Nyheder

Seneste nyheder fra ØENS

NYHEDER

ØENS 8 gode råd til forældrekøb

26. august 2020

Kommunikation

Lejeboliger med god beliggenhed til overkommelige priser er et sjældent syn i de danske storbyer. Det er derfor i de seneste par år blevet særdeles attraktivt for forældre at købe en bolig, med det formål at leje boligen ud til deres barn – deraf betegnelsen forældrekøb.

Men hvordan er det nu lige reglerne er på området? Og hvilke overvejelser skal der tages stilling til ved et forældrekøb? ØENS Advokatfirma har udarbejdet en guide med 8 gode råd til forældre, der overvejer at foretage et forældrekøb.

 

  1. Undersøg markedet og find en egnet bolig

Det kan lyde basalt, men gør forarbejdet grundigt.

Det er fundamentalt at undersøge markedet, inden du afgiver et bud på boligen. På den måde er du bedre rustet til at forhandle prisen til din fordel. Undersøg priserne på lignende boliger i området, liggetiden på boligen, hvorvidt prisen tidligere er blevet nedjusteret mv.

Desuden er det vigtigt at undersøge, hvorvidt foreningens vedtægter tillader udlejning. Det er nemlig ikke alle foreninger, især andelsboligforeninger, som tillader udlejning, og dermed umuliggøres et forældrekøb, hvis der er forbud mod udlejning eller en tidsbegrænsning heraf.

Læs derfor foreningens vedtægter igennem før du afgiver et bud på boligen, og beting dit bud af, at forældrekøb er lovligt.

 

  1. Tænk langsigtet/den rigtige løsning for jer?

Selvom forældrekøb kan lyde som en god mulighed for den unge, da lejen ofte er lavere end for en tilsvarende lejebolig hos fremmed udlejer, er det alligevel relevant at undersøge, om det bedre kan svare sig at finde en lejebolig og sammenholde den reelle omkostning for begge parter med en almindelig leje. Omkostningerne i forbindelse med boligkøb kan nemlig hurtigt løbe op i cirka 10 procent af boligens værdi.

Det er derfor en god idé at forventningsafstemme med den unge, om vedkommende ser sig selv benytte boligen i længere tid, eller alene benytte boligen f.eks. under uddannelse, ligesom eventuelle søskendes mulige brug heraf kan indgå.

Som tommelfingerregel bør der gå minimum 5 år før man sælger boligen igen, hvis det skal betale sig at investere i en ejerbolig, når man ser bort fra evt. konjunkturstigninger på ejendommen – hvilket jo er vanskeligt at spå om så langt ud i fremtiden.

Alternativt kan forældrene støtte den unge økonomisk med et lejetilskud, da forældrene har mulighed for at give op til kr. 67.100 (2020) om året skattefrit.

 

  1. Finansiering af boligen

Forældrekøb kan finansieres som andre boligkøb. Det er selvfølgelig en fordel at finansiere mest muligt selv, men forældrekøb er ofte dyre og kræver boliglån – eventuelt kan forældrene overveje optagelse af tillægslån i egen bolig i stedet for finansiering i lejligheden, hvilket bør afdækkes i samråd med jeres bank/boligadvokat/revisor.

 

  1. Skattefordele

Udover løsningen af unges boligproblemer ved studiestart, er en anden ofte anført grund for forældrekøbet de skattemæssige fordele herved.

Som udlejer af en ejerbolig beskattes man ikke af boligen som andre boligejere, mens nettoindtægten skal beskattes, hvilket betyder, at man kan trække de udgifter, man har i forbindelse med boligen, herunder udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, regnskab, ejerforeningens ordinære drift(fællesudgifter) mv. fra, før man beskattes af huslejeindtægten.

P.t. foreligger der tre ordninger, man kan vælge at beskattes efter:

  • Virksomhedsskatteordningen
  • Kapitalafkastordningen
  • Personskatteordningen

Finansloven 2020 indførte nye indgreb, som begrænser fradragsretten for renteudgifter ved forældrekøb. Som en del af Finansloven 2020 bliver kapitalafkast- og virksomhedsordningen nemlig afskaffet i forbindelse med udlejning af bolig til nærtstående. Ændringen træder først i kraft den 1. januar 2021, hvilket betyder, at forældre ikke længere har mulighed for at fradrage renter på deres forældrekøbsbolig i deres personlige indkomst. Det medfører, at rentefradragsværdien begrænses, således at den ikke længere kan fratrækkes i den personlige indkomst, men som for andre renteudgifter for private i kapitalindkomsten.

