Køb af hus, villa eller rækkehus er for mange den største private investering i livet.

En bolighandel adskiller sig væsentligt fra køb af en ejerlejlighed, fordi du som køber overtager både grunden, installationerne og det fulde ansvar for ejendommens stand, servitutter, bygninger og eventuelle fremtidige risici. Derfor er det afgørende, at alle juridiske og tekniske forhold gennemgås grundigt, før købsaftalen bliver endelig.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi købere og sælgere af boliger i hele landet. Vi gennemgår købsaftalen, rapporter, servitutter, lokalplaner og øvrige dokumenter, vurderer risici og sikrer, at du kun forpligter dig på juridisk acceptable vilkår.

Hvorfor kræver køb af bolig særlig juridisk rådgivning?

I modsætning til en ejerlejlighed bærer du som boligejer det fulde ansvar for ejendommen. Det betyder, at selv små fejl kan få store økonomiske konsekvenser. Mange bolighandler involverer forhold som ulovlige tilbygninger, fejl i BBR, servitutter, jordbundsforhold, ældre installationer, mangelfuld dræning, risiko for fugt, problemer med kloak eller installationer og mangler, som ikke er dækket af tilstandsrapporten.

En boligadvokat sikrer, at du får et realistisk, juridisk korrekt og økonomisk gennemarbejdet overblik, før du skriver under.

Gennemgang af tilstandsrapport, el-rapport og energimærke

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er centrale dokumenter i en bolighandel. Men rapporterne har deres begrænsninger: de dækker kun synlige forhold, og mange skjulte fejl opdages først efter overtagelsen. Vi vurderer de anførte forhold, risikoen bag K1-, K2- og K3-skader, betydningen af eventuelle ulovlige installationer, forhold der kan påvirke forsikringsdækningen samt regler og undtagelser i huseftersynsordningen.

Vi rådgiver dig om, hvilke forhold der bør føre til prisforhandling, hvilke forhold der kræver forbehold, og hvordan ejerskifteforsikringens dækning spiller ind.

Servitutter, lokalplaner og tinglyste rettigheder

En bolig er ofte omfattet af servitutter og lokalplaner, som kan begrænse eller regulere dine muligheder for at anvende eller ændre ejendommen. Det kan være byggelinjer, adgangsforhold, krav til bebyggelse, ledningsrettigheder, vejudgifter, bevaringsbestemmelser eller begrænsninger i forhold til udhuse, terrasser og sekundære bygninger.

Mange boligejere opdager først efter overtagelsen, at en servitut forhindrer eksempelvis en tilbygning, en carport eller en ændring af facaden. Vi gennemgår alle tinglyste dokumenter og vurderer deres betydning for både brugen og værdien af ejendommen.

BBR-forhold, byggetilladelser og ulovligt byggeri

Fejl i BBR er meget almindelige ved køb af hus og kan have betydelige konsekvenser. Vi gennemgår, om boligens arealer, udestuer, terrasser, carporte, tagetager eller tilbygninger er lovligt opført, korrekt registreret og godkendt af kommunen. Ulovligt byggeri kan føre til krav om nedrivning eller omfattende lovliggørelse, som kan være dyrt.

Vi vurderer også boligens historik, dokumentation og omfanget af eventuelle mangler ved installationer, dræn, afløb og konstruktioner.

Skjulte fejl, ulovlige installationer og mangler

Ældre boliger kan gemme på betydelige skjulte fejl. Det kan være fugt, skimmel, fejl i elinstallationer, ulovlige VVS-løsninger, utilstrækkelig isolering, fejl i kloaksystemet, manglende dræning eller mangelfuld udførelse af tidligere ombygninger.

Vi vurderer, om der er grundlag for at stille forbehold, kræve dokumentation eller skabe grundlag for en senere reklamation. Vi rådgiver også om din retsstilling efter overtagelsen, og hvornår der kan gøres krav gældende over for sælger eller forsikringsselskab.

Jordbund, forurening og tekniske risici

Der kan være særlige forhold, som påvirker ejendommens værdi og risiko. Det gælder blandt andet jordbundsforhold, gamle olietanke, risiko for oversvømmelse, krav om kloakseparering og forurening. Disse forhold kan påvirke både økonomi og fremtidige byggeprojekter.

Vi gennemgår jordforureningsregistrering, matrikeloplysninger, vurderinger af grundens bæreevne samt forhold, der kan påvirke dine muligheder for tilbygning eller renovering.

Gennemgang af købsaftale og bilag

Købsaftalen er det centrale dokument i enhver bolighandel. Vi gennemgår alle vilkår, forbehold, tidsfrister, dokumenter, oplysninger fra mægler og sælger, servitutter, ejerskifteforsikring, refusionsforhold og finansieringsmæssige krav.

Vi sikrer, at handlen kun gennemføres, hvis alle juridiske forhold er acceptable. Det sker gennem udarbejdelse af et godkendelsesbrev, der beskytter dig mod uforudsete risici.

Rådgivning for købere af bolig, hus og rækkehus

Som køber får du en samlet juridisk vurdering, der sikrer, at du:

• får klarhed over risici og skjulte forhold
• forstår betydningen af tilstandsrapport og el-rapport
• kender servitutter og begrænsninger
• er opmærksom på lokalplaner og tinglyste forhold
• kan tage stilling til økonomiske konsekvenser
• får rådgivning om prisforhandling
• kender dine rettigheder, hvis der opstår mangler efter overtagelsen

Vi rådgiver dig altid uvildigt – også hvis vi vurderer, at det ikke er en god handel.

Rådgivning for sælgere

Som sælger hjælper vi med korrekt udarbejdelse og kontrol af dokumenter, håndtering af oplysninger, tinglysning, rettidig og korrekt kommunikation til køber samt gennemgang af særlige vilkår. Målet er at sikre en lovlig og tryg salgsproces uden efterfølgende tvister.

Sådan foregår processen hos os

Den typiske proces for køb af bolig består af:

• indhentning og gennemgang af alle dokumenter
• juridisk vurdering af rapporter og forhold
• dialog om risici, forbehold og aftalepunkter
• udarbejdelse af godkendelsesbrev
• forhandling med mægler eller sælger
• sikring af tinglysning og refusionsopgørelse
• juridisk støtte frem til overtagelse

Kontakt os – din boligadvokat ved køb af hus eller rækkehus

Hvis du står over for at købe eller sælge bolig, er du velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi sikrer en grundig, professionel og tryg proces fra første dokument til endelig nøgleoverdragelse.

Tal med en boligadvokat med speciale inden for fast ejendom

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Advokatfirma

Anita Hansen

Advokatsekretær

Advokatfirma

Jakob Holst Nyvold

Erhvervsjurist

Afdeling:

FAQ – ofte stillede spørgsmål om køb af bolig, hus og rækkehus

Måske sidder du med de samme spørgsmål, som mange boligkøbere ofte stiller, når de står overfor at købe hus, villa eller rækkehus. Her har vi samlet svarene på de mest almindelige juridiske og praktiske spørgsmål, så du hurtigt kan få et klart overblik over de forhold, der typisk giver anledning til tvivl i en bolighandel.

Hvilke juridiske risici skal jeg være særligt opmærksom på ved køb af hus?

De største risici er skjulte fejl og mangler, ulovlige tilbygninger, fejl i BBR, mangelfulde installationer, problemer med kloak, dræn og fugt, utilstrækkelig dokumentation, forurening og servitutter, der begrænser brugen af ejendommen. Mange af disse forhold fremgår ikke klart af rapporterne eller kan være skjult ved besigtigelsen.

Hvad gennemgår en boligadvokat i forbindelse med et boligkøb?

En boligadvokat gennemgår købsaftalen, salgsopstillingen, tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, energimærket, BBR-oplysninger, servitutter, lokalplaner, tinglyste rettigheder, refusionsforhold og øvrige bilag. Målet er at identificere risici, sikre korrekte oplysninger og vurdere, om handlen bør godkendes.

Dækker tilstandsrapporten alle fejl i huset?

Nej. En tilstandsrapport afdækker kun synlige forhold og bygger på stikprøvebaserede vurderinger. Skjulte fejl, ulovlige installationer, konstruktionsproblemer, fugt og andre forhold kan først vise sig efter overtagelsen. Derfor er en juridisk vurdering nødvendig for at forstå din risiko.

Hvad betyder det, at advokaten udarbejder et godkendelsesbrev?

Et godkendelsesbrev sikrer, at handlen først bliver bindende, når advokaten har accepteret vilkårene. Hvis der mangler dokumentation, eksisterer juridiske risici eller forhold, der ikke er belyst korrekt, kan advokaten stille krav om ændringer eller sikre, at du kan træde ud af handlen uden omkostninger.

Kan jeg forhandle prisen, hvis rapporterne viser fejl eller skader?

Ja. Hvis rapporterne viser forhold, der kan få betydning for drift, vedligeholdelse eller fremtidige udgifter, kan det give grundlag for prisforhandling eller krav om udbedring. En boligadvokat kan rådgive om, hvilke forhold der bør bruges som grundlag for forhandling.

Hvad gør jeg, hvis jeg opdager mangler efter overtagelsen?

Du skal reklamere skriftligt og inden for rimelig tid. Advokaten vurderer, om der er tale om en mangel efter købeloven, om forholdet kan dækkes af ejerskifteforsikringen, og om der kan rettes krav mod sælger eller andre ansvarlige.

Hvad betyder en servitut, og hvorfor er den vigtig?

En servitut regulerer, hvordan en ejendom må anvendes, og kan begrænse din råderet, herunder byggelinjer, adgangsforhold, bebyggelsesregler, ledningsanlæg og bevaringskrav. Servitutter kan få direkte betydning for dine muligheder for ombygning, modernisering eller udvidelser.

Hvad er forskellen på ejendomsmæglerens og advokatens rolle?

Ejendomsmægleren repræsenterer sælger og har ingen pligt til at afdække juridiske risici for køber. Advokaten repræsenterer alene dig som køber, gennemgår dokumenterne uvildigt og sikrer, at du kun bliver bundet af en juridisk korrekt og gennemtænkt aftale.

