Foreningens vedtægt er der, hvor foreningen har nedskrevet de centrale regler, der gælder for foreningens medlemmer. Det være sig alt fra, hvordan man tager del i foreningens formue eller betaler boligafgift, til muligheden for fremleje og erhvervsmæssig brug af andelsboligen mv. Vedtægten er således et centralt dokument for foreningen, som har stor relevans i dagligdagen.
Alligevel oplever vi som administratorer, at det ofte alene er få bestyrelser, som er opmærksomme på vedtægterne, og ofte, at foreningernes vedtægter bliver forældede, hvis ikke en vedtægtsændring finder sted, når lovgivning ændres. Det er ikke unormalt, at vedtægterne fejrer sølvbryllup uden at blive ændret – og det kan desværre give et misvisende regelsæt, som forvirrer beboere og kan give uhensigtsmæssige situationer.
Det giver således rigtig god mening for foreningen, at man med et vist tilbagevendende tidsrum får kigget på vedtægterne og sikret, at disse overholder gældende lovgivning – men også at de rent faktisk er et brugbart og opdateret værktøj i forhold til de situationer, foreningen oplever i hverdagen. Er de ikke dét, bør man lave en vedtægtsændring. Som et konkret eksempel afsagde Højesteret dom sidste efterår, hvorefter muligheden for at gøre en andelshaver ansvarlig for egne håndværkeres skade på foreningens ejendom gennem en analog læsning af lejeloven blev afvist. Her er det altså vigtigt, at man som forening får opdateret vedtægten, så denne mulighed fortsat er til stede.
Hvad er en vedtægt? Og hvorfor er vedtægter vigtige?
Vedtægter er de grundlæggende regler og retningslinjer, der styrer en forenings drift og aktiviteter. De fungerer som en kontrakt mellem foreningen og dens medlemmer og fastlægger, hvordan foreningen skal ledes, hvilke rettigheder og pligter medlemmerne har, og hvordan beslutninger træffes. Vedtægterne kan omfatte alt fra medlemskabskriterier, mødeprocedurer, valg af bestyrelse, til økonomiske forpligtelser og anvendelse af foreningens midler. Det er essentielt, at vedtægterne er klare, præcise og opdaterede, så de afspejler både gældende lovgivning og foreningens aktuelle behov og ønsker.
En vedtægtsændring kan være tidskrævende, men nødvendig
At ændre på en vedtægt er typisk en tung proces, da forslaget skal vedtages på generalforsamlingen med et kvalificeret flertal og ofte skal behandles på to efterfølgende generalforsamlinger. Det er derfor vigtigt, at man som bestyrelse har tilrettelagt et godt forløb, hvor beboernes spørgsmål og ændringsforslag er blevet trygt behandlet, så alle føler, at de kan stemme på et oplyst grundlag – ellers er det vores oplevelse, at man stemmer imod for en sikkerheds skyld. Man ved jo altid, hvad man har.
Det kan derfor give rigtig god mening at afholde et forudgående beboermøde, hvor formålet alene er at besvare spørgsmål og få gode idéer – men ikke at stemme. Det gør dels, at beboerne kan få stillet deres spørgsmål i mere rolige omgivelser, hvor bestyrelsen ikke skal bekymre sig om, hvorvidt alt deres arbejde med vedtægtsændringen bliver spildt. Bestyrelsen kan også om fornødent undersøge svaret på spørgsmålene. Afslutningsvis oplever vi også, at man kan stå på en generalforsamling, hvor et medlem kommer med et rigtig godt forslag, som der er bred opbakning til – men som ikke kan komme med, da medlemmet ikke har fået stillet forslaget korrekt som ændringsforslag inden generalforsamlingen. Også her er beboermødet godt, da man så kan medtage det gode forslag i processen.
Højesteretsdom understreger behovet for vedtægtsændringer
Et konkret eksempel, hvor en vedtægtsændring kan være nødvendige, stammer fra en Højesteretsdom fra 2022. Sagen drejede sig om en andelshaver, der havde fået renoveret sit badeværelse og indgået aftale med en professionel hovedentreprenør om udførelsen af arbejdet. Under renoveringen blev der fastgjort et kabel til elektrisk gulvvarme i betongulvet. Ved denne fastgørelse beskadigede entreprenøren et vandrør, hvilket resulterede i, at vandet, da det blev tilsluttet efter entreprisens afslutning, strømmede ud og forårsagede omfattende vandskader i både andelshaverens bolig og på foreningens fællesarealer.
