Voldgiftssag om prisregulering i fastpristilbud – A/B Mønten frifundet i sag anlagt af altanfirma
Da altanprojektet i A/B Mønten blev afleveret i januar 2024, mente altanfirmaet, at de havde krav på yderligere 1,2 millioner kroner i indeksregulering – ud over den allerede aftalte faste entreprisesum. Det nægtede boligforeningen at betale. Sagen endte i Voldgiftsretten – og resultatet: Foreningen blev frifundet.
Sagen kort opsummeret
I sommeren 2020 indgik Andelsboligforeningen ‘A/B Mønten’ på Nørrebro aftale med et altanfirma om etablering af 325 altaner. Et omfattende projekt, der både i omfang og økonomisk betydning adskilte sig markant fra, hvad mange boligforeninger ellers håndterer. Projektet blev en realitet efter, at foreningen havde accepteret et skriftligt tilbud, som efter sin ordlyd ville blive indeksreguleret i sin helhed ved aflevering. ABT 93 var vedtaget som aftalegrundlag mellem parterne. Der var ikke henvist til pris- og tidscirkulæret.
Arbejdet blev udført i etaper over flere år og blev afleveret ved en samlet afleveringsforretning den 24. januar 2024. Kort tid efter afleveringen opstod der uenighed om spørgsmålet om indeksregulering. Hertil var det særlig relevant at vurdere hvordan bestemmelsen ”Entreprisesummen indeksreguleres herefter i sin helhed frem til aflevering” skulle forstås.
Altanfirmaet gjorde gældende, at de var berettiget til at indeksregulere entreprisesummen ved brug af den officielle indeksberegner hos DI Byggeri (DI) og med udgangspunkt i en fiktiv tilbudsdato den 15. november 2020. Princippet i altanfirmaets beregning var herefter at tage hele entreprisesummen og lave en samlet indeksering ved entreprisens aflevering. ØENS opfattelse var, at den særlige formulering i kontrakten alene skulle forstås som en udskydelse af det tidspunkt, hvor indekseringsberegningen skulle foretages, men derudover ikke medfører ændring af selve beregningsmetoden i forhold til det der normalt gælder efter ABT 18 og pris- og tidscirkulæret.
Det centrale spørgsmål
Sagen handlede om én enkelt sætning – men en vigtig én: “Entreprisesummen indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering.”
Retten skulle tage stilling til:
- Hvad indebærer “indeksregulering i sin helhed”?
- Hvornår skal reguleringen ske – og med hvilket udgangspunkt?
- Hvilken metode må anvendes, når aftalen ikke angiver en konkret beregningsmodel?
Voldgiftsretten analyserede sætningen ”indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering” ved at benytte sig af en formålsanalyse af indeksregulering og dens sammenhæng med ABT 18’s § 32’s indhold, samt sammenholdt dette med en ordlydsanalyse af den specifikke aftalebestemmelse. Retten lagde vægt på, at formålet med indeksregulering er at kompensere for ændrede priser undervejs i byggeprocessen – ikke at efterregulere tidligere betalte ydelser.
Selvom parterne havde aftalt ABT 93, tog Voldgiftsretten udgangspunkt i ABT 18 § 32, hvoraf principperne fra det tidligere pris- og tidscirkulære (nr. 174 af 1991) er indarbejdet. Disse blev anvendt til at udfylde det uklare aftalevilkår.
Metoden, som altanfirmaet anvendte – at tage en samlet median for alle betalinger i byggeperioden – blev underkendt. I stedet skulle reguleringen ske med udgangspunkt i arbejdernes faktiske udførelsestidspunkt, hvilket stemte overens med ØENS Advokatfirmas vurdering.
Ordlyden af aftalevilkåret talte ikke imod en sådan fortolkning, idet indeksreguleringen fortsat vil skulle ske af hele entreprisesummen, dog således at indeksreguleringen vil skulle foretages med udgangspunkt i, hvornår de enkelte arbejder er udført. Afslutningsvist anvendte Voldgiftsretten koncipistreglen til begrundelse for resultatet, da altanfirmaet, som havde udformet aftalevilkåret, måtte bære risikoen for fortolkningstvivl.
Sagens udfald og omkostninger
A/B Mønten blev frifundet for altanfirmaets krav på ca. 1.173.213,67 kr.
”Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger”
“ Vi har gennem hele forløbet oplevet ØENS Advokatfirma som særdeles kompetente inden for entrepriseretten, indeksreguleringen og udregningen af denne, særligt da dommeren har givet os 100% medhold i ØENS Advokatfirma udregninger. Det er meget komplekst stof i forhold til praksis, lovgivning og præcedens fra tidligere sager, og det var meget trygt at have Johan og hans team med på vores side. De gav os klar og ærlig rådgivning – og ikke mindst sørgede de for, at vi kom sikkert i mål med en afgørelse, som vi føler er både er rimelig og retfærdig. Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger, der står i en lignende situation.
