Betaling og sikkerhedsstillelse i byggesager

Betaling er en central del af ethvert byggeprojekt – og samtidig et af de områder, hvor en uenighed hurtigt kan få konsekvenser for både økonomien og fremdriften.

Hvornår kan entreprenøren kræve betaling? Må bygherren tilbageholde et beløb? Hvornår kan entreprenøren standse arbejdet? Hvor stor skal entreprenørgarantien være? Og hvad sker der, hvis parterne er uenige om udbetaling eller nedskrivning af garantien?

Hvis AB 18 eller ABT 18 er aftalt, indeholder standardvilkårene detaljerede regler om betaling, sikkerhedsstillelse, slutopgørelse og standsningsret. Reglerne kan imidlertid være fraveget i den konkrete entreprisekontrakt, og betalingsspørgsmål hænger ofte tæt sammen med ekstraarbejder, mangler, aflevering og eventuelle entreprisetvister.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både bygherrer og entreprenører om betalingskrav, slutopgørelser, garantier, tilbageholdelse, standsning og andre økonomiske spørgsmål gennem hele entrepriseforholdet.

Kontakt en advokat om betaling eller sikkerhedsstillelse

Hvordan foregår betaling efter AB 18?

Hvis AB 18 er aftalt uden fravigelser, har entreprenøren efter skriftlig anmodning som udgangspunkt ret til betaling to gange om måneden for kontraktmæssige arbejder og materialer, der er udført eller leveret på byggepladsen. Systemet bygger dermed på løbende betaling i takt med arbejdets udførelse og ikke på, at entreprenøren først skal finansiere hele entreprisen frem til aflevering.

Parterne kan i stedet aftale en betalingsplan. Efter AB 18 skal betalingsplanen følge den aftalte hovedtidsplan og fastsætte, hvornår eller ved hvilke stadier entreprisesummen eller dele af den skal betales. Entreprenøren har dog kun ret til betalingen, når det arbejde, betalingen vedrører, faktisk er præsteret. En betalingsplan bør derfor udformes, så den afspejler den reelle fremdrift i projektet og ikke blot fordeler entreprisesummen matematisk over byggeperioden.

Det konkrete aftalegrundlag bør altid kontrolleres. Betalingsreglerne er et område, hvor der ofte aftales særlige procedurer, dokumentationskrav, faktureringsdatoer eller betalingsplaner. Læs mere om AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Kan entreprenøren kræve betaling for materialer, der endnu ikke er leveret på byggepladsen?

Ja, efter AB 18 kan entreprenøren også kræve betaling for materialer og andre leverancer, som entreprenøren har købt, men som endnu ikke befinder sig på byggepladsen. Det kan eksempelvis være relevant ved større eller specialfremstillede komponenter, der produceres eller opbevares andetsteds inden levering.

Bygherren kan imidlertid kræve, at entreprenøren stiller sikkerhed for den kontraktmæssige levering. Efter AB 18 skal sikkerheden i så fald svare til den krævede betaling inklusive moms for de materialer, der endnu ikke er leveret på byggepladsen. Reglen beskytter bygherren mod risikoen ved at betale for noget, der endnu ikke fysisk er kommet ind i projektet.

Social- og Boligstyrelsen har offentliggjort et særskilt standarddokument til denne type sikkerhedsstillelse: Garanti for forudbetaling af leverancer efter AB 18 § 36, stk. 2.

Ved større forudbetalinger bør man samtidig kontrollere, hvordan ejendomsretten til materialerne, mærkning, opbevaring, forsikring og risiko er håndteret i aftalegrundlaget.

Hvornår skal bygherren betale efter AB 18?

Efter AB 18 § 37 forfalder entreprenørens betalingskrav ved bygherrens modtagelse af betalingsanmodningen og skal betales senest 15 arbejdsdage efter modtagelsen. Entreprenørens tilgodehavende forrentes efter AB 18 fra forfaldsdagen med rentelovens rentesats.

