Indgåelse af en erhvervslejekontrakt er ofte altafgørende for en virksomhed. I Danmark er der som udgangspunkt aftalefrihed i erhvervsforhold, men der er alligevel mange regler i erhvervslejeloven, som begrænser det. Vi udarbejder, gennemgår, kommenterer eller forhandler nye eller eksisterende erhvervslejekontrakter og hjælper også meget gerne dig med det.

Placeringen af den nye forretning, det nye kontor eller udvidelsen af en eksisterende virksomhed kræver som regel indgåelse af en ny erhvervslejekontrakt. Nogle gange skal en eksisterende erhvervslejekontrakt overtages fra en nuværende lejer, og andre gange indgås en helt ny lejekontrakt. I begge situationer skal lejer vurdere, hvad der bedst kan svare sig, og hvilke fordele og ulemper, der er forbundet med indgåelsen af erhvervslejekontrakten.

For mange iværksættere og mindre virksomheder er erhvervslejekontrakten den vigtigste og største kontrakt, der indgås. Derfor skal du være grundig med gennemgangen af kontrakten, også selv om du har forelsket dig i netop dét lejemål.

De erhvervslejeretlige regler er meget komplicerede, og der er ofte stor forskel på indholdet af en erhvervslejekontrakt afhængig af, om du skal indgå en ny lejekontrakt eller overtager en eksisterende (og ofte meget gammel) lejekontrakt. Der kan være fordele og ulemper ved begge dele.

Du skal især være opmærksom på:

• Uopsigelighedsperioder for dig og udlejer – det vil sige, hvor mange år der går, før du kan opsige lejemålet og dermed komme ud af det igen. Selvom du måtte ønske at lukke din virksomhed, skal du som udgangspunkt betale husleje i hele uopsigelighedsperioden, og det kan knække mange virksomheder eller privatøkonomier.
• Afståelsesadgang, betingelserne herfor og nøglepenge – under hvilke betingelser kan du afstå/overdrage lejemålet med eller uden udlejers samtykke, hvis du f.eks. ønsker at sælge lejemålet og drive forretning fra andre lokaler eller ønsker at sælge en forretning med eksisterende kunder, goodwill, omsætning mv.
• Ofte kræver udlejer kaution fra fysiske personer.
• Vær meget opmærksom på, under hvilke betingelser husleje kan eller vil blive reguleret – typisk hævet, da huslejestigninger kan blive så markante, at de kan kvæle en forretning. Det er især reguleringer til ”markedslejen”, du skal være opmærksom på.
• Istandsættelse og tilstand ved overtagelsen. Vær opmærksom på lejemålets stand ved overtagelsen og mulige reetableringsforpligtelser, som du overtager, hvis du overtager et eksisterende lejemål. Tag en masse fotos med mobiltelefonen eller digitalt kamera til dokumentation for, hvordan lejemålet så ud, da det blev overtaget – det er enkel og billig bevissikring og stiller dig bedre, hvis der bliver problemer ved fraflytningen.
• Skiltning. Hvis du har særlige ønsker eller forventninger til skiltning, skal du overveje dette. Det er ikke alle udlejere, der finder mangefarvede neonskilte super-cool.
• Tilladelser og betingelser. Vær opmærksom på, at der kan gælde særlige offentlige tilladelser til at drive den virksomhed, du har lyst til, fra lokalet, og det vil typisk være dit ansvar at sikre dig disse tilladelser. Det er altså ikke udlejers problem, hvis du f.eks. ikke kan få en alkoholbevilling til din nye café.

Husk på, at indgåelse af en erhvervslejekontrakt som alle andre kontrakter er resultatet af en forhandling. ØENS kan derfor hjælpe dig, når du skal indgå en erhvervslejekontrakt eller hvis du skal genforhandle vilkårene i din nuværende erhvervslejekontrakt.

Ønsker du eller din aftalepart at opsige jeres erhvervslejeforhold, er der flere ting at tage stilling til. Erhvervslejemålet kan bl.a. være gjort uopsigeligt, det kan være erhvervsbeskyttet, eller der kan være aftalt kompensation til den anden part i visse tilfælde af opsigelse.

ØENS tilbyder rådgivning til, hvordan du bedst muligt sikrer din retstilling i en opsigelsessituation, så du undgår økonomiske tab.

Er der opstået uenigheder mellem dig og din aftalepart?

En tvist kan skyldes mange forhold, såsom at en part ikke lever op til sine forpligtelser ifølge kontrakten, eller der opstår uenighed om fortolkningen af en del af kontrakten. Uanset hvad grunden er, kræver det ofte en hurtig reaktion, for at man ikke ifalder passivitet og på den måde mister sit krav.

