Det er fristende at give andelsboligen et løft med nyt køkken, opdateret badeværelse eller en smart planløsning – og det kan bestemt også være en god investering. Men i andelsboligverdenen gælder der nogle helt særlige spilleregler for, hvordan forbedringer bliver vurderet og honoreret økonomisk ved salg. Hvis du vil undgå at miste værdi – eller havne i ubehagelige diskussioner med vurderingsmanden eller bestyrelsen – skal du have styr på både dokumentation, afskrivning og lovgivning. Det hjælper vi dig med her.
Hvad er en forbedring – og hvad er ikke?
Det lyder måske banalt, men det er faktisk ikke altid lige let at afgøre. En forbedring i andelsretlig forstand er en forandring, der reelt forbedrer boligens brugsværdi – altså gør den bedre, mere funktionel eller mere tidssvarende.
Forbedringer kan f.eks. være:
- Et nyt køkken med moderne elementer og hvidevarer
- Et badeværelse med nye fliser, VVS og inventar
- Udskiftning af elinstallationer
- Etablering af gulvvarme eller akustiklofter
Men det er ikke en forbedring, hvis du:
- Udbedrer slid og ælde (f.eks. sliber gulve, maler vægge, lapper huller)
- Skifter noget ud med det samme – bare i nyt (f.eks. toilet for toilet)
- Vælger løsninger, der primært er æstetiske og ikke funktionelle
Det er med andre ord ikke alt, der føles som en forbedring, som tæller økonomisk, når vurderingsmanden kigger forbi.
Hvad betyder det for din andelsværdi?
Når du sælger din andelsbolig, skal værdien af dine forbedringer lægges oveni andelskronen. Det betyder i praksis, at du kan få mere for din bolig – hvis forbedringerne er lovlige, veldokumenterede og korrekt udført.
Men her kommer hagen: værdien af forbedringer afskrives over tid. Det betyder, at et 10 år gammelt køkken måske kun giver dig 40-50 % af investeringen med i regnestykket. Det handler både om alder, slid, materialekvalitet og om køkkenet stadig anses som moderne.
Et eksempel i praksis (2025):
Har du fået nyt IKEA-køkken til 75.000 kr. i 2018, kan vurderingsmanden i 2025 fastsætte værdien til 30.000-40.000 kr., afhængigt af stand og tidsånd. Det er nemlig ikke blot prisen, men også brugsværdi og æstetik, der tæller.
Dokumentation er essentielt
Det er ikke nok, at forbedringen er flot – du skal kunne bevise, hvad der er lavet, og til hvilken pris. Her snubler mange. I 2025 ser vi stadig eksempler på, at andelshavere mister store beløb, fordi de mangler kvitteringer, beskrivelser eller detaljer på, hvad der er lavet og hvornår.
Sådan dokumenterer du korrekt:
- Gem kvitteringer på materialer og håndværkerarbejde
- Brug detaljerede fakturaer – ikke bare “renovering af bad: 80.000 kr.”
- Få udspecificerede tilbud og slutregninger
- Tag billeder af projektets før- og eftertilstand
- Hvis du selv udfører arbejdet, lav en arbejdsseddel med tidsforbrug og materialeforbrug – og brug ABF’s vejledende timepris
OBS: El- og VVS-arbejde skal være udført af autoriserede fagfolk. Hvis det ikke er dokumenteret, kan det blive trukket helt fra vurderingen – også selvom det er lavet pænt.
Nye regler i 2024 – og hvad de betyder i 2025
Fra 1. juli 2024 er det blevet et krav, at alle forbedringer fremgår af det nye nøgleoplysningsskema, som er obligatorisk ved salg af andelsboliger. Her skal forbedringer, vedligehold og installationer registreres – og det kræver, at du som sælger er velforberedt.
Bestyrelsen udfylder skemaet, men du skal kunne dokumentere dine oplysninger. Har du ikke det – eller er forbedringen ikke godkendt – kan du risikere at få et markant lavere tillæg ved salg.