– Jesper Gry, bestyrelsesmedlem i A/B Mønten
Voldgiftsrettens afgørelse er et vigtigt eksempel på, hvordan uklare indeksklausuler kan få stor økonomisk betydning – og hvorfor det betaler sig at søge specialistrådgivning i komplekse entreprisesager.
Indeksreguleringskrav? Undgå at betale for meget – få vurderet jeres sag i tide
Har I modtaget krav om indeksregulering – og er I i tvivl om, hvad I egentlig skal betale?
I henhold til forældelsesloven er det afgørende at reagere inden for tre år fra kravet blev fremsat. Er jeres sag stadig inden for fristen, kan der være mulighed for at få kravet reduceret – eller helt afvist. Kontakt os, hvis I ønsker en vurdering af, hvordan jeres aftale skal forstås.
FAQ – Indeksregulering i entreprisekontrakter
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om indeksregulering i entreprisekontrakter. FAQ’en giver et overblik over hvad indeksregulering er, hvornår det kan anvendes, og hvilke juridiske faldgruber der ofte opstår i praksis for boligforeninger, bygherrer og entreprenører.
Indeksregulering er en aftalt mekanisme, der regulerer prisen i en entreprisekontrakt i takt med ændringer i prisniveauet for materialer og arbejdskraft. Formålet er at fordele risikoen for prisstigninger eller prisfald mellem parterne i byggeperioden, så ingen af parterne bærer hele risikoen alene.
Indeksregulering anvendes typisk i entreprisekontrakter med længere byggetid, hvor der er risiko for væsentlige prisændringer. Det ses ofte i totalentrepriser og større renoveringsprojekter, men kan også anvendes i mindre entrepriser, hvis parterne ønsker at sikre sig mod uforudsigelige markedsudsving.
Nej. Indeksregulering er ikke et lovkrav, men et kontraktvilkår, som kun gælder, hvis parterne har aftalt det. Hvis der ikke er aftalt indeksregulering i kontrakten, er udgangspunktet, at prisen er fast, og entreprenøren bærer risikoen for prisændringer.
Indeksregulering skal aftales klart og entydigt i kontrakten. Det bør fremgå hvilket indeks der anvendes, hvilket tidspunkt der reguleres fra og til, hvordan reguleringen beregnes, og om reguleringen sker løbende eller samlet. Uklare formuleringer kan føre til tvister om både metode og beløb.
I byggebranchen anvendes ofte officielle byggeindeks, som afspejler prisudviklingen på materialer og arbejdsløn. Det er vigtigt, at det valgte indeks er relevant for den konkrete entreprise og entydigt angivet i kontrakten, så der ikke opstår tvivl om beregningsgrundlaget.
Indeksregulering bør som udgangspunkt beregnes med udgangspunkt i de tidspunkter, hvor arbejdet faktisk udføres. Formålet er at regulere prisen i forhold til prisudviklingen i byggeperioden, ikke at foretage en samlet efterregulering uden sammenhæng til arbejdets udførelse. Forkert beregningsmetode kan føre til, at et krav bliver afvist.
Ja. Tvister om indeksregulering opstår ofte, hvis kontrakten er upræcist formuleret, hvis parterne er uenige om beregningsmetoden, eller hvis der ikke er en fælles forståelse af, hvilke arbejder reguleringen omfatter. Indeksregulering kan have stor økonomisk betydning, og selv mindre uklarheder kan føre til væsentlige krav.
Hvis indeksreguleringen er uklart aftalt, vil risikoen ofte blive placeret hos den part, der har formuleret kontraktbestemmelsen, eller hos den part, der fremsætter kravet. Voldgiftsretter og domstole lægger typisk vægt på formålet med indeksregulering og almindelige entrepriseretlige principper ved fortolkningen.
Boligforeninger og bygherrer bør være opmærksomme på, at indeksregulering kan medføre betydelige meromkostninger, hvis vilkårene ikke er klart afgrænset. Det er vigtigt at sikre, at kontrakten tydeligt fastlægger både metode og omfang, så økonomien er forudsigelig, og risikoen for uventede krav minimeres.
Vi kan hjælpe med at gennemgå og udarbejde entreprisekontrakter, vurdere og formulere indeksreguleringsklausuler, rådgive om korrekt beregning og håndtering af regulering samt bistå ved uenigheder eller tvister om indeksregulering. Som både advokater og ejendomsadministratorer kan vi sikre, at kontraktgrundlaget er juridisk robust og økonomisk gennemtænkt.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
