Nu er det snart slut med bumpy rides til og fra ØENS! Vi har gode nyheder til alle vores ‘kørende’ kunder, samarbejdspartnere og medarbejdere: ØENS Rådgivningshus får en splinterny asfaltbelægning på vejen!
Fra den 3. april (forhåbentlig) kan du nyde en glat og problemfri køretur, mens du tager dig af dine forretninger/aftaler/m.v. hos os.
Derfor Har du møder el.lign. hos os i denne uge, anbefaler vi at du kommer i god tid – eller tager metroen/cyklen.
Vi ser frem til at se dig uden bekymringer om dækhjul, dæktryk eller nogen som helst anden dækrelateret bekymring fremover
Det er blevet den tid på året, hvor ejere og andelshavere mødes – fysisk eller online – med medbeboere for at godkende boligforeningens regnskab og for at træffe vigtige beslutninger om den fælles fremtid i den fælles ejendom. Men lad os være ærlige. Det er ikke alle, der finder generalforsamlinger sjove og interessante, og derfor fristes mange til at skippe mødet.
Heldigvis er det blevet almindeligt at afholde helt- eller delvist digitale generalforsamlinger, hvor beboerne kan deltage fra mobiltelefon, tablet eller computer og kan stemme, kommentere m.v. uanset fysiske placering. “Vores erfaring er at helt eller delvist digitale generalforsamlinger giver historisk høj deltagelse – og styrker den beboerdemokratiske proces fordi flere ”møder op”, når generalforsamlingen og stemmeafgivelsen kan klares fra sofaen. Det gør at flere deltager i generalforsamlingen” siger Bjørn Weber, direktør i ØENS Ejendomsadministration A/S.
Hvorfor bør du deltage i generalforsamlingen?
Umiddelbart lyder generalforsamling og årsregnskab ikke som det mest interessante at bruge sin sparsomme fritid på. Men generalforsamlingen er ikke blot en formalitet, der skal overstås. Generalforsamlingen skal i virkeligheden forstås som foreningens øverste myndighed. Det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Men hvordan det? Her er et tænkeligt scenarie;
Skal jeres ejendom for eksempel have nyt tag, kan bestyrelsen foreslå, at I optager et lån, som skal finansieres med en månedlig boligafgiftsforhøjelse på 500 kr. Det vil være et tiltag, som i en eller anden grad vil komme til at påvirke din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme. Hvis man altså ønsker indflydelse. Det er også på generalforsamlingen, at du har mulighed for og ret til at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.
Særligt i andelsboligforeninger er det vigtigt at få behandlet og godkendt årsregnskabet for 2022, idet andelsværdien jo fastsættes heri.
Men generalforsamlingen er ikke alene et sted, hvor du kan komme og vinde indflydelse. Det er også en god lejlighed til at møde foreningens øvrige medlemmer og få hilst på nye beboere. Selvom man i ejer- og andelsboligforeninger ofte bor tæt, er det ikke altid, at man kender sine naboer særlig godt. Generalforsamlingen er en mulighed for at mødes med bestyrelsen og naboer. På generalforsamlingen kan I udveksle synspunkter og debattere, så I som beboere i fællesskab får truffet de rigtige beslutninger for jeres forening.
Få ubegrænset juridisk rådgivning uden bekymringer med et abonnement på ForeningsJura
Som bestyrelse i en andelsboligforening eller ejerforening kan det være en udfordring at navigere i de stadig flere og mere komplicerede lovregler. Det juridiske ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem er vokset betydeligt, og måske er det en del af forklaringen på, at færre medlemmer i mange foreninger ønsker at deltage i bestyrelsesarbejdet.
ØENS Advokatfirma har stor erfaring med at hjælpe bestyrelserne i bl.a. ejerforeninger og andelsboligforeninger med at lette arbejdspresset og minimere risikoen for at begå fejl, som i sidste ende kan medføre personligt ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem. Med et abonnement på ForeningsJura får I ubegrænset adgang til vores team af specialiserede forenings- og ejendomsadvokater, som kan hjælpe jer med at varetage foreningens anliggender på en forsvarlig måde.
Med et abonnement på ForeningsJura har I altid direkte adgang til juridisk rådgivning inden for vores kerneområder:
Foreningsret
Lejeret
Fast ejendom
Entrepriseret
Ansættelsesret
Vores hold af advokater og jurister har stor ekspertise inden for alle de juridiske discipliner, som har betydning for boligforeninger, og med vores hold af advokater på jeres side er I derfor godt klædt på til at klare bestyrelsesarbejdet uden alt for mange bekymringer.
