Artiklen er målrettet bestyrelser i andelsboligforeninger, administratorer og rådgivere, der skal forholde sig til de endelige ejendomsvurderinger for 2021.
I starten af 2026 begynder Vurderingsstyrelsen at udsende resolutioner som led i fastsættelsen af de endelige ejendomsvurderinger for 2021.
For bestyrelser i andelsboligforeninger er dette et særligt vigtigt tidspunkt. Resolutionerne angiver nemlig de data og forudsætninger, som Vurderingsstyrelsen agter at anvende ved beregningen af den endelige grundskyld for 2021. Hvis den endelige grundskyld bliver højere end den foreløbigt ansatte grundskyld, som foreningen allerede betaler, kan det få væsentlig betydning for foreningens budget og andelsværdier.
Nedenfor giver ØENS en praktisk og juridisk guide til, hvordan bestyrelsen bør forholde sig, når resolutionen modtages.
Kort overblik: Dét skal bestyrelsen vide om ejendomsvurderinger 2021
- Resolutioner udsendes fra starten af 2026
- Resolutionen viser grundlaget for den endelige grundskyld for 2021
- Forkerte data kan føre til for høj grundværdi
- Tidlig reaktion øger chancen for, at fejl rettes
- Grundskylden kan blive efterreguleret med tilbagebetaling eller ekstraopkrævning
Hvad er en resolution fra Vurderingsstyrelsen – og hvorfor er den afgørende for ejendomsvurderingen 2021?
En resolution er en foreløbig meddelelse fra Vurderingsstyrelsen, som viser de oplysninger og overvejelser, styrelsen forventer at anvende i den kommende endelige ejendomsvurdering for 2021.
Resolutionen fungerer som et varsel om, hvor grundværdien forventes at lande. Hvis resolutionen indikerer, at Vurderingsstyrelsen har til hensigt at anvende forkerte eller forældede oplysninger om ejendommen, kan dette føre til en forkert fastsat grundværdi og dermed en forkert grundskyld. Hurtig handling fra bestyrelsen kan derfor øge chancen for, at fejl rettes, inden vurderingen bliver endelig, hvorefter det igen kan være svært at klage.
Hvordan beregner Vurderingsstyrelsen grundværdien og grundskylden?
Grundværdien fastsættes på baggrund af både:
- hvad der faktisk er bygget på grunden, og
- hvad der teoretisk kan bygges i medfør af lokalplaner og andet plangrundlag
Den højeste værdi anvendes som grundværdi.
Vurderingsstyrelsen baserer vurderingen på en kombination af offentligt tilgængelige data, beregningsmodeller og – i de endelige sager – manuel sagsbehandling.
Følgende forhold har særlig betydning for grundværdien:
Offentlige registre og grunddata: BBR-oplysninger (arealer, anvendelse, byggeår) samt matrikel- og tinglysningsdata.
Plangrundlag og lokalplaner: Anvendelse, bebyggelsesprocent, byggefelter, mindstegrundstørrelser og tilladt boligantal afgør, hvad der teknisk set kan bygges – og dermed den potentielle grundværdi.
Faktisk vs. potentiel udnyttelse: Der beregnes både på den eksisterende bebyggelse og på den teoretiske udnyttelse efter plangrundlaget.
Referencehandler og markedsdata: Salgspriser og statistikker fra sammenlignelige ejendomme anvendes til beregning af pris pr. m².
Allokering af arealer: Parkeringsarealer, veje og grønne fællesarealer kan blive trukket fra i den endelige vurdering under manuel gennemgang.
Realismevurdering: I den manuelle sagsbehandling vurderes det, om byggeretter i ældre lokalplaner reelt kan udnyttes – f.eks. på grund af terræn, vand eller andre praktiske hindringer.
Særlige forhold: Servitutter, der begrænser anvendelsen af den faste ejendom, fællesarealer og rekreative arealer kan give ned- eller opskrivning afhængigt af plangrundlag og anvendelse.
Hvad kan bestyrelsen selv gøre ved modtagelse af en resolution?
