Ophævelse af entreprisekontrakt – hvornår kan samarbejdet stoppes?

Ophævelse er et af de mest indgribende skridt, en bygherre eller entreprenør kan tage under et byggeprojekt.

Når aftalen ophæves, stopper det kontraktuelle samarbejde før den planlagte afslutning, og konsekvenserne kan være omfattende: arbejdet skal standses og registreres, byggepladsen skal håndteres, en anden entreprenør kan skulle overtage projektet, og parternes økonomiske mellemværende skal efterfølgende gøres op. Hvis ophævelsen viser sig ikke at have været berettiget, kan situationen samtidig vende, så den part, der mente at reagere på den andens misligholdelse, selv bliver ansvarlig for et betydeligt tab.

Det er derfor ikke nok, at samarbejdet er blevet vanskeligt, at parterne har mistet tilliden til hinanden, eller at der er opstået enkelte fejl eller forsinkelser. Ophævelse kræver et tilstrækkeligt juridisk grundlag og skal gennemføres efter de regler, der følger af entreprisekontrakten og eventuelt AB 18 eller ABT 18.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både bygherrer, entreprenører samt ejer- og andelsboligforeninger om ophævelse og andre alvorlige misligholdelsessituationer. Vi hjælper med at vurdere grundlaget, formulere påkrav og ophævelse, sikre dokumentationen og byggeriets stade og håndtere den efterfølgende økonomiske opgørelse og eventuelle entreprisetvist.

Kontakt en advokat, før entreprisekontrakten ophæves

Hvad betyder det at ophæve en entreprisekontrakt?

Ved ophævelse bringes entreprisekontrakten til ophør som følge af misligholdelse eller et andet ophævelsesgrundlag. Det adskiller sig både fra, at parterne frivilligt aftaler at afslutte samarbejdet, og fra en afbestilling, hvor bygherren beslutter, at en ellers kontraktmæssig ydelse ikke længere skal udføres.

Sondringen er vigtig, fordi de økonomiske konsekvenser kan være meget forskellige. Ved en berettiget ophævelse på grund af entreprenørens misligholdelse kan bygherren efter omstændighederne have krav på erstatning for det tab, misligholdelsen og ophævelsen medfører. Ved en afbestilling er udgangspunktet et andet, fordi entreprenøren ikke nødvendigvis har gjort noget forkert. Og hvis en ophævelse er uberettiget, kan den ophævende part selv blive erstatningsansvarlig.

Det samme gælder sondringen mellem ophævelse og standsning. En entreprenør, der ikke modtager en forfalden betaling, kan efter AB 18’s regler om betaling og standsningsret under nærmere betingelser standse arbejdet. En standsning betyder ikke i sig selv, at kontrakten er ophævet. Entreprenøren bevarer i stedet aftalen, mens arbejdet midlertidigt stoppes. Ophævelse er det langt mere vidtgående skridt, hvor kontraktforholdet bringes til ophør.

Hvornår kan bygherren ophæve efter AB 18?

Hvis AB 18 gælder uden relevante fravigelser, reguleres bygherrens hæveret i § 59. Bygherren kan efter skriftligt påkrav hæve entrepriseaftalen helt eller delvist i fire overordnede situationer. Det gælder ved væsentlig ansvarspådragende forsinkelse med selve arbejdets udførelse, når forsinkelsen samtidig medfører betydelige ulemper for bygherren; ved anden væsentlig forsinkelse vedrørende forhold af afgørende betydning for bygherren; når det udførte arbejde har en sådan kvalitet, at bygherren har grund til at antage, at entreprenøren ikke vil kunne færdiggøre uden væsentlige mangler; og ved anden væsentlig misligholdelse vedrørende forhold af afgørende betydning for bygherren.

Fælles for reglerne er væsentlighed. Et mindre forsinket delarbejde, enkelte almindelige mangler eller en isoleret uenighed om et ekstraarbejde giver derfor ikke uden videre ret til ophævelse. Før en bygherre ophæver på grund af forsinkelse, skal det blandt andet afklares, hvilken frist entreprenøren faktisk var forpligtet til at overholde efter eventuelle tidsfristforlængelser, hvorfor forsinkelsen er opstået, og om den har den væsentlighed, AB 18 kræver. Ved problemer med kvaliteten skal det tilsvarende vurderes, om situationen rækker ud over de almindelige regler om mangler og afhjælpning og giver et reelt grundlag for at antage, at entreprenøren ikke kan færdiggøre uden væsentlige mangler.

