Har din boligforening behov for juridisk rådgivning?

Vi rådgiver bestyrelser og beboere i ejerforeninger, når der opstår et juridisk spørgsmål.

ØENS Ejendomsadministration har igennem en årrække haft et tæt og godt samarbejde med ØENS Advokatfirma, hvilket giver en række fordele for beboerne og bestyrelserne i de ejendomme, som ØENS Ejendomsadministration administrerer.

Vi har igennem dette samarbejde oparbejdet en solid erfaring med at løse såvel store som små foreningsretlige problemstillinger for vores klienter.

ØENS Advokatfirma hjælper således bestyrelser og beboere med alt fra dagligdags forhold, som ”lige kræver en advokat ind over”, f.eks. problemer med en larmende beboer eller manglende betaling af fællesbidrag, til større og mere komplekse udfordringer som f.eks. retssager, vedtægtsændringer eller byggesager.

Vedtægter i ejerforeninger

Ejerforeningsvedtægten er helt central for medlemmernes rettigheder og pligter. Vedtægternes indhold har derfor stor betydning for bestyrelsens muligheder for at administrere ejerforeningen, og kan også have betydning for bl.a. omsætningen af ejerlejlighederne i en ejerforening. Derfor er det vigtigt, at ændringer sker med omtanke og tilstrækkelig faglig bistand. Behovet for juridisk rådgivning kan variere meget fra gang til gang alt efter, om der er tale om en mindre ændring eller en komplet revidering af vedtægterne.

Den nye normalvedtægt for ejerforeninger har indført en lang række nye regler, som gælder for alle ejerforeninger, medmindre normalvedtægtens bestemmelser konkret er fraveget i ejerforeningens særvedtægter. Normalvedtægten indeholder således f.eks. regler der giver mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod, hvis ejeren gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse, om eksklusion af et medlem af ejerforeninger og om et medlems ret til at nedlægge vetoret ved visse generalforsamlingsbeslutninger. I de fleste tilfælde supplerer normalvedtægten ejerforeningens særvedtægter, og det kan derfor være en god idé at forholde sig til normalvedtægtens regler, så man sikrer sig at ejerforeningens vedtægter stemmer overens med medlemmernes ønsker.

Vi har stor erfaring med rådgivning om ejerforeningsvedtægter, og hjælper hvert år mange ejerforeninger i mål med små og store vedtægtsændringer. Vi bistår også hvert år mange ejerforeninger med fortolkning af ejerforeningsvedtægterne, så bestyrelsen kan administrere foreningen på et sikkert juridisk grundlag.

Regler for fremleje og korttidsudlejning af ejerbolig

Deleøkonomi er oppe i tiden og benyttes af flere og flere danskere. En af de mest populære måder at supplere indkomsten i ferieperioderne på, er ved at udleje eller fremleje sin bolig til fremmede gennem tjenester som Airbnb.

Men hvordan er reglerne egentlig for at udleje din ejerbolig til turister eller ved at låne den ud til et familiemedlem? Og skal indtægten indberettes til SKAT? Vi er ajour med de nyeste regler om fremleje og korttidsudlejning i ejerforeninger.

Der er store forskelle på reglerne, alt efter om man bor i en lejebolig, andelsbolig eller ejerlejlighed. Dog er det ens for alle indtægter via deleøkonomi, at de skal indberettes til SKAT.

Byggesager, ombygninger og entrepriser i ejerforeninger

Ejerforeninger foretager løbende større vedligeholdelsesarbejder og nybyggerier i deres ejendomme, f.eks.:

  • Nyt tag
  • Etablering af lejligheder på loftet
  • Facaderenoveringer
  • Udskiftning af vinduer
  • Nye dørtelefoner m.v.
  • Etablering af altaner
  • Renovering af gården
  • Etablering af vandafledning m.v.

Alt sammen kræver stor arbejdsindsats af bestyrelsen, udarbejdelse af projektbeskrivelse, indhentelse af tilbud og indgåelse af aftaler og kontrakter med entreprenører.

