AB 18, ABT 18 og ABR 18 - få styr på byggeriets aftalevilkår

AB 18, ABT 18 og ABR 18 bruges som aftalegrundlag i en stor del af professionelle bygge- og anlægsprojekter. Men de tre regelsæt regulerer forskellige aftaleforhold, og de gælder ikke automatisk.

Valget af aftalegrundlag kan få betydning for blandt andet projekteringsansvar, ændringer under byggeriet, betaling, sikkerhedsstillelse, tidsfristforlængelse, aflevering, mangler, ansvar og tvistløsning. Samtidig kan standardvilkårene være fraveget eller suppleret i den konkrete kontrakt.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere, ejendomsudviklere samt ejer- og andelsboligforeninger om hele AB-systemet. Vi hjælper både med valg og gennemgang af aftalegrundlaget, udarbejdelse af entreprisekontrakter og med de juridiske spørgsmål, der opstår, når byggeprojektet er i gang.

Det afgørende spørgsmål er nemlig ikke kun, om der står “AB 18” eller “ABT 18” på kontraktens forside. Det afgørende er, hvad parterne samlet set har aftalt.

Kontakt en advokat om AB 18, ABT 18 eller ABR 18

Hvad er AB 18?

AB 18 står for “Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed”. AB 18 er et sæt standardvilkår, der er udarbejdet til aftaler om bygge- og anlægsarbejder, hvor bygherren ikke er forbruger. AB 18 er ikke en lov og gælder derfor ikke automatisk. Efter AB 18 § 1 finder betingelserne anvendelse, når de er vedtaget af aftalens parter.

AB 18 regulerer en stor del af det juridiske forløb omkring en entreprise. Det gælder blandt andet aftalegrundlaget, sikkerhedsstillelse, forsikring, projektgennemgang, udførelsen af arbejdet, ændringer, betaling, tidsmæssige forhold, aflevering, mangler, ophævelse og tvistløsning. AB 18 skaber dermed et fælles udgangspunkt for forholdet mellem bygherren og entreprenøren. Standardvilkårene står imidlertid ikke alene. De skal læses sammen med blandt andet entreprisekontrakten, entreprenørens tilbud, udbudsmaterialet, projektmaterialet og eventuelle særlige betingelser.

En kontrakt er derfor ikke nødvendigvis velafbalanceret, alene fordi AB 18 er vedtaget.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Hvad er ABT 18?

ABT 18 står for “Almindelige betingelser for totalentreprise i bygge- og anlægsvirksomhed”. ABT 18 er udarbejdet til totalentrepriser, hvor totalentreprenøren både varetager udførelsen og den væsentligste del af projekteringen samt de fleste øvrige ydelser ved byggeriet eller anlægget. Den væsentlige forskel i forhold til en traditionel entreprise er derfor ikke blot navnet på kontrakten. Projekteringsansvaret er organiseret anderledes.

Ved en traditionel entreprise vil bygherren og dennes rådgivere typisk stå for en væsentlig del af projekteringen, mens totalentreprenøren ved en totalentreprise efter ABT 18 også påtager sig den væsentligste del af projekteringen.

Det får stor betydning, hvis der senere konstateres fejl eller mangler. Er problemet et resultat af mangelfuld udførelse? Skyldes det projekteringen? Har bygherren selv foreskrevet en bestemt løsning eller funktion? Eller skyldes problemet en grænseflade mellem flere aktørers ydelser? Betegnelsen “totalentreprise” betyder derfor ikke, at enhver risiko uden videre er placeret hos totalentreprenøren. Den konkrete ansvarsfordeling skal fortsat findes i totalentrepriseaftalen, udbudsmaterialet, bygherrens krav, eventuelle funktionskrav og de øvrige aftaledokumenter.

Læs mere om entrepriseformer og entreprisekontrakter og om mangler ved byggeri. Læs ABT 18 på Retsinformation.

Hvad er ABR 18?

ABR 18 står for “Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed”. Hvor AB 18 og ABT 18 regulerer entrepriseforholdet, er ABR 18 udarbejdet til aftaler om teknisk rådgivning og bistand inden for bygge- og anlægsvirksomhed.

