Fænomenet ”indirekte forældrekøb”, også kaldet en forældrefinte, refererer til en finansieringsmodel ved boligkøb, hvor forældre stiller midler til rådighed for deres barn, der køber en bolig i eget navn. Barnet bliver således den reelle (juridiske) ejer af boligen, mens forældrene helt eller delvist finansierer købesummen ved at yde et lån til barnet. Dermed er det også barnet, der drager fordel af den økonomiske gevinst, hvis boligen senere sælges med overskud.
Finansieringsmodellen anvendes ofte ved køb af andelsboliger, da mange andelsforeninger stiller krav i deres vedtægter om, at andelshaveren selv bebor boligen. I de senere år er der dog også observeret en stigende anvendelse af modellen ved køb af ejerlejligheder på boligmarkedet – særligt i København, Frederiksberg og på Amager.
Krav til dokumentation til indirekte forældrekøb
Finansiering ved ”indirekte forældrekøb” stiller krav til, at låneforholdet mellem barn og forældre kan dokumenteres, og at der ikke i det skjulte er tale om en gave, da dette kan give afgiftsmæssige konsekvenser.
For at undgå, at lånet kan blive betragtet som en gave, bør der udarbejdes en skriftlig låneaftale mellem barnet og forældrene – evt. med hjælp fra en boligadvokat. Aftalen bør indeholde detaljer om lånebeløb, rentevilkår, tilbagebetalingsplan samt eventuelle sikkerheder. Låneaftalen bør derudover indeholde klare bestemmelser om, hvad der skal ske med lånet i tilfælde af forældrenes død for at undgå tvivl og eventuelle tvister mellem barnet og øvrige arvinger. Endelig skal lånet være på anfordringsvilkår. Det betyder, at långiver skal kunne kræve lånet tilbagebetalt på anfordring/uden varsel.
Det anbefales at søge juridisk rådgivning hos en boligadvokat for at sikre, at låneaftalen er korrekt udformet og overholder gældende regler. Dette minimerer risikoen for skattemæssige problemer og sikrer, at både forældre og barn er beskyttet.
Afdrags- og rentemæssige fordele
Der er ingen krav om, at låneaftalen skal følge almindelige markedsvilkår, hvilket gør det muligt for forældrene at tilbyde et enten rentefrit lån eller en rente, der er lavere end den, barnet ville kunne opnå ved traditionel finansiering gennem pengeinstitutter. Der er endvidere intet til hinder for, at lånet gøres afdragsfrit i en periode. Det afgørende er dog, som tidligere omtalt, at sikre sig mod, at lånet kan klassificeres som en gave.
Forældre har i henhold til boafgiftsloven ret til at give afgiftsfrie gaver til deres barn for et fastsat beløb. Gavebeløbet reguleres årligt og udgør i 2025 kr. 76.900 pr. forældre årligt. Beløbet kan anvendes til løbende at nedskrive barnets gæld til forældrene, hvilket reducerer lånebeløbet. Nedskrivning i form af en gave kan kun ske afgiftsfrit, hvis låneaftalen er korrekt udformet, nedskrivningen sker løbende og ikke er aftalt på forhånd som en samlet gave ved lånets oprettelse.
Skattemæssige fordele ved indirekte forældrekøb
En lovændring i virksomhedsskatteloven, der trådte i kraft 1. januar 2021, gjorde det ikke længere muligt at anvende virksomheds- eller kapitalafkastordningen, ved udlejning af forældrekøb til barnet. Tidligere gav disse ordninger en skatteværdi af rentefradraget på op til 56 pct. sammenlignet med det almindelige private rentefradrag på cirka 33 pct. Efter ændringen kan renteudgifter ved forældrekøb kun fradrages med samme værdi som ved privat ejerbolig, hvilket afskaffede de særlige skattefordele ved et traditionelt forældrekøb.
Når barnet står som den reelle ejer af boligen, og finansieringen sker gennem lån fra forældrene, opnår barnet de almindelige skattefordele, der gælder for private boligejere, herunder rentefradrag fra de renteudgifter, der betales til forældrene. Samtidig undgår forældrene beskatning af lejeindtægten, som ellers ville være gældende ved et traditionelt forældrekøb, hvor forældrene udlejer til barnet. Denne forskel er en af hovedårsagerne til, at mange – særligt i København, Amager og Frederiksberg – i dag vælger en forældrefinte med et indirekte forældrekøb – frem for det klassiske forældrekøb.
Kan man kombinere et indirekte forældrekøb med realkredit?
