En ny dom afsagt af Østre Landsret har afprøvet grænserne for, hvornår en skade er dækket af en ulykkesforsikring.

Stort set alle husstande har en ulykkesforsikring. Forsikringspolicernes definition af, hvornår der foreligger en ulykke i forsikringens forstand, har været anfægtet ofte. Det er den samme definition, der går igen gennem den typiske ulykkesforsikring, og definitionen på en ulykke er: ”en pludselig hændelse, der forårsager personskade”.

Dette har været ensbetydende med, at der skal være noget udefrakommende, der har medvirket til skaden eller ulykken.

Den konkrete sag

I den konkrete sag kom en kvinde til skade på en løbetur, da hun pludselig fik kraftige smerter i det ene knæ. Efterfølgende ikke kunne støtte på benet. Undersøgelser viste, at der var opstået en skade i form af en menisklæsion.

I forsikringsankenævnet fik hun medhold i, at der var tale om en dækningsberettiget ulykke.

Sagen blev vurderet til at være principiel. Det skyldes at afgrænsningen af, hvornår der er tale om en ulykke, har været lidt svær at definere.

Landsretten har bevismæssigt lagt til grund, at forsikringstageren under en løbetur pludselig oplevede kraftige smerter i højre knæ, at hun derefter ikke kunne støtte på højre ben, og at der i forbindelse med løbeturen var opstået en skade i form af læsion af den mediale menisk.

Begrundelsen

To dommere har stemt for ikke at anse skaden for et ulykkestilfælde med følgende begrundelse:

”Forsikringsbetingelsernes definition af et ulykkestilfælde må efter en naturlig sproglig for­ståelse anses for at indeholde et krav om, at den pludselige hændelse, der har forårsaget en personskade, er forskellig fra selve personskaden. Det samlede forløb skal endvidere have karakter af et ulykkestilfælde.

På baggrund af det begivenhedsforløb, som landsretten lægger til grund, jf. ovenfor, finder vi, at [forsikringstageren] ikke har godtgjort, at der er tale om et ulykkestilfælde i forsik­ringsbetingelsernes forstand, idet selve løbeturen ikke kan anses for en pludselig hændelse.”

Grundet sagens principielle art forventes den anket til Højesteret.

Har du brug for hjælp, kontakt ØENS advokat Thomas Valentin på tv@oadv.dk og hør, hvordan ØENS kan hjælpe dig.

Ofte, og for mange, flyder arbejdstid og fritid sammen, så vi skelner mindre og mindre mellem fritid og arbejde. Smartphones med mailindbakke og vores elektroniske adgang til arbejdet gør, at mange i stigende omfang blander fritid og arbejdstid sammen.

Men hvor tæt er forbindelsen mellem arbejdspladsen og medarbejderen egentlig, når det kommer til medarbejdernes gøren og laden i fritiden?

Dette blev prøvet i en konkret sag, U.2016.3097, som Vestre Landsret fik lejlighed til at vurdere.

I den konkrete sag bortviste en arbejdsgiver den 1. juli 2013 en medarbejder fra arbejdspladsen, fordi den pågældende medarbejder den 22. juni 2013 havde udvist grov adfærd til en privat 50 års fødselsdag, hvor en del af den pågældendes kollegaer ligeledes deltog.

Medarbejderen havde til festen været voldelig. Han havde tildelt et slag i ansigtet på en mandlig kollegas ægtefælle, verbalt fornærmet en kvindelig kollega samt bevidst hældt øl i håret på en mandlig kollega. Dette gjorde, at landsretten fandt, at adfærden var så grov, at kollegaerne berettiget var utryg ved den pågældende og ved at samarbejde med ham.

Sagen kom for landsretten

Landsretten fandt, modsat byretten, at bortvisningen var berettiget. Dette blev begrundet i alvoren af den tidligere medarbejders udtalelser og handlinger. Og naturligvis det faktum, at flere af medarbejderens kollegaer efter festen udtrykte bekymring ved at samarbejde med den pågældende efterfølgende.

Retten lagde i den konkrete sag til grund, at bortvisningen den 1. juli 2013 ikke var bortfaldet ved passivitet. Omsorgschefen i virksomheden var først den 25. juni 2013 blevet orienteret om den pågældendes adfærd ved festen og først derefter kunne det fulde hændelsesforløb klarlægges efter flere undersøgelser.

Dommen viser, at arbejdsgiverens ret til at bortvise en medarbejder kan strækkes uden for arbejdspladsen og ud over arbejdstiden. Hvert fald når adfærden har indflydelse på arbejdspladsen.

Har du spørgsmål til en lignende sag? Kontakt en af ØENS specialister til en drøftelse af sagen.

Salget af projektboliger – boliger, som endnu er ufærdige, når de handles – stiger stødt. Mange købere glemmer dog at tage højde for de risici, der følger, når de investerer i denne type bolig. Det mener ØENS advokat Heidi Hyldgaard, der for nylig havde besøg af Børsen til en snak om projektsalg. ”Jeg tror faktisk, at de færreste er helt klar over risikoen. Man er ikke opmærksom på, hvor meget det adskiller sig fra andre køb. Der ligger en bunke af risici, som er anderledes,” pointerer Heidi Hyldgaard.

