Entreprisekontrakt og entrepriseformer – få aftalen på plads fra start

En entreprisekontrakt fastlægger rammerne for byggeprojektet og fordeler ansvar, risiko og økonomi mellem parterne.

Derfor kan formuleringerne i kontrakten få stor betydning længe efter, at den er underskrevet. Hvem har ansvaret for projekteringen? Hvad er indeholdt i prisen? Hvordan håndteres ændringer og ekstraarbejder? Hvornår skal arbejdet være færdigt? Hvad sker der ved forsinkelseDerfor kan formuleringerne i kontrakten få stor betydning længe efter, at den er underskrevet. Hvem har ansvaret for projekteringen? Hvad er indeholdt i entreprisesummen? Hvordan håndteres ændringer og ekstraarbejder? Hvem kan bestille dem? Hvornår skal arbejdet være færdigt? Hvad sker der ved forsinkelse eller mangler? Og hvordan skal en eventuel konflikt løses?

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere, ejendomsudviklere samt ejer- og andelsboligforeninger om udarbejdelse, gennemgang og fortolkning af entreprisekontrakter. Vi hjælper også med at vælge en entrepriseform, der passer til projektets projektering, organisation og risikofordeling. Ved professionelle byggeprojekter bygger kontrakten ofte på AB 18 eller ABT 18, men standardvilkårene er kun én del af det samlede aftalegrundlag.

Kontakt en advokat om din entreprisekontrakt

Hvad er en entreprisekontrakt?

En entreprisekontrakt er aftalen mellem en bygherre og den entreprenør, der skal udføre hele eller dele af et bygge- eller anlægsarbejde. Kontrakten skal ikke alene beskrive, hvad der skal bygges. Den skal også fastlægge de juridiske og praktiske spilleregler, som skal gælde, mens projektet gennemføres.

Det samlede aftalegrundlag er derfor normalt større end det dokument, der har overskriften “entreprisekontrakt”. Det kan blandt andet bestå af selve entrepriseaftalen, særlige betingelser, AB 18 eller ABT 18, entreprenørens tilbud, udbudsbetingelser, arbejds- og bygningsdelsbeskrivelser, tegninger, tilbudslister, tidsplaner, spørgsmål og svar under udbuddet samt senere aftalte præciseringer.

Det betyder, at en juridisk gennemgang ikke bør begrænses til kontraktens få hovedsider. En bestemmelse om eksempelvis pris eller tidsfrist kan få et andet indhold, når den læses sammen med entreprenørens tilbud eller de særlige betingelser. Og en tilsyneladende mindre formulering i tilbuddet kan få stor økonomisk betydning, hvis tilbuddet efter den aftalte rangorden går forud for udbudsmaterialet.

Hvad bør en entreprisekontrakt regulere?

Indholdet afhænger af det konkrete projekt, men aftalen bør som minimum skabe klarhed om arbejdets omfang, entrepriseformen, projekteringsansvaret, entreprisesummen og eventuel prisregulering, betaling, tidsplan, ændringer, sikkerhedsstillelse, forsikring, aflevering, mangler, ansvar og tvistløsning.

Det er ikke tilstrækkeligt, at hvert emne er nævnt et sted i kontrakten. Bestemmelserne skal også fungere sammen. En procedure for ekstraarbejder og ændringer har begrænset værdi, hvis det ikke fremgår, hvem der kan bestille en ændring. En bestemmelse om dagbod hjælper ikke meget, hvis den relevante frist eller mellemfrist er uklar. Og bestemmelser om betaling og sikkerhedsstillelse bør passe til projektets faktiske betalingsplan og aflevering.

En god entreprisekontrakt er derfor ikke nødvendigvis den længste kontrakt. Det afgørende er, at den beskriver projektet klart, placerer de væsentlige risici bevidst og skaber praktiske procedurer for de problemer, der med rimelighed kan forventes under byggeriet.

AB 18 eller ABT 18 er ikke hele kontrakten

Ved professionelle byggeprojekter anvendes AB-systemet ofte som udgangspunkt, men AB 18 og ABT 18 gælder kun, hvis parterne har vedtaget dem. Standardvilkårene kan desuden være fraveget gennem selve kontrakten eller de særlige betingelser.

