Aflevering og eftersyn – når byggeprojektet skal afsluttes

Afleveringen er et af byggeprojektets vigtigste juridiske tidspunkter.

Det er her, entreprisen som udgangspunkt går fra udførelse til den efterfølgende mangel- og eftersynsperiode, og afleveringstidspunktet får betydning for blandt andet risikoen for arbejdet, registreringen af mangler, entreprenørens sikkerhedsstillelse, slutopgørelsen og tidspunktet for 1- og 5-årseftersyn.

Aflevering handler derfor om langt mere end at overdrage nøglerne eller tage byggeriet i brug. Hvis AB 18 er aftalt, gælder der en konkret procedure med førgennemgang, færdigmelding, afleveringsforretning og afleveringsprotokol. Manglende overholdelse af proceduren kan få juridiske konsekvenser, og en uenighed om, hvorvidt aflevering har fundet sted, kan få betydning for en lang række efterfølgende krav.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere samt ejer- og andelsboligforeninger før, under og efter afleveringen. Vi hjælper blandt andet med vurderingen af væsentlige mangler, afleverings- og afhjælpningsprotokoller, reklamationer, sikkerhedsstillelse, slutopgørelse og 1- og 5-årseftersyn.

Kontakt en advokat om aflevering og eftersyn

Hvad er aflevering i entrepriseretten?

Aflevering er det juridiske tidspunkt, hvor entreprenørens arbejde efter den aftalte procedure afleveres til bygherren. Hvis AB 18 er en del af aftalegrundlaget, sker aflevering som udgangspunkt ved en formel afleveringsforretning.

Det er vigtigt at skelne mellem, at byggeriet rent praktisk ser færdigt ud, at bygherren tager dele af det i brug, og at entreprisen juridisk er afleveret. De tre tidspunkter kan være sammenfaldende, men behøver ikke være det.

Efter AB 18 § 45 anses arbejdet som udgangspunkt for afleveret, når afleveringsforretningen har fundet sted, medmindre der ved forretningen konstateres væsentlige mangler. Der gælder dog også særlige regler, hvis bygherren ikke indkalder til afleveringsforretning efter entreprenørens færdigmelding.

Det præcise afleveringstidspunkt bør derfor altid kunne dokumenteres. En fejl på få dage kan få betydning for eksempelvis slutopgørelsen, sikkerhedsstillelsen og senere mangelsfrister.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Hvad er en førgennemgang?

AB 18 indeholder en særskilt regel om førgennemgang før den egentlige aflevering. Bygherren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde entreprenøren til en gennemgang af arbejdet i rimelig tid inden den aftalte aflevering. Førgennemgangen kan gennemføres samlet eller opdeles i sektioner eller entrepriser. Hvis bygherren ikke indkalder, kan entreprenøren selv gøre det. Formålet er at identificere forhold, der med fordel kan håndteres, mens entreprenøren fortsat er på byggepladsen, og inden den formelle aflevering finder sted. Det kan blandt andet gøre selve afleveringsforretningen mere effektiv og reducere antallet af mangler, der skal håndteres bagefter.

Ved førgennemgangen udarbejder bygherren en protokol med de forhold, der bliver påpeget, og entreprenørens eventuelle bemærkninger. Det er imidlertid vigtigt, at førgennemgangen ikke forveksles med den egentlige afleveringsforretning.

Hvis bygherren ikke opdager eller påpeger et bestemt forhold under førgennemgangen, betyder det efter AB 18 udtrykkeligt ikke, at bygherren dermed har mistet retten til senere at gøre forholdet gældende som en mangel. Førgennemgangen er altså et praktisk og juridisk vigtigt værktøj, men ikke en endelig “godkendelse” af alt det, som ikke står på førgennemgangslisten.