Hvornår bør jeg kontakte en boligadvokat?

Så tidligt som muligt. Helst før du skriver under, så advokaten kan sikre et gyldigt advokatforbehold og gennemgå handlen, før du bliver bundet.

Er ejerskifteforsikring nødvendig?

En ejerskifteforsikring kan dække skjulte forhold, der ikke fremgår af rapporterne. Vi rådgiver om, hvilken dækning der er nødvendig i den konkrete sag, og om sælgers tilbudte vilkår bør udvides eller ændres.

Køb af projektbolig er en særlig type bolighandel, hvor du indgår en bindende aftale om en bolig, der endnu ikke er færdigbygget.

Det betyder, at du køber på tegninger, beskrivelser og løfter – ikke på en eksisterende, fysisk ejendom. Denne konstruktion gør projektboliger juridisk komplekse og forbundet med en række risici, som adskiller sig markant fra køb af både ejerlejlighed, andelsbolig og hus.

En projektbolighandel indebærer særlige aftalevilkår, tekniske forbehold, ændringsmuligheder, risici ved forsinkelser, udførelsesfejl, økonomiske reguleringer og ansvarsspørgsmål, som kræver dyb juridisk indsigt. Derfor vælger mange købere en advokat til at sikre, at aftalen og byggeriet lever op til både lovgivningen og det aftalte.

Hos ØENS Advokatfirma har vi omfattende erfaring med rådgivning ved køb af projektboliger. Vi kan gennemgå aftalegrundlaget, vurdere risici, rådgive om dine rettigheder og sikre, at du er juridisk beskyttet gennem hele forløbet – fra reservation til nøgleoverdragelse.

Hvorfor kræver køb af projektbolig særlig juridisk indsigt?

Køb af projektbolig adskiller sig fra alle andre boligkøb. Du køber på forhånd – uden mulighed for fysisk gennemgang – og du er bundet af en omfattende købsaftale, teknisk beskrivelse og entreprisekontrakt, som fastlægger alt fra materialer til tidsfrister og særlige forbehold.

De største risici i en projektbolighandel omfatter:

• Forsinkelser i byggeriet
• Kvalitetsfejl og manglende færdiggørelse
• Uoverensstemmelser mellem tegninger og det færdige resultat
• Ændringer i materialer eller løsninger
• Ekstraregninger for tilvalg
• Tvivl om mangelsansvar og garanti
• Uklarheder om 1-års og 5-års gennemgang
• Særlige vilkår, der fraviger købeloven
• Håndtering af entreprenørens eller bygherrens forbehold
• Ansvar ved konkurs hos entreprenør/bygherre

Disse forhold er højt specialiserede og kræver, at købsaftalen gennemgås i detaljer, inden du underskriver.

En juridisk gennemgang af projektmaterialet – grundlaget for hele handlen

Aftalegrundlaget i en projektbolighandel er omfattende og består typisk af:

• Købsaftale eller entreprisekontrakt
• Projektbeskrivelser og materialelister
• Tekniske tegninger
• Servitutter og lokalplaner for eks. Sydhavn og Nordhavn
• Tidsplaner og forbehold
• Betalingsplan
• Byggesag og tilladelser
• Tilvalgs- og ændringsmuligheder
• Vedtægter (for ejerforening eller grundejerforening)
• Forsikringer og garantistillelser

Vi kan bl.a. gennemgå det samlede materiale og vurdere:

• Om aftalevilkårene er klare og retmæssige
• Hvilke forbehold der reelt er forbundet med byggeriet
• Om betalingsplanen følger lovgivningens krav
• Om der er uklarheder om ansvar, tidsfrister eller kvalitet
• Om projektet er tilstrækkeligt dokumenteret
• Om du påtager dig risici, som normalt ligger hos entreprenør/bygherre

Mange fejl og konflikter opstår senere, fordi købere ikke kender de juridiske konsekvenser af projektmaterialet.

Forsinkelser, frister og afleveringsproblemer

Forsinkelser er en af de hyppigste kilder til tvister i projektbyggeri. Vi kan hjælpe med at gennemgå:

• Hvad der gælder som berettiget og uberettiget forsinkelse
• Hvilke frister bygherren skal overholde
• Hvilke rettigheder du har ved væsentlige forsinkelser
• Om der kan kræves dagbod eller erstatning
• Hvordan flytning, midlertidig bolig og økonomiske konsekvenser håndteres

Hvis byggeriet forsinkes væsentligt, kan det give dig ret til at ophæve handlen – men kun hvis aftalen juridisk understøtter det. Derfor er gennemgang af tidsfrister afgørende.

Materialer, tilvalg og fravigelser fra projektet

I mange projektboliger kan der ske ændringer i planløsning, materialer eller installationer undervejs i byggeriet.

Vi kan vurdere:

• Hvilke ændringer bygherre må foretage
• Om ændringer kræver dit samtykke
• Om prisreguleringer er lovlige og dokumenterede
• Om tilvalgsaftaler er korrekte
• Om entreprenøren leverer det aftalte i forhold til tegninger og specifikationer

Selv små materialeskift kan være i strid med aftalen – og det skal fremgå tydeligt, hvem der bærer risikoen.

Mangler ved levering – hvad har du krav på?

Når du overtager en projektbolig, kan der være fejl eller mangler, som skal udbedres. Det kan være:

• Mangelfuld finish
• Fejl i installationer
• Skævheder, revner eller utætheder
• Forkert montering af køkken/bad
• Manglende tilvalg
• Utilstrækkelig rengøring eller ibrugtagning
• Forhold i fællesarealer

Vi kan rådgive om:

• Hvad der er en mangel
• Hvordan og hvornår du kan reklamere
• Entreprenørens/forhandlerens ansvar
• Hvordan mangelsudbedring håndteres
• Forskellen på 1-års og 5-års gennemgang
• Muligheder for økonomisk kompensation

Projektboliger kræver en helt særlig mangelsvurdering, fordi byggeriet er nyt – og fordi entreprenørens ansvar er anderledes end ved almindelige bolighandler.

Økonomiske risici ved projektboliger

Køb af projektbolig kan indeholde økonomiske risici såsom:

• Stigende byggepriser (og deres konsekvens for tilvalg)
• Ændringer i materialer som påvirker værdien
• Foreningens økonomi, hvis der er tale om ejerlejlighed
• Usikkerhed om fællesudgifter
• Risiko ved bygherrens eller entreprenørens konkurs
• Eventuelle prisreguleringer i aftalen

Vi kan gennemgå alle økonomiske risici og tydeliggøre, hvordan de påvirker dig før, under og efter byggeriet.

Rådgivning for købere af projektbolig

Som køber får du en samlet juridisk vurdering, der kan indebære:

• Kontrol af købsaftalen
• Gennemgang af projektmateriale
• Vurdering af frister og forbehold
• Klarlægning af risici ved byggeriet
• Anbefalinger til nødvendige ændringer i aftalen
• Juridiske forbehold før underskrift
• Vurdering af ansvar og potentiale for tvister

Vi rådgiver dig ærligt – også hvis vi vurderer, at du bør undlade at købe.

Rådgivning for sælgere og udviklere

Vi bistår også udviklere og sælgere med:

• Korrekt udarbejdelse af aftalemateriale
• Risikovurdering
• Juridiske krav til dokumentation
• Korrekt håndtering af mangelsansvar
• Kontraktudformning og forbehold
• Gennemgang af tilvalgsprocesser

Sådan foregår processen oftest

• Indledende samtale om projekt og aftalegrundlag
• Juridisk gennemgang af købsaftale og projektmateriale
• Vurdering af frister, forbehold, risiko og ansvar
• Gennemgang af økonomiske forhold
• Udtalelse og konkrete anbefalinger
• Forhandling med bygherre eller mægler
• Endelig juridisk godkendelse af handlen

Du har én fast advokat gennem hele processen.

Hvorfor vælge ØENS Advokatfirma?

Vi har omfattende erfaring med projektbyggeri og rådgiver både købere, sælgere og udviklere. Vores rådgivning bygger på juridisk faglighed, indgående kendskab til byggeriets regler og mange års erfaring med komplekse bolighandler.

Vi sikrer, at du får et gennemarbejdet og retvisende beslutningsgrundlag – før du binder dig økonomisk.

Kontakt os – få juridisk hjælp til køb af projektbolig

Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse af dit projekt. Vi rådgiver dig om aftalen, risici, udbedringer, økonomi og dine juridiske rettigheder, så du kan træffe en velovervejet beslutning.

Tal med en advokat med speciale indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Advokatfirma

Anita Hansen

Advokatsekretær

Advokatfirma

Jakob Holst Nyvold

Erhvervsjurist

Afdeling:

FAQ – ofte stillede spørgsmål om projektboliger

Køb af projektbolig rejser ofte særlige juridiske spørgsmål, fordi du køber en bolig, der endnu ikke eksisterer i færdig form. Her finder du svar på de mest almindelige problemstillinger, som købere typisk står over for.

Hvad er en projektbolig, og hvordan adskiller den sig juridisk fra en færdig bolig?

En projektbolig er en bolig under opførelse, hvor du indgår aftale på tegninger, beskrivelser og forbehold. Handlen reguleres typisk af entrepriseretlige regler, særlige aftalevilkår og bestemmelser, der fraviger købeloven. Dette stiller større krav til gennemgang af aftalegrundlaget.

Hvilke dokumenter bør en advokat gennemgå, før jeg underskriver?

Købsaftalen, projektbeskrivelser, materialelister, servitutter, lokalplaner, tidsplaner, entreprenørens forbehold, betalingsplan, forsikringsforhold, garantier, tilvalgsaftaler, vedtægter for ejerforening/grundejerforening samt tekniske tegninger. Dokumenterne afgør både dine rettigheder og din risiko.

Hvilke økonomiske risici er der ved køb af projektbolig?