Med ForeningsJura behøver I ikke bekymre jer om de økonomiske konsekvenser ved at kontakte en advokat, da udgiften allerede er dækket i en fast, lav abonnementsydelse, som er lagt ind i boligforeningens budget på forhånd.
Som medlemmer kan I altid kontakte en af vores advokater for at få afklaret netop jeres juridiske spørgsmål hurtigt og kompetent. Vi er aldrig mere end et telefonopkald eller en e-mail væk, og I har altid en personlig kontaktperson tilknyttet jeres abonnement.
Prisen for abonnementet fastsættes ud fra boligforeningens størrelse, målt på antallet af bolig- og erhvervsenheder:
Antal enheder
Årlig pris inkl. moms
< 10 enheder
15.000 kr.
< 25 enheder
25.000 kr.
< 50 enheder
30.000 kr.
< 100 enheder
40.000 kr.
< 250 enheder
50.000 kr.
* Egentlig sagsbehandling, som f.eks. behandling af sager om udsættelse af lejere, udarbejdelse af nye vedtægter, behandling af retssager eller udarbejdelse af kontakter, er ikke omfattet.
Interesseret?
Er I interesserede i et abonnement med kompetent advokatrådgivning indenfor foreningsret? Til en fast lav årlig pris? Så kontakt os i dag for at høre mere om mulighederne med et abonnement på ForeningsJura.
Har du spørgsmål til foreningsret? Mød ØENS ForeningsJura team her
Det er altid en rigtig god idé at deltage til generalforsamlingen i din boligforening (uanset om den afholdes med fysisk fremmøde, eller digitalt). Det er hér, at du har din eneste mulighed for at få reel indflydelse på forholdene i din forening. Det er blandt andet på den årlige generalforsamling, at du har mulighed for at påvirke store beslutninger om f.eks. foreningens økonomi, drift og fællesskab. Beslutninger, der potentielt kan påvirke din egen økonomi og din trivsel i boligforeningen generelt.
Brænder du f.eks. inde med en god idé, som du ønsker realiseret, er det også her ved jeres årlige generalforsamling, at du kan få din idé bragt til torvs og afprøvet. Det kan være, at du drømmer om at indføre fælles vedligeholdelsesdage, at udskifte vinduerne i jeres ejendom, at etablere altaner eller at ændre foreningens vedtægter.
Men brænder du inde med en god idé, er det ikke nok blot at møde op til generalforsamlingen og præsentere dit forslag – der er en række ting, som du bør være opmærksom på, når du stiller sådan et forslag. I nedenstående præsenterer vi dig for et par grundregler og en række anbefalinger og gode råd, som du kan gøre brug af, hvis du gerne vil stille et forslag til jeres kommende generalforsamling.
Sæt dig ind i foreningens vedtægter
Første grundregel er altid at orientere sig i foreningens vedtægter. Her finder du en række brugbare oplysninger om, hvordan man i jeres boligforening stiller et forslag til generalforsamlingen. Her fremgår det blandt andet, hvem der har ret til at stille et forslag. En væsentlig detalje, som kan variere fra forening til forening. Første skridt i processen er altså at tjekke, om du er berettiget til at stille et forslag. Eller om du skal alliere dig med en, der er.
Vær OBS på tidsfrister
Derudover skal du også undersøge, hvornår det senest er muligt for dig at stille et forslag. Der er nemlig ofte regler for, hvornår din bestyrelse senest skal have modtaget dit forslag. Denne information finder du også i jeres vedtægter. Ifølge standardvedtægterne for andelsboligforeninger skal en bestyrelse f.eks. have fremsendt forslag senest otte dage inden generalforsamlingen. Bestyrelsen skal herefter gøre de øvrige andelshavere bekendt med de indkomne forslag senest fire dage inden generalforsamlingen. Men dette varierer som sagt fra forening til forening – så få styr på de vigtige skæringsdatoer ved at læse foreningens vedtægter.