Entreprenørens færdigmelding starter afleveringsprocessen

Umiddelbart inden arbejdets færdiggørelse skal entreprenøren efter AB 18 give bygherren skriftlig meddelelse om tidspunktet for færdiggørelsen. Det er entreprenørens færdigmelding. Færdigmeldingen har stor betydning, fordi den sætter afleveringsproceduren i gang. Bygherren skal derefter indkalde entreprenøren til en afleveringsforretning, som som udgangspunkt skal finde sted senest 10 arbejdsdage efter det tidspunkt for færdiggørelse, entreprenøren har angivet.

Det betyder også, at en færdigmelding bør være klar og kunne dokumenteres. En løs bemærkning om, at “vi nok er færdige fredag”, bør ikke behandles som et sikkert juridisk grundlag, hvis der senere kan opstå tvist om afleveringstidspunktet. Entreprenøren bør samtidig være varsom med at færdigmelde arbejdet, før entreprenøren reelt mener, at arbejdet er færdigt i en sådan grad, at det kan afleveres. Hvis der fortsat mangler væsentlige arbejder eller er forhold, der forhindrer ibrugtagningen i væsentligt omfang, kan der opstå tvist om, hvorvidt aflevering kan gennemføres.

Hvad hvis bygherren ikke indkalder til afleveringsforretning?

En bygherre kan ikke uden videre undgå aflevering ved blot at lade være med at reagere på entreprenørens færdigmelding. Hvis AB 18 gælder, og bygherren ikke indkalder til afleveringsforretning efter reglerne, anses arbejdet som udgangspunkt for afleveret 10 arbejdsdage efter det tidspunkt for færdiggørelsen, som entreprenøren har angivet i sin færdigmelding. Det er en vigtig bestemmelse, fordi aflevering udløser en række andre juridiske virkninger. En bygherre, der mener, at arbejdet ikke er færdigt eller lider af så alvorlige mangler, at aflevering ikke bør ske, bør derfor reagere og få spørgsmålet håndteret gennem den aftalte afleveringsprocedure. Passivitet er ikke en sikker strategi.

Den samme mekanisme gælder efter AB 18 ved en ny afleveringsforretning efter væsentlige mangler. Hvis entreprenøren har meddelt, at de mangler, som forhindrede aflevering, er afhjulpet, og bygherren ikke indkalder som foreskrevet, kan arbejdet efter reglerne blive anset for afleveret.

Kan byggeriet afleveres med mangler?

Ja. Det er en meget vigtig pointe. Et byggeprojekt skal ikke være fuldstændig fejlfrit, før aflevering kan finde sted. Efter AB 18 anses arbejdet som udgangspunkt for afleveret, når afleveringsforretningen har fundet sted, medmindre der påvises væsentlige mangler. Reglerne nævner udtrykkeligt forhold, der hindrer ibrugtagning i væsentligt omfang, som et eksempel på væsentlige mangler. Mindre mangler forhindrer derfor normalt ikke i sig selv aflevering. De registreres i stedet i afleveringsprotokollen og skal efterfølgende afhjælpes efter AB 18’s mangelsystem.

Om en mangel er så væsentlig, at den forhindrer aflevering, beror på en konkret vurdering. Det er ikke alene mangelens økonomiske værdi, der er relevant. Manglens karakter, omfang og betydning for bygherrens mulighed for at anvende byggeriet kan være afgørende.

Et stort antal mindre kosmetiske mangler er således ikke nødvendigvis det samme som én teknisk mangel, der gør det umuligt eller uforsvarligt at tage bygningen i brug. Omvendt kan summen og karakteren af mange forhold efter omstændighederne få betydning for den samlede vurdering. Ved tvivl bør spørgsmålet håndteres konkret ved afleveringsforretningen og dokumenteres i afleveringsprotokollen. Læs mere om mangler ved byggeri.

Hvad sker der, hvis manglerne er så væsentlige, at aflevering ikke kan ske?