Det kan eksempelvis være aftaler med arkitekter og rådgivende ingeniører. ABR 18 kan både anvendes mellem en bygherre og dennes rådgiver og mellem en entreprenør og dennes rådgiver. ABR 18 regulerer blandt andet rådgiverens ydelse, rådgivningens faser, projektgranskning, projektgennemgang, ændringer i rådgiveropgaven, rådgiverens fuldmagt, honorar og betaling, tidsmæssige forhold, mangler, ansvar og tvistløsning. ABR 18 indeholder desuden særlige regler, som ikke findes på samme måde i AB 18. Det gælder blandt andet visse situationer med budgetoverskridelser, vederlagsfri omprojektering og rådgiverens ansvar, hvis en nødvendig ydelse ved en fejl ikke er medtaget i projektet.

Det er derfor vigtigt, at rådgiveraftalen præcist beskriver, hvilke ydelser rådgiveren skal levere. Et rådgiveransvar kan ikke vurderes meningsfuldt, før det først er fastlagt, hvad rådgiveren faktisk havde påtaget sig. Læs vores særskilte guide til rådgiveransvar i byggesager. Læs ABR 18 på Retsinformation.

Hvad er forskellen på AB 18, ABT 18 og ABR 18?

Den grundlæggende forskel er, hvilket aftaleforhold regelsættet skal regulere.

Et enkelt byggeprojekt kan derfor være reguleret af flere forskellige regelsæt på samme tid.

En ejer- eller andelsboligforening kan eksempelvis have en rådgiveraftale med en ingeniør baseret på ABR 18 og samtidig en entrepriseaftale med entreprenøren baseret på AB 18. Ved totalentreprise kan aftalen med totalentreprenøren i stedet være baseret på ABT 18. Det er vigtigt, fordi ansvaret for eksempelvis en fejl i byggeriet ikke kan vurderes alene ved at se på slutresultatet. Det skal også undersøges, hvem der havde ansvaret for den relevante projektering, udførelse, koordinering og kontrol.

Gælder AB 18 automatisk?

Nej. Det er en af de vigtigste forudsætninger for at forstå AB-systemet. AB 18, ABT 18 og ABR 18 er standardvilkår, som bliver en del af aftaleforholdet, når parterne har vedtaget dem. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at AB-systemet er almindeligt anvendt i byggebranchen. Der behøver ikke nødvendigvis at eksistere et særskilt dokument, hvor begge parter har skrevet under direkte under ordene “AB 18”. Om standardvilkårene er blevet en del af aftalen, må vurderes ud fra den konkrete aftaleindgåelse.

En henvisning til AB 18 kan eksempelvis indgå i entreprisekontrakten, udbudsmaterialet, tilbuddet eller anden dokumentation for parternes aftale.

Hvis der senere opstår tvivl, kan det derfor være nødvendigt at gennemgå hele aftaleindgåelsen og blandt andet se på:

• entreprisekontrakten
• tilbuddet og accepten
• udbudsmaterialet
• tilbudslisten
• særlige betingelser
• arbejdsbeskrivelser
• tegninger og øvrigt projektmateriale
• spørgsmål og svar under udbuddet
• efterfølgende tillæg og ændringer.

Det er derfor heller ikke altid tilstrækkeligt blot at konstatere, at “AB 18 gælder”. Næste spørgsmål bør være: Hvilken version af AB-grundlaget er aftalt, og hvilke bestemmelser er eventuelt fraveget eller suppleret?

Aftalegrundlaget består ofte af mange dokumenter

En byggeaftale består sjældent kun af selve entreprisekontrakten. Der kan samtidig være udbudsmateriale, arbejdsbeskrivelser, tegninger, tidsplaner, tilbudslister, entreprenørens tilbud, spørgsmål og svar under udbuddet, mødereferater, særlige betingelser og efterfølgende aftaler. Hvis dokumenterne ikke stemmer overens, kan spørgsmålet om deres indbyrdes rangorden få stor betydning. Efter AB 18 § 6 er udgangspunktet ved modstrid mellem aftaledokumenternes bestemmelser – medmindre andet følger af almindelige fortolkningsprincipper – følgende rangorden:

• Entrepriseaftalen.
• Senere vedtagne ændringer, tilføjelser eller præciseringer efter tilbuddet.
• Entreprenørens tilbud.
• Ændringer, tilføjelser eller præciseringer af udbudsmaterialet mellem udbuddet og tilbuddet.
• Bygherrens udbudsmateriale.
• AB 18.