Vi hjælper ofte bestyrelserne med deres byggesager og gennemgår og tilser kontrakter og aftaler, så foreningernes retsstilling sikres, f.eks. så de ikke betaler for arbejder, før entreprenørerne har afleveret et ordentligt og kontraktmæssigt stykke arbejde uden fejl og mangler.

Bestyrelsesansvar i ejerforeninger

Bestyrelsen i en ejerforening udfører ofte et utroligt stort stykke arbejde, mens de sidder i bestyrelsen, og oftest er arbejdet helt ulønnet eller med en så lille aflønning, at det knapt nok dækker indkøb af kaffe til møderne. Det er glæden, der driver værket.

Men det at sidde i en bestyrelse forpligter, og det er desværre ikke altid nok, at man gør sit bedste. Vi anbefaler derfor altid, at bestyrelserne tegner en bestyrelsesansvarsforsikring – hvis der da ikke allerede er en sådan i ejendommens forsikring.

Hvert enkelt bestyrelsesmedlem er nemlig personligt ansvarlig for fejl og mangler under udførelsen af sit bestyrelsesarbejde. Et bestyrelsesansvar kan typisk komme på tale som følge af, at man ikke har fulgt godt nok med i ejendommens forhold, eller at et byggeprojekt er løbet løbsk og har kostet foreningen unødvendigt mange penge.

Hvert bestyrelsesmedlem hæfter for sådanne tab for foreningen med hele sin formue, og det vil sige, at man som bestyrelsesmedlem står økonomisk på mål for, at man udfører sit arbejde godt.

Vi har set en række praktiske eksempler, hvor bestyrelsesmedlemmer er blevet mødt med krav om personlig hæftelse for tab, som ejerforeningen – eller deres medlemmer eller kreditorer – mener, de har lidt, som følge af dele eller hele bestyrelsens handlinger.

ØENS Advokatfirma står klar til at rådgive og dele ud af vores mangeårige ekspertise, så I som bestyrelse bedst muligt kan sikre jer mod erstatningskrav.

Stiftelse af ejerforeninger

Stiftelse af en ejerforening er en ofte tidskrævende, besværlig og bekostelig affære, hvor der skal forhandles vilkår med sælger/ejer af ejendommen, finansiering af købesummen og vilkår for foreningens fremtidige virke med ejerne.

ØENS Advokatfirma har solid erfaring med at køre stiftelse af en ejerforening sikkert i mål.

Snak med en specialist indenfor området

Thomas Valentin ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Thomas Valentin
Advokat
Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner

Juridisk rådgivning

Vi kan være dig hjælpelig med at stifte et selskab – uanset om det skal være et aktieselskab, anpartsselskab, iværksætterselskab, interessentskab eller en anden selskabsform.

Med mangeårig erfaring indenfor selskabsret tilbyder vores jurister kompetent rådgivning i forbindelse med stiftelse af selskaber. Vi hjælper med at stifte alle typer selskaber; aktieselskaber, anpartsselskaber, iværksætterselskaber, interessentskaber, kommanditselskaber osv.

Aktieselskab (A/S)

Et aktieselskab skal stiftes med en aktiekapital på mindst 400.000 kr. Aktieselskaber kan ligesom anpartsselskaber stiftes ved apportindskud af aktiver, hvis værdi tilsammen udgør mindst 400.000 kr., f.eks. patenter, løsøre, IT, en bil, værdipapirer eller en igangværende virksomhed, så stiftelsen af et aktieselskab ikke nødvendigvis kræver indskud af kontanter. Et aktieselskab kan have en eller flere stiftere og kan have en eller flere aktionærer, og et aktieselskab skal have en bestyrelse eller et tilsynsråd.

Et aktieselskabs daglige ledelse skal varetages af en direktion, mens den strategiske og langsigtede styring foretages af en bestyrelse. Selskabet kan i stedet for en bestyrelse vælge at have et tilsynsråd. Den væsentligste forskel på, hvorvidt der vælges en bestyrelse eller et tilsynsråd er, at en bestyrelse har et selvstændigt ledelsesansvar, hvor et tilsynsråd alene fører tilsyn med selskabets direktion. Bestyrelsen eller tilsynsrådet skal bestå af mindst 3 personer.

