. Hvis omtvistede krav slet ikke indgår i risikovurderingen, kan budgettet omvendt give bestyrelsen en falsk tryghed.

Betalingsgodkendelsen skal også være organiseret. En teknisk rådgiver kan kontrollere, om et arbejde fysisk er udført, uden dermed nødvendigvis at afgøre, om entreprenøren juridisk har krav på den fakturerede betaling. Det gælder særligt ved omtvistede ekstraarbejder. Læs mere om betaling, slutopgørelse og sikkerhedsstillelse.

Sikkerhedsstillelse bør ikke blive glemt i boligforeningens projekt

Hvis AB 18 er aftalt uden relevante fravigelser, gælder der regler om sikkerhedsstillelse fra både entreprenøren og bygherren. Entreprenørens sikkerhed beskytter blandt andet bygherren mod visse krav i anledning af entrepriseforholdet, mens bygherrens sikkerhed skal beskytte entreprenørens betalingskrav. En almindelig ejer- eller andelsboligforening er ikke alene i kraft af sin karakter undtaget fra AB 18’s regel om bygherrens sikkerhed. Standardbestemmelsens undtagelse vedrører blandt andet offentlige bygherrer og almene boligorganisationer. Det er derfor et punkt, bestyrelsen bør få afklaret i forbindelse med kontrakten og finansieringen – ikke når entreprenøren senere kræver en garanti udstedt. Ekstraarbejder kan også påvirke sikkerhedens størrelse, og afleveringen får betydning for nedskrivningen af entreprenørens garanti. Sikkerhedsstillelsen bør derfor ses som en løbende del af byggesagens økonomi og ikke blot som et dokument, der lægges i projektmappen ved opstart.

Læs mere om entreprenørgaranti og bygherregaranti.

Finansieringen skal følges helt til dørs

Ved større renoveringer skal finansieringen ofte etableres parallelt med byggeprojektet. Det kan eksempelvis være gennem en midlertidig byggekredit, som efter projektets afslutning skal erstattes af permanent finansiering.

Bestyrelsen bør have klarhed over, hvem der har ansvar for dialogen med bank og realkreditinstitut, hvilke beslutninger og underskrifter der er nødvendige, hvem der følger op på processen, og hvornår finansieringen faktisk kan anses for gennemført. Det er vigtigt ikke at gå ud fra, at administrator, byggesagsadministrator eller rådgiver automatisk har ansvar for alle finansieringsopgaver. Ansvarsfordelingen afhænger af den konkrete aftale. ØENS har ført en sag for en boligforening, hvor den permanente finansiering efter en byggesag ikke blev gennemført som forudsat. Efter byggesagsadministrationsaftalen havde administratoren en central rolle i forbindelse med både den midlertidige og endelige finansiering og havde tidligere bekræftet over for bestyrelsen, at lånet var gennemført. Det viste sig senere, at en nødvendig underskrift manglede, hvilket administrator først blev opmærksom på, da banken gjorde opmærksom på forholdet. Foreningen opgjorde sine økonomiske merudgifter til knap 400.000 kr., og sagen endte efter retsmægling med et betydeligt sekscifret forlig. Sagen viser ikke, at en byggesagsadministrator generelt hæfter for en forenings finansiering. Den viser, hvorfor ansvar først kan vurderes, når man har fastlagt, hvilke konkrete opgaver den professionelle part faktisk havde påtaget sig.

Læs sagen om byggesagsadministratorens ansvar, når finansieringen går galt.

Forsinkelse er mere end en irriterende ny afleveringsdato

Forsinkelse kan være særligt belastende i en beboet ejendom. Stillads, støj, lukkede altaner, begrænsede adgangsforhold og midlertidige installationer påvirker beboerne direkte, mens en længere byggeperiode samtidig kan øge rådgiver-, administrations- og finansieringsomkostningerne. Men en overskridelse af den oprindelige afleveringsdato betyder ikke automatisk, at entreprenøren er ansvarlig. Det skal først undersøges, om entreprenøren har krav på tidsfristforlængelse – eksempelvis på grund af ændringer, forhold på bygherresiden, usædvanligt vejrlig eller andre forhold omfattet af aftalen.

Hvis foreningen har aftalt dagbod, skal betingelserne for dagbod samtidig være opfyldt. Det er derfor vigtigt, at rådgiver og bestyrelse følger tidsplanen løbende og reagerer på entreprenørens varslinger, i stedet for først at opgøre et dagbodskrav efter afleveringen. Læs mere om forsinkelse, tidsfristforlængelse og dagbod.