AB 18 giver bygherren mulighed for at ophæve helt eller delvist. Det kan være relevant, hvis misligholdelsen kun knytter sig til en afgrænset del af entreprisen, mens resten af samarbejdet kan fortsætte. En delvis ophævelse kan dog skabe nye grænseflader og betydelige problemer med ansvar, tidsplan, garanti og koordinering, og den bør derfor ikke betragtes som en simpel mellemvej.

AB 18 § 59 indeholder desuden en særlig misligholdelsesbeføjelse, som ikke kræver ophævelse af hele entrepriseaftalen. Hvis en underentreprenør eller leverandør væsentligt tilsidesætter gældende regler eller aftalte vilkår om samfundsansvar, herunder sikkerhed og arbejdsmiljø, kan bygherren efter skriftligt påkrav forlange den pågældende frataget arbejdet eller leverancen. Under de samme betingelser kan bygherren kræve enkeltpersoner bortvist fra byggepladsen. Reglen viser, at ophævelse af hovedaftalen ikke altid er den eneste mulige reaktion på alvorlige problemer længere nede i kontraktkæden.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Kan entreprenøren ophæve aftalen?

Ja. AB 18 § 60 giver også entreprenøren hæveret efter skriftligt påkrav. Entreprenøren kan blandt andet ophæve, hvis der foreligger væsentlig forsinkelse som følge af bygherrens forhold eller en anden entreprenørs forsinkelse, og bygherren ikke udfolder rimelige bestræbelser på at fremme arbejdet mest muligt. Entreprenøren kan også ophæve ved anden væsentlig forsinkelse eller misligholdelse fra bygherrens side vedrørende forhold af afgørende betydning for entreprenøren.

Manglende betaling kan være et eksempel på væsentlig misligholdelse, men den bør ses sammen med AB 18’s særlige betalings- og standsningsregler. Hvis bygherren blot er få dage forsinket med et mindre beløb, vil ophævelse normalt være et helt andet og langt mere vidtgående skridt end at anvende den konkrete standsningsret. Ved en væsentlig og vedvarende betalingsmisligholdelse kan situationen derimod efter omstændighederne udvikle sig til et ophævelsesspørgsmål.

Det samme kan være tilfældet, hvis entreprenørens arbejde reelt er blevet blokeret af bygherren eller andre entreprenører gennem længere tid. Her skal det ikke alene undersøges, at forsinkelsen eksisterer, men også om bygherren har gjort de rimelige bestræbelser, som AB 18 kræver for at fremme arbejdet.

For entreprenøren er risikoen ved en uberettiget ophævelse betydelig. Hvis entreprenøren forlader byggepladsen uden tilstrækkeligt grundlag, kan bygherren efter omstændighederne betragte dette som entreprenørens egen væsentlige misligholdelse og gøre et krav gældende for blandt andet merudgifter ved færdiggørelsen.

Påkravet er en central del af ophævelsesprocessen

Ved de almindelige ophævelsesgrunde i AB 18 §§ 59 og 60 kræves et skriftligt påkrav før ophævelsen. Påkravet har en vigtig funktion: Den anden part skal tydeligt kunne forstå, hvilket forhold der anses for misligholdelse, og have mulighed for at reagere, før det meget indgribende skridt gennemføres.

Et godt påkrav bør derfor være konkret. Det bør identificere den relevante misligholdelse og så vidt muligt den kontraktuelle forpligtelse, der ikke er opfyldt. Det bør også gøre det klart, hvad der kræves af den anden part, og at fortsat manglende opfyldelse kan føre til ophævelse.

Det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt at have sendt en række almindelige klager, rykkere eller kritiske byggemødereferater gennem projektet. Om tidligere korrespondance opfylder kravene til et påkrav, afhænger af dens konkrete indhold. Hvis bygherren eksempelvis vil ophæve på grund af forsinkelse, bør entreprenøren kunne forstå, hvilken forsinkelse der påberåbes, hvorfor den anses for ansvarspådragende og væsentlig, og hvad entreprenøren forventes at gøre.