Det nye tiltag er endnu ikke helt på plads, hvorfor det endnu ikke vides, hvilke konsekvenser afskaffelse af forældrekøb i kapitalafkast- og virksomhedsordningen vil medføre skattemæssigt, økonomisk og generelt på boligpriserne på de normalt studieegnede mindre lejligheder i de større danske byer, herunder især København og Aarhus.

Skattereglerne kan forekomme komplicerede, derfor anbefaler vi altid at søge professionel rådgivning omkring en udredning af det optimale valg netop for jeres forældrekøb.

 

  1. Huslejen

Det er vigtigt at sætte lejen korrekt, altså hverken for lavt eller for højt, idet man som udgangspunkt skal aftale en markedsleje for en tilsvarende lejlighed. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Herudover bliver differencen mellem markedslejen og den aftalte husleje betragtet som en gave, som den unge skal betale gaveafgift af, såfremt det overstiger beløbsgrænsen, som reguleres årligt.

En for høj husleje kan betyde, at den unge ikke kan modtage boligsikring helt eller delvist.

Det er altså vigtigt at undersøge markedslejen i det pågældende område, her kan man evt. forespørge det lokale huslejenævn. Som udlejer kan man anmode huslejenævnet om at få en forhåndsgodkendelse af den leje, som man som udlejer kan kræve, såfremt visse betingelser er opfyldt:

  • Du/Udlejer skal eje boligen
  • Boligen skal være den eneste, du udlejer
  • Du må ikke på forhånd have indgået en lejeaftale med en potentiel lejer
  • Nævnet skal besigtige lejemålet for at fastsætte lejen
  • Såfremt boligen skal udlejes møbleret, skal du sende en liste over inventaret sammen med din ansøgning
  • Forhåndsgodkendelsen koster kr. 524 (2020), som du skal betale ved opkrævning fra huslejenævnet

Vær opmærksom på, at forhåndsgodkendelse er bindende, hvorfor udlejer ikke kan nedsætte lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som på det tidspunkt huslejenævnet besigtigede lejemålet.

Boligsikring

Boligsikring er en skattefri økonomisk støtte fra det offentlige, som ydes til lejere, såfremt de opfylder betingelserne herfor. Betingelserne for boligsikring følger af boligstøtteloven og er følgende:

  • Der skal bestå en lejekontrakt mellem udlejer og lejer
  • Boligen skal være forsynet med køkken
  • Lejer skal bebo boligen hele året

Boligsikring beregnes på baggrund af boligens størrelse, huslejen, antal beboer i boligen samt husstandens samlede indkomst.

 

  1. Lejekontrakt

En god idé er at få udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, bl.a. så den unge kan ansøge om boligsikring. Herudover stiller nogle ejerforeninger ofte krav om forhåndsgodkendelse af en lejekontrakt.

 

  1. Udarbejdelse af regnskab

Eftersom køb af bolig med henblik på udlejning bliver betragtet som at drive en udlejningsvirksomhed (forventelige ændringer til netop dette område i 2021), skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med et forældrekøb. Regnskabet skal opbevares i fem år, så det kan fremlægges for SKAT, såfremt de anmoder herom.

 

  1. Salg til barnet

På nuværende tidspunkt er det muligt at overdrage en fast ejendom til sit barn til 15% under den offentlige ejendomsvurdering, uden det medfører skattemæssige konsekvenser (15%-reglen). Skatteministeriet har den 4. maj 2020 foreslået visse ændringer i det nuværende cirkulære, så forældre fremover kan overdrage fast ejendom til deres børn til plus/minus 20% af den offentlige ejendomsvurdering. Denne ændring kan forekomme fordelagtig, men ændringen skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurdering, som vil blive offentliggjort fra og med andet halvår af 2020 og frem til 2022, og som forventes at ligge markant tættere på den reelle markedsværdi end de nuværende ejendomsvurderinger.

 

Overvej du/I at foretage et forældrekøb? Og er I fortsat i tvivl om reglerne herom, og hvordan et sådant køb foregår? Få rådgivning af ØENs specialister til boligkøb og forældrekøb.

Specialister på området

Tilmeld nyhedsbrev