Afleveringen er et juridisk skæringspunkt

Når entreprenøren nærmer sig færdiggørelsen, bør bestyrelsen ikke betragte projektet som næsten afsluttet. Afleveringen er tværtimod et af de vigtigste juridiske tidspunkter i byggesagen. Hvis AB 18 er aftalt, knytter en række konsekvenser sig til afleveringstidspunktet. Det har blandt andet betydning for risikoen for arbejdet, entreprenørens sikkerhedsstillelse, slutopgørelsen, mangelsperioden og tidspunktet for 1- og 5-årseftersyn. Den tekniske rådgiver vil ofte have en vigtig rolle ved førgennemgang og afleveringsforretning, men bestyrelsen bør også forstå, hvad der juridisk sker. Det skal eksempelvis vurderes, om eventuelle mangler er så væsentlige, at aflevering ikke kan ske, hvilke mangler der skal registreres, hvilke frister entreprenøren får til afhjælpning, og om foreningen skal tilbageholde et rimeligt beløb.

Efter afleveringen bør datoerne for 1- og 5-årseftersyn, garantinedskrivninger og andre relevante frister registreres på en måde, der overlever både bestyrelses- og administratorskift. Læs mere om aflevering og eftersyn og mangler ved byggeri.

Mangler skal håndteres, når de opdages

Hvis en mangel opdages efter afleveringen, bør bestyrelsen ikke automatisk vente til 1-årseftersynet. Efter AB 18 skal der som udgangspunkt reklameres inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget.

Det er samtidig vigtigt at bevare entreprenørens afhjælpningsret. Foreningen kan normalt ikke uden videre bestille en anden entreprenør til at reparere en mangel og derefter sende regningen til den oprindelige entreprenør.

Ved alvorlige eller teknisk komplekse mangler bør dokumentationen sikres, før konstruktionen ændres. Hvis parterne er uenige om årsagen, kan syn og skøn i byggesagen være relevant.

Her kan en uvildig sagkyndig eksempelvis belyse, hvordan arbejdet er udført, hvad årsagen til skaden er, og hvilke metoder der er relevante til afhjælpning. Skønsmanden afgør derimod ikke det juridiske ansvar. Det skal efterfølgende vurderes ud fra kontrakten og den tekniske dokumentation.

Dokumentationen skal tilhøre foreningen – ikke de enkelte personer

Boligforeninger har en praktisk udfordring, som professionelle bygherrer ikke altid har i samme grad: Bestyrelsens medlemmer skifter. Administrator, rådgiver og byggesagsadministrator kan også blive udskiftet under eller efter projektet.

Derfor bør den centrale projektdokumentation samles og opbevares systematisk. Det gælder blandt andet generalforsamlings- og bestyrelsesreferater, rådgiver- og entreprisekontrakter, tilbud, tegninger og beskrivelser, finansieringsmateriale, garantier, forsikringer, tidsplaner, byggemødereferater, aftalesedler, ændringslog, fakturaer, betalingsgodkendelser, varslinger, tekniske rapporter, fotos samt afleverings- og mangelmateriale. Dokumentationen er ikke kun nødvendig for den daglige administration. Hvis der senere opstår en entreprisetvist, kan samtidige referater, mails, aftalesedler og varslinger blive afgørende bevis. Et vigtigt princip er derfor, at projektets historik skal kunne forstås af den næste bestyrelse. Viden om millionbeslutninger bør ikke kun eksistere i et tidligere bestyrelsesmedlems indbakke.

Rådgiver, administrator og advokat har forskellige roller

En større byggesag kan involvere en teknisk rådgiver, en byggesagsadministrator, foreningens almindelige administrator og en advokat. De kan arbejde tæt sammen, men deres opgaver er ikke de samme. Den tekniske rådgiver varetager de byggetekniske opgaver, der følger af rådgiveraftalen. Byggesagsadministratoren kan efter den konkrete aftale varetage økonomiske og administrative dele af projektet, eksempelvis beslutningsproces, budget, finansiering, møder og koordinering. Foreningens administrator har de opgaver, der følger af den almindelige administrationsaftale, mens advokaten blandt andet rådgiver om beslutningskompetence, kontraktgrundlag, rettigheder, misligholdelse og tvister. Ingen af aktørernes ansvar bør bestemmes ud fra stillingsbetegnelsen alene. Det afgørende er, hvilke ydelser den enkelte faktisk har påtaget sig.

Hvis bestyrelsen tror, at administrator følger finansieringen, administrator tror, at banken gør det, og banken venter på bestyrelsens underskrift, kan en væsentlig opgave ende mellem flere stole. Klar rollefordeling er derfor en juridisk risikostyring i sig selv. Hos ØENS kan den juridiske rådgivning spille sammen med byggesagsadministrationen, når foreningen ønsker det. Fordelen er ikke, at ansvarsområderne bliver mindre tydelige, men at de forskellige fagligheder kan koordineres omkring samme projekt.