Det er vigtigt at skelne mellem, at en faktura er modtaget, og at det krævede beløb faktisk er betalingsberettiget. Hvis entreprenøren eksempelvis fakturerer for arbejde, som endnu ikke er udført, eller hvis bygherren mener, at en del af kravet vedrører et ikke-godkendt ekstraarbejde, kan der opstå en reel uenighed om, hvorvidt beløbet er forfaldent.

Bygherren bør i så fald ikke blot lade betalingsanmodningen ligge. Efter AB 18 skal bygherren straks give entreprenøren en skriftlig og begrundet meddelelse, hvis bygherren mener, at et krævet beløb ikke er forfaldent.

Hvad hvis kun en del af fakturaen bestrides?

Hvis bygherren og entreprenøren er uenige om en betalingsopgørelse, skal bygherren efter AB 18 betale den del af beløbet, som bygherren ikke bestrider at skylde.

En uenighed om eksempelvis 300.000 kr. af en faktura på 1 mio. kr. giver derfor ikke efter standardreglerne i sig selv grundlag for at undlade betaling af hele millionen. Den ubestridte del skal håndteres særskilt.

Reglen er vigtig i praksis, fordi en betalingskonflikt ellers let eskalerer. Hvis hele fakturaen tilbageholdes på grund af en begrænset uenighed, kan entreprenøren efter omstændighederne få grundlag for at gøre renter eller standsningsret gældende.

Bygherrens indsigelse bør derfor være konkret: Hvilken del bestrides? Hvorfor? Hvilket beløb anerkendes? Og hvornår betales den ubestridte del?

Må bygherren tilbageholde betaling på grund af mangler?

AB 18 indeholder en udtrykkelig regel om, at bygherren kan tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der er påtalt ved afleveringen. Når manglerne er afhjulpet, skal det tilbageholdte beløb betales til entreprenøren snarest muligt.

Det centrale ord er “rimeligt”. Konstateringen af en mindre mangel giver ikke uden videre bygherren ret til at tilbageholde en uforholdsmæssigt stor del af entreprisesummen. Tilbageholdelsen skal stå i et forsvarligt forhold til det krav, den skal sikre.

Det bør samtidig afklares, om der juridisk er tale om tilbageholdelse af et beløb, der endnu ikke bør udbetales, eller om bygherren gør et selvstændigt modkrav gældende ved modregning. De to situationer er ikke nødvendigvis identiske, og det konkrete aftalegrundlag og modkravets karakter kan få betydning.

Hvis uenigheden vedrører selve manglen, bør betalingssagen derfor ses sammen med reglerne om mangler, afhjælpning og reklamation.

Tilbageholdelse og modregning kan afgøres ved hurtig afgørelse

Hvis AB 18 er aftalt, kan tvister om bygherrens adgang til at holde betalinger tilbage eller foretage modregning i entreprenørens betalingskrav behandles efter reglerne om hurtig afgørelse.

Det kan være relevant, hvis en betalingstvist opstår, mens byggeriet stadig er i gang, og parterne har behov for en relativt hurtig afklaring frem for at vente på en fuld voldgiftssag. Hurtig afgørelse er en særskilt tvistløsningsform i AB-systemet og må ikke forveksles med proceduren om beslutning om stillet sikkerhed.

Læs mere om hurtig afgørelse, voldgift og andre former for entreprisetvister.

Betaling for ekstraarbejder bør ikke gemmes til slutregningen

Hvis betalingstidspunktet for et ekstraarbejde ikke er særskilt aftalt, kan entreprenøren efter AB 18 kræve betaling efter de almindelige regler om løbende betaling. AB 18 fastslår samtidig, at betaling for ekstraarbejder skal kræves inden rimelig tid efter arbejdets udførelse, medmindre særlige forhold gør, at arbejdet ikke kan afregnes på det tidspunkt.

Det er en vigtig regel, fordi ekstraarbejder ellers let ophobes gennem et længere byggeprojekt. Hvis entreprenøren først fremsætter et stort samlet ekstraarbejdskrav ved afslutningen, kan der opstå tvist både om, hvorvidt arbejdet blev bestilt, om prisen og om den manglende løbende afregning.