Hvis der ved afleveringsforretningen påvises væsentlige mangler, som betyder, at arbejdet ikke kan anses for afleveret, fortsætter entrepriseforholdet som udgangspunkt uden den retsvirkning, der ellers følger af aflevering. Når entreprenøren mener, at de mangler, der forhindrede afleveringen, er blevet afhjulpet, skal entreprenøren skriftligt meddele dette til bygherren. Der skal derefter gennemføres en ny afleveringsforretning efter reglerne. Det kan få store økonomiske konsekvenser, hvis parterne er uenige om, hvorvidt manglerne faktisk var væsentlige. Hvis aflevering med rette ikke er sket, kan entreprenøren fortsat være i forsinkelse, og en eventuel dagbod kan efter omstændighederne fortsætte. Hvis bygherren derimod uberettiget nægter aflevering, kan det stille sagen anderledes.

Derfor bør en beslutning om at nægte aflevering ikke træffes på baggrund af en almindelig mangelliste alene. Vurderingen bør være juridisk og teknisk begrundet.

Hvad skal stå i afleveringsprotokollen?

Efter AB 18 er det bygherren, der udfærdiger afleveringsprotokollen. Protokollen skal indeholde de mangler og eventuelle andre forhold, bygherren har påpeget, samt entreprenørens eventuelle bemærkninger. Aftaler om afhjælpning skal også fremgå, herunder hvordan og hvornår manglerne skal afhjælpes, og hvornår der skal gennemføres en efterfølgende gennemgang af afhjælpningen. Det skal desuden fremgå, om parterne mener, at arbejdet er afleveret. Afleveringsprotokollen skal efter AB 18 underskrives af bygherren og entreprenøren.

Protokollen er derfor meget mere end en teknisk mangelliste. Den dokumenterer selve afleveringen og parternes positioner på et centralt tidspunkt i entrepriseforholdet. Hvis entreprenøren eksempelvis mener, at et forhold ikke er en mangel, bør entreprenørens bemærkning fremgå. Hvis bygherren mener, at en mangel er så væsentlig, at aflevering ikke kan ske, bør denne stillingtagen også fremgå klart. Hvis en part ikke møder op til afleveringsforretningen, kan den efter AB 18 gennemføres uden den fraværende parts medvirken. Den mødende part skal derefter snarest muligt sende protokollen til den part, der ikke deltog.

Mangler ved afleveringen skal have en konkret afhjælpningsfrist

Når der ved afleveringen konstateres mangler, har entreprenøren efter AB 18 både pligt og ret til at afhjælpe dem. Bygherren kan derfor ikke som udgangspunkt blot springe entreprenøren over og straks få en anden entreprenør til at udbedre forholdene for den oprindelige entreprenørs regning. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist for afhjælpningen. Fristen skal fastsættes under hensyn til manglernes art og omfang og de øvrige omstændigheder. Samtidig skal bygherren fastsætte et tidspunkt for en afhjælpningsgennemgang under hensyn til, hvornår hovedparten af manglerne forventes at være afhjulpet. Ved afhjælpningsgennemgangen udarbejder bygherren en afhjælpningsprotokol, hvor bygherren tager stilling til, om manglerne er blevet afhjulpet, og entreprenørens eventuelle bemærkninger registreres.

Hvis entreprenøren ikke afhjælper korrekt inden den fastsatte frist, gælder der yderligere regler om blandt andet entreprenørens afhjælpningsret og bygherrens mulighed for selv at lade mangler udbedre eller kræve afslag. De regler gennemgår vi nærmere på siden om mangler, afhjælpning og reklamation.

Afleveringstidspunktet afgør, om der foreligger en mangel

AB 18 indeholder en vigtig regel om selve mangelbedømmelsen: Afleveringstidspunktet er afgørende for, om arbejdet lider af en mangel – uanset om manglen på dette tidspunkt er synlig eller skjult. Det betyder, at en mangel godt kan konstateres flere måneder eller år efter afleveringen og alligevel have været til stede juridisk ved afleveringen. Det afgørende er, om årsagen eller det mangelfulde forhold forelå på afleveringstidspunktet. En skjult projekterings- eller udførelsesfejl bliver altså ikke nødvendigvis entreprenøren uvedkommende, blot fordi den først viser sig senere. Omvendt er entreprenøren naturligvis ikke uden videre ansvarlig for ethvert problem, der opstår efter afleveringen. Der skal fortsat være grundlag for at henføre forholdet til entreprenørens kontraktuelle ydelse.

