En konkret guide til tilbudspligt ved salg af udlejningsejendom, stiftelse af andelsboligforening og kommunal støtte.
Overvejer jeres udlejer at sælge ejendommen?
Når en udlejer ønsker at overdrage en udlejningsejendom, der anvendes til beboelse, har beboerne i mange tilfælde en lovbestemt ret til at få ejendommen tilbudt til overtagelse som andelsboligforening på samme vilkår som en ekstern køber. Denne ret betegnes som tilbudspligt og er reguleret i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven (§ 2 og §§ 7 e-f).
I praksis giver tilbudspligten ofte anledning til betydelig usikkerhed blandt lejerne. Reglerne er detaljerede, fristerne korte, og processen forudsætter både organisatorisk og økonomisk handlekraft. Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi løbende lejere – særligt i København, Frederiksberg og Storkøbenhavn – som står midt i en ejendomshandel og hurtigt skal tage stilling til, om de vil gå fra lejere til andelshavere.
Formålet med denne artikel er at give et klart og praktisk overblik over rettigheder, krav og typiske faldgruber, så beslutninger kan træffes på et oplyst og realistisk grundlag.
Hvad er tilbudspligt ved salg af udlejningsejendom?
Tilbudspligt indebærer, at lejerne som udgangspunkt har ret til at overtage ejendommen som andelsboligforening, før den sælges til en ekstern køber, og på samme vilkår som aftalen med denne køber. Reglerne gælder for rene boligejendomme med mindst seks beboelseslejligheder samt for ejendomme med både bolig og erhverv, når der er mindst tretten beboelseslejligheder.
Tilbudspligten udløses, når udlejeren har indgået en bindende overdragelsesaftale med en ekstern køber. Køberen kan være både en fysisk person og et selskab, og der er ofte tale om professionelle investorer eller kapitalfonde. Pligten gælder ikke alene ved almindelige salg, men også ved gave, fusion, spaltning, mageskifte eller ved overdragelse af aktier eller anparter, der giver køberen bestemmende indflydelse i det selskab, som ejer ejendommen.
Der er dog væsentlige undtagelser. Tilbudspligten gælder ikke ved arv til en fysisk person eller ved salg til en hidtidig medejer. Har ejendommen tidligere været ejet af en andelsboligforening, er tilbudspligten desuden suspenderet i fem år. Udlejer kan ikke gyldigt aftale sig ud af tilbudspligten, da reglerne er ufravigelige til skade for lejerne.
Udlejers tilbud og lejernes frist
Udlejeren skal fremsende tilbuddet til samtlige beboelseslejere, og vilkårene skal være identiske med den overdragelsesaftale, der er indgået med den eksterne køber. Samtidig skal udlejeren give de såkaldte sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder oplysninger om driftsudgifter, lejeforhold, vedligeholdelseskonti, forudbetalt leje og depositum.
Lejerne har som minimum 10 uger til at acceptere tilbuddet, idet juli måned ikke medregnes. Fristen begynder først at løbe, når alle relevante oplysninger er modtaget af samtlige beboelseslejere. Hvis blot én beboelseslejer ikke har modtaget materialet, udskydes fristens start. Oplysningerne kan gives digitalt, men ansvaret for korrekt og fuldstændig fremsendelse påhviler udlejeren.
I tilfælde, hvor købesummen ikke kan beskrives som en uafhængig markedspris – for eksempel ved ejendomsbytte eller betaling med aktier eller anparter – kan der i visse situationer være krav om syn og skøn over ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom.
Krav for at overtage ejendommen som andelsboligforening
Hvis lejerne ønsker at acceptere tilbuddet, skal der stiftes en andelsboligforening. Et helt centralt krav er, at mindst 60 procent af beboelseslejerne bliver andelshavere. Alle beboelseslejere, der var lejere på tidspunktet for udlejers aftale med den eksterne køber, har ret til medlemskab.