Bestyrelsen bør straks indsamle dokumentation for de faktiske forhold på ejendommen samt for forhold, der gør et teoretisk byggepotentiale urealistisk. Det kan f.eks. være servitutter, der begrænser byggeri – eksempelvis forbud mod at bygge tæt på en lufthavn. Netop sådanne dokumenter er afgørende, hvis bestyrelsen ønsker at gøre indsigelse mod deklarationens data eller senere klage over den endelige vurdering.
ØENS kan bistå med at gennemgå, hvilke oplysninger Vurderingsstyrelsen har lagt til grund, og med at formulere en skarp og veldokumenteret indsigelse.
De vigtigste oplysninger bestyrelsen skal kontrollere i resolutionen
Når resolutionen modtages, bør bestyrelsen især gennemgå:
- lokalplanens anvendelse (etagebyggeri, tæt/lav eller åben lav)
- mindstegrundstørrelser og udstykningsmuligheder
- bebyggelsesprocent og byggefelter
- angivet boligantal i lokalplan og BBR
Derudover bør følgende kontrolleres:
- eventuelle lejekontrakter og særlige brugsforhold
- BBR-oplysninger (arealer, anvendelse, byggeår)
- energimærke
- større renoveringer
Praktiske og juridiske råd til bestyrelsen
- Læs resolutionen straks og notér uoverensstemmelser
- Dokumentér faktuelle fejl – korrekte BBR-oplysninger, måleblade og byggetegninger er centrale
- Undersøg plangrundlaget, især hvis vurderingen hviler på teoretiske byggeretter
- Overvej om indsatsen står mål med de økonomiske konsekvenser for foreningen
Særlige forhold med stor betydning for ejendomsvurderingen
Etageejendomme vs. tæt-/lav-bebyggelse: Vurderingsmetoden kan variere betydeligt og har stor betydning for grundværdien.
Potentiel værdi: Plangrundlagets byggemuligheder kan øge vurderingen – også for arealer, der i dag anvendes rekreativt.
Efterregulering af grundskyld: Når de endelige ejendomsvurderinger for 2021 udsendes, vil grundskylden blive genberegnet og efterreguleret for tidligere år. Det kan medføre både tilbagebetaling og ekstraopkrævning.
Hvordan kan ØENS hjælpe bestyrelsen?
ØENS rådgiver bestyrelser gennem hele forløbet – fra gennemgang af resolutionen og vurdering af indsigelsesgrundlag til dialog med Vurderingsstyrelsen og kommunen samt eventuel videre sagsbehandling.
Vil I have konkret hjælp til gennemgang eller indsigelse, er I velkomne til at kontakte Jakob Holm Hansen, Thomas Valentin eller Michael Friis Pedersen hos ØENS Advokatfirma. Send resolutionen til juridisk gennemgang, så udarbejder vi en prioriteret handlingsplan med fokus på både jura, økonomi og foreningens konkrete situation.
FAQ – Ejendomsvurderinger 2021 og resolutioner
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om ejendomsvurderinger 2021, resolutioner fra Vurderingsstyrelsen og bestyrelsens rolle ved modtagelse af en resolution.
Hvad er ejendomsvurderingerne for 2021?
Ejendomsvurderingerne for 2021 fastlægger grundværdi og grundskyld og danner grundlag for efterregulering af tidligere års grundskyld.
Hvad er en resolution fra Vurderingsstyrelsen?
En resolution er en foreløbig meddelelse, der viser det datagrundlag, Vurderingsstyrelsen vil anvende ved den endelige ejendomsvurdering.
Hvornår udsendes resolutioner for ejendomsvurderinger 2021?
Udsendelsen forventes at begynde i starten af 2026.
Hvorfor er resolutionen vigtig for andelsboligforeninger?
Fordi den kan afsløre forkerte oplysninger, som ellers kan føre til for høj grundskyld og påvirke andelsværdierne.
Kan teoretiske byggeretter øge grundværdien?
Ja. Lokalplanens byggemuligheder kan føre til højere grundværdi, selv om arealet ikke udnyttes i dag.
Hvornår bør en andelsboligforening søge rådgivning?
Allerede ved modtagelsen af resolutionen – især hvis vurderingen bygger på teoretiske byggeretter eller usikre planforudsætninger.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