I teknisk komplekse sager kan det derfor være nødvendigt at gennemføre syn og skøn for at afdække, hvornår og hvorfor problemet opstod. Hvis fejlen kan henføres til projekteringen frem for udførelsen, kan også rådgiveransvar blive relevant.

Hvorfor er afleveringsdatoen juridisk så vigtig?

Afleveringen påvirker en lang række forskellige bestemmelser i AB 18. Den præcise dato kan derfor få betydning mange år efter selve afleveringsforretningen. Efter AB 18 bærer entreprenøren som udgangspunkt risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer indtil afleveringen. Afleveringen udløser også nedskrivning af entreprenørens sikkerhedsstillelse fra det niveau, der gælder under udførelsen, og danner udgangspunkt for entreprenørens frist til at sende slutopgørelsen. Samtidig regnes 1- og 5-årseftersyn og den almindelige femårige mangelansvarsperiode efter AB 18 fra afleveringen.

Hvis parterne er uenige om selve afleveringsdatoen, kan de derfor samtidig være uenige om blandt andet garantien, slutopgørelsen og mangelsfristerne. Det er en af grundene til, at færdigmelding, indkaldelse og afleveringsprotokol bør opbevares som centrale kontraktdokumenter og ikke blot som almindelige projektbilag.

Risikoen for byggeriet skifter som udgangspunkt ved aflevering

Efter AB 18 § 27 bærer entreprenøren indtil afleveringen som udgangspunkt risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer. Entreprenøren har samtidig pligt til at vedligeholde det udførte arbejde indtil aflevering. Der gælder dog undtagelser, blandt andet for skade eller bortkomst, der skyldes bygherrens forhold, og visse ekstraordinære begivenheder uden for entreprenørens indflydelse. Afleveringen fungerer derfor som et vigtigt skæringspunkt for risikoens placering. Det betyder eksempelvis, at spørgsmålet om, hvem der skal bære omkostningen, hvis noget beskadiges umiddelbart før eller efter afleveringen, kan afhænge direkte af, om afleveringen faktisk havde fundet sted.

Risikoovergangen bør ikke forveksles med mangelansvaret. At risikoen for en hændelig skade går over på bygherren betyder ikke, at entreprenøren samtidig slipper for ansvar for mangler ved den ydelse, der blev afleveret.

Er ibrugtagning det samme som aflevering?

Ikke nødvendigvis. Det kan være nødvendigt eller praktisk, at bygherren tager dele af arbejdet i brug, før hele entreprisen formelt er afleveret. AB 18 indeholder derfor en særskilt regel om risikoen ved tidlig ibrugtagning. For arbejder eller dele af arbejdet, der tages i brug før aflevering, gælder entreprenørens almindelige risiko efter AB 18 som udgangspunkt frem til ibrugtagningen. Ved ibrugtagning kan bygherren gennemføre en registrering af det udførte arbejdes omfang og kvalitet efter reglerne om registreringsforretning.

Det er vigtigt at understrege, at en sådan ibrugtagning ikke nødvendigvis betyder, at hele entreprisen dermed juridisk er afleveret. Risikoen for det, der tages i brug, og den formelle aflevering af entreprisen er to forskellige spørgsmål. Ved større projekter bør parterne derfor dokumentere klart, hvilke dele der tages i brug, hvornår det sker, hvilken stand de befinder sig i, og hvilke konsekvenser ibrugtagningen skal have efter kontrakten.

Kan byggeriet afleveres i etaper?

Ja. Ved større projekter kan det være aftalt, at forskellige entrepriser, dele af entreprisen eller bestemte byggeafsnit skal afleveres på forskellige tidspunkter. Efter AB 18 er udgangspunktet ved et byggeprojekt med flere entrepriser, at samtlige entrepriser skal være færdige, før bygherren skal indkalde til afleveringsforretning. Men det kan være aftalt eller følge af omstændighederne, at forskellige entrepriser eller dele heraf afleveres på forskellige tidspunkter, eller at byggeafsnit afleveres etapevis.