Oprindeligt var der store forskelle på anpartsselskaber og aktieselskaber. I dag er selskabsformerne blevet mere ens, og eftersom man senere kan omdanne et anpartsselskab til et aktieselskab, hvis det måtte blive nødvendigt, er det ofte hensigtsmæssigt at begynde med et anpartsselskab.

I visse brancher, fortrinsvis i den finansielle sektor, er der krav om etablering i aktieselskabsform, ligesom anpartsselskabers anparter ikke kan noteres på børser eller alternative eller autoriserede markedspladser.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi om stiftelse af aktieselskaber og har en lang rækker aktieselskaber blandt vores faste klienter.

Anpartsselskab (ApS)

Et anpartsselskab skal stiftes med en anpartskapital på mindst kr. 40.000. Et anpartsselskab kan have en eller flere stiftere og kan have en eller flere anpartshavere. De 40.000 kr. kan indskydes som kontanter eller som apportindskud, det vil sige indskud af aktiver, der repræsenterer en værdi af mindst 40.000 kr., f.eks. patenter, løsøre, IT-udstyr eller en igangværende virksomhed. Når først selskabet er stiftet, kan selskabskapitalen på de kr. 40.000 anvendes til den løbende drift, det vil sige, de kan bruges til indkøb af f.eks. pc’ere, betaling af løn og moms mv. Hovedformålet med at oprette et anpartsselskab vil oftest være at undgå personlig hæftelse. Ved at etablere en ny virksomhed som et anpartsselskab taber man som udgangspunkt kun de penge, man har skudt ind i selskabet, hvis virksomheden går ned. Man slipper altså som ejer for, at kreditorerne også render med hus og hjem, hvis selskabet går konkurs.

Ledelsen i et anpartsselskab kan bestå af en direktion eller en bestyrelse eller af begge dele. Ofte er der ingen bestyrelse i et ApS, men så er direktøren ansvarlig for at lave både ”direktørarbejde” og ”bestyrelsesarbejde”. Vi anbefaler altid grundig rådgivning om, hvorvidt der er behov for direktør eller bestyrelse, og hvis der ”kun” er en direktør, så er direktøren juridisk ansvarlig for at udføre både en bestyrelses opgaver og de normale direktionsopgaver. Se mere under ”bestyrelsesansvar”. Herudover kan der være væsentlige skattemæssige fordele forbundet med oprettelsen af selskaber. Et anpartsselskab eller et aktieselskab er desuden ofte den eneste praktiske løsning, hvis der er eller skal være flere medejere.

Et anpartsselskab kan oprettes på få timer, forudsat at dokumentation for selskabskapitalen er tilvejebragt, og at Erhvervsstyrelsens registreringssystem er i drift.

Inden vi opretter et anpartsselskab, holder vi typisk et møde, hvor vi fastslår, præcis hvilken selskabskonstruktion du har behov for, og hvilken organisation, dit selskab skal have. Man kan organisere et anpartsselskab på mange måder, og det kan lige så godt gøres ordentligt fra starten.

Vi udarbejder selskabsdokumenterne, hvoraf de mest centrale er stiftelsesdokumentet og vedtægterne. Når stiftelsesdokumentet er underskrevet, og kapitalen er fuldt indbetalt, registrerer vi selskabet hos Erhvervsstyrelsen.

Oprindeligt var der store forskelle på anpartsselskaber og aktieselskaber. I dag er selskabsformerne blevet mere ens, og eftersom man senere kan omdanne et anpartsselskab til et aktieselskab, hvis det måtte blive nødvendigt, er det ofte hensigtsmæssigt at begynde med et anpartsselskab.
I visse brancher, fortrinsvis i den finansielle sektor, er der krav om etablering i aktieselskabsform, ligesom anpartsselskabers anparter ikke kan noteres på børser eller alternative eller autoriserede markedspladser.