Påkravet skal samtidig ses i sammenhæng med den konkrete situation. Hvis misligholdelsen kan afhjælpes, bør den anden part som udgangspunkt have en reel mulighed for at rette op. Hvilken frist der skal gives, afhænger af forholdet. En betalingsmisligholdelse, et akut arbejdsmiljøproblem og en alvorlig produktionsforsinkelse kan ikke nødvendigvis håndteres med samme frist.

Et svagt eller uklart påkrav kan senere blive et af hovedproblemerne i en voldgiftssag om, hvorvidt ophævelsen var berettiget. Det bør derfor behandles som et juridisk dokument – ikke blot som endnu en skarp mail i en konflikt.

Hvad hvis entreprenøren eller bygherren går konkurs?

Konkurs, rekonstruktion og alvorlige økonomiske problemer er særskilt reguleret i AB 18 § 61. Hvis en part erklæres konkurs, kan den anden part efter bestemmelsen straks hæve aftalen, i det omfang konkurslovens regler ikke er til hinder for det. Den sidste del er vigtig: Konkurslovens regler om konkursboets mulighed for at indtræde i gensidigt bebyrdende aftaler kan få betydning, og AB 18 kan derfor ikke læses isoleret fra konkursretten.

Hvis konkursboet ønsker at indtræde i aftalen, skal boet efter AB 18 på forespørgsel give meddelelse herom uden ugrundet ophold. Reglerne omfatter også rekonstruktionsbehandling og situationer, hvor en parts økonomiske forhold i øvrigt viser, at parten må antages at være ude af stand til at opfylde entrepriseaftalen. I disse situationer er det dog en betingelse for hæveretten, at parten ikke har stillet – eller efter opfordring ikke straks stiller – betryggende sikkerhed for aftalens opfyldelse.

Hvis den økonomisk pressede part stiller tilstrækkelig sikkerhed, kan det dermed have betydning for, om aftalen kan ophæves. Dette hænger sammen med AB 18’s øvrige regler om sikkerhedsstillelse og standsning.

AB 18 har desuden regler om kapitalselskaber, som Erhvervsstyrelsen har krævet opløst. Også her kan modparten få hæveret, men selskabet har efter bestemmelsen mulighed for inden 10 arbejdsdage efter påkravet at dokumentere, at betingelserne for opløsning ikke er til stede, eller stille betryggende sikkerhed. Hvis en part dør, og boet behandles som insolvent bo, henviser AB 18 § 62 tilsvarende til konkursreglerne.

Konkurs og rekonstruktion kræver derfor normalt hurtig juridisk handling. Det kan være nødvendigt samtidig at tage stilling til standsning, sikkerhedsstillelse, konkursboets indtræden, byggeriets stade, materialer på pladsen og den videre færdiggørelse.

Ophævelse er ikke det samme som afbestilling

Det er vigtigt at skelne ophævelse fra afbestilling. Ved ophævelse er udgangspunktet, at kontrakten bringes til ophør på grund af misligholdelse eller et andet hævegrundlag. Ved afbestilling er situationen derimod, at bygherren beslutter at reducere eller opgive hele eller dele af den aftalte ydelse, uden at dette nødvendigvis skyldes entreprenørens misligholdelse.

Sondringen kan få meget stor økonomisk betydning. Hvis en bygherre omtaler en disposition som “ophævelse”, men der ikke foreligger misligholdelse, kan den juridisk i stedet blive bedømt som en afbestilling eller som en uberettiget ophævelse. Omvendt kan en bygherre have et reelt ophævelsesgrundlag og dermed en helt anden position over for entreprenøren.

ØENS har konkret ført en voldgiftssag for A/B Passagerne, hvor en forening måtte opgive et større altanprojekt efter omfattende problemer med myndighedsgodkendelsen. Sagen vedrørte afbestilling efter ABT 18 § 26, stk. 4 – ikke ophævelse på grund af entreprenørens misligholdelse. Voldgiftsretten fandt ikke betingelserne for den påberåbte særlige afbestillingsregel opfyldt, og sagen illustrerer derfor meget tydeligt, hvor stor betydning den korrekte juridiske kvalifikation af projektets ophør kan få.