Når byggesagen udvikler sig til en tvist

En konflikt bør håndteres, mens der stadig er mulighed for at styre dens konsekvenser. Det gælder især i en boligforening, hvor byggeriet ofte skal fortsætte, selv om foreningen og entreprenøren er uenige. Et omtvistet ekstraarbejde behøver ikke automatisk ende i voldgift. En teknisk uenighed bør heller ikke nødvendigvis starte med lange advokatbreve, hvis ingen endnu ved, hvorfor konstruktionen er defekt. Hvis AB-systemet gælder, findes der flere forskellige måder at håndtere en konflikt på. Parterne skal som udgangspunkt først søge tvisten løst gennem forhandling. Afhængigt af problemets karakter kan næste skridt være mediation eller mægling, syn og skøn, hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed eller i sidste ende voldgift.

Den rigtige proces afhænger af, hvad foreningen konkret har brug for at få løst. Hvis projektet står stille på grund af en uenighed om tidsfristforlængelse, kan en hurtig afklaring være vigtigere end at samle alle projektets øvrige konflikter i én stor voldgiftssag. Læs vores samlede guide til entreprisetvister og voldgift.

Fra vores praksis: Entreprisetvister i boligforeninger

ØENS har repræsenteret flere ejer- og andelsboligforeninger i større entrepriseretlige tvister. Sagerne viser, hvor stor betydning kontraktgrundlaget og den løbende dokumentation kan få.

I en voldgiftssag for A/B Birkedommergården havde entreprenøren fremsat et samlet krav på 2.284.945,90 kr. inkl. moms. Mere end 1,6 mio. kr. vedrørte ekstraarbejder. Under projektet var der udarbejdet 108 aftalesedler med en samlet værdi på over 4,6 mio. kr., men mange af de senere krav var ikke håndteret efter samme procedure som de tidligere. Entreprenøren fik alene medhold i ekstraarbejder for 54.166,25 kr. inkl. moms. Læs voldgiftssagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder og aftalesedler.

I A/B Mønten-sagen gjorde entreprenøren et krav på omkring 1,2 mio. kr. gældende i yderligere indeksregulering i forbindelse med et altanprojekt. Foreningen blev frifundet for kravet. Læs sagen om A/B Mønten og indeksregulering.

ØENS har også repræsenteret A/B Passagerne i en voldgift om de økonomiske konsekvenser af et altanprojekt, som måtte opgives efter problemer med myndighedsgodkendelsen. Sagen viser blandt andet betydningen af at skelne mellem ændring, afbestilling og ophævelse, når et byggeprojekt ikke gennemføres som planlagt. Læs sagen om A/B Passagerne.

Sådan hjælper ØENS boligforeninger gennem byggesagen

Vi kan hjælpe allerede før generalforsamlingen, hvis projektets beslutningsgrundlag og juridiske rammer skal på plads. Her kan det eksempelvis være relevant at vurdere vedtægterne, generalforsamlingens mandat, rådgiveraftalen, udbudsmaterialet og den forventede entrepriseform.

Når projektet gennemføres, hjælper vi blandt andet med AB 18, ABT 18 og ABR 18, entreprisekontrakter, rådgiveraftaler, fuldmagt, ekstraarbejder, betaling, forsinkelse og sikkerhedsstillelse. Ved afslutningen kan vi rådgive om aflevering, mangler, eftersyn og eventuelle krav mod entreprenører eller rådgivere. Hvis konflikten allerede er opstået, hjælper vi med at få overblik over aftalen, dokumentationen og procesmulighederne og med at vælge den løsning, der passer til den konkrete situation.

Foreningen kan samtidig få praktisk hjælp til projektets økonomiske og administrative styring gennem ØENS Ejendomsadministrations byggesagsadministration.

Det er ikke meningen, at en frivillig bestyrelse selv skal kunne entrepriserettens regler, gennemskue tekniske projekter eller føre et millionregnskab uden hjælp. Men bestyrelsen skal have et klart grundlag for at træffe beslutninger – og vide, hvem der har ansvaret for næste skridt.

Kontakt en advokat med speciale i entrepriseret

Ofte stillede spørgsmål om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger

Skal generalforsamlingen godkende et større byggeprojekt?

Det afhænger af foreningstypen, vedtægterne og projektets karakter. Visse almindelige vedligeholdelsesbeslutninger kan ligge hos bestyrelsen, mens væsentlige eller ekstraordinære projekter kan kræve generalforsamlingens godkendelse. Kompetencen bør afklares, før foreningen indgår bindende kontrakter.

Kræver en byggesag altid 2/3-flertal?

Nej. Der findes ikke ét generelt flertalskrav for alle byggesager. For ejerforeninger indeholder normalvedtægten blandt andet et 2/3-krav efter både fordelingstal og antal ved væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen. Den konkrete særvedtægt og beslutningens karakter skal dog altid undersøges. I andelsboligforeninger afhænger spørgsmålet blandt andet af foreningens egne vedtægter.