Holdingstruktur

I mange situationer, hvor man opretter et selskab, vil det være fordelagtigt at oprette et holdingselskab samtidigt. Vi rådgiver ofte om etablering af holdingstruktur. Et holdingselskab er et selskab, hvis hovedaktivitet er at eje anparter eller aktier i et andet selskab, hvorfra den egentlige virksomhed drives (og som kaldes driftsselskabet). Formålet med at oprette et holdingselskab vil typisk være at trække udbytte fra driftsselskabet skattefrit op i holdingselskabet. Og når udbyttet først er trukket lovligt op i holdingselskabet, skal udbyttet ikke senere tilbagebetales, hvis driftsselskabet efterfølgende kommer i økonomiske problemer eller går konkurs. En anden stor fordel ved oprettelsen af holdingstruktur er, at selskabet kan sælge aktierne eller anparterne i driftsselskabet uden at blive beskattet af eventuel avance (værdistigning).

Stiftelse af et holdingselskab sker ofte ved opstart af virksomhed, hvor man først stifter et holdingselskab med en kapital på kr. 40.000. Når holdingselskabet er stiftet og registreret, stifter holdingselskabet et driftsselskab med de samme 40.000 kr., som altså genbruges. Ekstraudgiften til at stifte et holdingselskab, når man alligevel er i gang med at stifte et driftsselskab, er beskeden, så vi anbefaler, at det bliver gjort fra begyndelsen.

Hvis man allerede driver virksomhed i personlig form, kan man i perioden fra 1. januar til 30. juni omdanne virksomheden til selskabsform under anvendelse af reglerne om skattefri virksomhedsomdannelse. På denne måde omdanner man sit personlige firma til et aktie- eller anpartsselskab. Herefter kan man lave en såkaldt aktie- eller anpartsombytning, hvor man får skudt et holdingselskab ind mellem sig selv og driftsselskabet og på denne måde får etableret en selskabsstruktur med et driftsselskab og et holdingselskab. Denne procedure er lidt mere omfattende og lidt dyrere og kræver blandt andet revisors deltagelse til vurdering af virksomheden.

Enkeltmandsvirksomhed

En enkeltmandsvirksomhed er en personligt ejet virksomhed med kun én ejer. Ejeren i en enkeltmandsvirksomhed hæfter personligt og ubegrænset for virksomhedens gæld og forpligtelser. Der er ikke noget lovkrav om minimumskapital, og virksomheden er gratis at registrere. Der kan være visse udfordringer ved at drive virksomheden som en enkeltmandsvirksomhed. En af udfordringerne kan være at man udsætter sin privatøkonomi for stor risiko, hvis virksomheden går ned. Såfremt man ønsker at drive sit selskab med denne selskabsform, er der en række særligt skattemæssige beslutninger, der skal træffes som vi hos ØENS gerne assisterer med.

Interessentskab

Et interessentskab er en virksomhed, hvori ejerne hæfter personligt, ubegrænset og solidarisk for virksomhedens gæld og forpligtelser. Drives virksomheden i interessentskabsform, udsætter man derfor sin privatøkonomi for risikoen for at blive trukket med ned, hvis virksomheden går ned.

Der kan specielt i begyndelsen være visse relativt begrænsede skattemæssige fordele forbundet ved at drive virksomhed i interessentskabsform. Ofte taler hensynet til at undgå den personlige risiko dog kraftigt for, at virksomheden drives i selskabsform, og der kan også være store skattemæssige ulemper forbundet ved ikke i god tid at sørge for, at virksomheden drives i f.eks. anpartsselskabsform i en holdingstruktur.

Inden man påbegynder driften af virksomheden, er det derfor en god ide at forhøre sig om fordele og ulemper ved forskellige virksomhedsformer. Mange, som samarbejder med en kompagnon om driften af en virksomhed, driver uden at vide det virksomheden som et interessentskab.

Hvis man driver virksomheden i interessentskabsform, bør man oprette en interessentskabskontrakt, som eksempelvis kan indeholde regler om:

  • Arbejdsforpligtelser
  • Finansiering af interessentskabet
  • Underskrivelse på vegne af interessentskabet
  • Hvilke beslutninger, der kræver særlig vedtagelse
  • Udtræden af interessentskabskontakten
  • Opløsning af interessentskabet
  • Hvad der sker i tilfælde af en interessents død, skilsmisse, umyndiggørelse m.v.
  • Konkurrenceklausul
  • Kundeklausul
  • Misligholdelse
  • Lovvalg og værneting

Vi hjælper ofte med udarbejdelse og forhandling af interessentskabsaftaler, når de skal indgås, eller når en interessent skal udtræde af et interessentskab.