Og det er netop denne bunke af risici, som ØENS advokat rådgiver om, når hun vejleder boligkøbere om projektsalg. Især risikoen for, at papirarbejdet forsinkes, og at købers realkreditlån som konsekvens heraf ikke kan udbetales med det samme, er vigtige overvejelser at gøre sig. Heidi Hyldgaard råder til, at man forinden taler med sin bank om, hvad man gør, hvis man pludselig havner i den uheldige situation.

Ændringer og udvikling i boligmarkedet

Men det er ikke den eneste faktor, der kan spille ind i dit køb af projektbolig. Også ændringer og udvikling på boligmarkedet, kan få en afgørende betydning. Som projektkøber skriver du typisk under på købsaftalen et halvt eller et helt år før, du kan flytte ind. Jo længere ventetid, jo mere udsat er du for ændringer på markedet. Heidi Hyldgaard eksemplificerer: ”Renten kan eksempelvis stige, eller priserne kan falde, så man får mindre for sin nuværende bolig, end man havde regnet med”. Hun råder derfor projektkøbere til at overveje, om deres privatøkonomi kan holde til eventuelle prisudsving.

Til listen over risici ved projektsalg tilføjer hun desuden proceduren omkring boligens mangler. Projektboliger bliver ved overtagelse gennemgået, og her har du som køber mulighed for at påpege eventuelle mangler. Et år efter overtagelsen, foretages endnu en gennemgang, hvor køber kan fremhæve mangler, opdaget i løbet af det første år. Og det er netop her ved denne gennemgang, at problematikken opstår: ”Der kan nogle gange være diskussioner ved etårsgennemgangen, hvor sælger mener, at nogle af de ting, køber har lagt mærke til, burde have været påtalt ved overdragelsen”. For at undgå dette, bør man ifølge Heidi Hyldgaard, gennemgå salgsmaterialet meget nøje. Jo flere detaljer, jo bedre.

Faldgruber ved projektsalg

Faldgruberne ved projektsalg af projektbolig er mange, og de kan være svære at gennemskue uden vejledning. Hos ØENS kan vi tilbyde dig grundig køberrådgivning. Vi foretager os en detaljeret gennemgang og vurdering af din handels dokumenter, så vi sammen kan sikre os, at dit projektkøb forløber så problemfrit som muligt. Kontakt en af vores specialister.

Artiklen er bragt i Børsen d. 10. april 2017.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Lisa Lykke-Kielberg

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Hvis naboen støjer, sviner eller på anden måde generer dig, kan det være meget svært at gøre noget ved det, da vi værner om retten til at være privat i sit eget hjem.

Naboretten er ikke reguleret ved et regelsæt, men der er meget praksis omkring tvister mellem naboer. Problemerne kan vedrøre alt fra støj, til træer der skygger og slagsmål om hækken.

I Vestre Landsret er der lige afsagt en ny dom omkring naboretlige problemer. Her var der tale om, at en ejendom fik lagt sortglaserede tegl på ejendommen og dette gav store gener hos naboen grundet genskin. Der blev lavet syn og skøn og det blev konstateret, at generne kunne fjernes og retten vurderede, at generne var for store til, at naboen skulle acceptere disse. Der blev i dommen henvist til den såkaldte naboretlige tålegrænse, som i dette tilfælde fandtes at være overskredet grundet ulempernes karakter og væsentlighed.

Du kan få mere at vide om hvordan retssager behandles hos ØENS advokat Søren Saaby Hansen på telefon 3246 4647 eller mail ssh@oadv.dk.

Deleøkonomi er oppe i tiden og benyttes af flere og flere danskere. En af de mest populære måder at supplere indkomsten i ferieperioderne, er via fremlejning og korttidsudlejning af sin bolig. Det sker ofte til fremmede gennem tjenester som Airbnb. 20.000 danske boliger er allerede på den populære side Airbnb.

Men hvordan er reglerne egentlig for at udleje sin andelslejlighed til turister eller at låne sin lejebolig ud til et familiemedlem? Og skal der indberettes til SKAT?

Der er store forskelle på reglerne, alt efter om man bor i en privat eller almen udlejningsbolig, en andelsbolig eller en ejerbolig. Dog er det ens for alle indtægter via deleøkonomi, at de skal indberettes til SKAT.

ØENS giver dig her et overblik over, hvad du skal være opmærksom på:

Lejeperiode:

• Ejer man selv sin bolig, er der oftest ingen begrænsning på, hvor tit eller hvor længe man må leje sin bolig ud. Hvis man bor i en ejerlejlighed, skal man undersøge om ejerforeningen har særlige regler, som forhindre udlejning. Ligeledes er der ofte regler, som netop forbyder udlejning i andelsforeninger. Det er derfor en god idé at kontakte ejerforeningens bestyrelse og tjekke op på eventuelle forbehold.
• Bor man til leje, kaldes videreudlejningen for fremleje. Lejere har som udgangspunkt altid ret til at fremleje halvdelen af deres boligs beboelsesrum.
  Ønsker lejer derimod at fremleje hele sin lejlighed, skal vedkommende opfylde de krav, der stilles i lejeloven eller almenlejeloven: Lejers fravær skal være midlertidigt og egen ferierejse er ikke gyldig grund til fremleje. Endeligt skal lejer også sende udlejer en kopi af lejeaftalen.