Kan bestyrelsen godkende ekstraarbejder efter generalforsamlingen?

Det afhænger af bestyrelsens mandat og ændringens karakter og økonomiske betydning. Et godt generalforsamlingsmandat bør give bestyrelsen en praktisk mulighed for at gennemføre projektet, men væsentlige overskridelser eller ændringer kan nødvendiggøre en ny generalforsamlingsbeslutning.

Kan den tekniske rådgiver bestille ekstraarbejder?

Kun inden for den bemyndigelse eller legitimation, der gælder. AB 18 og ABR 18 indeholder standardregler om byggeledelsens og fagtilsynets beføjelser, men kontrakterne kan fravige dem. Foreningen bør derfor udtrykkeligt tage stilling til rådgiverens fuldmagt.

Er AB 18 automatisk gældende i en boligforenings byggesag?

Nej. AB 18 er frivillige standardvilkår og gælder, når de er vedtaget som en del af entrepriseaftalen. Det samme gælder ABT 18 ved totalentreprise og ABR 18 ved teknisk rådgivning.

Skal en ejer- eller andelsboligforening bruge AB-Forbruger?

Ikke nødvendigvis. AB-Forbruger er udarbejdet til byggeaftaler med private forbrugere. Ved større professionelle byggesager i ejer- og andelsboligforeninger anvendes blandt andet AB 18 eller ABT 18 ofte som kontraktgrundlag. Det relevante regelsæt bør vælges ud fra parterne, projektet og den konkrete kontrakt.

Skal en almindelig boligforening stille bygherregaranti efter AB 18?

Hvis AB 18 gælder uden fravigelser, er en almindelig ejer- eller andelsboligforening som udgangspunkt ikke omfattet af standardbestemmelsens undtagelse for blandt andet offentlige bygherrer og almene boligorganisationer. Kravet om sikkerhedsstillelse bør derfor undersøges i den konkrete kontrakt.

Hvem har ansvaret for byggesagens økonomi?

Bestyrelsen har ansvaret for at varetage foreningens beslutninger, men konkrete opgaver omkring budget, økonomiopfølgning, betaling eller finansiering kan være lagt hos rådgiver, byggesagsadministrator eller administrator. Et professionelt ansvar afhænger af den konkrete aftale og det faktiske forløb.

Er den tekniske rådgiver ansvarlig for alle fejl på byggeriet?

Nej. En udførelsesfejl kan være entreprenørens ansvar, mens en projekteringsfejl kan være rådgiverens eller – afhængigt af entrepriseformen – entreprenørens ansvar. Der kan også være situationer, hvor flere aktører har bidraget til samme problem.

Hvad gør bestyrelsen, hvis projektet bliver dyrere end godkendt?

Først bør bestyrelsen få et realistisk billede af den forventede slutøkonomi og årsagen til overskridelsen. Derefter skal det vurderes, om merudgiften kan rummes inden for generalforsamlingens mandat og finansiering, eller om medlemmerne skal forelægges projektet igen.

Må foreningen tilbageholde betaling ved mangler?

Efter AB 18 kan bygherren tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der er påtalt ved afleveringen. Andre spørgsmål om tilbageholdelse eller modregning bør vurderes konkret. Læs mere om betaling og sikkerhedsstillelse.

Hvad gør bestyrelsen, hvis entreprenøren bliver forsinket?

Årsagen bør afklares hurtigt. Entreprenøren kan have ret til tidsfristforlængelse, og et eventuelt dagbodskrav afhænger af både kontrakten og den løbende håndtering af forsinkelsen. En overskridelse af den oprindelige afleveringsdato giver ikke automatisk ret til dagbod.

Hvad skal bestyrelsen gøre ved mangler efter afleveringen?

Manglen bør dokumenteres, og entreprenøren bør som udgangspunkt have skriftlig besked inden rimelig tid efter, at den er eller burde være opdaget. Entreprenørens afhjælpningsret skal samtidig respekteres. Ved teknisk uenighed kan syn og skøn være relevant.

Hvad er forskellen på teknisk rådgivning og byggesagsadministration?

Den tekniske rådgiver varetager de byggetekniske ydelser efter rådgiveraftalen, eksempelvis projektering, byggeledelse og fagtilsyn. En byggesagsadministrator kan efter den konkrete aftale varetage administrative og økonomiske opgaver i projektet. Det præcise ansvar følger af de respektive aftaler.

Hvad gør foreningen, hvis der opstår en entreprisetvist?

Først bør aftalen, kravene, dokumentationen og eventuelle frister struktureres. Derefter kan det vurderes, om sagen bedst løses gennem forhandling, syn og skøn, hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed eller voldgift. Læs mere om entreprisetvister.