De mest almindelige risici er prisreguleringer, ændringer i tilvalg, uforudsete byggeudgifter, usikkerhed om fællesudgifter, konsekvenser ved entreprenørens konkurs, og risiko for, at materialer eller løsninger ændres undervejs. En advokat vurderer, hvilke risici du påtager dig efter aftalen.

Hvad gør jeg, hvis byggeriet bliver forsinket?

Forsinkelse kan give ret til dagbod, erstatning eller i alvorlige tilfælde ophævelse af handlen. Det afhænger af aftalevilkår og årsagen til forsinkelsen. Advokaten vurderer, om der er tale om berettiget eller uberettiget forsinkelse, og hvilke rettigheder du kan gøre gældende.

Hvilke rettigheder har jeg, hvis det færdige byggeri afviger fra tegninger og beskrivelser?

Hvis der er uoverensstemmelser mellem projektmaterialet og det leverede, kan det udgøre en mangel. Du kan kræve udbedring eller kompensation, afhængigt af afvigelsens betydning og aftalens indhold. Materialeskift, ændrede løsninger og manglende tilvalg er typiske tvister.

Hvad skal jeg være opmærksom på ved aflevering af en projektbolig?

Du bør være opmærksom på fejl og mangler, mangelfuld finish, problemer med installationer, ændringer i materialer og forhold i fællesarealer. Mangler skal dokumenteres og reklameres rettidigt. Projektboliger har særlige regler ved både 1-års og 5-års gennemgangen.

Hvordan håndteres mangler juridisk efter overtagelsen?

Entreprenøren har et ansvar for mangler, og du har krav på afhjælpning eller kompensation. Det afhænger af aftalen, AB-reglerne og den konkrete mangels betydning. En advokat kan vurdere, om der er grundlag for et krav, og hvordan det bedst håndteres.

Hvad hvis entreprenøren eller bygherren går konkurs?

Konkurs kan få væsentlige konsekvenser for byggeriets færdiggørelse og for dine rettigheder. Garantier, forsikringsforhold og aftalevilkår afgør, om du kan få byggeriet færdiggjort, få penge tilbage eller rejse krav. Dette er en af de væsentligste risici ved projektboliger.

Er det nødvendigt med en advokat ved køb af projektbolig?

Ja. Projektboliger er omfattet af aftalevilkår, der adskiller sig fra almindelig bolighandel, og som kan indebære betydelige økonomiske og juridiske risici. En advokat gennemgår dokumenterne og sikrer, at handlen kun gennemføres på vilkår, der er juridisk acceptable.

Køb eller salg af en ejerlejlighed er en juridisk og økonomisk kompleks proces.

Lejlighedens stand, ejerforeningens økonomi, vedtægter, hæftelsesforhold og drift spiller en afgørende rolle for, om handlen er fordelagtig og ansvarsmæssigt forsvarlig. Modsat køb af et hus eller en andelsbolig skal du som ejerlejlighedskøber ikke alene forholde dig til selve boligen, men også til den ejerforening, du bliver en del af – en forening, der kan være veldrevet og robust eller økonomisk presset og i risiko for fremtidige udgiftsstigninger.

Hos ØENS Advokatfirma har vi mange års erfaring med juridisk rådgivning i forbindelse med køb og salg af ejerlejligheder. Vores rådgivning bygger på en kombination af dyb juridisk indsigt, erfaring fra hundredevis af handler samt indgående forståelse for ejerforeningers drift, økonomi og forpligtelser. Vi sikrer, at du som køber eller sælger træffer beslutninger på et korrekt, fyldestgørende og juridisk oplyst grundlag.

Hvorfor kræver en handel med ejerlejlighed juridisk specialviden?

Ejerlejlighedsmarkedet rummer en række forhold, der er unikke og juridisk komplekse. Mange købere overser, at:

• der ikke nødvendigvis udarbejdes tilstandsrapport for selve lejligheden
• ejerforeningens økonomi er mindst lige så vigtig som lejlighedens stand
• råderet, brugsret og ombygningsmuligheder varierer betydeligt
• fællesudgifter, lån og fremtidige projekter kan påvirke økonomien markant
• ejendommen kan have skjulte forhold, der ikke fremgår af dokumenterne
• misligholdelse i foreningen kan få konsekvenser for alle ejere
• vedtægter og beslutninger i foreningen kan begrænse dine handlemuligheder

Købere begår ofte fejlen at fokusere på lejligheden frem for foreningen. Virkeligheden er, at du ikke blot køber fire vægge – du køber ind i en juridisk og økonomisk konstruktion, som kan påvirke din privatøkonomi i mange år frem.

Ejendommen og ejerforeningen – det dobbelte ansvar ved ejerlejlighedskøb

Når du køber ejerlejlighed, overtager du:

• Ejendommens fysiske forhold
• Foreningens økonomi, drift og fremtidige forpligtelser

Disse to elementer er uløseligt forbundet, fordi ejerforeningens beslutninger og økonomi påvirker din privatøkonomi direkte. Du bør derfor altid vurdere både:

• lejlighedens stand og installationer
• ejendommens tekniske forhold
• ejerforeningens økonomi
• vedtægter og almindelige bestemmelser
• husorden
• råderet og brugsret
• fordelingstal
• planlagte renoveringer
• gældsforhold og finansiering
• budgetter, regnskaber og generalforsamlingsreferater

Denne helhedsvurdering er kernen i en korrekt juridisk vurdering.

Ejerforeningens økonomi – den vigtigste faktor i handlen

Ejerforeningens økonomi er ofte den mest oversete – og samtidig mest risikofyldte – del af en ejerlejlighedshandel. En ejerforening med høj gæld, afdragsfrie lån, manglende vedligeholdelse eller planlagte projekter kan medføre betydelige stigninger i fællesudgifterne.

Som boligadvokat kan vi bl.a. gennemgå.:

• årsregnskaber, budgetter og økonomiske nøgletal
• udviklingen i fællesudgifter og årsagerne til ændringer
• låneoptagelser, løbetider, afdragsfrihed, rentesatser og refinansieringsrisici
• opsparing, henlæggelser og likviditet
• igangværende og kommende renoveringer
• vedligeholdelsesplaner, tilstandsvurderinger og byggesager
• projekter finansieret via fælleslån
• risiko for ekstraordinære bidrag
• bemærkninger fra administrator eller revisor

Vi vurderer, om økonomien er sund – eller om der er signaler, som kræver særlig opmærksomhed.

Dokumenter, vedtægter og ejerforhold – juridisk analyse af dit ejerskab

En ejerlejlighedshandel omfatter en række dokumenter, der hver især indeholder væsentlige oplysninger om dine rettigheder og pligter som ejer.
Vores gennemgang kan bl.a. omfatte:

• købsaftale og bilag
• ejerforeningens vedtægter
• råderetskatalog og ombygningsregler
• fordelingstal og fordelingsnøgler for fællesudgifter
• husorden og brugsregler
• regler om udlejning, husdyr og brugsrettigheder
• beslutninger vedtaget på seneste generalforsamlinger
• referater fra bestyrelsesmøder (hvis tilgængelige)
• forsikringsforhold
• ejendommens energimæssige eller tekniske forhold

Vi forklarer reglerne i et klart juridisk sprog, så du forstår konsekvenserne af dit ejerskab.

Skjulte forhold og ulovlige installationer – hvad du skal være særligt opmærksom på

Da der ikke udarbejdes tilstandsrapport for ejerlejligheder, er risikoen for skjulte forhold betydelig. I mange lejligheder finder vi krænkelse af byggelovgivningen, manglende dokumentation, ulovlige installationer og forhold, der ikke fremgår af salgsopstillingen.

Typiske forhold, der bl.a. bør gennemgås, er:

• ulovlige el-installationer eller VVS-løsninger
• ulovlige badeværelser
• fugt, skimmel eller skjulte konstruktionsskader
• gulvvarme uden autorisation
• manglende godkendelser fra ejerforeningen
• udvidelser eller ombygninger uden tilladelse
• forskelle mellem BBR og faktiske forhold
• forhold der medfører ansvar eller risiko efter Købeloven

Her skal det undersøges, hvordan disse forhold påvirker risiko og pris – og om sælger kan holdes ansvarlig.

Juridisk gennemgang af købsaftalen – vores advokatfaglige rolle

Købsaftalen er det centrale dokument i enhver bolighandel jf. Ejerlejlighedsloven. En uklar eller utilstrækkelig aftale kan medføre betydelige økonomiske og juridiske konsekvenser.

Vi gennemgår alle vilkår og sikrer, at aftalen omfatter:

• korrekte oplysninger om ejendommen
• gyldige bilag og fuld dokumentation
• klare vilkår om overtagelse og betaling
• præcise forbehold og frister
• aftalte installationer og inventar
• forhold vedrørende servitutter og hæftelser
• ansvarsplacering og risikoovergang
• krav til deponering, frigivelse og tinglysning

Vi udarbejder efterfølgende et juridisk godkendelsesbrev, der sikrer, at handlen alene er gyldig på de vilkår, vi accepterer.

Rådgivning for købere – tryghed før du skriver under

Som køber kan du få en samlet og klar juridisk vurdering af:

• ejerforeningens økonomi
• lejlighedens stand og potentielle risici
• dine rettigheder og begrænsninger
• råderet og brugsret
• fordelingstal og fællesudgifter
• tekniske og juridiske forhold
• vilkår, der bør forhandles eller ændres
• nødvendige forbehold i købsaftalen

Du får en ærlig og konkret anbefaling – også hvis vi vurderer, at du bør afstå fra at købe.

Rådgivning for sælgere – juridisk sikring af en korrekt overdragelse

Som sælger kan vi hjælpe med at:

• gennemgå alle dokumenter før salget
• rådgive om påkrævet dokumentation
• gennemgå købers vilkår og forbehold
• håndtere udlevering af dokumenter og bilag
• sikre korrekt overdragelse i overensstemmelse med ejerforeningens regler
• afholde risikoen for fremtidige tvister

En korrekt juridisk håndtering reducerer risikoen for senere krav og misforståelser.

