Uudnyttede tagetager kan blive en afgørende del af løsningen på boligmanglen – og en væsentlig økonomisk mulighed for jeres forening
Debatten om boligmangel i Danmark – særligt i København og Frederiksberg – tager ofte udgangspunkt i nybyggeri, byudviklingsområder og fortætning af byernes randzoner. Mindre opmærksomhed har derimod været rettet mod den betydelige værdi, der allerede findes i den eksisterende bygningsmasse – nærmere bestemt i de mange uudnyttede tagetager i etageejendomme.
Ifølge en analyse fra EjendomDanmark findes der i danske etageejendomme ca. 1,35 km² uudnyttet tagetageareal, hvilket svarer til et potentiale på op mod 22.000 nye boliger, hvis arealerne konverteres til beboelse. For mange ejer- og andelsboligforeninger kan disse kvadratmeter udgøre både et konkret bidrag til løsningen på boligmanglen og en væsentlig økonomisk mulighed.
Det giver ofte anledning til spørgsmål hos foreningernes bestyrelser, herunder om ejendommen rummer et tilsvarende potentiale, og om det kan omsættes til både nye boliger og konkret økonomisk gevinst. Læs med herunder, og lad os se nærmere på, om jeres tagareal udgør et overset aktiv i den eksisterende bygningsmasse.
Boligmangel og værdiskabelse hænger tæt sammen
Boligmanglen er mest udtalt i de byområder, hvor ejendomsmarkedet i forvejen er presset – herunder København og Frederiksberg. I disse områder er værdien pr. boligkvadratmeter høj, og efterspørgslen efter mindre, centralt beliggende boliger er vedvarende. Det betyder, at nye boligenheder, som kan etableres inden for den eksisterende bygningsmasse, ofte har en betydelig markedsværdi.
For ejer- og andelsboligforeninger indebærer dette, at uudnyttede tagetager ikke alene repræsenterer et fysisk areal, men et økonomisk potentiale, som – afhængigt af projektets udformning – kan omsættes til:
- et væsentligt provenu ved salg af nye boliger
- løbende indtægter gennem udlejning
- reduktion eller afvikling af fællesgæld
- finansiering af større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder
- en generel værdiforøgelse af ejendommen og de eksisterende boliger
Set i dette lys er tagetagekonvertering ikke blot et bidrag til boligudbuddet, men et strategisk greb, der kan styrke foreningens økonomi på både kort og lang sigt.
Et dokumenteret potentiale – også ved realistiske boligstørrelser
EjendomDanmarks analyse baserer sig på konservative forudsætninger og viser, at potentialet er betydeligt, selv når der tages højde for realistiske boligstørrelser:
- ca. 22.000 boliger ved gennemsnitlig størrelse på 50 m²
- ca. 13.000 boliger ved 75 m²
- ca. 9.000 boliger ved 100 m²
Tallene viser, at både mindre og større boligenheder kan være økonomisk attraktive – særligt i ejendomme, hvor beliggenhed og eksisterende bystruktur allerede er på plads.
For den enkelte forening handler det ikke om landsdækkende statistikker, men om hvorvidt netop jeres ejendom rummer et projekt, der kan gennemføres rentabelt og forsvarligt.
Hvorfor realiseres potentialet ikke oftere?
På trods af det dokumenterede potentiale realiseres kun en begrænset del af tagetageprojekterne i praksis. Årsagen er sjældent manglende interesse, men derimod en række juridiske, økonomiske og organisatoriske forhold, som kan gøre projekterne komplekse.
Plan- og lokalplanforhold
Mange ejendomme i hovedstadsområdet er omfattet af lokalplaner, der regulerer bygningens højde, tagform, materialevalg og anvendelse. I visse tilfælde kræver konvertering af tagetager dispensation, hvilket forudsætter grundig forberedelse og dialog med kommunen.
Byggelovgivning og byggesagsbehandling
Tagetageprojekter udløser ofte krav til brandforhold, adgangsveje, statik, dagslys og tekniske installationer. Samtidig kan byggesagsbehandlingen være tidskrævende, hvilket har betydning for både økonomi og planlægning.
Skattemæssige og økonomiske forhold
Fortjenesten ved et tagetageprojekt afhænger i høj grad af den valgte struktur. Ændringer i ejendomsvurdering, momsforhold og beskatning kan få væsentlig indflydelse på det endelige provenu – og bør afklares tidligt.
Beslutningsprocessen i ejer- og andelsboligforeninger
I foreninger rejser tagetageprojekter ofte spørgsmål om:
- ejendomsret til taget og fællesarealer
- fordeling af indtægter og udgifter
- krav til flertal på generalforsamlingen
- behov for vedtægtsændringer
Manglende afklaring kan skabe usikkerhed blandt beboerne og i værste fald bremse projekter, der ellers er både økonomisk og teknisk bæredygtige. Et solidt beslutningsgrundlag er derfor afgørende – ikke mindst når der er tale om projekter med potentielt stor økonomisk betydning for foreningen.
Sådan kan ØENS hjælpe jeres forening – når boligmangel bliver en mulighed
Hos ØENS Ejendomsadministration, ØENS Byggesagsadministration og ØENS Advokatfirma bistår vi ejer- og andelsboligforeninger med at afdække og realisere værdien af uudnyttede tagetager i eksisterende ejendomme. Vores udgangspunkt er altid det samme: at give foreningen et klart og realistisk beslutningsgrundlag, hvor både muligheder, risici og økonomiske konsekvenser er belyst.
Vi hjælper blandt andet med:
- en indledende vurdering af ejendommens juridiske og økonomiske potentiale
- afklaring af plan- og byggemæssige muligheder og begrænsninger
- rådgivning om beslutningsprocesser og flertalskrav i foreningen
- strukturering af projektet med fokus på fortjeneste og risici
- vurdering af skattemæssige og økonomiske konsekvenser
Vores tilgang er nøgtern og værdiorienteret. Et projekt skal ikke blot kunne gennemføres – det skal give mening for foreningen, både økonomisk og organisatorisk.
Boligmanglen i de større byer har gjort centralt beliggende kvadratmeter mere værdifulde end nogensinde. EjendomDanmarks analyse viser, at mange af disse kvadratmeter allerede findes i form af uudnyttede tagetager – de er blot ikke taget i brug.
Guldet ligger allerede på loftet.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
