Nyheder

Seneste nyheder fra ØENS

NYHEDER

Hvilken betydning får den nye boligaftale for andelsboligerne?

12. februar 2020

Kommunikation

§ 5 stk. 2. Aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.

Torsdag d. 30. januar 2020 indgik Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet en aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Aftalen er indgået som følge af lange forhandlinger og mange skriverier om Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – i debatten omtalt som ”Blackstone-paragraffen”.

Aftalen forventes omsat til lov med virkning fra d. 1. juli 2020.

 

Aftalen

Aftalen indeholder en række tiltag, der medfører skærpede krav til en udlejer, når der skal gennemføres gennemgribende moderniseringer af lejeboliger. De skærpede krav og nye begrænsninger i forhold til at forhøje huslejen for en investor, forringer ejendommens værdi og vil dermed betyde lavere valuarvurderinger.

Hovedpunkterne i aftalen er at:

  • Der indføres en periode på 5 år (karensperiode), hvor en ny (ejendoms)ejer ikke kan opkræve forhøjet husleje efter § 5, stk. 2 i forbindelse med nye lejlighedsmoderniseringer.
  • Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.
  • Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller ejendommens energiklasse er løftet mindst 2 niveauer. (f.eks. fra energimærke F til energimærke D).
  • Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5, stk. 2, kan stige, idet den såkaldte margin for det lejedes værdi på ca. 10 %, fjernes.
  • Lejerne og huslejenævnene styrkes i tvister med udlejerne og der indføres forbud mod at betale lejerne et kontantbeløb for at fraflytte deres lejlighed.

 

Aftaleparterne har forsøgt at afbøde effekten på andelsboligforeningsejendomme ved at indføre følgende bestemmelser:

  • Andelsboligforeninger får mulighed for, uden tidsbegrænsning, at fastfryse valuarvurderinger eller offentlige vurderinger, der er udført før ikrafttrædelsestidspunktet (som forventes af blive d. 1. juli 2020).
  • Karensperioden skal ikke gælde ved salg af en ejendom, når sælger er en andelsboligforening, der opløses frivilligt eller går konkurs. Dermed friholdes andelsboligforeninger for det værditab den nye karensperiode medfører.
  • Der indføres skærpede krav til flertal i forbindelse med opløsning af andelsboligforeninger, så det lovfastsættes at opløsning kræver 4/5 flertal.
  • Der nedsættes et udvalg med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger. Dette udvalg skal aflægge deres rapport i slutningen af 2020.

 

Økonomiske konsekvenser

EjendomDanmark estimerer tab på 25- 35 % af ejendomsværdierne på ældre ejendomme. Flere valuarer og erhvervsejendomsmæglere melder også om betydelige værditab. Tabene afhænger dog af mange faktorer som f.eks. ejendommens energimærke osv.

EjendomDanmark skriver i deres nyhedsbrev d. 30. januar 2020, at andelsboligforeningsejendomme skal forvente et værditab på 15-20% af ejendommens værdi. Regeringens udmeldinger lyder på lavere tab, men der er ikke udarbejdet tilstrækkelige uafhængige analyser af de økonomiske konsekvenser.

 

Foreninger med valuarvurdering

Andelsboligforeninger, der benytter valuarvurdering, vil primært mærke værditab som følge af de nye grønne energikrav og fjernelsen af marginalen på §5 stk. 2-lejen. Det betyder, at en forening med et energimærke, der er dårligere end niveau C, skal forvente, at foreningens

valuar skal indregne de omkostninger, der vil være forbundet med at bringe ejendommens energimærke op i niveau C eller forbedre ejendommens energiklasse med 2 niveauer.

I værste fald kan dette beløb udgøre over 3.000 kr. pr. m2.

 

Foreninger med offentlig vurdering

Andelsboligforeninger der stadig benytter den offentlige vurdering, der som bekendt efterhånden er mange år gammel, vil risikere at de, når de nye offentlige vurderinger kommer om forventet 2-3 år, får den fulde effekt af aftalen. Det skyldes, at de nye offentlige vurderinger skal baseres på markedsdata. Det betyder, at når markedet forventer at priserne falder som følge af indgrebet, så indregnes denne forventning i de nye offentlige vurderinger. Aftaleparterne henviser dog til, at de fleste offentlige vurderinger i dag er lavere end de forventede nye vurderinger, og mener derfor ikke at dette bliver et problem. Altså vil de offentlige vurderinger blot stige mindre end de ville have gjort uden indgrebet.