Andelsboligforeningen forsøgte herefter at holde andelshaveren ansvarlig for skaderne ved at anvende lejeloven analogt. Foreningen mente, at eftersom andelshaveren havde hyret entreprenøren, skulle andelshaveren hæfte for den skade, som var forårsaget af håndværkerens fejl. Højesteret afviste dog denne argumentation og fastslog, at andelshaveren ikke kunne gøres ansvarlig for skaden på foreningens ejendom uden en specifik bestemmelse i foreningens vedtægter.
Dommen tydeliggjorde, at mange foreninger ikke kan regne med at holde andelshavere ansvarlige for deres håndværkeres fejl, medmindre dette ansvar fremgår klart af vedtægterne. Derfor bør foreninger overveje at tilføje en bestemmelse i vedtægterne, der præciserer, at andelshavere er ansvarlige for skader forårsaget af deres håndværkere. Ved at fastlægge dette ansvar på forhånd kan foreningen undgå at stå med dyre og uforudsete reparationer, som kunne være undgået ved en tydelig ansvarsfordeling i vedtægterne.
En oplagt mulighed for at gøre foreningen tidssvarende
I en verden, hvor både lovgivning og praksis løbende ændrer sig, er det vigtigt, at vedtægterne følger med tiden. Vi ser f.eks. ofte udfordringer i forhold til de teknologiske ændringer, som har indflydelse på foreningens daglige drift. Regler om digital kommunikation, elektroniske afstemninger og generelle procedurer for bestyrelsens arbejde bør løbende opdateres, så de afspejler foreningens faktiske behov.
Et andet aspekt, som vedtægter kan tage højde for, er ændringer i medlemmernes demografi og deres ønsker til foreningens fremtid. Mange foreninger oplever i dag øget interesse for bæredygtighed og grønne tiltag. Det er især tiltag og initiativer, der kan integreres i vedtægterne, f.eks. i forhold til energirenoveringer, fællesarealer og affaldshåndtering.
Eksempel fra praksis: Ændring af fremlejevilkår
En af de vedtægtsændringer, som flere foreninger har taget op i de senere år, omhandler korttidsfremleje af andelsboliger gennem tjenester som f.eks. Airbnb. Mange ældre vedtægter indeholder restriktive regler om fremleje, der ikke tillader Airbnb og den fleksibilitet, denne tjeneste kan give – f.eks hvis et medlem ønsker at arbejde i udlandet i kortere perioder. I sådanne tilfælde kan en forældet vedtægt skabe unødvendige konflikter og forhindre en fleksibel løsning. Vores erfaring viser, at man ved at opsætte klare regler kan få indflydelse på fremlejeforløbet og undgå, at det sker uden bestyrelsens kendskab.
En administrators rolle i forløbet
Hos ØENS bistår vi vores foreninger i deres vedtægtsændringsforløb som en tillægsydelse til vores administrationsaftaler. Dette omfatter både et brainstorm-møde, hvor vi sammen med bestyrelsen gennemgår den gamle vedtægt samt vores forslag til en ny. På den måde får bestyrelsen de faglige input, de skal bruge, for at træffe de valg, som vedtægten skal lægge op til. Herefter bistår vi som administrator med formulering og formatering af vedtægten samt deltager i beboermøde og generalforsamling. På denne måde sikrer vi, at bestyrelsen bliver holdt i hånden gennem hele processen.
Vigtigheden af løbende vedtægtsgennemgang og vedtægtsændring
Selvom en vedtægtsændring kan virke som en langsommelig proces, er det en vital opgave, der kan sikre foreningens fremtidige stabilitet og udvikling. Ved regelmæssigt at revidere vedtægterne kan bestyrelsen ikke alene sikre overholdelse af gældende lovgivning, men også skabe et regelsæt, der passer til medlemmernes ønsker og behov. Foreningens vedtægter bør ikke være et fastlåst dokument, men snarere et levende værktøj, der løbende tilpasses de skiftende vilkår, foreningen arbejder under.
Hvornår skal vedtægterne ændres?
- Ny lovgivning: Er det vedtaget ny lovgivning? Hvis lovgivningen påvirker foreningens daglige drift, skal vedtægterne justeres for at overholde de nye regler.
- Forældede regler: Er vedtægterne over 10 år gamle? Det er en god idé at få vedtægterne gennemgået af en juridisk ekspert for at sikre, at de er tidssvarende.
- Øget fleksibilitet: Medlemmernes behov ændrer sig, f.eks. i forhold til fremleje, erhvervsmæssig brug eller ændringer i medlemskabsvilkår.
