Forventede skærpelser i håndhævelse og sanktioner for overtrædelse af reglerne om korttidsudlejning via platforme som Airbnb
Regeringen og et bredt flertal af Folketingets partier har den 22. januar 2026 indgået en aftale, der øger tilsynet og skærper sanktionsmulighederne i forbindelse med korttidsudlejning via platforme som Airbnb. Aftalens indhold forventes at blive udmøntet til et lovforslag, som sendes i høring i første halvår af 2026.
Hvad ændrer aftalen for korttidsudlejning?
Aftalen introducerer en række nye værktøjer, som skal gøre det nemmere for myndighederne at opdage og håndtere ulovlig eller systematisk udlejning. Platforme og udlejere får blandt andet en lovbestemt oplysningspligt, myndighederne får mulighed for at kræve data fra udlejningsplatforme og får hjemmel til at påbyde platforme at fjerne annoncer for udlejere, der bryder reglerne, i konkrete sager. Der indføres også skærpede sanktioner – både mod platforme og mod private værter – og bøderne ved overskridelser af gældende lofter for, hvor mange dage der må udlejes, skærpes. Kommunerne får desuden flere muligheder for opsøgende tilsyn i de områder, hvor korttidsudlejning skaber særlige udfordringer.
Reglerne for korttidsudlejning, som du skal kende
Aftalen indeholder fem centrale initiativer, som kan påvirke dig, når du udlejer gennem Airbnb eller andre platforme: der indføres en lovbestemt oplysningspligt, myndighederne får mulighed for at udstede påbud til platforme om at gribe ind over for ulovlige annoncer, sanktionerne for overtrædelser skærpes væsentligt, kommuner kan påtage sig et aktivt tilsyn i kommuner med særlige problemer, og ejendomsejere skal orienteres, hvis en lejer udlejer sin bolig i strid med reglerne. Lovændringerne retter sig mod overtrædelse af sommerhuslovens § 1 om erhvervsmæssig udlejning samt §§ 5-6 om loft over antal udlejningsdage for egen helårsbolig.
Sanktionsniveauet hæves og gøres mere målrettet. For overtrædelse af udlejningslofterne i §§ 5-6 foreslås således et skærpet vejledende bødeniveau over for private, hvor bøderne stiger i takt med omfanget af overskridelsen. Den politiske aftale nævner et vejledende bødeniveau, der går fra kr. 5.000 for op til 5 dages overskridelse af udlejningsloftet og op til kr. 100.000 for overskridelser på 180 dage eller derover. For overtrædelse af § 1 om erhvervsmæssig udlejning foreslås det, at sager i alvorlige tilfælde afgøres ved domstolene, og at der kan ske udbyttekonfiskation. Der foreslås desuden klare bøder ved manglende efterlevelse af påbud om oplysning eller fjernelse af annoncer, herunder administrative bøder rettet både mod platforme og mod private, som undlader at efterkomme påbud. I disse tilfælde angiver den politiske aftale et bødeniveau på kr. 25.000 pr. påbud, der ikke efterleves.
Hvad skal du gøre konkret, hvis du ønsker at leje din bolig ud?
Du skal først og fremmest have dokumentationen i orden. Før en nøjagtig oversigt over, hvornår du korttidsudlejer, og hvornår du selv har beboet boligen. Sørg for, at dine annoncer afspejler den reelle anvendelse af boligen, og gem væsentlig kommunikation med gæster, bestyrelse eller udlejer. Når du bor i en ejer- eller andelsboligforening, skal du tjekke vedtægterne og indhente skriftlig godkendelse, hvis det kræves. Når du bor til leje, skal du altid have udlejers skriftlige samtykke til fremleje, medmindre lejekontrakten indeholder en udtrykkelig ret til korttidsudlejning.
Praktiske trin, som hjælper dig med at efterleve reglerne:
- Før en simpel log over udlejningsdagene.
- Tjek foreningens vedtægter eller lejebetingelser og indhent skriftlig godkendelse, hvis nødvendigt.
- Sørg for korrekt indberetning af lejeindtægter til SKAT og overvej, hvilken beskatningsmodel der passer til din situation.
- Gem korrespondance med gæster, platform og eventuelle myndigheder.
- Kontakt professionel rådgivning, hvis du er i tvivl om, hvorvidt din udlejning kan blive vurderet som erhvervsmæssig.