ØENS står klar til at hjælpe med fortolkningen af din kontrakt og anden håndtering, f.eks. mægling for at hjælpe med at løse en eventuel  tvist.

Er det i jeres erhvervslejeforhold aftalt, at lejen kan reguleres til markedslejen, er det muligt både for lejer og udlejer at få lejen reguleret, hvad enten lejen er for høj eller for lav.

ØENS tilbyder at gennemgå din lejekontrakt og dit erhvervslejemål og på den måde vurdere, om der er mulighed for at regulere lejen.

Som erhvervslejer har man mulighed for at lade en anden erhvervslejer inden for samme branche fortsætte i sit erhvervslejeforhold på uændrede vilkår – det kaldes afståelse. Tilsvarende kan man som udlejer sikre sig, at lejer ikke afstår til en bestemt part. ØENS kan hjælpe dig igennem processen og på den måde sikre din retsstilling på bedst mulige måde.

Selve størrelsen på afståelsen forhandles normalt mellem sælger og køber eller repræsentanter for disse, f.eks. erhvervsmæglere og advokater. Sælger ønsker at sælge dyrest muligt, og køber ønsker at købe billigst muligt. Afståelsen kan afskrives skattemæssigt af køberen og er skattepligtig for sælgeren.

Afståelsen er et ”blandet” beløb, der udgør goodwill for forretningen/virksomheden baseret på kundebasen, der kommer til butikken, forretningen eller cafeen m.v.

Afståelsen kan udgøre meget store beløb, ofte flere millioner kroner, og det er derfor vigtigt for køberen at sikre sig, at der i erhvervslejekontrakten er gode muligheder for at afstå lejemålet på ny, når køberen ikke længere ønsker at drive virksomheden.

Hvis ikke køber kan afstå lejemålet på ny, er afståelsen ikke meget værd, når man engang selv vil sælge eller afhænde forretningen eller butikken.

Afståelsens størrelse er således i princippet udlejer uvedkommende, men en høj afståelsessum hænger ofte sammen med bl.a. en lav husleje. Og en meget lav husleje koblet til en høj afståelsessum kan få udlejer til at overveje en forhøjelse af huslejen til markedslejen, hvilket kan være meget væsentlig og byrdefuld for en ny lejer og dermed en hæmsko for økonomien i en butik, forretning, cafe, bar eller restaurant.

De erhvervslejeretlige regler er meget komplicerede, og der er ofte stor forskel på indholdet af en erhvervslejekontrakt afhængig af, om du skal indgå en ny lejekontrakt eller overtage et eksisterende lejemål og dermed en eksisterende (og ofte meget gammel) lejekontrakt. Der kan være fordele og ulemper ved begge dele.

Ved indgåelse og forhandling af erhvervslejekontrakter skal du især være opmærksom på:

• Risiko for huslejestigninger – varslede eller uvarslede stigninger i sigte. Vær meget opmærksom på, under hvilke betingelser husleje kan eller vil blive reguleret – typisk hævet. Det er især vigtigt, hvis du betaler en høj afståelse for et lejemål, da du jo betaler afståelsen i forventning om en relativ lav husleje.
• Risiko for, at udlejer kan opsige lejemålet og betaling eller ikke-betaling i den forbindelse.
• Afståelse eller ”nøglepenge”. Der kræves ofte en ganske høj afståelse eller ”nøglepenge” for, at en lejer vil overdrage et lejemål til en ny lejer. Hvis du betaler en høj afståelse, skal du sikre dig, at du selv kan afstå lejemålet, når du engang ikke længere vil eller kan drive virksomheden.
• Afståelsesadgang og betingelserne herfor – under hvilke betingelser kan du afstå/overdrage lejemålet til en anden med eller uden udlejers samtykke, hvis du f.eks. ønsker at sælge lejemålet og drive forretning fra andre lokaler eller ønsker at sælge en forretning med eksisterende kunder, goodwill, omsætning m.v.
• Uopsigelighedsperioder for dig og udlejer.
• Istandsættelse og tilstand ved overtagelsen – og ved afleveringen af det lejede ved lejemålets ophør.

Husk, at indgåelse af en erhvervslejekontrakt som alle andre kontrakter og aftaler er resultatet af en forhandling mellem udlejer og den kommende lejer. Normalt kan alle punkter i en kontrakt forhandles, helt eller delvist. Det er samtidigt vigtigt for køberen, at køber indretter sin virksomhed optimalt rent skattemæssigt, så en eventuel fortjeneste på afståelsen, når køberen ønsker at sælge sin forretning, butik, café, bar eller restaurant, beskattes mindst muligt.