- Demografiske ændringer: Hvis beboernes sammensætning ændrer sig, f.eks. med flere børnefamilier, kan der være behov for tilpasning af vedtægter vedrørende fællesfaciliteter eller brug af ejendommen.
FAQ – Vedtægtsændring i boligforeningen: Er jeres vedtægter tidssvarende?
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om vedtægtsændringer i boligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvorfor det er vigtigt at have tidssvarende vedtægter, hvad der kan ændres, og hvordan boligforeningen sikrer, at vedtægterne er dækkende og juridisk korrekte.
Vedtægter er de interne regler, som styrer boligforeningens struktur, beslutningsprocesser, medlemmernes rettigheder og pligter, generalforsamlingens kompetencer, bestyrelsens beføjelser, økonomiske forhold og andre væsentlige forhold vedrørende foreningens drift og administration. De fungerer som foreningens grundlov.
Det er vigtigt, fordi boligforeninger ændrer sig over tid, og både lovgivning og praksis udvikler sig. Tidssvarende vedtægter sikrer, at foreningen kan træffe beslutninger effektivt, at der er klare rammer for generalforsamlinger og bestyrelse, at konflikter kan håndteres, og at regnskabs- og vedligeholdelsesforhold er korrekt reguleret. Forældede vedtægter kan føre til usikkerhed, juridiske tvister og ineffektiv administration.
Boligforeningen bør overveje vedtægtsændring, hvis der er nye lovkrav, hvis bestyrelsens arbejde vanskeliggøres af uklare regler, hvis foreningens struktur har ændret sig, hvis der er behov for at forbedre beslutningsprocesser, eller hvis medlemmerne ønsker ændringer i forhold til vedligeholdelse, generalforsamlingens kompetencer, bidrag, stemmeret eller andre væsentlige forhold.
Ændringer kan foreslås af bestyrelsen, medlemmer med en vis andel af stemmer i foreningen, eller som led i krav fra myndigheder, långivere eller revisorer, hvis der er forhold, som kræver afklaring. Vedtægtsændringer sættes typisk på dagsordenen for generalforsamlingen, hvor medlemmerne stemmer om forslaget.
Vedtægtsændringer vedtages typisk på generalforsamlingen med det flertal, som er fastsat i vedtægterne. I mange boligforeninger kræves der kvalificeret flertal, dvs. to tredjedele eller tre fjerdedele af de afgivne stemmer, men det afhænger af de konkrete vedtægtsbestemmelser. Det er derfor afgørende at kende gældende krav, før ændringsforslaget fremsættes.
Almindelige fejl er manglende overholdelse af formelle krav til indkaldelse, uklare eller upræcise ordlyder, manglende juridisk konsekvensanalyse, modstrid med lovgivning og vedtægter, samt manglende dokumentation for medlemmernes beslutninger. Det kan føre til, at ændringer bliver anfægtet og kan skabe tvister i foreningen.
Ja. Vedtægter er bindende for alle medlemmer og afgørende for foreningens daglige drift. Det er derfor vigtigt, at formuleringerne er klare, entydige og juridisk holdbare, så de kan håndhæves i praksis uden tvivl om fortolkning. Uklare formuleringer kan føre til misforståelser og juridiske konflikter.
Vedtægterne kan regulere generalforsamlingens afholdelse og kompetencer, stemmeret og stemmealternativer, bestyrelsens sammensætning og beføjelser, disponeringer af ejendommen, økonomisk ansvar, bidrag og regnskabsprocedure, vedligeholdelse og investeringsbeslutninger, fuldmagter, eksklusion, tvistløsning og eventuelle andre forhold, som foreningen ønsker at have interne regler for.
Hvis vedtægterne er forældede eller ude af trit med gældende lovgivning, kan foreningen risikere uhensigtsmæssige beslutninger, manglende handlefrihed, konflikter mellem medlemmer, fejl i beslutningsprocesser og i værste fald, at vedtagne beslutninger bliver ugyldige. Det kan føre til økonomiske og juridiske problemer for foreningen.
Vi kan hjælpe boligforeningen med at gennemgå de eksisterende vedtægter, identificere uhensigtsmæssige eller forældede bestemmelser, udarbejde forslag til ændringer, sikre at formuleringerne er klare og juridisk holdbare, vurdere flertalskrav og generalforsamlingsprocedure, og bistå med gennemførelse af ændringerne. Vi kan også rådgive om hvordan ændringerne påvirker foreningens drift, beslutningskompetencer og medlemsrettigheder.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