ABT 18 indeholder en tilsvarende rangorden for totalentreprise. ABR 18 indeholder også en rangorden, når rådgivningsaftalen er baseret på et tilbud fra rådgiveren efter udbud fra bygherren. Her står rådgivningsaftalen som udgangspunkt øverst, mens ABR 18 står nederst blandt de oplistede aftaledokumenter. Rangordenen betyder ikke, at enhver fortolkningstvist kan løses mekanisk ved blot at vælge det højest placerede dokument. Bestemmelserne tager udtrykkeligt forbehold for almindelige fortolkningsprincipper.

Men rangordenen viser, hvorfor hele kontraktmaterialet skal gennemgås samlet. Hvis entreprisekontrakten eksempelvis siger én ting om prisregulering, mens tilbuddet eller udbudsmaterialet peger i en anden retning, kan aftaledokumenternes indhold og indbyrdes placering få afgørende økonomisk betydning. Læs mere om entreprisekontrakten og aftalegrundlaget.

Kan AB 18, ABT 18 og ABR 18 fraviges?

Ja. AB-systemet er et aftalegrundlag, og parterne kan aftale andre vilkår end dem, der følger af standardbetingelserne. Efter AB 18 gælder en fravigelse kun, når det tydeligt og udtrykkeligt er angivet i aftalen, på hvilke punkter betingelserne skal fraviges. ABT 18 og ABR 18 bygger på samme princip. I praksis sker fravigelser ofte gennem særlige betingelser eller bestemmelser direkte i kontrakten.

Det kan eksempelvis dreje sig om:

• betaling og sikkerhedsstillelse
• ændringer og ekstraarbejder
• tidsfristforlængelse og dagbod
• aflevering og eftersyn
• mangler ved byggeriet
• ansvarsbegrænsninger
• tvistløsning.

En kontrakt kan derfor formelt være baseret på AB 18 og samtidig indeholde fravigelser, som ændrer risikofordelingen betydeligt i forhold til standardvilkårene. Det er en af de væsentligste grunde til, at en juridisk gennemgang ikke bør begrænses til spørgsmålet: “Gælder AB 18?” Det relevante spørgsmål er snarere: “Hvad gælder efter AB 18, når alle de aftalte fravigelser og øvrige kontraktdokumenter er taget med?”

Projektgennemgangen er en central del af AB 18-systemet

Projektgennemgangen har en central funktion i AB 18-systemet. Efter AB 18 skal bygherren sammen med rådgiver og entreprenør gennemgå det aftalte projekt og relevante projektbidrag inden udførelsen af bygge- og anlægsarbejdet. Ved senere ændringer skal der efter omstændighederne gennemføres en ny projektgennemgang, hvis der er behov for det. Projektgennemgangen skal blandt andet bidrage til, at parterne får en fælles forståelse af projektet, og at relevante risici, uklarheder, grænseflader og utilstrækkeligheder identificeres så tidligt som muligt. Det kan eksempelvis vedrøre:

• grænseflader mellem forskellige entrepriser
• rækkefølgen af arbejder
• adgangs- og pladsforhold
• projektmaterialets klarhed
• entreprenørprojektering
• arbejdsmiljø og sikkerhed
• risici for forsinkelse
• behov for yderligere oplysninger eller projektmæssige afklaringer.

Projektgennemgangen bør derfor ikke behandles som et rent administrativt opstartsmøde. Referater og andre dokumenter fra projektgennemgangen kan senere få betydning for vurderingen af, hvilke problemstillinger der blev identificeret, hvilke løsninger der blev valgt, og hvem der skulle følge op. Det er samtidig vigtigt ikke at tillægge entreprenørens deltagelse en bredere juridisk virkning, end aftalegrundlaget giver grundlag fr. Entreprenørens deltagelse i projektgennemgangen betyder ikke i sig selv, at entreprenøren overtager bygherrens eller rådgiverens projekteringsansvar. Ansvarsfordelingen skal fortsat findes i det samlede aftalegrundlag.