Sådan foregår rådgivningen oftest – trin for trin

• Indledende gennemgang og indhentning af dokumenter
• Analyse af ejerforeningens økonomi og vedtægter
• Gennemgang af købsaftale, bilag og tekniske forhold
• Skriftlig juridisk vurdering og anbefalinger
• Forhandling og dialog med modpart, mægler og administrator
• Juridisk godkendelse – handlen godkendes først, når alt er på plads
• Sikring af tinglysning og afslutning af sagen

Hvorfor vælge ØENS Advokatfirma?

• specialister i boligret og ejerlejlighedshandler
• uvildige rådgivere – vi repræsenterer kun dig
• mange års erfaring med komplekse ejendomme og ejerforeninger
• dyb indsigt i juridiske og økonomiske forhold

Vores rådgivning er både juridisk præcis og praktisk anvendelig. Du får et fuldstændigt overblik over alle forhold, der kan få betydning for dit køb eller salg – nu og på længere sigt.

Kontakt os – få hjælp til køb eller salg af ejerlejlighed

Ønsker du sikker, professionel og juridisk kvalificeret rådgivning ved køb eller salg af ejerlejlighed, er du velkommen til at kontakte os for en indledende drøftelse.

Boligadvokat med speciale indenfor køb og salg af ejerlejlighed

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holst Nyvold

Erhvervsjurist

Advokatfirma

Anita Hansen

Advokatsekretær

Afdeling:

FAQ – ofte stillede spørgsmål om ejerlejligheder

Når man køber eller sælger en ejerlejlighed, opstår der ofte de samme spørgsmål om økonomi, vedtægter, råderet, skjulte forhold og juridiske dokumenter. Her finder du svar på de spørgsmål, vi oftest rådgiver om, og som kan hjælpe dig med at få et klart og trygt overblik over handlen.

Hvorfor er det vigtigt at bruge advokat ved køb af ejerlejlighed?

Der udarbejdes som udgangspunkt ingen tilstandsrapport ved køb af ejerlejlighed, og derfor kan skjulte forhold være svære at opdage. En boligadvokat gennemgår købsaftalen, ejerforeningens økonomi, vedtægter og tekniske forhold og sikrer, at du kender dine rettigheder og risici, før du bliver bundet af handlen.

Hvilke dokumenter gennemgår en boligadvokat oftest ved køb af ejerlejlighed?

Advokaten gennemgår oftest købsaftalen, ejerforeningens regnskaber og budgetter, vedtægter, råderetskatalog, fordelingstal, referater fra generalforsamlinger, oplysninger om kommende renoveringer, forsikringsforhold, husorden og øvrige dokumenter, der regulerer drift, økonomi og ejerforhold.

Hvilke skjulte forhold kan der være i en ejerlejlighed?

Typiske skjulte forhold omfatter ulovlige installationer, fugt eller skimmel, ulovlige badeværelser, ombygninger uden tilladelse, forskelle mellem BBR og de faktiske forhold samt mangler, som sælger burde have oplyst. En advokat kan vurdere ansvaret og dine muligheder for reklamation.

Hvorfor er ejerforeningens økonomi vigtig for min beslutning?

Ejerforeningens økonomi påvirker direkte dine fremtidige boligudgifter. Høj gæld, afdragsfrie lån, store renoveringsbehov, lav opsparing eller stigninger i fællesudgifter kan give markante økonomiske konsekvenser. En boligadvokat kan vurdere foreningens økonomi og eventuelle risici.

Hvad indebærer en juridisk gennemgang af købsaftalen?

Advokaten sikrer, at vilkår, ansvarsfordeling, forbehold, frister og bilag er korrekte og juridisk præcise. Du får en klar vurdering af forhold, der bør ændres eller præciseres, og handlen godkendes kun, når alle vilkår er i orden.

Kan en boligadvokat hjælpe med forhandling?

Ja. En boligadvokat kan forhandle vilkår, skærpe forbehold, kræve yderligere dokumentation og justere formuleringer, så aftalen i højere grad beskytter dig som køber eller sælger.

Hvornår bør jeg kontakte en boligadvokat i processen?

Du bør kontakte en boligadvokat, før du underskriver købsaftalen. På den måde kan advokaten sikre et gyldigt advokatforbehold, gennemgå dokumenterne og rådgive om eventuelle risici, inden du bliver bundet af handlen.

Hvad betyder fordelingstal i en ejerforening?

Fordelingstallet angiver din ejerandel af ejendommen og bestemmer, hvor stor en del af fællesudgifterne du skal betale. Advokaten kan vurdere, hvordan fordelingstallet påvirker dine fremtidige økonomiske forpligtelser.

Hvilke regler gælder for råderet og ombygning i en ejerlejlighed?

Råderetten bestemmes af ejerforeningens vedtægter og råderetskatalog. Nogle ændringer kræver bestyrelsens godkendelse, mens andre er forbudte eller kræver dokumentation. En boligadvokat kan gennemgå reglerne og sikre, at du ikke overtager ulovlige installationer.

Køb og salg af andelsbolig er en kompleks proces, da du ikke køber en specifik lejlighed, men en andel i en forening.

Dette betyder, at dine rettigheder og forpligtelser er tæt knyttet til foreningens økonomi, vedtægter, gældsforhold og vedligeholdelsesforpligtelser, som kan variere betydeligt fra forening til forening. Handel med andelsboliger er blandt de mest juridisk krævende bolighandler i Danmark, da små juridiske fejl kan få store konsekvenser. Professionel rådgivning er derfor ikke kun en fordel, men nødvendigt for at sikre, at handlen sker på forsvarlige vilkår.

Hos ØENS Advokatfirma har vi mange års erfaring med rådgivning i forbindelse med andelsbolighandler. Vi sørger for en grundig gennemgang af alle relevante juridiske og økonomiske forhold, vurderer risikoen, sikrer, at maksimalprisen er korrekt, og rådgiver dig om dine rettigheder og forpligtelser som andelshaver, inden du træffer din beslutning.

Hvorfor kræver en andelsbolighandel særlig juridisk rådgivning?

Andelsboliger adskiller sig fundamentalt fra eks. køb af ejerlejlighed, hus eller projektbolig. Selve konstruktionen – fælles gæld, fælles ejerskab og foreningsretlige regler – gør området juridisk komplekst og risikofyldt. Samtidig varierer kvaliteten af andelsboligforeninger betydeligt: nogle er veldrevne med sund økonomi og klare regler, mens andre har høj gæld, store renoveringsbehov, udfordrende låneporteføljer eller forældede vedtægter.

Mange købere bliver overraskede over, hvor meget de faktiske økonomiske og juridiske forhold kan afvige fra førstehåndsindtrykket. En andelsbolighandel er typisk kompliceret, fordi følgende forhold kan variere meget:

• Foreningens gældsstruktur (afdragsfrihed, rentetilpasning, swap-lån, variabel vs. fast rente)
• Økonomiens robusthed (henlæggelser, likviditet, fremtidige projekter)
• Vedtægter og råderet (rettigheder, pligter og begrænsninger)
• Forbedringer og afskrivninger (dokumentation, retsvirkning og værdiansættelse)
• Maksimalprisberegning (vurderingsprincip, forbedringer, inventar, fradrag)
• Fællesinstallationer og vedligehold
• Fremtidige udgiftsstigninger i boligafgiften

Det er netop denne kombination af økonomi, jura og praktiske forhold, der gør, at mange fejl opstår, hvis handlen ikke er gennemgået korrekt af en advokat.

En juridisk helhedsvurdering af hele foreningen – ikke kun boligen

Når vi rådgiver om en andelsbolighandel, vurderer vi gerne hele konstruktionen omkring boligen, ikke kun selve andelen. Det omfatter:

• foreningens økonomi
• gæld og lån
• vedtægter og brugsrettigheder
• råderet og ombygning
• forbedringer og afskrivninger
• vedligeholdelsesplaner og renoveringsprojekter
• fremtidige økonomiske risici
• vurderingsprincip og maksimalpris
• mangler, forhold og installationer
• dokumentation i sagen
• købsaftale, bilag og særlige vilkår

Denne helhedstilgang er fundamentet for korrekt rådgivning – for du kan ikke vurdere en andelsbolig uden at forstå foreningens struktur og økonomi.

Foreningens økonomi – den vigtigste del af en andelsbolighandel

Foreningens økonomi er ofte den største skjulte risiko ved køb af andelsbolig. Selv en smuk og velindrettet bolig kan være økonomisk uholdbar, hvis foreningen har:

• høj variabel gæld
• afdragsfrie lån
• lån med rentetilpasning
• swap-lån
• store renoveringsprojekter uden finansiering
• lav opsparing og manglende henlæggelser
• underskud i driften
• historik med stigende boligafgift

Vi kan derfor foretage en dybdegående juridisk analyse af foreningens økonomi, herunder:

• årsregnskaber og budgetter
• revisionens bemærkninger
• likviditet og likviditetsrisici
• amortiseringsplaner
• finansieringsstruktur
• vedligeholdelsesplaner og byggesager
• generalforsamlingsreferater
• beslutninger med økonomisk betydning
• henlæggelser, opsparing og driftsbuffer
• risiko for ekstraordinære indskud
• tidligere stigninger i boligafgiften

Vores vurdering giver dig et reelt og juridisk kvalificeret overblik over både nutidige og fremtidige økonomiske forpligtelser.

Vedtægter, råderet og brugsret – dine rettigheder som andelshaver

Vedtægterne er fundamentet for dit juridiske forhold til foreningen. Mange andelsboligkøbere læser ikke vedtægterne – og overser dermed centrale forhold, der kan få store konsekvenser. Noget af dét, der bør analyseres grundigt er:

• regler for råderet, forbedringer og ombygning
• eksklusiv brugsret (altaner, loftrum, kælderrum, haver)
• vedligeholdelsespligter (hvad du selv betaler vs. hvad foreningen betaler)
• udlejningsregler og fremlejebegrænsninger
• overdragelsesregler og ventelister
• regler om samliv og medejerskab
• hæftelse for foreningens gæld
• konsekvenser ved misligholdelse
• beslutningskompetence og bestyrelsens mulighed for at begrænse råderet

Små formuleringer kan gøre en stor forskel.

