Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejelovgivningen, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.
Artiklen redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.
Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning
I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.
Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.
Særligt vedrørende andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.
Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.
Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:
Eksempel:
En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu anses for at være omfattet af småhusreglerne.
I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.
Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen.
Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb
Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.
Fremleje i andelsboligforeninger
På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.
Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.
Har du brug for juridisk bistand?
At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.
Tal med en specialist på området
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