Et almindeligt indirekte forældrekøb fungerer typisk uden realkredit, fordi det er barnet, der står som juridisk ejer, og bankerne vurderer barnets indkomst og formue, når der skal gives lån. For mange unge er dette ikke nok til at få f.eks. 80 % belåning, og uden bankfinansiering skal forældrene stille hele købesummen til rådighed – hvilket kan gøre modellen mindre attraktiv.
I nogle tilfælde kan banken dog acceptere, at forældrene hæfter for barnets realkreditlån, også kaldet en forældregaranti. Det giver mulighed for at kombinere lånet fra forældrene med traditionel realkreditfinansiering, så købet kan geares, uden at forældrene selv skal lægge hele beløbet. Det kræver dog både bankens accept og en klar juridisk aftale mellem barn og forældre, så man undgår skattemæssige problemer og sikrer, at lånet ikke betragtes som en gave.
Alternativt kan man dele finansieringen op, så forældrene yder et lån til en del af købesummen, mens barnet selv optager realkredit for resten. Begge modeller kræver nøje dokumentation og skriftlige aftaler, men kan gøre forældrefinten mere fleksibel, samtidig med at barnet bevarer status som reelle ejer af boligen.
Rådfør dig med en erfaren boligadvokat
Med de nuværende regler og praksis er der flere grunde til at foretrække indirekte forældrekøb frem for et traditionelt forældrekøb. Modellen tilgodeser især barnet som den reelle ejer af boligen. Barnet opnår både økonomiske og skattemæssige fordele og får del i den økonomiske gevinst ved et eventuelt salg med overskud.
Går du med tanker om et indirekte forældrekøb, anbefales det at konsultere en boligadvokat eller en juridisk rådgiver. Det sikrer, at den valgte model bedst imødekommer familiens behov, og at aftalen lever op til gældende regler.
Kontakt en boligadvokat fra ØENS Advokatfirma for en uforpligtende snak. Vi sikrer, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb – uanset om du vælger det klassiske forældrekøb eller et indirekte forældrekøb.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
FAQ – Indirekte forældrekøb
Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om indirekte forældrekøb, hvordan modellen fungerer, hvilke krav der er til dokumentation, og hvad du især skal være opmærksom på, hvis du overvejer denne løsning for at hjælpe dit barn ind på boligmarkedet.
Indirekte forældrekøb er en finansieringsmodel, hvor barnet køber boligen i eget navn, mens forældrene stiller midler til rådighed ved at yde et lån til barnet. Det betyder, at barnet er den juridiske ejer, og at forældrene holder økonomien bag købet. Modellen kaldes også en forældrefinte og kan være et alternativ til klassisk forældrekøb.
Ved klassisk forældrekøb køber forældrene boligen og udlejer den til barnet, hvilket kan give skattemæssige udfordringer. Ved indirekte forældrekøb står barnet som ejer og kan dermed drage fordel af almindelige skatteregler for private boligejere, herunder rentefradrag. Samtidig undgår forældrene skat af lejeindtægter, fordi der ikke er tale om udlejning.
For at undgå, at lånet fra forældrene bliver betragtet som en gave med skattemæssige konsekvenser, skal lånet dokumenteres skriftligt. Det betyder typisk, at der udarbejdes en låneaftale mellem barnet og forældrene med oplysninger om lånebeløb, rentevilkår, tilbagebetalingsplan og hvad der skal ske ved forældrenes død. Lånet bør være på anfordringsvilkår.
Ja. Ved indirekte forældrekøb er der som udgangspunkt ingen krav om, at lånet skal følge almindelige markedsvilkår, og det kan derfor være rentefrit eller afdragsfrit for en periode. Det væsentlige er, at aftalen dokumenteres korrekt, så den ikke anses som en gave.
Når barnet står som den egentlige ejer af boligen, kan barnet få almindelige skattefordele som private boligejere, herunder rentefradrag af lån betalt til forældrene. Forældrene undgår samtidig beskatning af lejeindtægter, som ellers forekommer ved traditionelt forældrekøb, hvor forældrene udlejer boligen til barnet.
I mange tilfælde fungerer indirekte forældrekøb uden realkreditfinansiering, fordi banken vurderer barnets økonomi. Det kan gøre det nødvendigt for forældrene at stille hele købesummen til rådighed. I nogle situationer kan banken dog godkende, at forældrene hæfter for barnets realkreditlån via en forældregaranti, så finansieringen kan kombineres.
Det er vigtigt at sikre, at lånet ikke bliver betragtet som gave, hvilket kan medføre gaveafgift eller skattemæssige problemer. Derudover bør både låneaftalen og de skattemæssige konsekvenser vurderes nøje, herunder hvordan et senere salg af boligen håndteres.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