Når projektet ændrer sig undervejs

De færreste større byggeprojekter gennemføres uden ændringer. Efter AB-systemet kan bygherren inden for reglernes rammer kræve ændringer, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser.

En ændring kan eksempelvis bestå i:

• at en ny ydelse skal udføres
• at en aftalt ydelse skal udføres på en anden måde
• at kvalitet eller materialevalg ændres
• at omfanget øges eller reduceres
• at en allerede aftalt ydelse helt udgår.

At der er tale om en ændring, løser imidlertid ikke automatisk de økonomiske og tidsmæssige spørgsmål.

Det skal blandt andet afklares:

• om ændringen giver ret til merbetaling eller fradrag
• hvordan prisen skal beregnes
• om ændringen påvirker tidsplanen
• om entreprenøren har krav på tidsfristforlængelse
• hvem der havde kompetence til at bestille ændringen
• hvordan kravet er blevet varslet
• hvordan ændringen er dokumenteret.

Derfor bør ændringer håndteres, mens byggeriet er i gang – ikke først, når slutopgørelsen bliver fremsendt. AB 18’s system bygger netop på, at de økonomiske og tidsmæssige konsekvenser af ændringer søges afklaret løbende. En aftaleseddel kan være vigtig dokumentation, men spørgsmålet om betalingsret kan ikke reduceres til, om der findes ét bestemt dokument med en underskrift. Læs vores grundige guide til ekstraarbejder og ændringer – hvem skal betale?.

Hvem kan bestille ændringer under byggeriet?

Spørgsmålet om fuldmagt og kompetence kan få stor betydning i en tvist om ekstraarbejder. Hvis AB 18 er aftalt uden relevante fravigelser, indeholder regelsættet en standardmæssig legitimation for byggeledelsen til på bygherrens vegne at forlange eller aftale visse ændringer inden for bestemte økonomiske og tidsmæssige grænser. Det betyder, at det ikke altid er tilstrækkeligt blot at spørge, om bygherrens direktør eller bestyrelse personligt har underskrevet en aftaleseddel.

Man må også undersøge:

• hvem der havde byggeledelsen
• hvilken bemyndigelse der fulgte af kontrakten
• om standardreglerne var fraveget
• hvem der faktisk bestilte eller accepterede arbejdet
• hvilken information entreprenøren havde om eventuelle interne begrænsninger
• hvordan ændringen senere blev håndteret i byggemødereferater og økonomiopfølgning.

For ejer- og andelsboligforeninger kan spørgsmålet samtidig hænge sammen med bestyrelsens mandat og generalforsamlingens beslutning.

Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Betaling og sikkerhedsstillelse efter AB 18

AB 18 og ABT 18 indeholder detaljerede regler om parternes økonomiske forhold. Det gælder blandt andet:

• entreprenørens sikkerhedsstillelse
• bygherrens sikkerhedsstillelse
• betaling under byggeriet
• betalingsfrister
• tilbageholdelse
• entreprenørens standsningsret
• regulering af entreprisesummen
• slutopgørelse.

Standardreglerne kan få betydelig økonomisk betydning, men de er samtidig blandt de områder, hvor kontrakten ofte indeholder særlige vilkår. Derfor bør den konkrete aftale altid kontrolleres, før en part eksempelvis gør gældende, at en garanti skal udbetales, nedskrives eller ophøre. Betalingsspørgsmål hænger desuden ofte sammen med andre entrepriseretlige problemstillinger. Et krav om merbetaling kan udspringe af ekstraarbejder. Et tilbagehold kan være begrundet i mangler. Og størrelsen på entreprenørens sikkerhedsstillelse kan afhænge af, om aflevering har fundet sted. Læs mere om betaling, slutopgørelse, tilbageholdelse og sikkerhedsstillelse.