Den økonomiske håndtering bør derfor følge den juridiske ændringshåndtering. Når et ekstraarbejde eller en ændring bliver aftalt, bør parterne også tage stilling til pris, betalingstidspunkt og eventuelle konsekvenser for tidsplan og sikkerhedsstillelse.

Hvad er entreprenørens slutopgørelse?

Efter afleveringen skal entreprenøren efter AB 18 sende en endelig og fuldstændig slutopgørelse til bygherren. Slutopgørelsen skal blandt andet omfatte entreprenørens tilgodehavender for alle ekstraarbejder.

Slutopgørelsen har en særlig juridisk betydning. Når bygherren har modtaget den, kan entreprenøren som udgangspunkt ikke komme med yderligere krav. Hvis der er et krav, som endnu ikke kan opgøres endeligt, skal entreprenøren derfor tage et konkret forbehold i slutopgørelsen.

Et generelt eller uklart forbehold bør man være varsom med at stole på. AB 18 taler netop om krav, som der er taget konkret forbehold om. Hvis entreprenøren ved, at en bestemt økonomisk post endnu ikke kan afsluttes, bør forbeholdet identificere den pågældende problemstilling så klart som muligt.

Slutopgørelsen fungerer derfor som et økonomisk skæringspunkt i entrepriseforholdet. Den bør ikke behandles som en almindelig sidste faktura.

Fristerne for slutopgørelsen: 25, 35 eller 60 arbejdsdage

Efter AB 18 er fristen for entreprenørens slutopgørelse som udgangspunkt 25 arbejdsdage efter afleveringen. Ved hovedentreprise er fristen 35 arbejdsdage, mens fristen er 60 arbejdsdage ved anlægsarbejder, der ikke udføres i tilslutning til byggearbejder.

Det konkrete aftalegrundlag skal dog altid kontrolleres, fordi standardfristerne kan være fraveget.

Fristen hænger direkte sammen med afleveringstidspunktet. Hvis parterne er uenige om, hvornår eller om afleveringen har fundet sted, kan det derfor også få betydning for, hvornår slutopgørelsen skulle have været fremsendt.

Hvad sker der, hvis slutopgørelsen kommer for sent?

AB 18 indeholder en markant retsvirkning ved for sen slutopgørelse, men reglen skal gengives præcist.

Hvis slutopgørelsen ikke er kommet frem inden den relevante frist på 25, 35 eller 60 arbejdsdage, kan bygherren skriftligt kræve, at entreprenøren sender den inden yderligere 10 arbejdsdage. Hvis entreprenøren heller ikke overholder denne frist, fortaber entreprenøren efter AB 18 krav på vederlag for ekstraarbejder, der udføres som regningsarbejder, samt krav på løn- og prisstigninger.

Det er altså ikke korrekt at sige, at entreprenøren automatisk mister ethvert økonomisk krav, hvis slutopgørelsen kommer for sent. Fortabelsesreglen retter sig mod bestemte krav.

Reglen gør det ikke desto mindre meget risikabelt at lade større regningsarbejder og reguleringskrav stå uafklarede frem til projektets afslutning. For entreprenøren bør slutopgørelsen derfor planlægges på samme måde som den tekniske aflevering. For bygherren kan det være vigtigt at reagere skriftligt, hvis fristen overskrides.

Hvad er entreprenørens sikkerhedsstillelse efter AB 18?

Hvis AB 18 er aftalt, skal entreprenøren som udgangspunkt stille sikkerhed for opfyldelsen af sine forpligtelser over for bygherren senest otte arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet.

Hvis entreprisesummen er mindre end 1 mio. kr., skal entreprenøren efter standardreglerne kun stille sikkerhed, hvis bygherren har stillet krav om det i udbudsmaterialet. Sikkerheden kan stilles som en betryggende pengeinstitutgaranti, kautionsforsikring eller på anden betryggende måde.

Sikkerheden tjener til fyldestgørelse af bygherrens krav i anledning af aftaleforholdet. Det omfatter efter AB 18 blandt andet krav vedrørende ekstraarbejder og tilbagebetaling af entreprisesum, der er blevet udbetalt for meget.