Erhvervslejere kan blive erhvervsandelshavere, hvis den nystiftede forening træffer beslutning herom. Det er samtidig væsentligt at være opmærksom på, at andele, som eventuelt købes af kommunen, ikke tæller med i opgørelsen af de 60 procent. Lejerne skal derfor selv sikre, at medlemskravet er opfyldt ved erhvervelsen.
For mange lejere er næste spørgsmål, hvordan en overtagelse konkret gennemføres i praksis, hvis betingelserne for at overtage ejendommen er opfyldt. Stiftelse af en andelsboligforening er en selvstændig proces, der kræver både juridisk rådgivning og et klart overblik over økonomi og den efterfølgende drift af ejendommen.
På vores side om stiftelse af andelsboligforening gennemgår vi – både praktisk og juridisk – hvordan lejerne organiserer sig, hvilke beslutninger der skal træffes, og hvordan ejendommen kan administreres efter overtagelsen.
Organisering, rådgivning og finansiering
Erfaringen viser, at lejerne bør organisere sig straks efter modtagelsen af tilbuddet. Det sker typisk ved indkaldelse til beboermøde og nedsættelse af en initiativgruppe, som får ansvar for processen. Tidlig inddragelse af en advokat med erfaring i stiftelse af andelsboligforeninger er ofte afgørende.
Advokaten bistår blandt andet med friststyring, udarbejdelse af vedtægter samt koordinering med revisor, bank, realkreditinstitut og byggetekniske rådgivere. Finansieringen af købet sker normalt ved, at andelsboligforeningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Restfinansieringen dækkes typisk via banklån og andelshavernes indskud, som kan betales af opsparing eller finansieres via privat banklån.
En væsentlig del af arbejdet består i udarbejdelse af realistiske budgetter. Der laves typisk drifts- og vedligeholdelsesbudgetter over en 10-15-årig periode baseret på en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. På dette grundlag beregnes andelsindskud og fremtidig boligafgift. Parallelt hermed bør de enkelte lejere sikre sig, at de kan finansiere deres indskud.
Stiftende generalforsamling og accept
Når finansieringen er på plads, og det er afklaret, at mindst 60 procent af lejerne ønsker at blive andelshavere, afholdes der stiftende generalforsamling. Her vedtages vedtægter, bestyrelse vælges, og der træffes beslutning om at acceptere udlejers tilbud.
Accepten skal afgives rettidigt og være fuldt dokumenteret. Det indebærer, at vilkårene skal svare én til én til aftalen med tredjemand, og at der skal vedlægges dokumentation for finansiering og kontant udbetaling. Mangelfuld eller betinget accept kan afvises, hvilket kan medføre, at udlejeren er berettiget til at gennemføre salget til tredjemand.
Kommunal støtte – særligt i København
Kommunen kan med andelsboligforeningens godkendelse købe andele for lejere, der ikke kan eller ikke ønsker at blive andelshavere. Lejeren fortsætter da som lejer hos kommunen på uændrede vilkår, mens kommunen indtræder som andelshaver på lige fod med de øvrige medlemmer og uden særlige rettigheder.
I Københavns Kommune er der i 2025 afsat midler til køb af op til 40 procent af andelene i nye andelsboligforeninger, hvor der er risiko for, at stiftelsen ellers ikke kan gennemføres. Kommunen yder samtidig bidrag til den løbende drift, når boligafgiften overstiger den leje, kommunen opnår som udlejer. Ordningen forventes gjort permanent fra 2026, men erfaringen viser, at tidlig dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen er afgørende, da beslutningerne træffes inden for snævre tidsrammer.
Trin-for-trin: Sådan organiserer I jer som lejere, hvis I ønsker at overtage ejendommen
Når lejerne modtager tilbuddet, er det afgørende at handle hurtigt og struktureret. Erfaringen viser, at et klart procesoverblik tidligt i forløbet er afgørende for, om overtagelsen kan gennemføres.