ØENS hjælper dig med forhandling af afståelsen og dens størrelse, og vi hjælper dig også gerne med udarbejdelse, gennemgang og forhandling af erhvervslejekontrakter og købs- eller overdragelsesaftale for køb eller salg af f.eks. forretning, butik, café, bar og restaurant.

Selv om der ikke i Danmark er krav om, at der udarbejdes en lejekontrakt, er det vores erfaring hos ØENS, at det altid vil være en fordel. Med en lejekontrakt undgår man fremtidige stridigheder og har et klart og solidt fundament for et godt lejeforhold.

Lejekontrakten er særlig vigtig for dig som udlejer, da lejeloven primært beskytter lejer. Som udlejer stilles der således store krav til de lejekontrakter, der indgås, da der er meget strenge regler for, hvad udlejer kan tilføje i en lejekontrakt. For eksempel er der bestemte regler, der kan fraviges i lejekontraktens § 11, men dette gælder kun få og helt specifikke regler.

Hos ØENS står vi klar til at rådgive, gennemgå eller udfærdige en lejekontrakt, så den opfylder alle krav og tilgodeser dig som udlejer bedst muligt.

I Danmark findes der mange regler for, hvordan husleje skal fastsættes ved udlejning. Disse er bl.a.:

• Omkostningsbestemt leje
• Det lejedes værdi
• Markedsleje

Problemet med ovenstående er, at man ikke bare kan vælge frit mellem disse tre principper, da det er lejemålets forhold på forskellige datoer, der afgør hvordan lejen kan fastsættes.

Hos ØENS tilbyder vi at hjælpe dig med at få fastsat lejen korrekt og på den måde undgå tvister med lejer.

Du har sikkert hørt om eller er selv stødt på, at lejekontrakter har været tidsbegrænsede for en årrække, eller måske har du hørt den almindelige misforståelse om, at man kun må tidsbegrænse i 2 år.

Ønsker du at have en tidsbegrænsning på din lejekontrakt, kræver lovgivningen, at du har en gyldig grund til at tidsbegrænse lejemålet. Hvad der er en gyldig grund, kan variere meget, hvorfor vi hos ØENS står klar til at hjælpe dig med at udarbejde en tidsbegrænsning, der lever op til lovgivningen.

Ønsker du at opsige eller ophæve lejer, skal du først og fremmest være opmærksom på, at der er forskel på at opsige og ophæve, samt at der gælder særlige regler for begge tilfælde.

Udlejer du din ejerlejlighed eller et enfamiliehus, har du som udgangspunkt mulighed for at opsige din lejer med 1 års varsel, hvis du selv ønsker at bo i ejerlejligheden eller huset. Dog stilles der krav til, at opsigelsen er rimelig, hvilket vil sige, at lejer og udlejers forhold opvejes over for hinanden, hvorefter man vurderer, om opsigelsen er rimelig.

En sådan opsigelse kan hurtigt blive uoverskuelig. ØENS kan hjælpe dig i denne proces, så du på bedste vis kan få din lejlighed/hus tilbage til egen benyttelse.

Udlejer du derimod et værelse i din bolig, kan du som udgangspunkt frit opsige lejer med 1 måneds varsel. Men lejer du efterfølgende værelset ud til en højere leje, kan opsigelsen blive gjort ugyldig. Hos ØENS anbefaler vi derfor, at du modtager hjælp til en sådan proces.

Reglerne om opsigelse kan nemt virke uoverskuelige og besværlige, men skal altid følges ned til mindste detalje, hvorfor vi hos ØENS står klar til at hjælpe dig på området.

Har din lejer ikke betalt sin leje til tiden,  ødelagt lejemålet eller på anden måde misligholdt sin lejekontrakt, kan en ophævelse være værd at overveje. Lejeloven indeholder dog en lang række krav til en sådan ophævelse, bl.a. krav om en skriftlig ophævelse og mulighed for inden for 14 dage at betale den manglende leje, hvis der er tale om betalingsmisligholdelse.

En sådan skriftlig opsigelse kræver derudover yderligere krav, bl.a. korrekte lovhenvisninger og overholdelse af 14 dages-fristen.

Hos ØENS anbefaler vi derfor, at du kontakter os, hvis du ønsker at ophæve din lejer, så vi på bedst mulig måde kan hjælpe dig med at få lejeren ud af lejemålet.