Det er derfor ikke tilstrækkeligt at se, at kontrakten indeholder formuleringen “AB 18 er gældende”. Man bør også kontrollere, hvilke bestemmelser der er ændret, om ændringerne er indbyrdes konsistente, og hvordan de påvirker den risikofordeling, der ellers følger af standardvilkårene.

Fravigelser kan eksempelvis vedrøre sikkerhedsstillelse, betalingsfrister, indeksregulering, ændringsprocedurer, tidsfristforlængelse, dagbod, aflevering, mangler, ansvar, ansvarsbegrænsninger og tvistløsning. Den samlede kontrakt kan derfor flytte betydelige økonomiske risici, selv om den på overfladen præsenteres som en almindelig AB 18-kontrakt.

Hvilket dokument gælder, hvis kontrakten og udbudsmaterialet siger noget forskelligt?

Modstrid mellem aftaledokumenterne er en klassisk årsag til entreprisetvister. AB 18 indeholder derfor en rangorden for aftaledokumenterne ved indbyrdes modstrid, medmindre andet følger af almindelige fortolkningsprincipper. Efter AB 18 § 6 er udgangspunktet, at selve entrepriseaftalen står øverst. Derefter følger senere vedtagne ændringer, tilføjelser og præciseringer, entreprenørens tilbud, materiale med ændringer eller præciseringer mellem udbud og tilbud, bygherrens udbudsmateriale og til sidst AB 18.

Det er værd at hæfte sig ved, at entreprenørens tilbud efter standardrangordenen står over bygherrens oprindelige udbudsmateriale. Derfor bør bygherren gennemgå entreprenørens tilbud nøje og få afklaret eventuelle forbehold eller afvigelser, før kontrakten indgås. AB 18 forudsætter samtidig, at entreprenørens forbehold for eller fravigelser fra udbudsbetingelserne fremgår klart og samlet af tilbuddet.

Rangordenen betyder dog ikke, at enhver modstrid automatisk kan løses ved at tage det dokument, der står højest på listen. AB 18 tager udtrykkeligt forbehold for almindelige fortolkningsprincipper, og den konkrete ordlyd, sammenhængen mellem dokumenterne og senere aftaler kan få betydning. Det er netop derfor, kontraktfortolkning sjældent består i at læse én bestemmelse isoleret.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Entreprenørens tilbud kan indeholde væsentlige forbehold

Tilbuddet bliver nogle gange behandlet som et rent prisdokument, men juridisk kan det indeholde langt mere. Entreprenøren kan eksempelvis have forudsat en bestemt arbejdsmetode, undtaget konkrete arbejder, taget forbehold for tidsplanen eller foreslået andre kontraktvilkår end dem, der fremgår af udbudsmaterialet.

Hvis et sådant forbehold bliver en del af aftalen, kan det få direkte betydning for ydelsens omfang og den efterfølgende vurdering af ekstraarbejder, pris eller forsinkelse. Derfor bør tilbuddet ikke blot vedhæftes den endelige kontrakt uden en juridisk og teknisk gennemgang.

Bygherren bør særligt identificere eventuelle afvigelser fra udbudsmaterialet og sørge for, at der ikke er tvivl om, hvilke forudsætninger der accepteres, og hvilke der ikke gør. For entreprenøren er det tilsvarende vigtigt, at væsentlige forudsætninger og forbehold fremgår klart af tilbuddet.

Ved offentlige eller andre udbudspligtige projekter kan væsentlige forbehold samtidig rejse særskilte udbudsretlige spørgsmål. Den entrepriseretlige vurdering af kontrakten bør derfor ikke forveksles med vurderingen efter udbudsreglerne.

Entrepriseformen bestemmer, hvordan projektet organiseres

Valget af entrepriseform handler grundlæggende om, hvordan kontrakter, projektering, koordinering og risiko fordeles mellem projektets aktører. Der findes ikke én entrepriseform, der altid er bedst. Den rigtige model afhænger blandt andet af projektets kompleksitet, hvor langt projekteringen er kommet, hvor meget styring bygherren selv ønsker, hvilke rådgivere der er involveret, og hvor bygherren ønsker at placere projekterings- og koordineringsrisikoen.