Etapevis aflevering gør det særligt vigtigt at dokumentere præcis, hvilken del der er afleveret hvornår. Hvis forskellige bygningsdele har forskellige afleveringsdatoer, kan der også være forskellige datoer for risikoovergang, garanti, eftersyn og mangelsfrister. Det bør derfor allerede fremgå af entreprisekontrakten og hovedtidsplanen, hvis projektet skal afleveres i etaper. Ved anlægsarbejder, der ikke udføres i tilslutning til byggearbejder, er udgangspunktet efter AB 18 desuden, at de enkelte entrepriser afleveres særskilt, medmindre andet er aftalt eller følger af omstændighederne.

ABT 18 har en vigtig forskel ved indkaldelsen til aflevering

Ved totalentreprise efter ABT 18 er selve afleveringsprincipperne i vidt omfang de samme, men der er en vigtig praktisk forskel i proceduren. Efter ABT 18 § 43 skal totalentreprenøren umiddelbart inden færdiggørelsen give bygherren skriftlig færdigmelding og samtidig indkalde til afleveringsforretningen, medmindre parterne har aftalt, at bygherren foretager indkaldelsen. Bygherren kan straks gøre indsigelse mod det foreslåede tidspunkt, hvorefter afleveringsforretningen efter standardreglen skal gennemføres senest 10 arbejdsdage efter det angivne færdiggørelsestidspunkt, medmindre andet aftales. Det adskiller sig fra AB 18, hvor bygherren som udgangspunkt indkalder efter entreprenørens færdigmelding.

Hvis der er tale om totalentreprise, bør man derfor ikke automatisk anvende AB 18’s procedure uden først at kontrollere ABT 18 og det konkrete kontraktgrundlag.

Læs ABT 18 på Retsinformation.

Hvad sker der med entreprenørgarantien ved aflevering?

Hvis AB 18 er aftalt uden fravigelser, udgør entreprenørens sikkerhedsstillelse som udgangspunkt 15 % af entreprisesummen uden moms indtil aflevering. Når arbejdet er afleveret, nedskrives sikkerheden som udgangspunkt til 10 %. Ved afleveringen kan den økonomiske størrelse af entreprisen have ændret sig betydeligt som følge af ekstraarbejder og mindrearbejder. AB 18 giver derfor mulighed for, at entreprisesummen ved nedskrivningen opgøres med tillæg eller fradrag af alle mer- og mindrearbejder, hvis bygherren anmoder om det i afleveringsprotokollen.

Et år efter aflevering nedskrives sikkerheden som udgangspunkt videre til 2 %. Hvis bygherren inden da skriftligt har reklameret over mangler, sker nedskrivningen efter standardvilkårene først, når de pågældende mangler er afhjulpet. Efter fem år ophører sikkerheden som udgangspunkt, men også her kan en rettidig skriftlig reklamation over mangler udskyde ophøret. Afleveringsprotokollen, mangelregistreringen og de efterfølgende reklamationer kan således få direkte økonomisk betydning for garantien.

Læs vores samlede guide til betaling og sikkerhedsstillelse efter AB 18.

Afleveringen starter fristen for entreprenørens slutopgørelse

Afleveringen har også direkte betydning for den økonomiske afslutning af entreprisen.

Efter AB 18 skal entreprenøren sende en endelig og fuldstændig slutopgørelse efter afleveringen, herunder over alle tilgodehavender for ekstraarbejder. Fristen er som udgangspunkt 25 arbejdsdage efter afleveringen. Ved hovedentreprise er fristen 35 arbejdsdage, mens den ved anlægsarbejder, der ikke udføres i tilslutning til byggearbejder, er 60 arbejdsdage. Hvis slutopgørelsen ikke kommer rettidigt, kan bygherren efter AB 18 give entreprenøren et skriftligt påkrav med yderligere 10 arbejdsdage. Overskrides også den frist, kan entreprenøren fortabe bestemte krav på blandt andet regningsarbejder og løn- og prisstigninger. Slutopgørelsen er derfor endnu et eksempel på, hvorfor parterne skal være helt enige om eller i det mindste kunne dokumentere afleveringstidspunktet. Læs mere om slutopgørelse, betalingsfrister og fortabelse af krav.