Læs sagen om A/B Passagerne og afbestilling af altanprojektet.

Ophævelsen skal ske skriftligt – og stadeforretningen skal indkaldes samtidig

Hvis ophævelse gennemføres efter AB 18, skal selve ophævelsen efter § 63 ske skriftligt. Samtidig med ophævelsen skal den ophævende part skriftligt indkalde til en registreringsforretning – normalt kaldet en stadeforretning – mellem parterne.

Det er en væsentlig procesregel. Stadeforretningen er ikke noget, man bør beslutte sig for flere uger senere, når den nye entreprenør allerede har ændret byggepladsen. Indkaldelsen skal ske samtidig med ophævelsen, og registreringsforretningen skal gennemføres hurtigst muligt. Medmindre parterne aftaler andet, kan den efter AB 18 tidligst afholdes én arbejdsdag efter, at indkaldelsen er kommet frem.

Formålet er at fastfryse situationen omkring ophævelsestidspunktet. Hvor meget af arbejdet er udført? Hvilken kvalitet har det? Hvilke mangler kan konstateres? Hvilke materialer findes på pladsen? Hvilke arbejder mangler? Disse spørgsmål bliver efterfølgende helt centrale, når parternes økonomi skal gøres op.

Ved stadeforretningen skal der efter AB 18 udarbejdes en registreringsprotokol, som beskriver omfanget og kvaliteten af det udførte arbejde. Protokollen underskrives af parterne, medmindre registreringen gennemføres som syn og skøn.

Hvis en part trods korrekt indkaldelse ikke møder til stadeforretningen, kan den mødende part gennemføre registreringen uden den fraværendes medvirken og skal derefter snarest muligt sende protokollen til den fraværende. Eventuelle indsigelser mod protokollens indhold skal efter AB 18 fremsættes skriftligt senest fem arbejdsdage efter modtagelsen. Det er en meget kort frist, som bør håndteres straks.

Hvornår bør stadeforretningen gennemføres ved syn og skøn?

Hvis parterne er uenige om byggeriets stade eller kvalitet, kan registreringen efter AB 18 gennemføres ved syn og skøn udmeldt af Voldgiftsnævnet. Det kan være særligt relevant, hvis der er udsigt til et større økonomisk krav, eller hvis en ny entreprenør hurtigt skal fortsætte arbejdet og dermed vil ændre den tilstand, som senere skal bevises.

Ved ophævelse kan beviset forsvinde meget hurtigt. En ny entreprenør kan eksempelvis rive arbejde ned, færdiggøre ufærdige konstruktioner eller flytte materialer på byggepladsen. Hvis der senere bliver tvist om, hvad den oprindelige entreprenør faktisk havde udført, kan det være umuligt at rekonstruere situationen sikkert.

Et syn og skøn kan derfor bruges til at dokumentere både stadet og efter behov konkrete tekniske spørgsmål om kvalitet og mangler. Det er vigtigt, at skønstemaet udformes sådan, at skønsmanden faktisk bliver bedt om at undersøge de forhold, som senere kan få betydning. En ren stadeopgørelse er ikke nødvendigvis det samme som en fuldstændig teknisk mangelundersøgelse.

Voldgiftsnævnet kan behandle stadeforretninger som hastesager. Det gør det muligt at sikre dokumentationen og samtidig begrænse den periode, hvor projektet står stille.

Hvad sker der med materialer og materiel på byggepladsen?

Når bygherren ophæver, opstår der ofte et meget praktisk spørgsmål: Hvad gør man med entreprenørens materialer, stillads, maskiner og andet materiel på byggepladsen?

AB 18 § 63 indeholder en særlig regel. Ved ophævelse fra bygherrens side er bygherren eller den entreprenør, der færdiggør arbejdet på bygherrens vegne, berettiget til at benytte entreprenørens materialer og materiel på byggepladsen, hvis en fjernelse før arbejdets færdiggørelse vil påføre bygherren tab. Der skal betales sædvanligt vederlag for anvendelsen.