Maksimalpris og korrekt prisfastsættelse

Maksimalprisreglerne er et af de mest komplekse områder inden for andelsboligjura. Fejl opstår ofte, fordi:

• forbedringer er forkert dokumenteret
• afskrivninger ikke er beregnet korrekt
• inventar er værdiansat uden korrekt grundlag
• vurderingsprincip er misforstået
• mangler ikke er indregnet korrekt
• administrator har lavet fejl i foreningens dokumenter

Som boligadvokat kan vi foretage en selvstændig gennemgang af:

• ejendommens vurdering (valuar, offentlig vurdering eller valuarprincip)
• forbedringsopgørelser
• afskrivninger
• inventar og løsøre
• fradrag for fejl og mangler
• foreningens økonomi i relation til prisen

Vi sikrer, at maksimalprisen er lovlig, dokumenteret og korrekt.

Mangler, skjulte forhold og ulovlige installationer

I mange andelsboliger – især opført før år 2000 – ses en række skjulte forhold, der kan have både økonomiske og juridiske konsekvenser.

Her kan vi gennemgå forhold som:

• ulovlige el-installationer
• ulovlige VVS-installationer
• badeværelser udført uden autorisation
• manglende byggetilladelser
• uoverensstemmelser mellem BBR og faktiske forhold
• fugt- og skimmelforekomster
• fejl i forbedringsopgørelser
• manglende dokumentation for installationer
• forhold sælger burde have oplyst efter købelovens regler

Vi vurderer ansvar, risiko og muligheder for reklamation – og indarbejder juridiske forbehold, når det er nødvendigt.

Juridisk gennemgang af købsaftalen

Købsaftalen er det centrale dokument i enhver andelsbolighandel. Uklarheder eller manglende forbehold kan medføre betydelige økonomiske og juridiske problemer.

Vi kan bl.a. gennemgå:

• alle vilkår i købsaftalen
• tidsfrister og betingelser
• særlige vilkår og forbehold
• dokumentation og bilag
• oplysninger fra sælger
• ansvar ved mangler
• vilkår for overtagelse og betaling
• eventuelle servitutter og begrænsninger

Efter gennemgangen udarbejder vi et godkendelsesbrev, som sikrer, at handlen kun gennemføres på juridisk acceptable vilkår.

Rådgivning for købere af andelsbolig

Som køber får du en samlet juridisk vurdering jf. Andelsboligloven, der sikrer, at du:

• forstår foreningens økonomiske situation
• kender dine rettigheder og begrænsninger
• har indsigt i korrekt maksimalpris
• ved hvilke forhold der kræver forbehold
• får vurderet om handlen bør gennemføres

Du får en klar og ærlig anbefaling – også hvis vi vurderer, at du bør undlade at købe.

Rådgivning for sælgere af andelsbolig

Som sælger hjælper vi med:

• korrekt maksimalpris
• forbedringsopgørelser og dokumentation
• gennemgang af købers forbehold og vilkår
• håndtering af administrator og mægler
• udarbejdelse og sikring af lovlige dokumenter
• juridisk korrekt overdragelse

Vi sikrer, at alle dokumenter og beregninger er korrekte, så du undgår tvister.

Sådan foregår rådgivningen oftest – trin for trin

• Indledende samtale og materialeindhentning
• Analyse af foreningens økonomi og drift
• Gennemgang af vedtægter, råderet og brugsret
• Vurdering af maksimalpris og forbedringer
• Juridisk vurdering af købsaftalen og bilag
• Skriftlig anbefaling og juridiske forbehold
• Forhandling og dialog med relevante parter
• Endelig juridisk godkendelse af handlen

Hele forløbet foregår med én fast advokat som din kontaktperson.

Hvorfor vælge ØENS Advokatfirma?

Vi er specialister i andelsboligjura og rådgiver dagligt både købere og sælgere i komplekse andelsbolighandler. Vores arbejde er baseret på juridisk faglighed, uvildighed, grundighed og mange års erfaring med foreningsøkonomi og boligret.

Vi sikrer fuld gennemsigtighed i hele processen, så du som klient kan vælge trygt og velovervejet.

Kontakt os – få hjælp til køb eller salg af andelsbolig

Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse af sagen. Vi rådgiver dig gerne om muligheder, risici og det videre forløb, før du træffer beslutning om at købe eller sælge.

ØENS Advokatfirma – Advokater med speciale i andelsbolighandler

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holst Nyvold

Erhvervsjurist

Advokatfirma

Anita Hansen

Advokatsekretær

Afdeling:

FAQ Andelsbolig – ofte stillede spørgsmål om andelsboliger

Måske sidder du med de samme spørgsmål, som mange købere og sælgere af andelsboliger typisk stiller. Her har vi samlet de mest almindelige juridiske og praktiske spørgsmål, så du hurtigt kan få overblik over de forhold, der ofte giver anledning til tvivl i en andelsbolighandel.

Hvilke dokumenter skal en boligadvokat gennemgå ved køb af andelsbolig?

En boligadvokat gennemgår købsaftalen, foreningens regnskaber og budgetter, vedtægter, råderetskatalog, generalforsamlingsreferater, forbedringsopgørelser, maksimalprisberegninger, vurderingsprincip, låneforhold, vedligeholdelsesplaner og øvrige bilag, der har betydning for dine rettigheder og foreningens økonomi.

Hvordan beregnes den lovlige maksimalpris for en andelsbolig?

Maksimalprisen beregnes ud fra ejendommens vurdering, boligens forbedringer, afskrivninger, inventar og fradrag for eventuelle mangler. En boligadvokat kontrollerer, om beregningen er korrekt og lovlig, da fejl her kan få store økonomiske konsekvenser.

Hvad er de største økonomiske risici i en andelsboligforening?

De største risici er høj fælles gæld, variabel rente, afdragsfrie lån, manglende opsparing, store renoveringsprojekter uden finansiering, underskud i driften og historiske stigninger i boligafgiften. Disse forhold kan føre til markante øgede udgifter for andelshaverne.

Hvilke skjulte forhold er typiske i andelsboliger?

Typiske skjulte forhold er ulovlige el- og VVS-installationer, ulovlige badeværelser, fugt eller skimmel, manglende byggetilladelser, fejl i forbedringsopgørelser, forskelle mellem BBR og de faktiske forhold og uautoriserede ombygninger.

Hvad indebærer boligadvokatens godkendelsesbrev?

Godkendelsesbrevet betyder, at handlen kun er bindende på de vilkår, som advokaten accepterer. Hvis der findes fejl eller risici, kan advokaten kræve ændringer eller sikre, at du kan træde ud af handlen.

Skal jeg bruge advokat, hvis administrator har udarbejdet dokumenterne?

Ja. Administrator repræsenterer foreningen, ikke dig. En boligadvokat foretager en uvildig vurdering af handlen og beskytter udelukkende dine interesser.

Kan en boligadvokat forhandle vilkår i købsaftalen?

Ja. En boligadvokat kan forhandle vilkår, ændre formuleringer, stille forbehold, kræve yderligere dokumentation og sikre, at købsaftalen juridisk beskytter dig.

Hvad koster en boligadvokat ved køb af andelsbolig?

Prisen afhænger af sagens kompleksitet, men de fleste advokater tilbyder fast pris. Udgiften er typisk lille i forhold til den risiko, en andelsbolighandel kan indebære.

Hvornår bør jeg kontakte en boligadvokat ved køb af andelsbolig?

Så tidligt som muligt – helst før du underskriver købsaftalen, så advokaten kan sikre et gyldigt advokatforbehold og gennemgå alle dokumenter, før du bliver bundet.

Giver det mening at bruge advokat, hvis andelsboligen er valuarsat?

Ja. Valuarvurderinger påvirker maksimalpris, foreningens økonomi og risiko. En advokat vurderer, om vurderingen er korrekt anvendt og hvilke konsekvenser den har for dig som køber eller sælger.

Forældrekøb er en af de mest anvendte modeller, når forældre ønsker at hjælpe deres børn godt ind på boligmarkedet.

Konstruktionen indebærer dog en række juridiske, skattemæssige og økonomiske forhold, som adskiller sig væsentligt fra almindelige boligkøb. Derfor er det afgørende, at modellen etableres korrekt fra starten.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi om både traditionelle forældrekøb, indirekte forældrekøb og udlejning mellem forældre og børn. Vi gennemgår købsaftale, finansiering, skattemæssige konsekvenser, lejeretlige forhold og kontrakter, så du undgår fremtidige problemer, skattekrav eller fejl i konstruktionen.

Hvorfor kræver forældrekøb særlig juridisk rådgivning?

Forældrekøb berører både boligret, lejeret, skatteret, selskabsret og finansiering. Små fejl kan få store økonomiske konsekvenser. Derfor er det vigtigt at få vurderet, om modellen overhovedet er hensigtsmæssig i den konkrete situation.

Typiske forhold, vi kan gennemgå, er:

• ejendommens juridiske forhold og servitutter
• skattemæssige konsekvenser af udlejning og fradrag
• valg af beskatningsmodel (virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen)
• lejefastsættelse, depositum og regler for udlejning til nærtstående
• forhold ved fællesfinansiering eller gavelementer
• regler ved senere salg til barnet
• muligheder og faldgruber ved indirekte forældrekøb

Vi sikrer, at aftalen er juridisk korrekt, og at den skattemæssige konstruktion er optimal.

Hvad er et indirekte forældrekøb?