Formulering af forslag
Når det kommer til selve formuleringen af et forslag, findes der ikke konkrete regler for dette. Men der findes en række anbefalinger, som er en god idé at følge, hvis man ønsker at præsentere et sagligt og realistisk forslag – der har en chance for at blive vedtaget. Se vores eksempel på forslag til generalforsamling her. Her er fem gængse anbefalinger, du bør følge ved stillelse af generalforsamlingsforslag:
Formulér dit forslag, så der nemt kan stemmes enten ”ja” eller ”nej” til det
Begrund, hvorfor du mener, at dit forslag er relevant – det gør det nemmere for de øvrige medlemmer at forholde sig til dit forslag
Beskriv, hvordan du mener, at forslaget kan finansieres – hvis dit forslag har en potentiel økonomisk konsekvens for de øvrige medlemmer
Underbyg gerne forslaget med bilag eller henvis til, hvor man kan finde flere informationer
Deltag selv i generalforsamlingen, så du kan uddybe og svare på eventuelle opfølgende spørgsmål
Udover disse fem anbefalinger, er det desuden nyttigt at lade forslaget indeholde følgende oplysninger:
Forslagsstillers fulde navn, adresse og eventuelt andelsnummer
Dato – det sikrer, at forslaget er stillet i rette tid
Det er dog ikke helt nok, at du har formuleret dit forslag korrekt og indleveret det til tiden. Det kræver også, at der møder nok stemmeberettigede medlemmer op til generalforsamlingen. Det er forskelligt fra forslag til forslag, hvor mange af de stemmeberettigede medlemmer, der skal være mødt op, før et forslag kan vedtages. Det afhænger af forslagets karakter. Du finder den præcise fordeling i jeres vedtægter.
Nu er du klar til at stille et forslag til jeres kommende generalforsamling. God fornøjelse.
Husk, at vi gerne står til rådighed, hvis du ønsker flere oplysninger omkring dét at stille forslag. Kontakt din administrator eller ring til os på (+45) 3246 4646 til en snak om, hvordan du kommer bedst i mål med at stille et forslag til jeres generalforsamling.
I forbindelse med oprettelse af kreditter for selskaber er det ofte et krav, at hovedaktionæren kautionerer for lånet. Hvis du er hovedaktionær i din virksomhed, har du sikkert stået i denne situation. Men vidste du, at du har ret til at få betaling for den risiko, du påtager dig som følge af kautionen?
Efter skattelovgivningen er det et krav, at handelsmæssige og økonomiske transaktioner mellem parter, hvor den ene del har bestemmende indflydelse på den anden del, skal ske efter armslængdeprincippet. Det betyder, at transaktionerne skal ske på markedsmæssige vilkår, som havde parterne været til eksterne interessenter.
Kaution for eget selskab betragtes som en sådan transaktion, hvorfor der skattemæssigt ofte vil være krav om, at der skal beregnes en kautionspræmie. Denne præmie skal fastsættes på markedsmæssige vilkår ud fra en konkret vurdering fra gang til gang. Landsskatteretten har i en afgørelse fra 2005 fastsat kautionspræmien til 1,5% af sikkerhedsstillelsesbeløbet.
Præmien er fradragsberettiget
Det er vigtigt at være opmærksom på, at kautionspræmien er fradragsberettiget hos selskabet. Den skal beskattes som kapitalindkomst hos hovedaktionæren. Beskatningen finder sted hos hovedaktionæren i takt med, at der erhverves ret til beløbet. Dette er et tilfælde, hvis beløbet posteres på en mellemregningskonto eller løbende er aftalt til at forfalde til betaling til hovedaktionæren.
Det kan virke som en byrde at skulle betale en kautionspræmie, men det er faktisk en fordel for hovedaktionæren. Præmien betragtes som en indtægt, som kan modregnes i de omkostninger, der er forbundet med virksomheden.
Risikopræmien af kautionen skal ses i lyset af kautionens aktualitet, relevans og ud fra en risikobetragtning på “engagementet”, da hovedaktionæren, som er kautionist, påtager sig en risiko og derfor skal have betaling herfor. Derfor bør der altid udarbejdes skriftlige aftaler om alle forhold, der aftales mellem hovedaktionærer og deres selskaber. Herunder også betaling af kautionspræmie.
I 2021 mistede vores kollega Neel sin søn, Anton, til kræft. Anton havde en fantastisk personlighed og evnen til at lyse hverdagen op for sine nærmeste med sit smittende smil og sjove kommentarer. Selvom hans liv var alt for kort, var det fyldt med kærlighed, glæde og gode minder.
