Afgrænsningen mellem hoteldrift, Airbnb og lejelovens anvendelsesområde spiller en væsentlig rolle i praksis – især i takt med den stigende brug af hotellejligheder, korttidsudlejning og alternative boligformer.
Det er afgørende at fastslå, hvornår et lejeforhold er omfattet af lejelovens regler, og hvornår der i stedet er tale om hoteldrift, som falder uden for lovens rammer. I denne artikel dykker vi ned i de centrale regler på området – med særligt fokus på betydningen af helårsbeboelse.
Lejelovens anvendelsesområde
Lejeloven gælder som udgangspunkt for leje – herunder fremleje – af hus eller husrum. Uanset om lejeren er en fysisk eller juridisk person. Dog er visse lejeaftaler undtaget fra lovens anvendelsesområde, jf. lejelovens § 1, stk. 3. Dette omfatter blandt andet:
- Lejeaftaler med fuld kost.
- Aftaler mellem et hotel og dets gæster.
- Udlejning af sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger til ferie- og fritidsformål.
Her kan du læse mere om reglerne for korttidsudlejning
Hoteldrift eller beboelse?
Når det skal afgøres, om en udlejning er omfattet af lejeloven og dermed skal betragtes som beboelse, eller hoteldrift/ferieudlejning, er der flere faktorer, der spiller ind.
Aftaler mellem et hotel og dets gæster er undtaget fra lejelovens anvendelsesområde. Det er uden betydning, hvad aftalen kaldes, eller hvilken platform der anvendes til udlejning – det afgørende er den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet. Myndigheder og domstole lægger blandt andet vægt på følgende momenter:
- Lejeforholdets varighed: Er der tale om en korttids- eller langtidsleje? En ferie vil sjældent vare mere end 6-8 uger.
- Formål: Er formålet ferie og fritid – eller fast beboelse og arbejde?
- Ejendommens registrering: Hvordan er ejendommen registreret i BBR?
- Momspligt: Er driften momsregistreret? Hoteldrift er momspligtig.
- Faciliteter og service: Tilbydes der hotelmæssige ydelser som reception, rengøring, sengelinned og restaurant?
Det er således ikke nok, at en lejeaftale kaldes “hoteldrift” eller ”lejeaftale”. Det er nemlig den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet, der er afgørende. Hvis hotellejligheder udlejes for længere perioder uden egentlig hotelservice, kan forholdet være omfattet af lejeloven, ligesom beboelseslejligheder, der udlejes i korte perioder ad gangen til gæster på ferieophold, mens der tilbydes rengøring, roomservice, reception, restaurant og øvrige hotellignende forhold, kan anses for hoteldrift. Ligeledes vil udlejning gennem Airbnb og lignende platforme som klart udgangspunkt ikke være omfattet af lejeloven, da der er tale om udlejning, hvor det primære formål er ferie-/fritidsudlejning af kortere karakter.
Her kan du blive klogere på skattereglerne for Airbnb-udlejning
Skyggehotel – når private boliger bliver hoteller i det skjulte
Et særligt fænomen, der er vokset frem i takt med Airbnb’s udbredelse, er de såkaldte “skyggehoteller”. Begrebet dækker over ejendomme, hvor flere lejligheder – eller hele etageejendomme – udlejes kontinuerligt til korttidsophold via platforme som Airbnb, Booking.com og Vrbo, uden at ejendommen er registreret eller godkendt som hotel.
Disse udlejninger fremstår ofte som privat korttidsudlejning, men fungerer reelt som kommerciel hotelvirksomhed. Forskellen er, at de mangler de tilladelser, skatteregistreringer og sikkerhedsstandarder, der gælder for hoteller. Kommuner, især i København og Aarhus, har derfor haft øget fokus på at afdække og regulere denne form for ulovlig udlejning – og der er eftersigende ny lovgivning på vej.
Skyggehoteller skaber nemlig juridiske gråzoner, fordi udlejningen foregår i boliger, der er registreret som helårsbeboelse, men som i praksis anvendes erhvervsmæssigt. Det kan føre til overtrædelse af både lokalplanens bestemmelser, bopælspligt og byggelovgivningen. Hvis en helårsbolig bruges til korttidsudlejning i stort omfang, kan kommunen betragte anvendelsen som erhvervsmæssig (et såkaldt skyggehotel) og kræve ændret registrering – eventuelt med påbud om at ophøre med udlejningen.
Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, at hvis du udlejer via Airbnb på en måde, der minder om drift af et skyggehotel, kan det have både skattemæssige og juridiske konsekvenser.
Helårsbeboelse og bopælspligt
Hvis en bolig er registreret som helårsbolig i en lokalplan, skal den som udgangspunkt bruges til helårsbeboelse. Anses udlejning for hoteldrift eller ferieudlejning, vil anvendelsen som udgangspunkt ikke anses for helårsbeboelse. Her er lejelovens regler en ret god indikation af, om der er tale om helårsbeboelse, som dermed er omfattet af lejeloven, eller om der er tale om hoteldrift og ferieudlejning, der ikke vil være omfattet af lejeloven.
Helårsbeboelse indebærer, at boligen bruges som fast bolig. Mens bopælspligten – eksempelvis i København – betyder, at boligen ikke må stå tom i en periode på 6 uger eller længere uden anmeldelse til kommunen. Udlejning af helårsboliger til ferieformål kræver som regel kommunalbestyrelsens samtykke.
Manglende overholdelse af reglerne om bopælspligt og helårsbeboelse kan medføre sanktioner i form af påbud eller bøder fra kommunen. Har du derfor planer om at udleje din bolig gratis via Airbnb eller lignende kortidsudlejning til fritidsformål, er det vigtigt at være opmærksom på, at dette efter omstændighederne kan være i strid med lokalplanen – og at du ikke utilsigtet driver et skyggehotel.
Kontakt ØENS Advokatfirma
Er du i tvivl om, hvorvidt din udlejning falder ind under lejeloven – eller om den kan betragtes som hoteldrift? Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både private udlejere, andelsboligforeninger og ejendomsejere om reglerne for korttidsudlejning, helårsbeboelse og skatteforhold. Kontakt en af følgende advokater for en konkret vurdering af din situation.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