Enkelte foreninger har dog en meget høj offentlig vurdering, der i praksis ligger over markedsniveauet, men selv for disse finder der i aftalen en redning, da foreningerne får mulighed for at fastfryse den nuværende vurdering tidsubegrænset.

 

Tidsubegrænset fastfrysning af nuværende vurderinger

Andelsboligforeninger gives med aftalen mulighed for at fastfryse de nuværende vurderinger, offentlige som valuarvurderinger. Det giver en beskyttelse, ikke alene mod de forventede værditab aftalen medfører, men også mod kommende fald i ejendomsværdierne som følge af konjunkturændringer, stigende renteniveauer eller andet.

De endelige regler for fastfrysning af vurderingerne kender vi endnu ikke, men der er nogle ting man skal være opmærksom på allerede nu. Andelsboligforeninger med en fastfrosset vurdering vil ikke kunne lade andelsværdierne stige i mange år frem, da den eneste værditilvækst vil komme fra overskud på foreningens løbende drift eller afdrag på foreningens gæld.

Hvis der ikke gives mulighed for at indregne værdien af kommende vedligeholdelses- og forbedringsprojekter uden at tage konsekvenserne af den nye aftale, vil det kunne vise sig svært at få vedtaget den slags projekter.

Det kan også give anledning til bekymring, at bankerne ifølge Finanstilsynets regler skal håndtere lån i andelsboliger ud fra de reelle værdier. Her kan man altså risikere, at bankerne værdiansætter en forenings ejendom langt lavere end værdien vedtaget af generalforsamlingen, og at købere dermed ikke kan få lov til at belåne den fulde værdi.

Vi venter derfor med spænding på rapporten efter gennemgangen af finansieringsreglerne for andelsboliger. En fastfrosset vurdering svarer jo trods alt til, at en forening indrømmer at vide, at den nye værdi af ejendommen nok er lavere end den nuværende. Det kan gøre det mere vanskeligt at sælge sin andelsbolig – medgivet at det i langt de fleste foreninger ikke lader til at være et problem i dag, men vi skal ikke mange år tilbage for at se mange andelsboliger solgt via ejendomsmægler, fordi sælger ikke selv kunne finde en køber. I hvert tilfælde ikke en køber, der var villig til at betale den fastsatte andelsværdi.

 

Hvad så nu?

Vi kender som nævnt ikke alle detaljerne om f.eks. muligheden for at fastfryse de nuværende vurderinger, men vores anbefaling er, at alle andelsboligforeninger, uanset hvornår de har regnskabsår og uanset hvilket værdiansættelsesprincip der benyttes, indhenter en valuarvurdering inden d. 1. juli 2020 så foreningen har en opdateret værdi af ejendommen, der kan benyttes som sikkerhed mod utilsigtede konsekvenser af indgrebet.

Bestyrelsen bør gennemgå ejendommens energimærke og tage stilling til om dette er up-to-date, da mange energimærker efterhånden har en del år på bagen og der derfor kan være gennemført arbejder, der kan have medført ændringer i ejendommens energiklasse.

Er ejendommen energimærket D eller dårligere, bør bestyrelsen sammen med en relevant rådgiver få afdækket de omkostninger, der vil være forbundet med at nå aftalens energikrav samt overveje om nogle af disse måske skal føres ud i livet – både af hensyn til aftalens krav, men også af de generelle miljøhensyn. Endelig bør det overvejes om forestående vedligeholdelses- og renoveringsprojekter bør fremskyndes for ikke at ramme andelsværdierne hårdere end nødvendigt, hvilket de kan risikere at gøre, hvis de først gennemføres efter en fastfrysning af den nuværende vurdering.

 

Nye ejendomme

Hvis foreningens ejendom er opført efter d. 31. december 1991. er den ikke underlagt reglerne i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I disse nyere ejendomme kan en udlejer som udgangspunkt fastsætte lejen efter den frie markedsleje (altså den husleje udlejer og lejer kan blive enige om). Det betyder, at værdien ikke umiddelbart vil blive påvirket, medmindre ejendommens energimærke er ringere end kategori C.

ØENS følger lovgivningen tæt og vi står naturligvis til rådighed med rådgivning.

Tilmeld nyhedsbrev