Kommanditselskab

Et kommanditselskab er kendetegnet ved at have en eller flere komplementarer og en eller flere kommanditister. Komplementarerne hæfter personligt og ubegrænset for hele kommanditselskabets gæld og forpligtelser. Hvis der er flere komplementarer, hæfter de solidarisk. Derfor ser man ofte, at komplementaren er et anparts- eller et aktieselskab. Kommanditisterne hæfter kun med deres indskud. Komplementarerne skal i henhold til lovgivningen besidde visse ledelsesmæssige og administrative beføjelser. Den oprindelige tanke med kommanditselskaber var, at komplementaren skulle bestå af den eller de personer, der drev virksomheden, mens rollen som kommanditist var tiltænkt (passive) investorer.

Et kommanditselskab er skattetransparent, hvilket vil sige, at beskatningen sker på deltagerniveau, ikke i selve kommanditselskabet. Det betyder, at hver enkelt deltager beskattes ift. størrelsen af den enkelte deltagers andel af selskabet. I denne henseende fungerer et kommanditselskab lidt ligesom et interessentskab, men investorer foretrækker typisk kommanditselskabet frem for interessentskabet på grund af den begrænsede hæftelse, som investorerne kan få ved at deltage som kommanditister.

Kommanditselskaber anvendes typisk f.eks. i ejendomsprojekter og skibsprojekter og som investeringsselskaber.

Vi rådgiver ofte klienter, som ønsker at komme ud af et kommanditselskab, fordi driften ikke går som forventet, f.eks. hvis en lejer af en ejendom går konkurs, og kommanditisterne dermed pludseligt selv skal dække renter og afdrag til banker. Vi hjælper også med at forhandle henstandsordninger eller afdragsordninger med banker.

Joint Venture

Et joint venture er et formaliseret samarbejde mellem to eller flere virksomheder om oprettelse af en ny, selvstændig, fælles virksomhed. Der kan være tale om et samarbejde her i landet eller i udlandet. Der kan være mange grunde til at oprette et joint venture. Ønsket om at dele knowhow, udgifter til udvikling af nye produkter eller ønsket om generelt at knytte tættere bånd til andre virksomheder osv. Mange joint ventures oprettes, uden at de involverede virksomheder er bevidste om, at de opretter et joint venture, idet man måske blot betragter relationen som et fast samarbejde.

Andre joint ventures oprettes som selvstændige aktie- eller anpartsselskaber, andre som interessentskaber eller kommanditselskaber.

Ved oprettelsen af joint ventures er der mange forhold, som skal afklares ud over organisationsformen. Det er spørgsmål om:

  • Beskrivelse af formål
  • Afklaring af ejerandele
  • Fordeling af underskud/overskud
  • Eventuelle finansieringsforpligtelser
  • Hvilke beslutninger, der kræver særlig majoritet
  • Rettighederne til involveret IPR såsom patenter, designs og ophavsrettigheder
  • De deltagende virksomheders konkurrerende aktiviteter
  • Bestemmelser omkring salg af ejerandele
  • Opsigelse
  • Misligholdelse
  • Værneting og lovvalg

ØENS Advokatfirma deltager i udarbejdelsen af aftaler om joint venture såvel som i forhandlingen af disse, både i Danmark og i udlandet og med danske eller udenlandske parter.

Snak med en specialist indenfor området

Advokatfirma
Kenneth Gudmundsson
Advokat (L), stiftende partner
Søren Saaby Hansen ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Søren Saaby Hansen
Advokat (L), partner
Lisa Lykke-Kielberg ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Lisa Lykke-Kielberg
Advokat
Christian U. Zander Olsen ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Christian U. Zander Olsen
Advokatfuldmægtig
Bettina Gravad ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Bettina Gravad
Advokatsekretær