AB 18, forsinkelse og tidsfristforlængelse

En overskredet afleveringsdato betyder ikke automatisk, at entreprenøren er i ansvarspådragende forsinkelse. Først skal årsagen til forsinkelsen identificeres. AB-systemet regulerer både entreprenørens og bygherrens adgang til tidsfristforlængelse. En ændring i projektet kan eksempelvis påvirke entreprenørens mulighed for at overholde den aftalte tidsplan. Det samme kan forhold hos bygherren, andre entreprenører eller andre omstændigheder, som efter aftalegrundlaget ikke placerer risikoen hos entreprenøren.

Omvendt kan entreprenøren være ansvarlig for en forsinkelse, hvis årsagen ligger inden for entreprenørens risikosfære. Hvis parterne har aftalt dagbod, opstår der samtidig spørgsmål om, hvorvidt betingelserne for at gøre dagboden gældende er opfyldt.

I større byggesager bliver vurderingen derfor ofte en kombination af:

• entreprisekontrakten
• hovedtidsplanen
• detailtidsplaner
• ændringer
• varslinger
• byggemødereferater
• løbende opdateringer
• den faktiske udvikling på byggepladsen.

Læs mere om forsinkelse, tidsfristforlængelse, dagbod og forcering.

Aflevering og mangler efter AB-systemet

Afleveringen er et af de vigtigste juridiske skæringspunkter i entrepriseforholdet. Det er ikke blot den dag, hvor bygherren får adgang til eller tager det færdige byggeri i brug. Afleveringen kan efter AB-systemet få betydning for blandt andet:

• risikoens overgang
• registreringen af mangler
• entreprenørens sikkerhedsstillelse
• slutopgørelsen
• de efterfølgende eftersyn
• forskellige frister og efterfølgende krav.

Derfor bør afleveringsforretningen og afleveringsprotokollen håndteres systematisk. Konstateres der fejl ved byggeriet, skal det derefter vurderes, om forholdet juridisk udgør en mangel. Det kræver først og fremmest, at man fastlægger, hvad entreprenøren faktisk var forpligtet til at levere. Derefter kan der opstå spørgsmål om blandt andet afhjælpning, tilbageholdelse, afslag, erstatning og reklamation. Hvis parterne er uenige om den tekniske årsag til problemet, kan syn og skøn i byggesagen være relevant.

Læs mere om aflevering og eftersyn og om mangler, afhjælpning og reklamation.

ABT 18 gør projekteringsansvaret særligt vigtigt

Ved totalentreprise bliver grænsen mellem projektering og udførelse særlig vigtig. ABT 18 er netop udarbejdet til entrepriser, hvor totalentreprenøren varetager den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser. Hvis der opstår en mangel, skal man derfor ikke alene spørge, om arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt.

Det kan også være nødvendigt at undersøge:

• om selve projekteringen opfylder kontraktens krav
• hvilke funktionskrav bygherren har stillet
• om bygherren har foreskrevet konkrete løsninger
• hvilke dele af projekteringen totalentreprenøren havde ansvaret for
• om der foreligger projekteringsbidrag fra bygherren eller andre rådgivere
• om ændringer undervejs har flyttet eller påvirket ansvarsfordelingen.

Ansvarsplaceringen kan derfor ikke afgøres alene ud fra etiketten “totalentreprise”. Det konkrete kontraktgrundlag skal gennemgås. Denne sondring bliver særlig vigtig i tvister om projekteringsfejl, funktionskrav, ændringer og mangler.

Læs også om rådgiveransvar og projekteringsfejl.

ABR 18 regulerer mere end rådgiverens erstatningsansvar

ABR 18 forbindes ofte med rådgiveransvar, men regelsættet omfatter langt mere. ABR 18 regulerer blandt andet:

• rådgivningsaftalens indhold
• rådgivningens omfang og faser
• projektgranskning
• projekteringsledelse
• byggeledelse og fagtilsyn, når sådanne ydelser er aftalt
• ændringer i rådgiveropgaven
• rådgiverens fuldmagt
• honorar og betaling
• tidsmæssige forhold
• mangler ved rådgivningen
• rådgiveransvar
• tvistløsning.