Et indirekte forældrekøb opstår, når barnet reelt betaler udgifterne til boligen – eksempelvis via husleje, overtagelse af lån eller løbende dækning af udgifter – mens forældrene står som ejere. Denne konstruktion kan få betydelige skattemæssige konsekvenser, hvis den ikke håndteres rigtigt. Vi rådgiver om:

• hvornår myndighederne anser konstruktionen som et forældrekøb
• hvordan huslejen fastsættes korrekt
• hvornår betalinger anses som gave
• hvilke regler der gælder for dokumentation
• hvilke konsekvenser der opstår ved senere videresalg

Alle forhold skal håndteres korrekt for at undgå efterfølgende krav eller omkvalificering fra Skattestyrelsen.

Gennemgang af købsaftale og boligforhold

Som ved ethvert boligkøb gennemgår vi købsaftalen, tilstandsrapport, el-rapport, servitutter, BBR-oplysninger, ejerforeningens forhold og øvrige dokumenter. En fejl i ejendommens juridiske grundlag kan få store konsekvenser – både økonomisk og skattemæssigt.

Vi vurderer blandt andet:

• om boligen er egnet til udlejning
• om købsaftalen giver anledning til forbehold
• om der er forhold, der kan påvirke finansiering eller fradragsmuligheder
• om ejerforeningen eller andelsboligforeningen tillader udlejning

Skattemæssige forhold ved forældrekøb

Skat spiller en central rolle ved forældrekøb. Vi kan derfor gennemgå:

• valg af virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen
• fradragsmuligheder for renteudgifter, drift og vedligehold
• regler for markedsleje
• beskatning ved salg til barnet (avance, gave eller handel til markedspris)
• muligheder for skattemæssig optimering
• hvilke udgifter der kan fratrækkes som driftsudgifter

Gennemsigtig skattemæssig struktur er afgørende for at undgå efterfølgende reguleringer.

Lejekontrakt mellem forældre og barn

Når du udlejer til eget barn, er det vigtigt, at lejekontrakten opfylder alle regler. Et utilsigtet gaveelement kan udløse skat, og en forkert udformet kontrakt kan gøre det svært at håndhæve betalingsforhold, opsigelse eller drift.

Vi kan sørge for korrekt:

• lejefastsættelse efter markedsniveau
• udformning af lejekontrakt (typeformular A)
• fastsættelse af depositum og forudbetalt leje
• angivelse af vedligeholdelsespligter
• dokumentation for udgifter og betalinger

Vi rådgiver også om, hvordan huslejen bør fastsættes for at overholde skattemæssige krav.

Salg af boligen til barnet senere

Mange forældrekøb ender med, at boligen på et senere tidspunkt sælges til barnet. Vi kan gennemgå alle de juridiske forhold, herunder:

• om salget skal ske til markedspris
• om der kan opstå skattemæssige konsekvenser
• om der opstår gavebeskatning
• hvordan eventuelle forbedringer påvirker prisfastsættelsen
• om virksomhedsordningen påvirker salget

Vi sikrer, at salget sker korrekt og juridisk dokumenteret.

Rådgivning gennem hele processen

Når du bruger os som rådgiver, kan vi bl.a. hjælpe med:

• analyse af om forældrekøb er en hensigtsmæssig løsning
• gennemgang af købsaftale og boligens forhold
• rådgivning om skattemæssige valg og konstruktioner
• udarbejdelse af lejekontrakt
• rådgivning om husleje og dokumentation
• løbende sparring om udgifter, drift og senere salg

Vi sikrer, at konstruktionen er lovlig, gennemsigtig og økonomisk optimal.

Kontakt os – få rådgivning om forældrekøb

Hvis du står overfor at etablere et forældrekøb eller indirekte forældrekøb, er du velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi sikrer, at handlen og den juridiske konstruktion er korrekt fra starten, så du undgår risici og uforudsete skattekrav.

Boligadvokat med speciale indenfor forældrekøb

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Advokatfirma

Anita Hansen

Advokatsekretær

Advokatfirma

Jakob Holst Nyvold

Erhvervsjurist

Afdeling:

FAQ – ofte stillede spørgsmål om forældrekøb

Her finder du svar på nogle af de mest almindelige spørgsmål, vi møder fra forældre og børn i forbindelse med forældrekøb og udlejning.

Hvad er et forældrekøb?

Et forældrekøb er, når forældre køber en bolig med henblik på at udleje den til deres barn. Forældrene står som ejere, mens barnet bor i boligen som lejer på almindelige lejevilkår.

Hvad er et indirekte forældrekøb?

Et indirekte forældrekøb opstår, når barnet reelt betaler udgifterne til boligen – eksempelvis via husleje eller dækning af udgifter – mens forældrene ejer boligen. Konstruktionen kan få skattemæssige konsekvenser, hvis den ikke håndteres korrekt.

Hvilke skatteregler gælder for forældrekøb?

Skatten afhænger af, om du vælger virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Her påvirkes fradrag, renteudgifter, drift og beskatning ved salg. Et forkert valg kan være dyrt.

Hvordan fastsættes huslejen ved forældrekøb?

Huslejen skal fastsættes til markedsniveau og dokumenteres. For lav husleje kan vurderes som gave. For høj husleje kan være ulovlig efter lejelovgivningen.

Kan mit barn købe boligen senere?

Ja. Hvis boligen sælges videre til barnet, er det muligt at benytte den såkaldte 20 %-regel, hvor prisen kan fastsættes til op til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering – uden at det skattemæssigt anses som en gave. Det forudsætter dog, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, og at vurderingen er retvisende. Samtidig kan avancebeskatning blive relevant for forældrene, afhængigt af anvendt beskatningsmodel og ejertiden.

Er det nødvendigt med en lejekontrakt mellem forældre og barn?

Ja. Der skal udarbejdes en gyldig lejekontrakt efter reglerne. Kontrakten er nødvendig både juridisk, skattemæssigt og for at sikre dokumentation for husleje og udgifter.

Er forældrekøb altid en fordel?

Ikke nødvendigvis. Det afhænger af boligtype, økonomi, skat, fremtidige planer og familiesituation. Vi rådgiver om, om modellen er optimal i netop jeres tilfælde.

Testamente – Få juridisk korrekt rådgivning, så din arv ender i de rette hænder

Et testamente er din garanti for, at din arv fordeles præcis, som du ønsker det. Uden et testamente gælder arveloven – og det betyder, at dine nærmeste ikke nødvendigvis arver dig, sådan som du forventer.

Heldigvis kan du ved at oprette et testamente i allerhøjeste grad selv bestemme, hvem du ønsker, der skal arve dig. Der vil ofte yderligere være en lang række fordele for dig og din familie ved at oprette et testamente. Med et testamente sikrer du dig således, at din arv tilfalder dem, du ønsker. Du skåner dermed din fHos ØENS Advokatfirma hjælper vi dig med at udforme et testamente, der er juridisk holdbart, klart formuleret og tilpasset din familiesituation.

Vi tilbyder rådgivning for klienter i hele København og især Amager / København S.

Hvorfor er et testamente vigtigt?

Et testamente sikrer, at:

• din arv fordeles efter dine ønsker
• din samlever eller partner kan arve dig
• dine børn – især mindreårige – får økonomisk tryghed
• der undgås konflikter blandt arvinger
• du får styr på ejendom, gæld, særeje, pensionsmidler og aktiver i udlandet

For de fleste er et testamente ikke kun en juridisk formalitet, men et vigtigt værktøj til at skabe ro og tryghed for familien.

Hvornår bør du oprette et testamente?

Der er flere situationer, hvor et testamente er direkte afgørende. Her er de mest almindelige:

Ugifte samlevende (ingen automatisk arveret)

Ugifte samlevende arver ikke hinanden – heller ikke efter 20 år sammen eller med fælles børn.
Hvis du ønsker, at din samlever skal arve dig, skal du oprette et testamente..

Sammenbragte familier

Har I børn fra tidligere forhold, bliver arvereglerne hurtigt komplekse.
Et testamente kan:

• sikre den længstlevende
• undgå konflikter mellem særbørn
• fordele arven efter jeres fælles ønsker

Enlige uden børn

Hvis du er enlig uden børn, vil dine forældre eller søskende arve dig ifølge arveloven.
Ønsker du, at andre personer – eller velgørende organisationer – skal betænkes, kræver det et testamente.

Forældre til mindreårige børn

Et testamente gør det muligt at:

• sikre dine børn økonomisk
• udpege værger
• skabe klare rammer for, hvordan midlerne skal administreres

Ejendom eller aktiver i udlandet

Har du fx sommerhus i Spanien, Frankrig eller Italien, gælder andre arveregler. Et dansk testamente er ikke altid nok – og i mange tilfælde er der brug for et dobbeltnationalt testamente.

Særlige ønsker til arven

Et testamente giver dig mulighed for at:

• tilgodese bestemte personer
• støtte organisationer eller fonde
• oprette legater
• bestemme betingelser for udbetaling af arv

Sådan opretter du et testamente

1. Afklaring af dine ønsker

Vi gennemgår din familiesituation, dine værdier og dine ønsker til arvefordelingen.

2. Udarbejdelse af et juridisk gyldigt testamente

Vi sikrer, at testamentet:

• opfylder alle formkrav
• tager højde for arveloven
• tager hensyn til evt. særeje, gæld eller udenlandske aktiver
• er klart formuleret, så det ikke kan misforstås

3. Underskrift med vidner

Et testamente er først gyldigt, når det underskrives foran to uvildige vidner. Vi sikrer, at processen foregår korrekt.

4. Opbevaring af testamentet

Du kan vælge, at vi opbevarer testamentet sikkert, eller at det registreres og opbevares ved Notaren.

At oprette et testamente er et personligt anliggende, og derfor sætter vi hos ØENS Advokatfirma en ære i at møde dig dér, hvor du er, og med forudsætningen om at tillid og fortrolighed er grundelementer i klientrelationen. ØENS Advokatfirma på Amager tilbyder specialiseret rådgivning inden for testamente. Vi tilbyder juridisk rådgivning til private i København, på Amager og i hele Danmark. Vores advokater sikrer, at du får den nødvendige juridiske støtte til at oprette et testamente, der beskytter dine ønsker for fremtiden.