Reglen betyder ikke, at bygherren efter en ophævelse automatisk overtager ejendomsretten til alle entreprenørens materialer og maskiner. Den giver under bestemte betingelser mulighed for at anvende dem midlertidigt i forbindelse med færdiggørelsen mod betaling.

I praksis bør materialer og materiel derfor registreres grundigt ved stadeforretningen. Det bør også afklares, hvem der ejer materialerne, om de allerede er betalt, om de tilhører underentreprenører eller leverandører, og hvilke genstande der er nødvendige for den videre færdiggørelse. Ved konkurs bliver disse spørgsmål yderligere kompliceret af konkursboets rettigheder.

Hvordan gøres økonomien op efter ophævelsen?

AB 18 indeholder ikke én simpel formel, hvor man efter ophævelsen blot trækker én entreprisesum fra en anden. Efter § 63 er den anden part ved en berettiget ophævelse ansvarlig for det tab, som ophævelsen medfører, efter dansk rets almindelige regler.

Den økonomiske opgørelse afhænger derfor både af, hvem der har misligholdt, hvad der var udført på ophævelsestidspunktet, hvilke betalinger der allerede er sket, hvad det koster at få projektet færdiggjort, og hvilke øvrige krav der kan dokumenteres.

Hvis bygherren berettiget ophæver på grund af entreprenørens misligholdelse, kan en central tabspost være den dokumenterede merudgift ved at få en anden entreprenør til at færdiggøre den resterende kontraktmæssige ydelse. Men det er ikke nødvendigvis nok blot at sammenligne den oprindelige entreprisesum med en ny entreprenørs samlede faktura. Den nye kontrakt kan have et andet omfang, projektet kan være ændret, priserne kan have udviklet sig, og den nye entreprenør kan udføre arbejder, som ikke var indeholdt i den oprindelige aftale.

Det samme gælder mangler, forsinkelse, ekstra rådgiveromkostninger, byggepladsdrift og andre mulige tab. Hver post skal kunne knyttes til den ansvarspådragende misligholdelse og opgøres efter de relevante kontrakt- og erstatningsretlige principper.

Entreprenøren kan omvendt have krav på betaling for den del af arbejdet, der faktisk er udført kontraktmæssigt, med fradrag af relevante modkrav. Stadeforretningen og den hidtidige betaling og økonomi bliver derfor centrale for den endelige opgørelse.

Ophævelse kan også påvirke sikkerhedsstillelsen

Entreprenørens og bygherrens garantier skal vurderes særskilt i forbindelse med ophævelsen. Hvis bygherren mener at have et krav som følge af entreprenørens misligholdelse, kan der efter omstændighederne være grundlag for at kræve udbetaling under entreprenørens sikkerhed. Et garantitræk følger dog den særlige procedure i AB 18 og bør ikke forveksles med selve ophævelsen.

Hvis entreprenøren selv hæver entrepriseaftalen, indeholder AB 18 § 9 en særlig regel om entreprenørens sikkerhedsstillelse. Den ophører som udgangspunkt tre måneder efter, at aftalen er ophævet, medmindre der inden da er indledt tvistløsning efter AB 18’s kapitel om tvister vedrørende ophævelsens berettigelse.

Det understreger, at ophævelsen kan udløse flere parallelle juridiske spor: selve spørgsmålet om hæveretten, stadeforretningen, økonomisk opgørelse og eventuelle garantikrav.

Læs mere om entreprenørgaranti, bygherregaranti og beslutning om stillet sikkerhed.

Risikoen ved en uberettiget ophævelse

Den største juridiske risiko ved ophævelse er, at grundlaget efterfølgende underkendes. AB 18 § 63 fastslår, at den anden part ved ophævelse er ansvarlig for det lidte tab efter dansk rets almindelige regler. Men hvis den påståede misligholdelse ikke gav ret til ophævelse, kan den part, der selv standsede kontraktforholdet, blive den ansvarlige.

For en bygherre kan en uberettiget ophævelse eksempelvis betyde, at entreprenøren rejser krav for den økonomiske skade ved at blive frataget entreprisen. For entreprenøren kan en uberettiget ophævelse eller permanent forladelse af byggepladsen betyde ansvar for bygherrens merudgifter ved færdiggørelse og den efterfølgende forsinkelse.