Hvis rådgivningsopgaven omfatter budgettering, indeholder ABR 18 også særlige regler om bygherrens budget og om vederlagsfri omprojektering i bestemte situationer. ABR 18 indeholder desuden en særlig regel om rådgiverens ansvar, hvis en nødvendig ydelse ved en fejl ikke er medtaget i projektet og derfor senere må tilkøbes hos entreprenøren. Det understreger, hvorfor rådgiveraftalen bør beskrive ydelserne præcist. Man kan ikke vurdere, om en rådgiver har begået en ansvarspådragende fejl, før man først har fastlagt, hvilke ydelser rådgiveren faktisk skulle levere. Læs mere om rådgiveransvar, projekteringsfejl og ABR 18 og vores artikel om bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager.

Hvad er AB Forenklet og ABR Forenklet?

AB-systemet omfatter også forenklede regelsæt. AB Forenklet er en forenklet udgave af AB 18. Det er tænkt anvendt på bygge- og anlægsarbejder, som er relativt små med hensyn til omfang, tid og økonomi eller relativt enkle med hensyn til arbejdets karakter eller organisering. ABR Forenklet er tilsvarende en forenklet udgave af ABR 18 og er tænkt anvendt på rådgivningsopgaver med teknisk rådgivning uden projektering eller med projektering i mindre omfang.

Det er imidlertid ikke alene projektets pris, der bør afgøre, om et forenklet regelsæt er hensigtsmæssigt. Et økonomisk mindre projekt kan stadig have vanskelige grænseflader, betydelig projektering eller særlige risici. Omvendt kan en relativt enkel opgave være dårligt tjent med et unødigt tungt aftaleapparat. Valget bør derfor ske ud fra opgavens faktiske indhold, organisation og risiko. Læs Social- og Boligstyrelsens oversigt over AB-systemet.

APP-vilkårene – supplerende betingelser i AB-systemet

AB-systemet omfatter også en række supplerende aftalevilkår, som kan anvendes i bestemte projekter. APP Projektudvikling er tillægsbetingelser til AB 18 og ABT 18. De kan anvendes, når entreprenøren tidligt inddrages i projektudviklingen og skal bidrage med sine kompetencer i forbindelse med rådgiverens projektering. APP Projektoptimering kan anvendes, når entreprenøren skal gennemgå et udbudt projekt og komme med forslag til optimering med hensyn til eksempelvis tid, pris og kvalitet. APP Driftskrav kan anvendes, hvor der stilles krav til arbejdets driftsmæssige ydeevne, som først kan konstateres opfyldt under en driftsperiode efter afleveringen. APP Incitamenter indeholder tilvalgsbestemmelser, som kan bruges, hvis parterne ønsker at aftale bonus under nærmere fastsatte betingelser. De supplerende dokumenter understreger, at AB-systemet ikke bør opfattes som ét standarddokument, der passer til alle byggeprojekter. Aftalegrundlaget bør sammensættes ud fra den konkrete projektmodel.

Se Social- og Boligstyrelsens samlede officielle oversigt over AB-systemet.

Hvad gælder, hvis bygherren er forbruger?

AB 18, ABT 18 og ABR 18 er udarbejdet til aftaleforhold, hvor bygherren ikke er forbruger. Ved byggearbejder for private forbrugere findes blandt andet AB-Forbruger som et særskilt standardgrundlag. AB-Forbruger er frivillige standardvilkår, der er udarbejdet til aftaler om byggearbejder mellem private forbrugere og professionelle entreprenører. Det er vigtigt, fordi forbrugeraftaler samtidig kan være omfattet af regler og beskyttelseshensyn, som adskiller sig fra professionelle entrepriseforhold. En privat boligejer bør derfor ikke uden videre behandles som en professionel bygherre, alene fordi der indgås en aftale om et større byggearbejde. Omvendt er en ejer- eller andelsboligforening ikke nødvendigvis juridisk i samme situation som en privat forbruger, alene fordi arbejdet udføres på en boligejendom. Det konkrete aftaleforhold skal vurderes. Læs mere om AB-Forbruger hos Social- og Boligstyrelsen.