Anton efterlader et stort tomrum. Vi ærer hans minde ved at støtte kræftforskning og hjælpe andre, der kæmper mod sygdommen. Det gør vi bl.a. ved at støtte Børnecancerfonden og sprede opmærksomhed omkring børnekræft ved at deltage i FodboldtrøjeFredag.
Selvom det kan virke som en simpel handling, kan dét at iføre sig en fodboldtrøje netop i dag, have stor indvirkning på de børn og familier, der kæmper mod kræft. Det viser dem, at de ikke er alene i deres kamp og at andre tænker på dem.
Hvert år rammes ca. 200 børn af kræft, og det er en af de mest uretfærdige sygdomme, der kan ramme både børn og deres familier. Behandlingen er langvarig og sætter livet på pause for både børnene og deres pårørende. Men ifølge Børnecancerfonden kan fodbold faktisk hjælpe. Læs mere om fodboldtrøjefredag på deres hjemmeside, hvor du også kan støtte det gode formål.
ØENS har det seneste år doneret mere end 20.000 kr. til kræftforskning og støtte af kræftramte og deres pårørende.
Skal du til generalforsamling i din andelsboligforening? Og er du i tvivl om, hvad det indebære? Så kan du blive klogere her.
Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed; det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om andelsboligforeningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi.
Men hvordan det? Her er et tænkeligt scenarie;
Skal jeres ejendom for eksempel have nyt tag, kan bestyrelsen foreslå, at I optager et lån, som skal finansieres med en månedlig boligafgiftsforhøjelse på 500 kr. Det vil være et tiltag, som i en eller anden grad vil komme til at påvirke din privatøkonomi – og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme. Hvis man altså ønsker indflydelse. Det er også på generalforsamlingen, at har mulighed for – og ret til – at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.
På generalforsamlingen træffes der beslutninger om alle forhold vedrørende andelsboligforeningen, eksempelvis:
Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
Driftsbudgettet
Størrelse på boligafgiften
Værdifastsættelsen af andelenes værdi og foreningens ejendom
Gennemførelsen og planlægning af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter
Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor
Ordinære generalforsamlinger
Én gang om året afholdes den ordinære generalforsamling. Den afholdes typisk 4. måneder efter regnskabsårets udløb, dvs. inden ultimo april, hvis regnskabsåret følger kalenderåret. Regnskabsåret fremgår af foreningens vedtægter. Det er også på generalforsamlingen at du kan stille et forslag til ændringer i foreningen eller sågår stille op til bestyrelsen.
Ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforening
Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om gennemførelse af vedligeholdelses- renoverings- eller udviklingsprojekter samt ved vedtægtsændringer.
Det kan også være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling i andelsforeningen, hvis der på en tidligere generalforsamling, ikke har været tiltrækkeligt fremmødte / digitale stemmer, til at træffe en bindende beslutning.
Vi anbefaler at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægternes regler, for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.
Skal du til generalforsamling i din ejerforening? Og er du i tvivl om, hvad det indebære? Så kan du blive klogere her.
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed; det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme. Hvis man altså ønsker indflydelse.
Det er også på generalforsamlingen, at du har mulighed for – og ret til – at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.
På generalforsamlingen træffes der beslutninger om alle forhold vedrørende ejerforeningen, eksempelvis:
Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
Driftsbudgettet
Størrelse på fællesudgifterne
Gennemførelsen og planlægning af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter
Én gang om året afholdes den ordinære generalforsamling i din ejerforening. Den afholdes typisk 3-5 måneder efter regnskabsårets udløb. Regnskabsåret fremgår af foreningens vedtægter.
Ejerforeningens vedtægter skal tinglyses
Af den nuværende ejerlejlighedslov fremgår det, at de vedtægter som ejerforeningen selv udarbejder, skal tinglyses, før de kan betragtes som en gældende lov. Hvis der eksempelvis er lavet ændringer/tillæg til foreningens vedtægter, risikere I, at det, der er besluttet, ikke er gældende – hvis ændringerne ikke er tinglyst.
Ekstraordinær generalforsamling i ejerforening
Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om gennemførelse af vedligeholdelses- renoverings- eller udviklingsprojekter samt ved vedtægtsændringer.
Det kan også være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis der på en tidligere generalforsamling, ikke har været tilstrækkeligt fremmødte / digitale stemmer, til at træffe en bindende beslutning.
Vi anbefaler at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægternes regler, for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.