Betegnelser som hovedentreprise og generalentreprise anvendes ikke altid helt ens i praksis. AB 18 definerer heller ikke disse entrepriseformer på samme måde, som ABT 18 udtrykkeligt definerer totalentreprise. Derfor er kontraktens faktiske indhold vigtigere end dens overskrift.

Hvad er fagentreprise?

Ved fagentreprise indgår bygherren direkte entreprisekontrakter med flere forskellige entreprenører. Der kan eksempelvis være særskilte kontrakter om tømrerarbejde, VVS, ventilation, el, murerarbejde og andre fag.

Fordelen er blandt andet, at bygherren får direkte kontraktuel kontakt til de enkelte entreprenører og stor indflydelse på, hvem der udfører de forskellige dele af projektet. Til gengæld placeres der normalt en større koordineringsopgave på bygherresiden.

Når flere entreprenører skal arbejde efter hinanden eller samtidig, bliver grænsefladerne afgørende. AB 18 bruger netop begrebet “grænseflade” om den del af et arbejde, der grænser op til et andet arbejde og er afhængig af eller har betydning for dettes udformning, så der er behov for koordinering.

Hvis et ventilationsarbejde eksempelvis forudsætter bestemte bygningsmæssige åbninger, eller ét fag skal være afsluttet, før et andet kan gå i gang, bør ansvaret for projektering, koordinering og tidsmæssige grænseflader være tydeligt placeret.

Ellers kan en fejl eller forsinkelse udvikle sig til en flerpartstvist om, hvilken entreprenør eller rådgiver der faktisk er ansvarlig.

Hvad er storentreprise?

Storentreprise ligger organisatorisk mellem fagentreprise og en mere samlet entrepriseform. I stedet for at udbyde hvert enkelt fag separat samles flere arbejder i større entreprisepakker. Bygherren kan eksempelvis have én storentreprise for installationsarbejder og en anden for klimaskærm eller øvrige bygningsarbejder.

Modellen kan reducere antallet af direkte kontraktparter sammenlignet med en ren fagentreprise, samtidig med at bygherren bevarer en større grad af styring over projektet end ved totalentreprise.

Men modellen fjerner ikke grænsefladeproblemerne. Tværtimod bliver det vigtigt at beskrive præcist, hvor den ene storentreprise slutter, og den næste begynder, og hvem der har ansvaret for koordineringen mellem entreprisepakkerne.

“Storentreprise” er ikke i sig selv et særligt juridisk regelsæt. Den konkrete fordeling af ydelser og ansvar skal fremgå af kontrakterne.

Hvad er hovedentreprise og generalentreprise?

Ved en hovedentreprise indgår bygherren typisk én samlet kontrakt med en hovedentreprenør om en væsentlig eller samlet del af udførelsen. Hovedentreprenøren kan herefter lade dele af arbejdet udføre af underentreprenører.

Bygherren har dermed færre direkte entreprisekontrakter at administrere end ved fag- eller storentreprise, mens hovedentreprenøren overtager en større del af koordineringen af selve udførelsen.

Projekteringen ligger typisk fortsat hovedsageligt på bygherresiden gennem bygherrens arkitekter og ingeniører. Det betyder dog ikke, at hovedentreprenøren aldrig projekterer. Efter AB 18 kan en entreprenør have ansvar for nærmere aftalt entreprenørprojektering, og anvendelse af funktionskrav kan ligeledes indebære, at entreprenøren skal udføre den projektering, som er nødvendig for at opfylde det pågældende funktionskrav.

Begrebet generalentreprise anvendes ofte om en model, hvor én entreprenør har den samlede udførelsesopgave, mens projekteringen ligger på bygherresiden. I praksis bruges betegnelserne “hovedentreprise” og “generalentreprise” dog ikke altid konsekvent. Man bør derfor ikke placere ansvar alene ud fra kontraktens titel.

Det afgørende er, hvilke ydelser entreprenøren faktisk har påtaget sig.

Hvad er totalentreprise?