Social- og Boligstyrelsen har offentliggjort en standardformular til entreprenørgaranti efter AB 18 § 9.

Hvor stor er entreprenørgarantien?

Indtil aflevering har fundet sted, skal entreprenørens sikkerhed efter AB 18 som udgangspunkt udgøre 15 % af entreprisesummen uden moms. Efter aflevering nedskrives den til 10 %.

Ved nedskrivningen efter aflevering kan entreprisesummen efter AB 18 opgøres med tillæg eller fradrag af alle mer- og mindrearbejder, hvis bygherren anmoder om dette i afleveringsprotokollen. Størrelsen på 10 %-garantien behøver derfor ikke nødvendigvis blive beregnet ud fra den oprindelige entreprisesum, hvis projektets økonomiske omfang har ændret sig væsentligt undervejs.

Et år efter afleveringstidspunktet nedskrives sikkerheden som udgangspunkt fra 10 % til 2 %. Har bygherren inden da skriftligt reklameret over mangler, sker nedskrivningen først, når manglerne er afhjulpet.

Fem år efter afleveringstidspunktet ophører sikkerheden som udgangspunkt. Hvis bygherren inden femårsfristen skriftligt har reklameret over mangler, ophører sikkerheden først, når de pågældende mangler er afhjulpet.

Ved etapevis aflevering eller arbejder, der er udskudt til senere aflevering, indeholder AB 18 særregler om den forholdsmæssige nedskrivning. Det bør derfor ikke automatisk antages, at hele garantien reduceres på én gang, blot fordi en del af projektet tages i brug eller afleveres.

Reklamation over mangler kan forhindre nedskrivning eller ophør af garantien

Entreprenørens sikkerhedsstillelse og mangelsreglerne hænger tæt sammen. Hvis bygherren ønsker at hindre, at sikkerheden nedskrives fra 10 % til 2 % efter et år eller ophører efter fem år, kræver AB 18, at bygherren inden det relevante tidspunkt skriftligt har fremsat reklamation over mangler.

Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at være utilfreds med arbejdet eller at have nævnt et problem uformelt. Reklamationen bør kunne dokumenteres og beskrive det pågældende mangelforhold tilstrækkeligt klart.

Omvendt giver en reklamation ikke automatisk bygherren ret til at fastholde enhver del af garantien uanset kravets størrelse og karakter. Der kan opstå en konkret tvist om nedskrivning eller ophør, som kan indbringes efter AB-systemets regler om stillet sikkerhed.

Læs mere om mangler, reklamation og afhjælpning og 1- og 5-årseftersyn.

Hvad er bygherrens sikkerhedsstillelse?

AB 18 beskytter ikke kun bygherren mod entreprenørens misligholdelse. Regelsættet kræver som udgangspunkt også, at bygherren stiller sikkerhed for sine betalingsforpligtelser over for entreprenøren.

Bygherrens sikkerhed skal efter AB 18 stilles senest otte arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået. Standardkravet gælder dog ikke, hvis bygherren er en offentlig bygherre eller en almen boligorganisation.

Sikkerheden skal som udgangspunkt svare til tre måneders gennemsnitsbetaling, dog mindst 10 % af entreprisesummen uden moms. Formålet er at reducere entreprenørens risiko for at udføre betydelige arbejder uden at kunne få betaling.

Dette er særligt relevant ved private bygherrer, projektudviklere og ejer- eller andelsboligforeninger. En ejer- eller andelsboligforening er ikke omfattet af undtagelsen alene, fordi der er tale om en boligforening. Undtagelsen i AB 18 vedrører blandt andet almene boligorganisationer, hvilket er noget andet end en almindelig ejer- eller andelsboligforening.

Ekstraarbejder kan kræve en større bygherregaranti

Bygherrens sikkerhed er ikke nødvendigvis statisk gennem hele byggeperioden.

Hvis entrepriseaftalen udvides med ekstraarbejder, kan entreprenøren efter AB 18 kræve bygherrens sikkerhed forøget, hvis vederlaget for samtlige ubetalte ekstraarbejder overstiger en halv måneds gennemsnitsbetaling af entreprisesummen.