1. Indkald straks til beboermøde: Lejerne bør hurtigst muligt indkalde til beboermøde og nedsætte en arbejdsgruppe bestående af lejere, der kan drive processen videre. Arbejdsgruppen bør tidligt indhente rådgivning fra en advokat med erfaring i stiftelse af andelsboligforeninger. Advokaten bistår typisk med den overordnede proces, friststyring og udarbejdelse af vedtægter samt med at etablere kontakt til relevante rådgivere, herunder revisor, bank/realkreditinstitut og byggetekniske rådgivere.
2. Få styr på økonomien: Andelsboligforeningens køb af ejendommen finansieres normalt ved, at foreningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Den resterende del af købesummen samt omkostninger til stiftelse af foreningen og låneoptagelse finansieres via banklån og andelshavernes indskud. Andelshaverne kan betale indskuddet af opsparede midler eller finansiere det gennem privat banklån.
3. Budgetter, byggeteknik og finansiering: Arbejdet med at sikre finansiering er ofte den mest tidskrævende fase i en stiftelse. I denne fase udarbejder foreningens rådgivere en række budgetter for foreningens drift, typisk over en 15-årig periode. Ud over et samlet driftsbudget skal der udarbejdes et særskilt budget for ejendommens drift og vedligeholdelse, baseret på en byggeteknisk undersøgelse af ejendommen. Den byggetekniske gennemgang bestilles som udgangspunkt af advokaten hos en rådgivende arkitekt eller ingeniør på initiativgruppens vegne. På baggrund af budgetterne udarbejdes beregninger af andelshavernes indskud og den fremtidige boligafgift baseret på konkrete finansieringstilbud fra forskellige realkreditinstitutter. Parallelt hermed bør lejerne hurtigst muligt kontakte deres egne banker for at sikre, at de kan stille med det nødvendige beløb til andelsindskuddet.
4. Afklar opbakningen blandt lejerne: Herefter skal det kortlægges, hvor mange lejere der ønsker at blive andelshavere. Hvis ikke mindst 60 procent af beboelseslejerne ønsker at indtræde som andelshavere, kan lejerne ikke overtage ejendommen som andelsboligforening.
5. Afhold stiftende generalforsamling: Når finansieringen er på plads, og medlemskravet er opfyldt, afholdes der stiftende generalforsamling. Her vedtages foreningens vedtægter, der vælges bestyrelse, medlemmer optages, finansieringen godkendes, og der træffes beslutning om at acceptere udlejers tilbud.
6. Afgiv rettidig og dokumenteret accept: Endelig sendes accepten af tilbuddet til udlejeren med advokatens bistand. Accepten skal afgives inden fristens udløb og skal være fuldt dokumenteret, herunder med dokumentation for finansiering og kontant udbetaling.
Har I behov for hjælp?
Hvis en udlejningsejendom sælges, og lejerne ønsker at overtage den som andelsboligforening, er hurtig handling, korrekt rådgivning og solid dokumentation afgørende. Tilbudspligten giver en reel mulighed – men kun hvis processen håndteres professionelt og rettidigt.
ØENS Advokatfirma bistår lejere i hele landet – og særligt i København og omegn – med rådgivning om tilbudspligt, stiftelse af andelsboligforeninger, finansiering, kommunal indtræden og gennemførelse af ejendomsoverdragelser. Står I med et konkret tilbud, kan tidlig juridisk rådgivning være forskellen på en vellykket overtagelse og tab af retten til at købe ejendommen.
FAQ – Tilbudspligt, andelsboligforening og salg af udlejningsejendom
Nedenfor har vi samlet svar på de spørgsmål, som lejere oftest stiller, når deres udlejer sælger ejendommen, og der opstår tvivl om tilbudspligt, frister og mulighederne for at overtage ejendommen som andelsboligforening. Spørgsmålene tager udgangspunkt i gældende ret og i de problemstillinger, vi i praksis møder i rådgivningen af lejere – særligt i København og omegn.
Tilbudspligt betyder, at lejere i visse tilfælde har en lovbestemt ret til at få ejendommen tilbudt til overtagelse som andelsboligforening, før den sælges til en ekstern køber. Tilbuddet skal gives på samme vilkår som aftalen med tredjemand. Reglerne findes i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven.