Har du spørgsmål eller brug for hjælp til dit testamente? Kontakt en advokat med speciale inden for testamenter, og lad os hjælpe dig med din sag.

Tal med en advokat med speciale inden for testamente

Advokatfirma

Mette Bozard Larsen

Advokat

Afdeling:

Virksomheder og erhvervsdrivende kan stå over for komplekse strafferetlige problemstillinger, som har vidtrækkende konsekvenser for både drift, omdømme og ansvarlige personers personlige stilling.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København rådgiver vores advokater inden for erhvervsstrafferet og hjælper både ledelse og selskaber med alle typer sager inden for økonomisk kriminalitet – fra hvidvask og bedrageri til underslæb og skattesvig.

Hvad er økonomisk kriminalitet i erhvervslivet?

Økonomisk kriminalitet dækker handlinger, hvor midler misbruges, dokumentation manipuleres, eller der sker ulovlig tilegnelse. Typiske områder inkluderer:

• Hvidvask af penge og ulovlige finansielle transaktioner.
• Bedrageri, herunder momssvindel og misbrug af offentlige tilskud.
• Underslæb eller misbrug af virksomhedens midler.
• Skattesvig og overtrædelse af regnskabsregler.

Selv mindre overtrædelser kan få alvorlige konsekvenser, både juridisk og økonomisk, og kan føre til sigtelse af både virksomheden som juridisk enhed og dens ledelse.

Hvem kan blive sigtet i erhvervsstrafferet?

I erhvervslivet kan både selskaber og ansvarlige personer blive sigtet. Det kan eksempelvis være:

• Direktører og bestyrelsesmedlemmer.
• Ansatte med økonomiske eller administrative ansvarsområder.
• Selskabet som juridisk enhed.

Det er afgørende at forstå forskellen mellem selskabsansvar og personligt ansvar, så man kan reagere korrekt fra første kontakt med politiet eller anklagemyndigheden. Sanktioner kan variere fra bøder og midlertidige forbud til erstatningsansvar – og i ekstreme tilfælde fængselsstraf for ansvarlige personer.

Hvordan forløber en erhvervsrelateret straffesag?

Sager om økonomisk kriminalitet i erhvervslivet er ofte komplekse og kræver både juridisk og økonomisk ekspertise. Typiske faser inkluderer:

• Politiefterforskning og sigtelse: Ransagninger, beslaglæggelse af dokumenter og afhøringer af ledelse og medarbejdere.
• Vurdering af beviser: Gennemgang af regnskaber, kontrakter og digitale spor for at vurdere sagens styrker og svagheder.
• Rådgivning og forsvar: Tidlig juridisk indsats sikrer korrekt håndtering af afhøringer, forebygger fejltrin og kan føre til aftaler med anklagemyndigheden.
• Domstolsbehandling: Repræsentation af både virksomhed og ledelse med fokus på korrekt procedure og et solidt forsvar baseret på juridisk og økonomisk indsigt.

Hvorfor vælge ØENS Advokatfirma til erhvervsstrafferet?

En strafferetsadvokat fra ØENS Advokatfirma i København kombinerer stor juridisk ekspertise med praktisk erfaring fra erhvervslivet. Vi tilbyder:

• Specialiseret rådgivning i økonomisk kriminalitet, hvidvask og bedrageri.
• Analyse af risiko for både selskab og ledelse.
• Strategisk vejledning under efterforskning og retssag.
• Aktivt samarbejde med revisorer, compliance-afdelinger og andre rådgivere.

Vores erfaring viser, at tidlig og målrettet indsats kan minimere både økonomiske, juridiske og omdømmemæssige konsekvenser for virksomheden.

Kontakt en advokat med speciale inden for erhvervsstrafferet

Hvis din virksomhed står over for en strafferetlig sag eller en efterforskning, er det afgørende at handle hurtigt. Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København kan vi sikre, at dine rettigheder og virksomhedens interesser bliver beskyttet fra første dag. Vi arbejder resolut og professionelt, så du kan fokusere på at drive din virksomhed, mens vi håndterer den juridiske side.

Kontakt en erfaren strafferetsadvokat til din straffesag

Advokatfirma

Jesper Lett

Advokat

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Erhvervsstrafferet og økonomisk kriminalitet

Selvom bødesager og mindre straffesager ofte ses som mindre alvorlige end større kriminalsager, kan de få konkrete konsekvenser for din hverdag, økonomi og fremtidige muligheder.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København møder vi ofte klienter, der har fået en bøde eller er sigtet for mindre lovovertrædelser, og som oplever, at situationen føles uoverskuelig. Vi tilbyder specialiseret rådgivning og juridisk bistand, så du trygt kan navigere gennem hele processen – fra den første kontakt med politiet til eventuel dom i retten.

Hvad er en bødesag, og hvad er en mindre straffesag?

• En bødesag omhandler typisk overtrædelser, hvor sanktionen er en økonomisk bøde. Det kan for eksempel være hastighedsovertrædelser, mindre butikstyveri, hærværk, og overtrædelser af lov om euforiserende stoffer. Selvom det måske virker ubetydeligt, er det vigtigt at forstå, at selv små overtrædelser registreres, og at der findes klare regler for, hvordan disse sager behandles.
• En mindre straffesag kan medføre dom, men handler typisk om forhold, der ikke vurderes som grov kriminalitet. Strafferammen kan variere fra betinget dom og samfundstjeneste til kortere ubetinget fængsel, afhængigt af sagens karakter og omstændigheder.

Sådan forløber en mindre straffesag

Når politiet kontakter dig, er det afgørende, at du ikke handler i panik. Som sigtet har du altid ret til en forsvarer, og selv i mindre sager kan en tidlig indsats gøre en afgørende forskel. Det er vigtigt at huske:

• Du er ikke forpligtet til at udtale dig uden juridisk rådgivning.
• Tidlig og kompetent vejledning kan forebygge, at sagen udvikler sig unødigt negativt.
• Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København gennemgår vi grundigt anklagerne, vurderer beviser og sikrer, at dine rettigheder respekteres.

Under efterforskningen indsamler politiet beviser og afhører både dig og eventuelle vidner. For mindre sager kan dette ofte ske uden grundlovsforhør, men det betyder ikke, at sagen skal tages let på. Vi er til stede under afhøringer og sikrer, at du ikke kommer til at sige noget, der kan bruges imod dig senere. Erfaringen viser, at selv små uoverensstemmelser kan få betydning, hvis de ikke håndteres korrekt.

Hvis sagen går videre til domstolene, repræsenterer vi dig med et solidt forsvar. Vi sikrer, at beviser og vidneudsagn bliver vurderet kritisk, og at rettens procedurer overholdes til punkt og prikke. Selv i mindre straffesager kan rettidig juridisk indsats føre til:

• Alternative sanktioner, der begrænser konsekvenserne mest muligt.
• Frifindelse.
• Nedsættelse af straf.

Hvorfor vælge en strafferetsadvokat fra ØENS Advokatfirma?

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København har vi mange års erfaring med både bødesager og mindre straffesager. Vi kombinerer juridisk ekspertise med resolut handling og et personligt engagement i din sag. Vores advokater sørger for, at du bliver korrekt vejledt, at dine rettigheder respekteres, og at sagen tages alvorligt fra første dag.

Vi hjælper dig med at forstå, hvad de forskellige skridt betyder for dig, og vi arbejder målrettet for at sikre det bedst mulige resultat. Mange tror fejlagtigt, at mindre sager ikke kræver juridisk bistand, men erfaringen viser, at tidlig indsats ofte er forskellen mellem en bøde, en betinget dom og en frifindelse.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Hvis du står over for en bødesag eller mindre straffesag i København, Frederiksberg, Amager eller omegn, er det afgørende at kontakte en advokat med det samme. Hos ØENS Advokatfirma får du en dedikeret partner, der handler hurtigt, rådgiver dig korrekt og sikrer, at din sag bliver taget alvorligt – uanset sagens størrelse.

Kontakt en erfaren strafferetsadvokat til din straffesag

Advokatfirma

Jesper Lett

Advokat

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Bødesager og mindre straffesager

At blive anholdt og varetægtsfængslet er en af de mest belastende oplevelser, man kan stå i.

Pludselig befinder man sig afskåret fra dagligdagen, familien og vennerne, samtidig med at retssystemets regler og procedurer kan virke uoverskuelige.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København ved vi, hvor alvorligt det er, både for den varetægtsfængslede og for de pårørende. Vores mål er at sikre, at dine rettigheder bliver respekteret, at dine behov bliver hørt, og at du får den juridiske rådgivning, du har krav på – fra første dag.

Læs her, hvad en forsvarsadvokat hos ØENS Advokatfirma hjælper en varetægtsfængslet med og hvad vores rolle er.

Hvad betyder anholdelse og varetægtsfængsling?

En anholdelse sker, når politiet midlertidigt tilbageholder en person, fordi der er begrundet mistanke om, at personen har begået en strafbar handling. Anholdelsen kan ske uden forudgående dom, men politiet skal følge straffeprocessuelle regler for varighed og begrundelse.

Varetægtsfængsling er, når en domstol beslutter, at en person skal tilbageholdes, indtil sagen enten afsluttes eller videre efterforskning foretages. Formålet er typisk at:

• Sikre tilstedeværelse ved retssag.
• Forebygge risiko for unddragelse.
• Beskytte beviser eller vidner.
• Forebygge yderligere kriminalitet.

Selvom varetægtsfængsling ofte kun er midlertidig, kan det være en psykisk og praktisk belastning. Derfor er det afgørende, at alle rettigheder bliver respekteret, og at der er en kompetent advokat ved din side.

Rettigheder ved anholdelse og varetægtsfængsling

Når der sker en anholdelse eller varetægtsfængsling, har man en række juridiske rettigheder – både ift. politiet og domstolen. Disse inkluderer:

• Ret til at få besked om årsagen til anholdelsen.
• Ret til at tale med en advokat straks.
• Ret til at forholde sig tavs over for politiet, indtil advokaten har vejledt.
• Ret til at kontakte pårørende.
• Ret til sundhedspleje og korrekt behandling under fængslingen.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København sikrer vi, at disse rettigheder bliver overholdt fra første minut. Selv om den varetægtsfængslede allerede har en advokat, kan vi bistå med vurdering af sagen, kontakt til personalet og politiet, samt rådgive om muligheder for at skifte advokat ved udfyldelse af blanket til retten.