Reglen er vigtig ved projekter med mange ændringer. En entreprise kan begynde med én økonomisk størrelse og være vokset betydeligt, før projektet er færdigt. Hvis sikkerheden ikke følger med projektets reelle økonomi, kan entreprenøren stå med væsentligt større udestående end forudsat ved kontraktens indgåelse.

Omvendt kan bygherren kræve sikkerheden nedsat, hvis den overstiger den ubetalte del af entreprisesummen og ekstraarbejderne.

Bygherregarantiens størrelse bør derfor indgå i den løbende økonomiopfølgning på samme måde som entreprisesummen og ændringsloggen.

Hvornår ophører bygherrens sikkerhed?

Efter AB 18 ophører bygherrens sikkerhed, når entreprenøren har sendt sin slutopgørelse og ikke længere har ufyldestgjorte krav.

Det er dermed en anden mekanisme end entreprenørens sikkerhedsstillelse, som fortsætter gennem mangelperioden og som udgangspunkt først ophører fem år efter aflevering.

Forskellen afspejler, hvad de to garantier beskytter imod. Entreprenørens garanti skal blandt andet sikre bygherrens krav i anledning af entreprenørens ydelse og eventuelle mangler, mens bygherrens garanti først og fremmest sikrer entreprenørens betalingskrav.

Hvordan kræver bygherren udbetaling under entreprenørgarantien?

Hvis bygherren ønsker udbetaling af entreprenørens sikkerhed efter AB 18, skal kravet fremsættes skriftligt og samtidigt over for entreprenøren og garanten. Bygherren skal nøje angive arten og omfanget af den påståede misligholdelse og størrelsen af det beløb, der kræves udbetalt.

Det er en væsentlig formregel. Et garantitræk bør derfor ikke bestå af en løs meddelelse om, at “entreprenøren skylder penge”. Kravet skal beskrive den misligholdelse, som udbetalingskravet bygger på, og størrelsen på det krævede beløb.

Efter AB 18 skal beløbet som udgangspunkt udbetales inden 10 arbejdsdage fra meddelelsens fremkomst. Entreprenøren kan imidlertid inden da anmode Voldgiftsnævnet om en beslutning om stillet sikkerhed med henblik på at få prøvet, om udbetalingskravet er berettiget.

Proceduren gør, at et krav på garantien kan udvikle sig meget hurtigt. Begge parter bør derfor reagere med det samme, hvis der fremsættes et garantitræk.

Hvordan kræver entreprenøren udbetaling under bygherregarantien?

Entreprenøren kan tilsvarende kræve udbetaling af bygherrens sikkerhed. Kravet skal efter AB 18 meddeles skriftligt og samtidigt til bygherren og garanten med angivelse af størrelsen på det krævede beløb.

Beløbet skal som udgangspunkt udbetales inden 10 arbejdsdage. Hvis bygherren mener, at udbetalingskravet ikke er berettiget, kan bygherren inden udløbet af fristen anmode Voldgiftsnævnet om beslutning om stillet sikkerhed.

Det er derfor vigtigt at skelne mellem en almindelig betalingsindsigelse og et konkret træk på den stillede sikkerhed. Når garantiproceduren først er sat i gang, gælder der korte frister og særlige processuelle regler.

Hvad er beslutning om stillet sikkerhed?

AB 18 har en særskilt tvistløsningsmekanisme til konflikter om udbetaling, nedskrivning eller ophør af stillet sikkerhed. Sagerne behandles ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed og betegnes ofte som G-sager.

Ved et krav om udbetaling skal den part, der ønsker at hindre udbetalingen, reagere inden den 10-dagesfrist, der følger af garantiordningen. Voldgiftsnævnet udpeger herefter en sagkyndig, der tager stilling til tvisten efter den særlige procedure.

Der kan ikke gennemføres syn og skøn som led i selve sagen om beslutning om stillet sikkerhed. Den sagkyndige kan derimod indhente supplerende materiale og foretage besigtigelse. Når sagen er klar, træffes der efter reglerne en beslutning om, i hvilket omfang kravet skal imødekommes.