Hvad er et 1-årseftersyn?

Hvis AB 18 gælder, skal bygherren indkalde entreprenøren til et eftersyn af arbejdet, som skal finde sted senest ét år efter afleveringen. 1-årseftersynet giver parterne mulighed for systematisk at gennemgå byggeriet efter en periode, hvor det har været i brug. Nogle mangler viser sig først, når bygningen har været udsat for almindelig drift, temperatursvingninger, regn, frost eller andre belastninger.

Ved eftersynet udarbejder bygherren en eftersynsprotokol. Her registreres de mangler og andre forhold, som bygherren påpeger, entreprenørens eventuelle bemærkninger og eventuelle aftaler om, hvordan og hvornår mangler skal afhjælpes. Indkaldelsen skal efter AB 18 være skriftlig og ske med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage. Ved hovedentreprise er minimumsvarslet 20 arbejdsdage. Det er værd at planlægge eftersynet i god tid. “Senest ét år efter afleveringen” betyder, at selve eftersynet skal være gennemført inden fristen – ikke blot at invitationen skal være sendt inden årsdagen.

Skal man vente på 1-årseftersynet med at reklamere over mangler?

Nej. Det bør man netop ikke. Hvis en mangel bliver opdaget efter aflevering, skal bygherren efter AB 18 som udgangspunkt give entreprenøren skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget. 1-årseftersynet er altså ikke en opsamlingsfrist, der giver bygherren ret til at lade kendte problemer ligge i mange måneder. Hvis der eksempelvis konstateres vandindtrængning tre måneder efter aflevering, bør bygherren ikke vente ni måneder med at reklamere, blot fordi 1-årseftersynet endnu ikke er afholdt.

Eftersynet er et supplement til den løbende reklamationspligt – ikke en erstatning for den.

Kan entreprenøren vente til 1-årseftersynet med at afhjælpe en mangel?

I visse situationer. Hvis en mangel påvises efter afleveringen, skal bygherren fastsætte en skriftlig frist for afhjælpningen. AB 18 giver dog entreprenøren mulighed for at udskyde afhjælpningen af en sådan mangel og foretage den sammen med afhjælpning af eventuelle mangler konstateret ved 1-årseftersynet, hvis manglen ikke forværres som følge af udskydelsen, og udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren. Det er altså ikke en generel ret til at vente med alt til 1-årseftersynet.

Hvis manglen kan udvikle sig, forårsage følgeskade eller påføre bygherren væsentlig ulempe, er forudsætningerne for udskydelse ikke nødvendigvis til stede.

Hvad er et 5-årseftersyn?

AB 18 kræver også, at bygherren indkalder til et afsluttende 5-årseftersyn. Eftersynet skal finde sted senest 30 arbejdsdage før fem år efter afleveringen.

Det er en vigtig detalje. 5-årseftersynet skal altså ikke først afholdes på selve femårsdagen. Formålet med den tidligere placering er blandt andet at give bygherren mulighed for at identificere og reklamere over mangler, inden den almindelige femårige periode for mangelkrav efter AB 18 udløber. Indkaldelsen skal – ligesom ved 1-årseftersynet – være skriftlig og ske med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage. Ved hovedentreprise er minimumsvarslet 20 arbejdsdage. Har bygherren ikke indkaldt til 5-årseftersynet efter reglerne, kan entreprenøren selv skriftligt indkalde bygherren med mindst 10 arbejdsdages varsel.