Ved totalentreprise samles projektering og udførelse i væsentligt omfang hos én totalentreprenør. ABT 18 definerer en totalentreprise som en entreprise, der omfatter den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser ved byggeriet eller anlægget.

Det kan give bygherren én central kontraktpart og reducere nogle af de grænseflader, der findes mellem bygherrens projekterende rådgivere og de udførende entreprenører i traditionelle entrepriseformer.

Til gengæld stiller totalentreprisen store krav til bygherrens udbudsmateriale og kravspecifikation. Hvis totalentreprenøren skal projektere løsningen, skal bygherren være tydelig omkring de funktioner, kvaliteter og andre krav, det færdige byggeri skal opfylde. Jo mindre bygherren beskriver selve løsningen, desto vigtigere bliver det at beskrive det resultat, totalentreprenøren skal levere.

En totalentreprise flytter derfor projekteringsansvar, men fjerner ikke behovet for et præcist aftalegrundlag. Tværtimod kan uklare funktionskrav føre til vanskelige tvister om, hvad totalentreprenøren egentlig skulle projektere og levere.

Læs ABT 18 på Retsinformation og vores guide til AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Funktionskrav og entreprenørprojektering kan flytte ansvaret

Det er en forenkling at sige, at projekteringen altid ligger hos bygherren ved AB 18 og altid hos entreprenøren ved ABT 18.

AB 18 indeholder selv regler om entreprenørprojektering. Udgangspunktet er, at entreprenøren kun skal projektere, hvis det er aftalt. Men hvis entreprenørens arbejde i aftalen er beskrevet ved funktionskrav, skal entreprenøren udføre den projektering, der er nødvendig for at opfylde disse krav.

Det kan eksempelvis være en aftale, hvor bygherren fastlægger en bestemt funktion eller ydeevne, mens entreprenøren skal vælge og projektere den konkrete løsning.

Derfor bør kontrakten gøre det så præcist som muligt, hvilke dele der er detailprojekteret af bygherren og dennes rådgivere, og hvilke dele entreprenøren selv skal dimensionere, detailprojektere eller på anden måde udvikle.

En uklar grænse kan senere gøre det vanskeligt at placere ansvaret for mangler ved byggeriet. Hvis fejlen skyldes bygherrens projektmateriale, er vurderingen én. Hvis entreprenøren havde projekteringsansvaret for den pågældende løsning, kan vurderingen være en anden. Der kan samtidig opstå spørgsmål om rådgiveransvar, hvis bygherrens tekniske rådgiver har begået en projekteringsfejl.

Det er derfor projekteringsgrænsen – ikke alene navnet på entrepriseformen – der skal være klar.

Entreprenørens forslag betyder ikke automatisk, at entreprenøren overtager projekteringsansvaret

Under et byggeprojekt kommer entreprenører ofte med løsningsforslag. Det kan være forslag til et andet produkt, en anden udførelsesmetode eller en mere praktisk detaljeløsning.

Efter AB 18 indebærer entreprenørens fremsættelse af et forslag, som bygherren vælger at implementere, ikke i sig selv, at entreprenøren dermed overtager projekteringen eller risikoen og ansvaret for forslaget.

Det er en vigtig sondring. Ellers kunne enhver praktisk dialog på byggepladsen utilsigtet flytte et projekteringsansvar fra bygherrens rådgiver til entreprenøren.

Om entreprenøren faktisk har påtaget sig projektering, skal derfor vurderes efter kontrakten og omstændighederne omkring den konkrete ydelse.

Underentreprenører bør tænkes ind i kontrakten

En hoved- eller totalentreprenør udfører ikke nødvendigvis alle arbejder med egne medarbejdere. Efter AB 18 kan entreprenøren, i det omfang det er sædvanligt eller naturligt, overlade arbejdet – herunder aftalt projektering – til underentreprenører, medmindre andet er aftalt.

Bygherren kan imidlertid have en legitim interesse i, hvem der udfører bestemte kritiske arbejder. Derfor kan kontrakten eksempelvis fastlægge, at bestemte arbejder skal udføres af entreprenøren selv eller af en bestemt underentreprenør, sådan at en udskiftning kræver bygherrens godkendelse inden for de rammer, som følger af aftalen. Det er særligt relevant, hvis en entreprenør eller specialist er valgt på grund af særlige kompetencer, referencer eller projekteringsmæssig ekspertise.