Tilbudspligt betyder, at lejere i visse tilfælde har en lovbestemt ret til at få ejendommen tilbudt til overtagelse som andelsboligforening, før den sælges til en ekstern køber. Tilbuddet skal gives på samme vilkår som aftalen med tredjemand. Reglerne findes i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven.
Ja. Tilbudspligten gælder uanset, om køberen er en privatperson, et selskab, en investor eller en kapitalfond. Det afgørende er, at der er tale om en overdragelse, som giver køberen bestemmende indflydelse over ejendommen.
Tilbudspligten gælder ikke, hvis ejendommen overdrages ved arv til en fysisk person eller sælges til en eksisterende medejer. Den gælder heller ikke, hvis ejendommen har været ejet af en andelsboligforening inden for de seneste fem år. Udlejer kan ikke gyldigt aftale sig ud af tilbudspligten.
Lejerne har mindst 10 uger til at acceptere tilbuddet. Juli måned tæller ikke med i fristen. Fristen begynder først at løbe, når alle beboelseslejere har modtaget både tilbuddet og de sædvanlige oplysninger om ejendommen.
Sædvanlige oplysninger omfatter blandt andet oplysninger om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold, vedligeholdelseskonti, forudbetalt leje og depositum. Hvis oplysningerne ikke er fuldstændige, eller hvis blot én beboelseslejer mangler dem, begynder fristen ikke at løbe.
Nej. Hvis lejerne vil gøre brug af tilbudspligten, skal ejendommen overtages af en andelsboligforening. Det er ikke muligt for lejerne at købe ejendommen individuelt.
Mindst 60 procent af beboelseslejerne skal blive andelshavere. Dette krav skal være opfyldt på tidspunktet for overtagelsen. Kommunale andele tæller ikke med i opgørelsen af de 60 procent.
Ja, erhvervslejere kan blive erhvervsandelshavere, hvis den nystiftede andelsboligforening beslutter dette på en generalforsamling. De har dog ikke samme rettigheder som beboelsesandelshavere.
Købet finansieres typisk ved, at andelsboligforeningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Resten finansieres via banklån og andelshavernes indskud. Andelshaverne kan finansiere indskuddet gennem opsparing eller privat banklån.
Hvis accepten ikke svarer én til én til tredjemandsaftalen, eller hvis der ikke vedlægges dokumentation for finansiering og kontant udbetaling, kan udlejeren afvise accepten. I så fald kan ejendommen sælges til tredjemand.
Ja. Kommunen kan med foreningens samtykke købe andele for lejere, der ikke kan eller ønsker at blive andelshavere. Lejeren fortsætter da som lejer – typisk på uændrede vilkår – mens kommunen bliver andelshaver uden særlige rettigheder.
I Københavns Kommune kan kommunen i konkrete sager købe op til 40 procent af andelene i nye andelsboligforeninger, hvis der er risiko for, at stiftelsen ellers ikke kan gennemføres. Kommunen kan samtidig yde bidrag til den løbende drift. Ordningen administreres af Teknik- og Miljøforvaltningen og forudsætter tidlig kontakt på grund af de korte frister.
De mest almindelige fejl er, at frister overses, at der ikke fremlægges tilstrækkelig dokumentation for finansiering, at 60-procentskravet ikke opfyldes, eller at accepten ikke matcher vilkårene i aftalen med tredjemand. Disse fejl kan medføre, at retten til overtagelse går tabt.
Lejerne bør kontakte en advokat med erfaring i tilbudspligt og andelsboligforeninger så tidligt som muligt – gerne straks efter modtagelse af tilbuddet. Tidlig rådgivning er ofte afgørende for, om processen kan gennemføres korrekt og inden for fristerne.
ØENS Advokatfirma rådgiver lejere i hele landet – og særligt i København og omegn – om tilbudspligt, stiftelse af andelsboligforeninger, finansiering og kommunal indtræden.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