En beslutning om stillet sikkerhed efter AB 18 har bindende virkning som en voldgiftskendelse. Beslutningen kan indbringes for voldgift inden otte uger, hvorefter voldgiftsretten træffer endelig afgørelse om tvisten. Hvis beslutningen ikke indbringes inden fristen, bliver den endelig.

Læs Voldgiftsnævnets vejledning om beslutning om stillet sikkerhed og vores guide til entreprisetvister.

Beslutning om sikkerhed er ikke det samme som hurtig afgørelse

De to processer bliver let blandet sammen, men de har forskellige funktioner. Beslutning om stillet sikkerhed efter AB 18 § 67 vedrører selve den sikkerhed, parterne har stillet – eksempelvis om et beløb skal udbetales under en entreprenørgaranti, eller om garantien skal nedskrives eller ophøre.

Hurtig afgørelse efter AB 18 § 68 kan derimod blandt andet bruges til at afgøre, om bygherren har ret til at holde betaling tilbage eller foretage modregning i entreprenørens betalingskrav.

Der kan være en tæt sammenhæng mellem spørgsmålene. En bygherre kan eksempelvis have et påstået mangelkrav, som både bruges som begrundelse for et tilbagehold og et krav om udbetaling under garantien. Men de processuelle regler er ikke de samme, og den korrekte fremgangsmåde skal derfor identificeres tidligt.

Læs mere om hurtig afgørelse og andre entreprisetvister.

Kan entreprenøren standse arbejdet, hvis bygherren ikke betaler?

Ja, hvis betingelserne er opfyldt. Hvis bygherren ikke har betalt et forfaldent beløb ved betalingsfristens udløb, kan entreprenøren efter AB 18 standse arbejdet efter et skriftligt varsel på tre arbejdsdage. Hvis bygherren er en offentlig bygherre eller en almen boligorganisation, er varslet fem arbejdsdage.

Standsning er et alvorligt skridt. Hvis entreprenøren standser arbejdet uden at have ret til det, kan entreprenøren selv risikere at komme i misligholdelse og påføre projektet forsinkelse. Entreprenøren bør derfor inden en standsning blandt andet sikre sig, at betalingskravet er forfaldent, at betalingsfristen er udløbet, at bygherrens eventuelle indsigelse er vurderet, og at varslet opfylder aftalegrundlagets krav.

For bygherren er det tilsvarende vigtigt at reagere hurtigt på et standsningsvarsel. Hvis kravet bestrides, bør indsigelsen være konkret og dokumenteret.

En betalingsstandsning kan samtidig få betydning for tidsplanen og rejse spørgsmål om forsinkelse og tidsfristforlængelse.

Entreprenøren kan i visse tilfælde standse ved alvorlige økonomiske problemer hos bygherren

AB 18’s standsningsret er ikke begrænset til allerede forfaldne og ubetalte fakturaer.

Entreprenøren kan efter standardvilkårene også straks standse arbejdet, hvis bygherren erklæres konkurs, tages under rekonstruktionsbehandling eller hvis bygherrens økonomiske forhold i øvrigt viser sig at være sådan, at bygherren må antages at være ude af stand til at opfylde entrepriseaftalen. Det forudsætter, at bygherren ikke har stillet betryggende sikkerhed for opfyldelsen af den resterende del af aftalen.

Hvis bygherren straks stiller en sådan sikkerhed, skal entreprenøren genoptage arbejdet. Entreprenøren kan i denne situation også kræve betryggende sikkerhed for den resterende del af aftalen.

Reglen kan være afgørende i økonomisk pressede byggeprojekter. Men også her bør en standsning ske på et sikkert juridisk grundlag, fordi konsekvenserne af en uberettiget standsning kan være betydelige.

Betaling, aflevering og mangler skal ses i sammenhæng

De økonomiske regler kan ikke læses isoleret fra resten af entrepriseforholdet. Afleveringen udløser blandt andet fristen for entreprenørens slutopgørelse og påvirker størrelsen på entreprenørens sikkerhedsstillelse. Mangler ved afleveringen kan begrunde et rimeligt tilbagehold og kan samtidig forhindre en senere nedskrivning eller et ophør af garantien, hvis bygherren reklamerer rettidigt.