Hvordan hjælper ØENS under varetægtsfængsling?

Vi ved, at varetægtsfængsling er en belastning ikke kun for den, der er tilbageholdt, men også for pårørende. Derfor arbejder vi målrettet på at skabe ro og overblik i en vanskelig situation. Vores indsats omfatter:

• Jævnlige besøg hos klienten for at forstå ønsker og behov.
• Sikre korrekt behandling og kommunikation med fængsels- og politipersonale.
• Gennemgå sagen og vurdere mulighed for ændring i varetægtsfængsling.
• Rådgivning om kontaktrammer med pårørende og strategier for at bevare relationer udenfor.
• Hjælp med praktiske skridt, hvis man ønsker at skifte advokat i København.

Erfaringen viser, at kontinuerlig opfølgning og aktiv juridisk støtte kan mindske den psykiske belastning og give både klient og pårørende en følelse af kontrol og tryghed i en ellers uoverskuelig situation.

Varetægtsfængsling – tidsfrister og procedurer

• Politiet kan normalt tilbageholde en person op til 24 timer uden dom.
• Hvis politiet ønsker længere tilbageholdelse, skal retten træffe beslutning om varetægtsfængsling.
• Retten vurderer løbende grundlaget for fængslingen, typisk ved løbende forlængelser.
• Som varetægtsfængslet har man ret til, at alle beslutninger og begrundelser bliver formidlet klart og forståeligt.

Hos ØENS Advokatfirma sikrer vi, at alle tidsfrister og formelle krav overholdes, og vi rådgiver både klient og pårørende i København, Frederiksberg, Amager og resten af Danmark om, hvad man kan forvente i de forskellige faser, når man er varetægtsfænglet..

Hvorfor vælge en strafferetsadvokat fra ØENS?

Vi kombinerer juridisk skarphed med menneskelig forståelse. Vi ved, at en varetægtsfængsling kan være traumatisk og ensom, og vi arbejder derfor på at skabe kontinuerlig kontakt og rådgivning gennem hele processen. Vi handler resolut, følger op på alle detaljer, og sikrer, at både klient og pårørende føler sig hørt og informeret.

Vores mål er klart: At beskytte dine rettigheder, sikre korrekt behandling og skabe tryghed i en situation, hvor systemets regler kan virke ufatteligt strenge.

Få hjælp fra en erfaren forsvarsadvokat

Er du eller en pårørende anholdt eller varetægtsfængslet? Kontakt ØENS Advokatfirma på Amager i København med det samme. Vores erfarne strafferetsadvokater møder jer med forståelse, handler hurtigt og sørger for, at alle juridiske og praktiske behov bliver taget alvorligt fra første dag.

Tal med en advokat med speciale inden for strafferet

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Jesper Lett

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om rettigheder, regler og rådgivning ved anholdelse og varetægtsfængsling

At blive sigtet som ung under 18 år kan være både utrygt og overvældende.

Selv mindre overtrædelser kan få konsekvenser for skolegang, fritidsliv, sociale relationer og fremtidige muligheder.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København møder vi ofte unge sigtede og deres forældre, der står i netop den situation. Vi ved, at det både er utrygt, overvældende og følelsesmæssigt tungt, når man som ung er sigtet – og som forældre, når ens barn står over for en straffesag. Vores vigtigste opgave er at skabe ro og give jer klarhed. En sigtelse betyder nemlig ikke nødvendigvis en dom – men det er afgørende, at du som sigtet og dine forældre får den rette juridiske hjælp fra starten.

Er du forælder til et sigtet barn / en sigtet ung? Sådan hjælper vi forældre til en sigtet ung under 18 år.

Hvad betyder det at være sigtet som ung?

Når en person under 18 år sigtes for en lovovertrædelse, gælder særlige regler og hensyn i både straffeloven, retsplejeloven og lov om bekæmpelse af ungdomskriminalitet – en slags ungdomsstrafferet. Formålet er både at håndtere den konkrete lovovertrædelse og at støtte den unge i at rette op på adfærd uden unødige belastninger.

Vigtige forhold for unge under 18 år:

• Efter straffelovens § 15 straffes handlinger begået af børn under 15 år ikke.
• Retsplejeloven opererer i kapitel 75 b (§§ 821 a–g) med “mistænkte personer under 15 år” – netop fordi de ikke kan være sigtede og tiltales.
• Unge mellem 15 og 17 år følger de almindelige strafferegler, men med særlige regler og hensyn – bl.a. om foranstaltninger og samarbejde med Børne- og ungdomskriminalitetsnævnet.
• Børne- og ungdomskriminalitetsnævnet kan inddrages for at vurdere passende foranstaltninger.

Selvom sanktionerne ofte er mildere end for voksne, kan de stadig få betydning for den unges fremtid – og derfor er det vigtigt at forstå proceduren og rettighederne allerede fra starten.

Børne- og ungdomskriminalitetsnævnet

Nævnet behandler sager om børn og unge mellem 10 og 17 år, når politiet vurderer, at der er behov for en særlig, koordineret indsats. Nævnet er ikke en domstol, men fastlægger forløb og foranstaltninger (tilsyn, mødepligt, behandling, anbringelse m.v.) i samarbejde med kommunen og forældrene.

Hvis den unge er under 15 år

Børn under 15 år kan ikke sigtes eller få en egentlig straffesag ved domstolene, men kan godt få en sag i Børne- og ungdomskriminalitetsnævnet.

• Efter retsplejelovens § 821 e kan retten beskikke en advokat, hvis forældremyndighedsindehaveren eller politiet anmoder om det, og sagen er så alvorlig, at barnet har et særligt behov for advokatbistand (fx i sager, der normalt ville kunne medføre fængselsstraf eller visse indgreb).
• Ved sådanne beskikkelser er der som udgangspunkt frit valg af advokat.

Hvis den unge er fyldt 15 år

Unge mellem 15 og 17 år kan sigtes og få en straffesag ved domstolene efter de almindelige regler – samtidig med at sagen kan være indbragt for nævnet.

• Der beskikkes forsvarer efter de almindelige straffeprocesregler, med frit valg af advokat.
• Den samme advokat kan ofte bistå både i straffesagen og i forløbet i Børne- og ungdomskriminalitetsnævnet, så den unge og familien kun har én juridisk kontaktperson.

Rettigheder for unge og forældre

Børn og unge har en række rettigheder under politiets sagsbehandling. Nogle gælder også for voksne sigtede – andre er særlige for unge på grund af deres alder og behov for forældreinvolvering.

Særligt for børn under 15 år (kan ikke sigtes):

• Politiet skal behandle barnet særligt skånsomt, og indgreb må kun bruges, hvis det er strengt nødvendigt.
• Forældremyndighedsindehaveren skal som udgangspunkt informeres og have mulighed for at deltage ved afhøringer.
• Retten kan beskikke en advokat efter § 821 e i alvorlige sager – med frit valg af advokat.

For unge mellem 15 og 17 år (kan sigtes):

• Unge har ret til forsvarer efter de almindelige straffeprocesregler – ofte med tidligere beskikkelse end for voksne.
• Forældre eller værge bliver som udgangspunkt orienteret og kan deltage i afhøringer, medmindre særlige hensyn taler imod.
• Afhøringer og indgreb skal ske med særligt hensyn til alder og modenhed.

For både unge og voksne gælder:

• Retten til at forholde sig tavs.
• Retten til at få en advokat beskikket (efter eget valg).
• Retten til en korrekt, respektfuld og proportional behandling.

At kende rettighederne tidligt er afgørende, så den unge ikke kommer til at udtale sig eller medvirke på en måde, der utilsigtet kan påvirke sagen.

Hvordan processen forløber

Forløbet afhænger af, om barnet/den unge er under eller over den kriminelle lavalder på 15 år.

Hvis barnet er under 15 år (kan ikke sigtes):

• Politiet kan afhøre barnet – normalt med forældre eller værge til stede – efter særlige skånsomhedsregler.
• Politiet kan vælge at indbringe sagen for Børne- og ungdomskriminalitetsnævnet, som fastlægger forløb og foranstaltninger (tilsyn, struktur, behandling, anbringelse m.v.).
• Der kan beskikkes advokat i alvorlige sager efter § 821 e.

Hvis den unge er 15–17 år (kan sigtes):

• Politiet efterforsker sagen, og den unge kan afhøres som sigtet – ofte med forældre eller værge til stede.
• Der beskikkes forsvarer efter de almindelige regler – med frit valg af advokat.
• Sagen kan både fortsætte i straffesystemet og være indbragt for nævnet undervejs.
• Hvis sagen ender i retten, kan der idømmes ungdomssanktion eller andre straffe afhængigt af sagens karakter.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København hjælper vi både barnet/den unge og forældrene gennem hele processen – sikrer, at rettighederne respekteres, og at alle trin håndteres korrekt.

Vigtigheden af tidlig rådgivning

Selv mindre overtrædelser kan få konsekvenser, hvis de håndteres uden juridisk bistand. Tidlig kontakt med en forsvarsadvokat sikrer, at processen håndteres korrekt – og kan reducere risikoen for unødige sanktioner og belastninger.

Er du under 18 år og sigtet – eller er du forælder til en ung, der er sigtet? Kontakt os med det samme. Hos ØENS Advokatfirma møder vores erfarne forsvarsadvokater jer med forståelse, agerer hurtigt og kæmper målrettet for at sikre og beskytte jeres rettigheder i alle faser af sagen.

Kontakt en erfaren forsvarsadvokat til din straffesag

Advokatfirma

Jesper Lett

Advokat

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ: Hvad betyder det at være sigtet som ung under 18 år?