En overtrædelse af disse regler, kan medføre, at lejekontrakten eller andelsboligen bliver ophævet.

Lejens størrelse

Udlejes eller fremlejes en bolig til ferie- og fritidsmæssige formål, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven og lejen kan frit aftales. Dette gælder ved ud- eller fremleje til turister og lignende, der ikke bor i boligen mere end ca. 6-8 uger.

Uanset om man bor i ejer-, andels- eller lejebolig, skal man være opmærksom på, at man selv skal indberette din indtægt til SKAT.

Beskatning

• Udlejer du en del af din ejerbolig eller hele boligen en del af året, kan du vælge to beskatningsmodeller:
  1.  Bundfradragsmodellen, hvor den del af indtægten der overstiger 1,33 % af ejendomsværdien, dog mindst kr. 24.000, beskattes som kapitalindkomst.2.  Regnskabsfradragsmodellen, hvor du fratrækker de faktiske udgifter til f.eks. vand, varme, vedligeholdelse, afskrivninger på inventar m.v. i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten bliver beskattes som kapitalindkomst.Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10 % af boligen.
  Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.
• Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller.

Bundfradraget udgør i stedet 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.

Har du spørgsmål eller ønsker du blot at være helt sikker inden du arbejder videre med korttidsudlejning af din bolig, så kontakt advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk

Ny landsretsdom om betaling for trappevask – betalinger opkrævet ud over huslejen.

Siden Højesteret i 2009 fastslog, at udlejere kun kan udskille dele af lejen til særskilt betaling med lovhjemmel, har det været forholdsvis klart, hvad der må og ikke må opkræves af betaling ud over huslejen.

Lejeloven giver udlejer mulighed for at opkræve betaling ved siden af lejen. Det kan være for lejers forbrug af varme, vand, el, internet, kabel-tv og køling. Reglerne findes i lejelovens kapitel VII. Det giver således hjemmel til, at en udlejer sammen med huslejeopkrævningen, kan kræve betaling for lejers forbrug af varme, vand m.v. Udlejer skal naturligvis overholde de regler, der gælder for den pågældende type forbrug. F.eks. at der kun kræves betaling for vand og køling, hvis der er opsat forbrugsmålere.

Hvis der er oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, kan udlejer også opkræve kontingent til denne. Ud over lejen. Lovhjemlen findes i beboerrepræsentationsbekendtgørelsen.

Alle andre udgifter skal derimod som udgangspunkt være indeholdt i huslejen.

Østre Landsret har dog i 2000 og igen i 2015 alligevel tilladt, at udlejer og lejer kan aftale, at betalingsservicegebyrer fra PBS (det nuværende NETS) kan opkræves separat ved siden af lejen.

Ny dom fra Vestre Landsret

I en ny dom fra Vestre Landsret har en lejer fået medhold i, at udlejere ikke må opkræve et fast beløb hver måned til trappevask.

Parterne havde i 2008 gyldigt kunne aftale, at det påhvilede lejeren at renholde trapper, trappeopgange m.v. I lejekontrakten havde udlejer desuden mulighed for at bestemme, at trappevask skulle varetages af andre end lejerne. Men for lejernes regning. I lejekontrakten var det aftalt, at der hver måned skulle betales kr. 198 for trappevask. I husordenen var det bl.a. beskrevet, hvad forpligtelsen til trappevask nærmere indebar. Ligesom det er angivet, at trappevask foretoges af viceværten.

Landsretten udtalte, at der ikke er noget til hinder for, at hvis en lejer gyldigt kan overtage pligten til at vaske trappe, kan lejeren også selv bestemme om han eller hun selv vil stå for trappevask, lade den udføre af et rengøringsfirma eller betale udlejeren for at udføre arbejdet. Fordi den enkelte lejer ikke selv kunne fravælge at lade udlejer foretage trappevasken, men var tvunget til at lade det udføre af udlejer, var kravet om betaling for trappevask ud over lejen ugyldigt.

Det er normalt en almindelig driftsudgift for udlejer at renholde ejendomme, herunder at vaske trapper. Det kræver, i overensstemmelse med Højesteretsdommen fra 2009, hjemmel i lov, at lade lejerne dække driftsudgifter ved siden af lejebetalingen.

Dommen fastslår de gældende regler for separat betaling for trappevask, snerydning, forsikringer, vinduespolering m.v.

Har du brug for hjælp til at få udarbejdet en lejekontrakt eller til at se de eksisterende igennem, så kontakt Søren Saaby Hansen fra ØENS Advokatfirma på 3246 4647.