Et ekstraarbejde kan både øge entreprenørens betalingskrav og give entreprenøren mulighed for at kræve en større bygherregaranti. En uenighed om betaling kan udløse standsningsret og dermed udvikle sig til en forsinkelsestvist. Og et krav på garantien kan føre direkte til en sag ved Voldgiftsnævnet.

Den juridisk rigtige håndtering kræver derfor ofte, at man ser kontrakten, økonomien, tidsplanen og de tekniske forhold samlet.

Fra vores praksis: Ekstraarbejder, slutbetaling og morarenter

ØENS Advokatfirma repræsenterede A/B Birkedommergården i en voldgiftssag, hvor entreprenøren havde rejst et samlet krav på 2.284.945,90 kr. inkl. moms. En væsentlig del af kravet vedrørte ekstraarbejder, men sagen omfattede også betalingsspørgsmål og et betydeligt krav på morarenter.

Sagen viser, hvorfor den økonomiske administration af et byggeprojekt ikke bør udsættes til sidst. Når ekstraarbejder, aftalesedler, fakturering og indsigelser ikke håndteres løbende, bliver slutopgørelsen let til en samlet tvist om både ydelse, pris, dokumentation og renter. I Birkedommergården-sagen blev entreprenørens krav på ekstraarbejder reduceret markant. Samtidig illustrerede sagen betydningen af den måde, parterne gennem byggeforløbet havde håndteret betalingsanmodninger, aftalesedler og dokumentation.

Læs hele sagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder, aftalesedler og morarenter.

Betaling og sikkerhedsstillelse i boligforeningers byggesager

Ved større renoveringer i ejer- og andelsboligforeninger kan betalingsplanen og garantierne have meget stor praktisk betydning. Entreprisesummerne er ofte betydelige, og bestyrelsen skal sikre, at betalinger stemmer overens med projektets fremdrift, samtidig med at finansieringen er på plads. Her bør bestyrelsen blandt andet have overblik over, hvilke betalinger rådgiver eller byggesagsadministrator kan anvise, hvem der faktisk godkender betalingerne, hvordan ekstraarbejder indgår i budgettet, om bygherregarantien skal reguleres, og hvilke dokumenter der skal foreligge før betaling.

Det er samtidig vigtigt at skelne mellem de forskellige professionelle aktørers roller. En teknisk rådgivers godkendelse af, at et arbejde er udført, er ikke nødvendigvis det samme som en juridisk vurdering af, at hele entreprenørens betalingskrav er berettiget. Et ekstraarbejde kan eksempelvis være teknisk udført korrekt, men fortsat være omtvistet, fordi bygherren mener, at arbejdet allerede var indeholdt i kontrakten.

For boligforeninger hænger den entrepriseretlige økonomistyring derfor tæt sammen med både byggesagsadministration og byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Sådan hjælper ØENS med betaling og sikkerhedsstillelse

Hos ØENS hjælper vi både bygherrer og entreprenører med at vurdere betalingskrav og de juridiske konsekvenser, før uenigheden vokser. Vi gennemgår blandt andet entreprisekontrakten, betalingsplanen, fakturaer, ekstraarbejder, byggemødereferater, afleveringsmateriale, slutopgørelser og garantidokumenter.

For bygherren kan opgaven være at vurdere, om et betalingskrav er forfaldent, hvor meget der eventuelt kan tilbageholdes, om entreprenørens slutopgørelse er rettidig og fuldstændig, eller om der er grundlag for et krav under entreprenørgarantien. For entreprenøren kan opgaven være at håndtere manglende betaling, et uberettiget tilbagehold, standsningsret, slutopgørelsen eller et krav under bygherrens sikkerhed.

Hvis parterne allerede er uenige om garantien eller et større betalingskrav, hjælper vi også med at vælge og føre den relevante entreprisetvist, herunder hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed eller voldgift.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om betaling og sikkerhedsstillelse i byggesager