Brug af underentreprenører ændrer heller ikke i sig selv bygherrens kontraktpart. Det er derfor vigtigt, at instruktioner, ændringer, reklamationer og krav håndteres gennem de kontraktuelle linjer, der gælder for projektet.

Hvem må træffe beslutninger på bygherrens vegne?

En entreprisekontrakt bør også afklare projektets fuldmagtsforhold. På en større byggesag kan der være en bygherre, projektleder, bygherrerådgiver, projekteringsleder, byggeledelse og fagtilsyn. Hvis det ikke er klart, hvem der kan træffe hvilke beslutninger, kan der senere opstå tvist om, hvorvidt en ændring eller merudgift overhovedet blev bindende bestilt.

AB 18 indeholder standardregler om blandt andet byggeledelsens legitimation til inden for nærmere angivne rammer at forlange eller aftale ændringer på bygherrens vegne. Reglerne kan imidlertid være fraveget i kontrakten. Den interne organisation hos bygherren bør derfor hænge sammen med den legitimation, som entreprenøren kan støtte ret på udadtil. Hvis en byggeledelse eksempelvis har snævre interne økonomiske rammer, men kontraktgrundlaget giver et andet billede, kan det skabe risiko.

Det er særligt relevant ved byggesager i ejer- og andelsboligforeninger, hvor den entrepriseretlige fuldmagt samtidig skal fungere inden for bestyrelsens mandat og generalforsamlingens beslutning.

Hovedtidsplanen er en del af kontraktgrundlaget

Tidsplanen bør ikke behandles som et bilag, der først bliver interessant, hvis byggeriet bliver forsinket. Efter AB 18-systemet er hovedtidsplanen et centralt kontraktdokument. Den bør blandt andet give klarhed over arbejdets start og afslutning samt relevante hovedaktiviteter og eventuelle mellemfrister. Hvis bestemte frister er særligt væsentlige, bør det fremgå klart, hvilken juridisk betydning de har. Det gælder især, hvis der skal være dagbod knyttet til en mellemfrist eller aflevering.

Tidsplanen bør desuden være realistisk i forhold til projektets organisering. I en fagentreprise kan én entreprenørs fremdrift eksempelvis være afhængig af en anden entreprenørs arbejde. Hvis disse grænseflader ikke er tænkt ind, kan det senere blive vanskeligt at afgøre, hvem der bærer ansvaret for en forsinkelse.

Læs mere om forsinkelse, tidsfristforlængelse og dagbod.

Prisbestemmelsen bør sige mere end én samlet entreprisesum

En fast entreprisesum skaber ikke nødvendigvis fuld klarhed over økonomien. Det bør blandt andet fremgå, hvilke arbejder og leverancer der er indeholdt i prisen, hvordan eventuelle mængder skal opgøres, om der gælder enhedspriser, hvordan ændringer skal prissættes, og om der skal ske indeks- eller anden prisregulering. Det er særligt vigtigt, fordi et senere krav om merbetaling ofte begynder med et fortolkningsspørgsmål: Var arbejdet allerede indeholdt i kontrakten, eller er det et ekstraarbejde?

Kontrakten bør samtidig hænge sammen med reglerne om betaling og sikkerhedsstillelse og den endelige slutopgørelse.

ØENS repræsenterede eksempelvis A/B Mønten i en voldgiftssag, hvor entreprenøren rejste et krav på omkring 1,2 mio. kr. i yderligere indeksregulering. Foreningen blev frifundet for kravet. Sagen illustrerer meget konkret, hvorfor bestemmelser om prisregulering og aftalegrundlag ikke bør behandles som standardtekst.

Læs sagen om A/B Mønten og millionkravet om indeksregulering.