ØENS Ejendomsadministration er stolte af at have mange dygtige og engagerede beboere i vores boligforeninger. Og noget af dét, vores beboere ofte spørger os om er ‘Hvordan stiller man et forslag til en generalforsamling’. Det er svært for os at give et generelt svar på spørgsmålet, da det i høj grad afhænger af, hvad der står i foreningens vedtægter. Vi vil dog alligevel forsøge at give et konkret eksempel på, hvordan I bedst muligt kan fremsætte et forslag til en generalforsamling herunder. God læselyst.
Regler for indkomne forslag til generalforsamling
Tid: Det er vigtigt at du er opmærksom på, hvornår forslaget senest skal være i hænde. Dette variere fra forening til forening, og derfor skal du undersøge, hvad der er gældende i din forening. Dette kan du læse dig frem til i foreningens vedtægter.
Konkret og argumenterende: Forslaget skal beskrive emnet, argumentere for forslaget og give en anbefaling om, hvordan det skal implementeres.
Et eksempel på et forslag til en generalforsamling kunne være at forbedre den fælles legeplads i foreningen. For at udvikle dette forslag ville man kunne indsamle ideer og feedback fra foreningens øvrige beboer om, hvad der kunne gøres for at forbedre legepladsen. Man kunne også undersøge andre boligforeninger for at se, hvordan de har forbedret deres legepladser. Her kan man få én idé om, hvad en lignende løsning har kostet. Det vil styrke argumentation ift. finansiering af forslaget.
Herefter kunne man skrive et forslag til generalforsamlingen, der beskriver, hvordan legepladsen kan forbedres og argumenterer for fordelene ved at gøre det. Man kunne også anbefale en bestemt løsning, der ville være den bedste til vores boligforening. For eksempel kunne man foreslå at udskifte det gamle legeudstyr med nye og mere sikre legeredskaber, tilføje en sandkasse og en bænk til forældrene, og installere en ny gummibelægning på legepladsen.
Konkret eksempel på stillelse af forslag til generalforsamling
Forslag til forbedring af legepladsen i Boligforeningen “Hjertely”:
Kære bestyrelse
Vi foreslår at forbedre legepladsen i vores boligforening ved at installere nye legeredskaber, opgradere sikkerhedsforanstaltningerne og tilføje mere siddeplads. Vores forslag til opgradering af legepladsen lyder på at udskifte de nuværende legeredskaber med en kombination af en rutschebane, en gynge og en klatrevæg. Disse redskaber vil give børnene mere variation i deres lege og det vil samtidig tage højde for forskellige aldersgrupper. Vi foreslår også at installere en ny gummibelægning, der vil øge sikkerheden og reducere risikoen for skader.
Derudover foreslår vi at tilføje mere siddeplads på legepladsen, så forældre kan sidde og holde øje med deres børn, mens de leger. Dette forslag kan imødekommes ved at installere en bænk som vil give forældre, og øvrige beboere, mulighed for at sidde ned og nyde gårdmiljøet.
Hvordan skal forslaget finansieres? En måde, hvorpå opgraderingen af legepladsen kan finansieres, kan være ved at hæve det årlige kontingent i foreningen med en mindre procentdel. Vi mener, at dette vil give en betydelig værdi for vores boligforening, og at det vil blive værdsat af beboerne i alle aldre.
Vi ser frem til at diskutere dette forslag til forbedring af legepladsen og håber, at dette vil føre til en sikrere og sjovere legeplads for vores børn.
Med venlig hilsen
Louise og Anders, 1. tv.
Forslag til generalforsamlingen bør være konstruktive og godt argumenterede
Husk på, at forslag til generalforsamlingen skal være konstruktive og godt argumenterede. Det er vigtigt at huske på, at ikke alle forslag vil blive vedtaget. Den endelige beslutning træffes ved en afstemning på generalforsamlingen. Men at fremsætte et forslag og engagere sig i beslutningsprocessen er en vigtig del af at være en aktiv beboer i en boligforening.
Vi håber, at dette eksempel på et forslag til en generalforsamling vil være nyttigt for vores beboere og bestyrelser. Vi glæder os til at se jeres konstruktive forslag på vores kommende generalforsamlinger.
) kan du nyde en glat og problemfri køretur, mens du tager dig af dine forretninger/aftaler/m.v. hos os.
Har du møder el.lign. hos os i denne uge, anbefaler vi at du kommer i god tid 
– eller tager metroen/cyklen.