For bygherren er det derfor en dårlig strategi først at begynde den tekniske gennemgang umiddelbart før femårsdagen. Eventuelle undersøgelser, rådgivergennemgange og reklamationer bør planlægges i god tid.

Hvad skal stå i protokollen ved 1- og 5-årseftersyn?

Ved både 1- og 5-årseftersynet skal bygherren efter AB 18 udarbejde en eftersynsprotokol. Her skal bygherren anføre de mangler og eventuelle andre forhold, som påpeges, sammen med entreprenørens eventuelle bemærkninger. Eventuelle aftaler om afhjælpning skal også fremgå, herunder hvordan og hvornår afhjælpningen skal ske. Hvis en part ikke møder til eftersynet, kan den mødende part gennemføre eftersynet uden den fraværendes medvirken. Protokollen skal derefter snarest muligt sendes til den fraværende part.

Også her er præcision vigtig. Det bør fremgå tilstrækkeligt klart, hvilket konkret forhold bygherren reklamerer over, hvor det befinder sig, og hvad problemet består i. En upræcis formulering som “diverse revner” eller “problemer med taget” kan senere skabe unødig diskussion om, hvad reklamationen faktisk omfattede.

Er entreprenørens mangelansvar altid præcis fem år?

Nej. AB 18’s femårsregel er mere nuanceret end den ofte fremstilles. Efter § 55 skal bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler som udgangspunkt fremsættes senest fem år efter afleveringen. Men bestemmelsen indeholder flere vigtige særregler.

Hvis entreprenøren har afhjulpet en mangel, som bygherren har reklameret over, løber der efter AB 18 en ny frist for krav som følge af den pågældende mangel fra afslutningen af afhjælpningen. Den nye frist kan dog ikke strække sig længere end tre år efter udløbet af den oprindelige femårsfrist. For løsøregenstande og inventar, der ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, er standardfristen efter AB 18 desuden to år frem for fem år.

Endelig bevares visse krav ud over de almindelige perioder, blandt andet hvis entreprenøren har påtaget sig at indestå i længere tid, hvis det ved afleveringen konstateres, at den aftalte kvalitetssikring har svigtet væsentligt, eller hvis entreprenøren har udvist et groft uforsvarligt forhold. Femårsreglen bør derfor ikke reduceres til sætningen “entreprenøren er ansvarlig i fem år”. Den konkrete kontrakt, typen af mangel, eventuelle afhjælpninger og øvrige fristregler skal vurderes.

Læs mere på siden om mangler ved byggeri.

5-årseftersynet må ikke blive forvekslet med en ret til at vente fem år

At AB 18 indeholder en femårig ydergrænse for almindelige mangelkrav betyder ikke, at bygherren frit kan vente med at reklamere over en kendt mangel frem til 5-årseftersynet. Mangler, som opdages efter aflevering, skal som udgangspunkt meddeles entreprenøren skriftligt inden rimelig tid efter, at bygherren har eller burde have opdaget dem. Der er derfor to forskellige tidsmæssige spørgsmål: Hvor hurtigt skal der reklameres efter, at manglen opdages, og hvor langt efter afleveringen kan et krav overhovedet gøres gældende efter AB-systemet? Begge skal være opfyldt.

Det er især vigtigt ved skader, som udvikler sig. Hvis bygherren opdager et problem, men undlader at reagere, kan det samtidig forværre både bevisstillingen og selve skaden.

Hvad hvis parterne er uenige om, om en mangel er afhjulpet?

Hvis entreprenøren har haft mulighed for at afhjælpe, men bygherren fortsat mener, at manglen består, bør uenigheden ikke blot stå uafklaret. AB 18 indeholder konkrete regler om bygherrens reaktion efter udløbet af afhjælpningsfristen eller efter entreprenørens meddelelse om, at afhjælpning har fundet sted. Hvis bygherren fortsat vil påberåbe sig manglen, skal der reageres efter bestemmelsens korte frister.

Derefter kan spørgsmålet eksempelvis blive, om bygherren kan lade manglen udbedre for entreprenørens regning eller kræve et afslag.