Derfor bør ophævelsen normalt forberedes som en mulig kommende tvist, allerede før den sendes. Aftalegrundlaget bør være gennemgået, tidslinjen bør være dokumenteret, påkravet bør være præcist, den påberåbte misligholdelse bør kunne bevises, og stadeforretningen bør være planlagt.

Det betyder ikke, at en part skal undlade at ophæve, når ophævelse er nødvendig. Men beslutningen bør ikke træffes impulsivt på et konfliktfyldt byggemøde eller i frustration over endnu et problem. Når ophævelsen først er gennemført, kan den være vanskelig at gøre om.

Skal man altid ophæve, når misligholdelsen er alvorlig?

Nej. Selv hvor der er alvorlige problemer, kan andre løsninger i nogle tilfælde være bedre.

Ved manglende betaling kan entreprenørens standsning af arbejdet eksempelvis være et mindre indgribende redskab. Ved en tvist om tidsplanen kan hurtig afgørelse måske afklare retten til tidsfristforlængelse. Ved teknisk uenighed om kvaliteten kan syn og skøn sikre beviset. Og i nogle situationer kan et præcist påkrav, en genopretningsplan eller en forhandlet tillægsaftale bringe projektet tilbage på sporet.

Hvis samarbejdet reelt ikke kan reddes, kan parterne også vælge at indgå en aftale om en kontrolleret afslutning. En sådan aftale kan regulere stade, betaling, overdragelse af projektmateriale, materialer på pladsen, garantier, mangler og de resterende krav og dermed reducere risikoen for den efterfølgende konflikt.

Læs mere om forlig og forhandling og vores samlede guide til entreprisetvister.

Ophævelse i ejer- og andelsboligforeningers byggesager

For en ejer- eller andelsboligforening er ophævelse af en større entreprise en særlig alvorlig beslutning. Bestyrelsen kan stå med et halvfærdigt tag, en åben facade eller et stillads omkring ejendommen, samtidig med at entreprenøren, rådgiverne og foreningens finansiering er bundet op på den oprindelige kontrakt.

Inden bestyrelsen ophæver, bør den derfor både få vurderet selve hævegrundlaget og de praktiske konsekvenser. Hvem skal sikre bygningen umiddelbart efter ophævelsen? Kan en ny entreprenør overtage hurtigt? Skal der gennemføres syn og skøn? Hvad sker der med de materialer og garantier, der allerede findes? Har generalforsamlingens bemyndigelse og projektets finansiering tilstrækkelig fleksibilitet til en dyrere færdiggørelse?

Bestyrelsen bør samtidig sikre, at de personer, der træffer beslutningen, har den nødvendige kompetence efter foreningens vedtægter og den konkrete generalforsamlingsbeslutning. Ved et større projekt kan den juridiske entreprisevurdering derfor ikke altid skilles fra foreningsretten.

Hos ØENS kan entrepriseretten samtidig ses i sammenhæng med den praktiske byggesagsadministration. Det kan være særligt værdifuldt i ophævelsessituationer, hvor juridiske, tekniske og økonomiske beslutninger skal koordineres hurtigt.

Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Sådan hjælper ØENS ved ophævelse af entreprisekontrakter

Hos ØENS hjælper vi allerede før beslutningen om ophævelse træffes. Vi gennemgår entreprisekontrakten, de relevante AB-vilkår, tidsplanen, byggemødereferater, påkrav, korrespondance, betalingsforløb og den øvrige dokumentation og vurderer, om misligholdelsen giver et tilstrækkeligt grundlag for ophævelse.

Hvis ophævelse er det rigtige skridt, hjælper vi med at formulere påkrav og ophævelsesskrivelse, planlægge stadeforretningen, sikre relevant teknisk bevis og koordinere den efterfølgende juridiske håndtering. Vi hjælper også med den økonomiske opgørelse, eventuelle garantikrav og den efterfølgende voldgift eller anden entreprisetvist.

Hvis ophævelse ikke er den bedste løsning, hjælper vi med at identificere alternativer, der beskytter klientens position uden unødigt at øge risikoen. Målet er ikke at ophæve hurtigst muligt, men at vælge den løsning, som juridisk og praktisk giver det stærkeste resultat.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om ophævelse af entreprisekontrakt