Vores bedste råd hos ØENS:
- Tænk forbedringer som investeringer – lav dem med henblik på både dine nuværende ønsker, komfort og videresalg
- Spørg bestyrelsen om lov, før du går i gang – særligt hvis du ændrer på installationer eller bærende konstruktioner
- Vælg kvalitet over billig løsning – det betaler sig i vurderingen
- Sørg for dokumentation – hver gang!
- Få rådgivning, hvis du er i tvivl – det koster langt mindre end en dårlig vurdering
Har du styr på dine forbedringer?
Hos ØENS hjælper vi både andelshavere og bestyrelser med at forstå reglerne, indsamle dokumentation og sikre korrekt vurdering af forbedringer. Vi har set alt – fra kreative køkkenløsninger til ulovlige elinstallationer – og vi ved, hvad der tæller, og hvad der ikke gør.
Specialisterne indenfor fast ejendom
FAQ – Forbedringer i din andelsbolig
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forbedringer i andelsboliger. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvilke forbedringer der typisk kan foretages, hvilke regler der gælder, og hvilke konsekvenser forbedringer kan have for værdi, bidrag og økonomi i andelsforeningen.
En forbedring er en ændring eller opgradering af boligen, som går ud over almindelig vedligeholdelse. Forbedringer kan være installation af nyt køkken, modernisering af badeværelse, etablering af altan, forbedret isolering eller ophævelse af bærende vægge. Forbedringer adskiller sig fra vedligeholdelse ved, at de som regel øger boligernes komfort, funktionalitet eller værdi.
Ja. I de fleste andelsforeninger kræver det bestyrelsens skriftlige godkendelse, før du kan gennemføre forbedringer, der ændrer boligens struktur eller funktion væsentligt. Det gælder især større projekter som ombygning, etablering af altan, ændring af planløsning eller installationer, der påvirker bygningens konstruktion eller fælles installationer.
Virksomheder med 250 ansatte eller mere samt offentlige arbejdsgivere skulle have etableret en whistleblowerordning senest den 17. december 2021. Private virksomheder med mellem 50 og 249 ansatte skulle have etableret ordningen senest den 17. december 2023.
Ja. Gennemførte forbedringer kan have indflydelse på andelskronen, som er den værdi andelene handles til i foreningen. Hvis forbedringer godkendes af bestyrelsen og implementeres korrekt, kan de i visse tilfælde berettige et tillæg til andelskronen, så værdien af andelen afspejler forbedringernes effekt.
For at sikre korrekt dokumentation bør du altid indhente skriftlig godkendelse fra bestyrelsen før arbejdet påbegyndes, gemme fakturaer og betalingsdokumentation, beskrive arbejdet detaljeret og om muligt vedlægge faglige vurderinger eller rapporter. Korrekt dokumentation gør det lettere at afklare, om forbedringerne kan få indflydelse på andelskronen ved salg.
Hvis der er gennemført forbedringer uden bestyrelsens godkendelse, risikerer du, at foreningen ikke anerkender forbedringerne som berettigede til eventuel regulering af andelskronen. Derudover kan du blive pålagt at genetablere boligens oprindelige tilstand eller risikere sanktioner i medfør af foreningens vedtægter.
Forbedringer i fællesarealer og fælles installationer betales typisk af andelsforeningen som helhed, efter beslutning på generalforsamlingen. Det er vigtigt, at sådanne arbejder besluttes i overensstemmelse med foreningens vedtægter, budget og plan for vedligeholdelse, så alle medlemmer er indforstået med omkostningerne.
I almindelighed har forbedringer i en andelsbolig ikke direkte skattemæssige konsekvenser for andelshaveren, da andelsboliger ejes gennem foreningen. Dog kan forbedringer påvirke andelskronens størrelse, som i nogle tilfælde kan have betydning for skat ved salg, hvis der er gevinst ved realisation. Du bør derfor søge rådgivning, hvis du er i tvivl om skatteimplikationer i din konkrete situation.
Ved salg af en andelsbolig vil forbedringer, der er anerkendt af bestyrelsen, ofte blive medtaget i vurderingen af andelens værdi og dermed andelskronen. Værdien vurderes på baggrund af dokumentation for de gennemførte arbejder, omkostninger og hvilken effekt forbedringerne har på boligens funktion og standard.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