Hvis uenigheden hovedsageligt er teknisk – eksempelvis om en revne er afhjulpet korrekt, om en utæthed fortsat består, eller om den valgte reparationsmetode er fagmæssigt forsvarlig – kan syn og skøn være relevant.

Det er særligt vigtigt at overveje beviset, før en anden entreprenør river den omtvistede konstruktion ned og reparerer den. Ellers kan afgørende dokumentation gå tabt.

Aflevering i ejer- og andelsboligforeninger

Ved større byggeprojekter i ejer- og andelsboligforeninger er afleveringen et tidspunkt, hvor bestyrelsen bør have særligt fokus på både teknik, jura og økonomi. Det kan være fristende at betragte afleveringen som den tekniske rådgivers opgave, men afleveringen udløser også juridiske konsekvenser for foreningen som bygherre.

Bestyrelsen bør derfor vide, om entreprenøren har færdigmeldt korrekt, om der er forhold, der reelt kan forhindre aflevering, hvilke mangler der er registreret, hvilke frister der er fastsat for afhjælpningen, og hvordan manglerne påvirker tilbageholdelse og entreprenørens sikkerhedsstillelse.

Det er samtidig vigtigt at sikre, at relevante drifts- og projektmaterialer er modtaget, og at den tekniske rådgiver har et klart mandat til at gennemføre førgennemgang, aflevering og senere eftersyn på foreningens vegne.

Efter afleveringen bør bestyrelsen også sørge for, at datoerne for 1- og 5-årseftersyn bliver lagt ind i foreningens langsigtede kalender. Ved skift af bestyrelsesmedlemmer, administrator eller rådgiver kan sådanne frister ellers let gå tabt.

Hos ØENS hænger denne rådgivning naturligt sammen med både byggesager i ejer- og andelsboligforeninger, foreningsret og byggesagsadministration.

Når afleveringen udvikler sig til en tvist

Uenigheder ved aflevering kan handle om langt mere end selve mangellisten. Parterne kan eksempelvis være uenige om, hvorvidt entreprenøren overhovedet var færdig, om bestemte mangler var væsentlige, om arbejdet blev afleveret automatisk som følge af manglende indkaldelse, hvilken afleveringsdato der gælder, eller om bygherren efterfølgende kan gøre en bestemt mangel gældende.

Disse spørgsmål kan hurtigt få følgevirkninger. Hvis afleveringstidspunktet flyttes, kan det påvirke dagbod og forsinkelse, garantinedskrivning, slutopgørelse og senere mangelsfrister.

I sådanne sager er det derfor vigtigt at sikre den samtidige dokumentation: færdigmeldinger, indkaldelser, protokoller, fotos, tidsplaner, byggemødereferater, mangellister og korrespondance.

Hvis tvisten kræver byggeteknisk bevis, kan syn og skøn i byggesagen være relevant. Hvis konflikten allerede er bredere, kan du læse mere om entreprisetvister, hurtig afgørelse og voldgift.

Sådan hjælper ØENS med aflevering og eftersyn

Vi hjælper både før afleveringen og efter, at problemerne er opstået. For bygherren kan det eksempelvis være relevant at få vurderet, om konstaterede mangler er så væsentlige, at aflevering bør nægtes, hvordan afleveringsprotokollen bør udformes, hvor meget der kan tilbageholdes, eller hvordan der skal reklameres over mangler efter afleveringen. For entreprenøren kan opgaven være at få fastslået, om entreprisen er afleveret, håndtere et uberettiget afslag på aflevering, sikre korrekt opfølgning på mangler eller få afklaret betydningen af bygherrens passivitet. Vi bistår også ved uenigheder omkring 1- og 5-årseftersyn, garanti, mangelskrav og den efterfølgende afhjælpning.

Afleveringen bør afslutte udførelsesfasen og skabe klarhed om det videre forløb. Hvis den i stedet efterlader tvivl om datoer, mangler og ansvar, kan problemerne følge projektet i flere år.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om aflevering og eftersyn