Når du modtager indtægter via Airbnb, skal de indberettes til SKAT. Du kan vælge mellem en bundfradragsmodel og en regnskabsfradragsmodel. Udlejningsplatforme, der indberetter automatisk, ændrer på den praktiske håndtering af skatteindberetningen. Hvis du er i tvivl om indberetning, valg af model eller hvordan du fører regnskab for korttidsudlejningen, bør du henvende dig til en professionel rådgiver.
Har du spørgsmål til korttidsudlejning eller Airbnb?
ØENS Advokatfirma har omfattende erfaring og faglig ekspertise inden for boligudlejning, foreningsret, lejeret og skatteret. Vi rådgiver løbende private værter om, hvordan reglerne i sommerhuslovens § 1 og §§ 5-6 fortolkes i praksis, og hvordan man bedst dokumenterer sin udlejningsaktivitet. Vi kan gennemgå din konkrete situation, vurdere risikoen for, at udlejningen karakteriseres som erhvervsmæssig, udarbejde korrespondance til bestyrelser eller kommuner og bistå ved dialog med platforme eller i tilsynssager.
Vil du have en gennemgang? Hvis du ønsker en konkret vurdering eller hjælp til dokumentation og kommunikation, kan ØENS give en målrettet gennemgang af din sag. Når du kontakter os, får du en praktisk vurdering af, hvad du må, hvilke oplysninger du bør opbevare, og hvordan du bedst handler for at overholde gældende og kommende regler.
FAQ – Hoteldrift eller lejelov ved helårsbolig og Airbnb
Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om, hvornår udlejning af en helårsbolig er omfattet af lejelovens regler, og hvornår den i stedet kan blive betragtet som hoteldrift eller korttidsudlejning via platforme som Airbnb. FAQ’en giver et overblik over relevante faktorer, risici og praktiske forhold.
Lejeloven gælder som udgangspunkt for almindelige boliger, der udlejes til helårsbrug for beboelse. Hoteldrift og ferieudlejning er undtaget fra lejelovens regler, og her gælder andre regler og krav, som typisk er mere lig den kommercielle udlejning i hotelbranchen. Det afgørende er den faktiske anvendelse af boligen, ikke hvad aftalen kaldes.
Udlejning gennem platforme som Airbnb anses som udgangspunkt ikke for helårsbolig efter lejelovens regler, men som korttidsudlejning eller hoteldrift, især hvis formålet med opholdet er ferie eller fritid, og det sker for relativt korte perioder. Det er den faktiske anvendelse, der vurderes, ikke blot brugen af en bestemt platform.
Myndigheder og domstole vurderer bl.a følgende elementer når de afgør om der er tale om helårsudlejning eller hoteldrift:
– varigheden af opholdet
– om formålet er fast beboelse eller ferie og fritid
– ejendommens registrering i BBR
– om der ydes service som hotelservice
– om udlejningen har karakter af kommerciel drift
Hvis en bolig er registreret som helårsbolig i en lokalplan, skal den som udgangspunkt bruges til netop helårsbeboelse. Hvis den bruges til hoteldrift eller ferieudlejning, kan det være i strid med lokalplanens bestemmelser og medføre krav om ophør eller sanktioner fra kommunen.
Selvom korttidsudlejning via Airbnb kan være skattemæssig tilladt inden for visse grænser (som fx en årlig dagbegrænsning), kan den stadig vurderes som hoteldrift hvis det ligner kommerciel drift, og det kan få betydning for hvilken lovgivning der gælder. Det kan også føre til krav om ændring af lokalplan, bopælspligt eller anden regulatorisk behandling.
Nej. Udlejning gennem Airbnb vil som udgangspunkt ikke være omfattet af lejelovens regler, fordi der typisk er tale om korttidsudlejning som ikke er helårsudlejning. Havde udlejningen derimod karakter af almindelig leje til helårsbrug, kunne lejeloven komme til anvendelse.
Hvis din udlejning ligner hoteldrift uden at du har tilstrækkelig hjemmel eller opfylder krav i lokalplan og anden lovgivning, kan det medføre krav om ophør af udlejning, påbud fra kommunen, ændring af registrering i BBR og i værste fald bøder eller krav om ændring af brug af ejendommen.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