Ændringsproceduren skal fungere på byggepladsen

Næsten alle større byggeprojekter ændrer sig undervejs. En kontrakt, der ikke giver projektorganisationen en anvendelig procedure for ændringer, skaber derfor risiko fra første byggedag. Det bør blandt andet være klart, hvem der kan bestille ændringer, hvordan entreprenøren skal varsle et krav på merbetaling, hvordan prisen fastsættes, hvordan en tidsmæssig konsekvens håndteres, og hvordan ændringen dokumenteres. AB 18 indeholder egne regler om ændringer og forudsætter, at de økonomiske og tidsmæssige konsekvenser håndteres løbende. Men også her kan kontrakten indeholde særlige procedurer.

Det er ikke hensigtsmæssigt at have en ændringsprocedure, som er så tung, at projektets aktører konsekvent omgår den i praksis. Omvendt bør proceduren ikke være så løs, at store økonomiske dispositioner kan opstå uden tilstrækkelig dokumentation eller godkendelse. Læs mere om ekstraarbejder, aftalesedler, fuldmagt og dokumentation.

Aflevering, mangler og garantier skal tænkes ind fra kontraktens begyndelse

Afleveringen ligger langt fremme i projektet, når kontrakten underskrives, men reglerne bør være klare fra start. Afleveringen kan udløse en række juridiske konsekvenser, herunder i forhold til risiko, mangelsregistrering, slutopgørelse og sikkerhedsstillelse. Kontrakten bør derfor passe sammen med projektets afleveringsproces. Det kan eksempelvis være vigtigt at afklare, om der er flere selvstændige afleveringer, hvordan eventuelle etaper håndteres, hvilke dokumenter entreprenøren skal levere, og om særlige drifts- eller myndighedsforhold har betydning.

Reglerne om mangler ved byggeri bør tilsvarende ses i sammenhæng med projektets kvalitetssikring, dokumentation og den konkrete fordeling af projekteringsansvaret.

Tvistløsningsbestemmelserne bør læses før konflikten opstår

Tvistløsningsklausulen ligger ofte bagerst i kontrakten og får begrænset opmærksomhed under forhandlingen. Men når en konflikt opstår, kan den bestemmelse afgøre, hvordan sagen skal behandles. Hvis AB-systemets tvistløsningsregler gælder, findes der blandt andet regler om forhandling, mediation eller mægling, hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed og voldgift. Enkelte tvister kan derfor skulle håndteres anderledes end en almindelig kontrakttvist.

Ved kontraktindgåelsen bør det vurderes, om standardmodellen passer til projektet, og om eventuelle fravigelser er hensigtsmæssige. Det er især relevant ved store eller teknisk komplekse projekter, hvor behovet for hurtig afklaring af en tvist under selve udførelsen kan være betydeligt. Læs mere om entreprisetvister, voldgift og forlig og forhandling.

Entreprisekontrakter i ejer- og andelsboligforeninger

For en ejer- eller andelsboligforening kan entreprisekontrakten ved en større renovering være en af de økonomisk vigtigste aftaler, bestyrelsen kommer til at indgå. Det gælder eksempelvis ved tag- og facadeprojekter, vinduesudskiftning, altaner, faldstammer, stigstrenge og andre større vedligeholdelsesprojekter. Her skal kontrakten ikke kun fungere entrepriseretligt. Den skal også passe til foreningens beslutningsstruktur, finansiering og organisation.

Bestyrelsen bør blandt andet vide, hvor langt generalforsamlingens bemyndigelse rækker, hvem der kan bestille ekstraarbejder, hvilken rolle den tekniske rådgiver har, hvordan byggeledelsen rapporterer budget og tidsplan, og hvornår en ændring er så væsentlig, at den bør forelægges på ny. Her mødes entrepriseretten med foreningsretten og den praktiske byggesagsadministration. Læs vores særskilte guide til byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Fra vores praksis: Kontrakten bliver først for alvor testet, når projektet ændrer sig

I praksis viser kontraktens styrker og svagheder sig ofte først, når byggeprojektet ikke udvikler sig som forventet. ØENS bistod A/B Passagerne i forbindelse med en voldgiftstvist om et større altanprojekt på Nørrebro. Under projektet opstod der spørgsmål om ændringer i projektet og de økonomiske konsekvenser heraf. Entreprenøren gjorde oprindeligt et krav på mere end 4 mio. kr. gældende, mens det endelige resultat blev et væsentligt lavere beløb. Sagen illustrerer blandt andet, hvorfor det er vigtigt at kunne skelne mellem den oprindeligt aftalte ydelse, senere ændringer og andre dispositioner under projektet. Læs sagen om A/B Passagerne og altanprojektet.

