Foreningsret

Ejerforeningsvedtægten er helt central for medlemmernes rettigheder og pligter. Vedtægternes indhold har derfor stor betydning for bestyrelsens muligheder for at administrere ejerforeningen og kan også have betydning for bl.a. omsætningen af ejerlejlighederne i en ejerforening. Derfor er det vigtigt, at ændringer sker med omtanke og tilstrækkelig faglig bistand. Behovet for juridisk rådgivning kan variere meget alt efter, om der er tale om en mindre ændring eller en komplet revidering af vedtægterne.

Den nye normalvedtægt for ejerforeninger har indført en lang række nye regler, som gælder for alle ejerforeninger, medmindre normalvedtægtens bestemmelser konkret er fraveget i ejerforeningens særvedtægter.

Normalvedtægten indeholder f.eks. regler, der giver mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod, hvis ejeren gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse, om eksklusion af et medlem af en ejerforening og om et medlems ret til at nedlægge vetoret ved visse generalforsamlingsbeslutninger.

I de fleste tilfælde supplerer normalvedtægten ejerforeningens særvedtægter, og det kan derfor være en god idé at forholde sig til normalvedtægtens regler, så man sikrer sig, at ejerforeningens vedtægter stemmer overens med medlemmernes ønsker.

Vi har stor erfaring med rådgivning om ejerforeningsvedtægter og hjælper hvert år mange ejerforeninger i mål med små og store vedtægtsændringer. Vi bistår også hvert år mange ejerforeninger med fortolkning af ejerforeningsvedtægterne, så bestyrelsen kan administrere foreningen på et sikkert juridisk grundlag.

Andelsboligforeningsvedtægten er helt central for andelsboligforeningens virke – både i relation til medlemmernes rettigheder og pligter, men også i relation til bestyrelsens mulighed for at administrere andelsboligforeningen på et sikkert juridisk grundlag.

Vi har stor praktisk erfaring med andelsboligforeningsvedtægter og hjælper hvert år mange andelsboligforeninger med fortolkning af vedtægterne eller gennemførelse af store og små vedtægtsændringer.

Et medlem af en andelsboligforening risikerer at blive ekskluderet fra foreningen – og dermed miste sin lejlighed – hvis vedkommende ikke overholder andelsboligforeningens vedtægter.

I praksis ses eksklusion typisk i disse situationer:

• Manglende betaling af boligafgift eller lignende ydelser
• Ulovlig udlejning – f.eks. via Airbnb
• Manglende overholdelse af kravet om at bo i sin andelsbolig
• Manglende overholdelse af foreningens husorden

Der skal selvsagt en del til, for at man kan blive smidt ud af sin lejlighed, men det er nødvendigt, hvis en andelshaver ikke kan eller vil acceptere vilkårene for at bo i et fællesskab og under samme tag, som man jo gør, når man bor i en andelsboligforening.

Hvis den ekskluderede andelshaver bestrider eksklusionens gyldighed, vil det være nødvendigt at få sagen behandlet i boligretten eller fogedretten. Mange eksklusionssager udvikler sig således hurtigt til retssager, og det kan derfor være en rigtig god idé at have en kompetent advokat med på et tidligt stadie i sagen.

Når man bliver ekskluderet, sælges beboerens andelsbolig bedst muligt, og salgsprisen udbetales til den tidligere andelshaver med fradrag af andelsboligforeningens tilgodehavende, hvis der da ellers er friværdi nok i andelsboligen. Hvis andelsboligen er overbehæftet, vil det være nødvendigt at sælge andelsboligen på tvangsauktion, medmindre pant- og udlægshaverne frivilligt vil aflyse deres hæftelser.

Sager om eksklusion af andelshavere kan være tids- og ressourcekrævende, og de kan være ubehagelige for alle involverede parter. Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med at føre eksklusionssager, og vi står derfor altid klar til at bistå vores klienter under hele processen.

Deleøkonomi er oppe i tiden og benyttes af flere og flere danskere. En af de mest populære måder at supplere indkomsten i ferieperioderne på er ved at udleje eller fremleje sin bolig gennem tjenester som Airbnb.

Men hvordan er reglerne egentlig for at udleje sin andelsbolig til turister eller låne den ud til et familiemedlem? Kan man frit korttidsudleje sin ejerlejlighed? Og skal indtægten indberettes til Skat?

Vi er ajour med de nyeste regler om fremleje og korttidsudlejning i andels- og ejerforeninger.

Der er store forskelle på reglerne, alt efter om man bor i en lejebolig, andelsbolig eller ejerlejlighed. Dog gælder det for alle indtægter via deleøkonomi, at de skal indberettes til Skat.

Andelsboligforeninger og ejerforeninger foretager løbende større vedligeholdelsesarbejder og nybyggerier i deres ejendomme, f.eks.:

• Nyt tag
• Etablering af lejligheder på loftet
• Facaderenoveringer
• Udskiftning af vinduer
• Nye dørtelefoner o.l.
• Etablering af altaner
• Renovering af gården
• Etablering af vandafledning m.v.

Det kræver stor arbejdsindsats af bestyrelsen at udarbejde projektbeskrivelse, indhente tilbud og indgå aftaler og kontrakter med entreprenører.

Vi hjælper ofte bestyrelserne med byggesager og gennemgår og tilser kontrakter og aftaler, så foreningernes retsstilling sikres, f.eks. så de ikke betaler for arbejdet, før entreprenørerne har afleveret et ordentligt og kontraktmæssigt stykke arbejde uden fejl og mangler.

Bestyrelser i andelsbolig- eller ejerforeninger udfører som regel et utroligt stort stykke arbejde, og oftest er arbejdet helt ulønnet eller med en så lille aflønning, at det knap nok dækker indkøb af kaffe til møderne. Det er glæden, der driver værket.

Men at sidde i en bestyrelse forpligter, og det er desværre ikke altid nok, at man gør sit bedste. Vi anbefaler derfor altid, at bestyrelserne tegner en bestyrelsesansvarsforsikring – hvis der da ikke allerede er en sådan i ejendommens forsikring (hvad der ofte er).

Hvert enkelt bestyrelsesmedlem kan holdes personligt ansvarlig for fejl og mangler under udførelsen af sit bestyrelsesarbejde. Et bestyrelsesansvar kan typisk komme på tale som følge af, at man ikke har fulgt godt nok med i ejendommens forhold, eller at et byggeprojekt er løbet løbsk og har kostet foreningen unødvendigt mange penge.

Hvert bestyrelsesmedlem hæfter for sådanne tab for foreningen med hele sin formue, og det vil sige, at man som bestyrelsesmedlem står økonomisk på mål for, at man udfører sit arbejde godt.

Vi har set en række eksempler, hvor bestyrelsesmedlemmer er blevet mødt med krav om personlig hæftelse for tab, som andels- eller ejerforeningen – eller deres medlemmer eller kreditorer – mener, de har lidt, som følge af dele eller hele bestyrelsens handlinger.

Hos ØENS Advokatfirma står vi derfor klar til at rådgive og dele ud af vores mangeårige ekspertise, så I som bestyrelse bedst muligt kan sikre jer mod erstatningskrav.

Stiftelse af en andelsboligforening eller en ejerforening er en tidskrævende, besværlig og bekostelig affære, hvor der skal forhandles vilkår med sælger/ejer af ejendommen, finansiering af købesummen og vilkår for foreningens fremtidige virke med ejerne eller de kommende ejere og andelshavere.

Vi har solid erfaring med at få stiftelse af en andelsbolig- eller ejerforening sikkert i mål.