Gælder AB 92, ABT 93 og ABR 89 stadig?

AB 18-systemet afløste de tidligere standardvilkår AB 92, ABT 93 og ABR 89. Det betyder imidlertid ikke, at de tidligere regelsæt er uden betydning. Hvis parterne i en ældre entrepriseaftale har vedtaget AB 92, ABT 93 eller ABR 89, kan det fortsat være det pågældende regelsæt, der regulerer aftaleforholdet. Ved ældre byggesager er det derfor vigtigt ikke automatisk at tage udgangspunkt i AB 18-systemet. Der er en række forskelle mellem de tidligere og de nuværende standardvilkår.

Første skridt bør derfor være at fastslå præcist, hvilket aftalegrundlag der gælder for den konkrete byggesag.

Tvistløsning efter AB 18, ABT 18 og ABR 18

AB 18-systemet indeholder sit eget system til håndtering af tvister. Det betyder, at en uenighed ikke nødvendigvis skal begynde med en almindelig retssag ved domstolene. Afhængigt af aftalegrundlaget og tvistens karakter kan der blandt andet være tale om:

• forhandling mellem parterne
• mediation eller mægling
• syn og skøn
• beslutning om stillet sikkerhed
• hurtig afgørelse
• voldgift.

Hurtig afgørelse kan efter AB-systemet blandt andet være relevant for bestemte typer tvister om ændringer, ekstra betaling, prisregulering, tidsfristforlængelse, tilbageholdelse og modregning. Det er en væsentlig forskel i forhold til almindelige kontraktforhold, fordi den korrekte proces derfor også kan afhænge af, hvilket AB-regelsæt parterne har vedtaget. Hvis tvisten primært afhænger af tekniske spørgsmål, kan syn og skøn i byggesagen være relevant. Hvis der allerede foreligger konkrete økonomiske eller juridiske krav mellem parterne, kan du læse vores samlede guide til entreprisetvister.

Læs også om forlig og forhandling og voldgift.

Fra vores praksis: Når kontraktgrundlaget får millionbetydning

Det konkrete aftalegrundlag kan få meget stor økonomisk betydning. ØENS Advokatfirma repræsenterede A/B Mønten i en voldgiftssag vedrørende et altanprojekt, hvor entreprenøren gjorde krav på omkring 1,2 mio. kr. yderligere i indeksregulering. Foreningen blev frifundet for kravet. Sagen illustrerer, hvorfor bestemmelser om pris, regulering og aftalegrundlag ikke bør behandles som standardtekst. Når en konflikt opstår, kan ordlyden af en enkelt kontraktbestemmelse og dens sammenhæng med det øvrige aftalegrundlag blive afgørende. Læs sagen om A/B Mønten og millionkravet om indeksregulering.

Et andet eksempel er ØENS’ sag for A/B Passagerne, hvor ændringer i et større altanprojekt og de økonomiske konsekvenser heraf fik betydning for den efterfølgende tvist. Læs sagen om A/B Passagerne og altanprojektet.

Og i en voldgiftssag for A/B Birkedommergården var dokumentationen af ekstraarbejder, aftalesedler og morarenter blandt de centrale spørgsmål. Læs sagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder og aftalesedler.

Sagerne viser det samme grundlæggende forhold: AB-reglerne er vigtige, men resultatet findes sjældent ved alene at slå én bestemmelse op. Standardvilkårene skal læses sammen med kontrakten, de øvrige aftaledokumenter, projektets faktiske udvikling og den dokumentation, der er skabt undervejs.

AB-regler ved byggesager i ejer- og andelsboligforeninger

For ejer- og andelsboligforeninger kan valget og udformningen af aftalegrundlaget få særlig stor betydning. Bestyrelsen kan stå med et byggeprojekt til flere millioner kroner og skal samarbejde med både tekniske rådgivere, administrator, entreprenører og eventuelt långivere. Samtidig skal projektet gennemføres inden for generalforsamlingens beslutning, foreningens vedtægter og den økonomiske bemyndigelse, bestyrelsen har fået.

Derfor bør AB-grundlaget ikke vurderes isoleret.