I en anden voldgiftssag for A/B Birkedommergården var dokumentationen af ekstraarbejder og aftalesedler central. Sagen viser, hvorfor kontraktens ændringsprocedure ikke alene skal være juridisk korrekt på papiret. Den skal også bruges konsekvent under projektet. Læs sagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder og aftalesedler.

Hvilken entrepriseform skal man vælge?

Der findes ikke én entrepriseform, der altid er bedst. Valget bør træffes på baggrund af projektets konkrete forudsætninger. Hvis bygherren ønsker stor indflydelse på projektering og valg af de enkelte entreprenører og har en stærk professionel organisation omkring sig, kan fag- eller storentreprise være relevant. Hvis bygherren ønsker at samle udførelsesansvaret hos én central entreprenør, kan en hoved- eller generalentreprisemodel være mere hensigtsmæssig. Hvis bygherren i højere grad ønsker at samle både projektering og udførelse hos én kontraktpart, kan totalentreprise være relevant.

Men valget bør træffes tidligt.

Hvis et projekt eksempelvis først projekteres detaljeret som en traditionel entreprise og sent i forløbet forsøges omlagt til totalentreprise, kan resultatet blive uklare grænser mellem bygherrens projektering og totalentreprenørens ansvar. Omvendt kan et projekt, der udbydes for tidligt i en traditionel entrepriseform, mangle det projekteringsgrundlag, entreprenørerne skal bruge for at afgive sammenlignelige og gennemarbejdede tilbud.

Entrepriseformen skal derfor hænge sammen med projekteringsstrategien, udbudsformen, tidsplanen og bygherrens egen organisation.

Hvad bør du kontrollere, før entreprisekontrakten underskrives?

Inden kontrakten bliver endelig, bør man som minimum kontrollere, om ydelsen og projektets grænseflader er tilstrækkeligt beskrevet, om det valgte AB-grundlag og eventuelle fravigelser er tydelige, og om projekteringsansvaret passer til den valgte entrepriseform. Derudover bør pris, regulering og betalingsplan gennemgås sammen med sikkerhedsstillelsen; entreprenørens tilbud bør kontrolleres for forbehold; tidsplan, mellemfrister og eventuel dagbod bør være entydige; ændringsproceduren og fuldmagtsforholdene bør kunne fungere i praksis; forsikringsforhold og underentreprenører bør være afklaret; og reglerne om aflevering, mangler, dokumentation, ansvar og tvistløsning bør hænge sammen med resten af aftalen.

Det er også værd at stille et meget praktisk spørgsmål: Hvis projektet om seks måneder bliver forsinket, der kommer et stort ekstraarbejde, eller parterne bliver uenige om en projekteringsfejl – kan man så ud fra kontrakten se, hvem der skal gøre hvad?

Hvis svaret er uklart allerede inden underskrift, bliver problemet sjældent mindre, når byggeriet er i gang.

Sådan hjælper ØENS med entreprisekontrakter

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi både bygherrer, entreprenører, rådgivere, ejendomsudviklere og boligforeninger med entreprisekontrakter. Vi kan bistå allerede ved valg af entrepriseform og kontraktstrategi, gennemgå udbuds- og tilbudsmaterialet, identificere forbehold og fravigelser, udarbejde eller tilpasse selve entreprisekontrakten og vurdere projekteringsansvar, pris, tid, sikkerhed og ændringsprocedurer.

Hvis kontrakten allerede er indgået, hjælper vi også med at fortolke aftalegrundlaget og vurdere parternes rettigheder og forpligtelser, når der opstår ekstraarbejder, forsinkelse, betalingsuenighed, mangler eller en egentlig entreprisetvist.

En god kontrakt kan ikke fjerne enhver risiko fra et byggeprojekt. Men den kan gøre det markant lettere at forstå og håndtere problemerne, når de opstår.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om entreprisekontrakter og entrepriseformer