Det bør blandt andet afklares:

• hvilken entrepriseform der anvendes
• hvem der har projekteringsansvaret
• hvilke ydelser den tekniske rådgiver skal levere
• hvem der fører byggeledelse og fagtilsyn
• hvem der kan bestille ændringer og ekstraarbejder
• hvordan ekstraarbejder skal godkendes og dokumenteres
• hvordan budgetafvigelser skal rapporteres
• hvordan projektets finansiering hænger sammen med betalingsplanen
• hvordan bestyrelsen skal reagere på forsinkelse
• hvordan mangler skal dokumenteres og håndteres.

Her mødes entrepriseret og foreningsret. Hos ØENS arbejder vi samtidig tæt på den praktiske virkelighed omkring boligforeningernes byggeprojekter gennem ØENS Rådgivningshus. Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger og om byggesagsadministration hos ØENS Ejendomsadministration.

Hvad bør du kontrollere, før du accepterer et AB-grundlag?

At standardvilkårene er gennemarbejdede betyder ikke, at en kontrakt baseret på dem automatisk passer til det konkrete byggeprojekt. Inden aftalen bliver underskrevet, bør der blandt andet være klarhed over:

• hvilket AB-regelsæt der er vedtaget
• hvilke dokumenter der indgår i aftalegrundlaget
• aftaledokumenternes rangorden
• samtlige væsentlige fravigelser fra standardvilkårene
• entrepriseformen
• projekteringsansvaret
• grænseflader mellem entreprenører og rådgivere
• entreprise- og rådgiverydelsernes omfang
• pris og eventuel prisregulering
• betalingsvilkår
• sikkerhedsstillelse og forsikring
• proceduren for ændringer og ekstraarbejder
• hvem der har fuldmagt til at bestille ændringer
• hovedtidsplan og eventuelle mellemfrister
• dagbod
• projektgennemgang
• aflevering
• mangler og afhjælpning
• relevante ansvarsbegrænsninger
• den aftalte tvistløsningsmodel.

Det er samtidig vigtigt at kontrollere, om kontraktens forskellige bestemmelser faktisk fungerer sammen. En procedure for ekstraarbejder er eksempelvis vanskelig at anvende, hvis det ikke samtidig er tydeligt, hvem der må bestille arbejdet. En dagbodsbestemmelse har begrænset værdi, hvis den relevante frist ikke er tilstrækkeligt klart defineret. Og en betalingsplan kan skabe problemer, hvis den ikke hænger sammen med projektets reelle fremdrift og sikkerhedsstillelsen.

En kontraktgennemgang handler derfor ikke kun om at finde juridiske fejl. Den handler også om at finde de uklarheder og uhensigtsmæssigheder, som senere kan udvikle sig til økonomiske krav og tvister.

Læs mere om entreprisekontrakter og entrepriseformer.

Sådan hjælper ØENS med AB 18, ABT 18 og ABR 18

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi gennem hele byggeprojektet. Før kontrakten indgås kan vi rådgive om valg af entreprise- og rådgivningsmodel, gennemgå eller udarbejde kontrakten og identificere fravigelser og risici i aftalegrundlaget. Under byggeriet rådgiver vi blandt andet om:

• ekstraarbejder og ændringer
• betaling og sikkerhedsstillelse
• forsinkelse og dagbod
• rådgiveransvar og projekteringsfejl.

Ved afslutningen hjælper vi blandt andet med:

• aflevering og eftersyn
• mangler og afhjælpning
• den økonomiske afslutning af entreprisen.

Hvis konflikten allerede er opstået, hjælper vi med at fastlægge aftalegrundlaget, kravene og dokumentationen og med at vælge den relevante vej videre – fra forhandling til syn og skøn, hurtig afgørelse eller entreprisetvist og voldgift. I alvorlige misligholdelsessituationer kan det også være nødvendigt at vurdere betingelserne og risikoen ved ophævelse af entreprisekontrakten.

Vi forklarer først, hvordan vi vurderer situationen. Derefter lægger vi en klar plan for næste skridt.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om AB 18, ABT 18 og ABR 18