Reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24 giver under visse betingelser lejere en forkøbsret til at overtage den udlejningsejendom, de bor i, som andelsboligforening, hvis deres udlejer ønsker at sælge ejendommen. Tilbudspligten er således en væsentlig rettighed for lejere, der ønsker at stifte en andelsboligforening og selv overtage ejendommen i fællesskab.
I maj 2023 nedsatte regeringen et udvalg, der skulle komme med forslag til, hvordan lejelovens regler om tilbudspligt kan gøres mindre bureaukratiske og mindre omkostningstunge for både lejere og udlejere.
Udvalget har nu afleveret sin rapport. Den indeholder en række konkrete forslag til ændringer af tilbudspligtsreglerne. Udvalget bestod af en landsretsdommer, en boligøkonom samt flere brancherepræsentanter. Da brancherepræsentanterne havde modsatrettede holdninger til tilbudspligten, støttes flere af forslagene i rapporten ikke af alle medlemmer.
Rapporten indeholder især tre forslag, som kan få stor betydning for fremtidens regler om tilbudspligt i lejeloven.
Kortere frister for lejernes accept
Rapporten foreslår ændringer af lejernes acceptfrist ved tilbudspligtige ejendomme gennem en såkaldt totrinsmodel, som skal gøre processen hurtigere og mere effektiv – særligt set fra udlejers perspektiv.
I dag har lejerne mindst 10 uger til at beslutte, om de vil købe en ejendom, som udlejer ønsker at sælge. Denne frist fremgår af § 199, stk. 1. i lejeloven. Ved beregning af fristen ser man bort fra juli måned, hvilket kan betyde, at processen trækker unødigt ud, især hvis tilbuddet gives tæt på sommerferien.
Efter udvalgets forslag indføres en ny model:
- Først gives en frist på 5 uger, hvor udlejer skal fremsende et begrænset antal oplysninger til lejerne.
- Hvis ingen lejer inden for disse 5 uger tilkendegiver, at de overvejer at købe ejendommen, bortfalder tilbudspligten, og udlejer kan straks sælge til anden side.
- Hvis blot én lejer i løbet af de første 5 uger tilkendegiver, at vedkommende overvejer at købe ejendommen, træder den normale frist på 10 uger i kraft. Denne regnes fra tidspunktet, hvor udlejer sendte materialet.
Halvdelen af udvalgets medlemmer støtter forslaget om kortere frister, mens den anden halvdel er imod.
Hurtigere syn og skøn ved overdragelse af kapitalandele, fusion, spaltning eller påtænkt arveudlæg
Et andet forslag i rapporten har til formål at sikre en hurtigere gennemførelse af syn og skøn ved værdiansættelse af ejendomme. Dette er relevant i de tilfælde, hvor lejere ønsker at overtage en udlejningsejendom som andelsboligforening.
Baggrunden er, at syn og skønsforretninger i dag kan forlænge en handel med helt op til 10 måneder. Rapporten foreslår derfor, at syn og skøn ved bl.a. gaveoverdragelse, fusion, spaltning, mageskifte, påtænkt arveudlæg samt ved overdragelse af aktier og anparter fremover kan gennemføres efter en hurtigere, forhåndsfastlagt procedure.
Forslaget betyder konkret:
- At der alene kan stilles spørgsmål om ejendommens pris i handel og vandel.
- At udformning af et særskilt skønstema bliver unødvendig, da skønstemaet fremgår direkte af loven.
- At ændringerne gør det mindre tidskrævende for udlejer at involvere lejere i skønsprocessen.
Udvalgets medlemmer er her enige: bedre rammer for syn og skøn er et område, hvor der forholdsvist enkelt kan gennemføres ændringer, som gør tilbudspligtsprocessen mindre bureaukratisk og mindre omkostningstung.
Afskaffelse af dobbelt-holding-modellen (også kendt som dobbelt-holding-finten)
Ifølge lejeloven aktiveres reglerne om tilbudspligt ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet.
Reglerne gælder dog ikke, når det er kapitalandelene i et holdingselskab, der sælges – også selvom holdingselskabet ejer et datterselskab, som igen ejer ejendommen, der ellers ville udløse tilbudspligt. Denne konstruktion kaldes populært dobbelt-holding-modellen (eller dobbelt-holding-finten) og anvendes ofte til at overdrage ejendomme uden at udløse tilbudspligt.
Rapporten foreslår at afskaffe dobbelt-holding-modellen. Det vil betyde, at overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber fremover ligestilles med overdragelse af kapitalandele i ejendomsselskaber – og dermed udløser tilbudspligt.
Udvalgets medlemmer er uenige:
- Den ene halvdel mener, at dobbelt-holding-strukturen giver mulighed for at omgå tilbudspligtsreglerne.
- Den anden halvdel vurderer, at en afskaffelse vil gøre reglerne mere omfattende og komplekse – uden at der er belæg for at antage, at modellen anvendes til omgåelse i større omfang.
Hvad sker der nu?
Efter at rapporten er blevet afleveret og offentliggjort af Social- og Boligministeriet, er det nu op til politikerne at tage stilling til anbefalingerne og beslutte, hvilke ændringer i tilbudspligten jf. lejeloven, der bedst kan forbedre balancen mellem lejere og udlejere.
Interesserede kan læse rapporten her: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt
Har du brug for hjælp?
Er du lejer, og går du med tanken om at benytte tilbudspligten i forbindelse med din udlejers salg af ejendommen eller er du udlejer, der går med tanken om at sælge en udlejningsejendom med lejere i, kan du med fordel kontakte ØENS Advokatfirma A/S for en drøftelse af dine muligheder og hjælp til at forstå de komplekse regler i lejeloven herom.
FAQ – Ny rapport om forslag til ændringer i tilbudspligten i lejeloven
Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om den nye rapport med forslag til ændringer af reglerne om tilbudspligt i lejeloven. FAQ’en giver dig et overblik over, hvad tilbudspligt er, hvilke ændringer der foreslås, og hvilke juridiske og praktiske konsekvenser det kan få for udlejere, lejere og ejendomsinvestorer.
Tilbudspligten er en regel i lejelovens kapitel om udlejning, som betyder, at en udlejer, der ønsker at sælge en udlejningsejendom, først skal tilbyde lejere at overtage ejendommen som en andelsboligforening. Formålet er at give lejerne en forkøbsret til at blive ejere af ejendommen, før den sælges til en tredjepart. Reglerne gælder for ejendomme med et vist antal boliger.
Et udvalg nedsat af regeringen i 2023 har analyseret reglerne om tilbudspligt for at vurdere, om de kan gøres mindre bureaukratiske, mere effektive og mindre omkostningstunge for både udlejere og lejere. Analysearbejdet har resulteret i en rapport med flere konkrete forslag, som kan få betydning for fremtidens regler om tilbudspligt.
Rapporten indeholder især tre ændringsforslag med potentiale til at påvirke tilbudspligten markant:
– Forslag om at forkorte lejernes acceptfrist ved tilbudspligtige ejendomme gennem en totrinsmodel, så udlejeren kan komme hurtigere videre, hvis lejere ikke tager stilling til at købe.
– Forslag om at inkludere flere situationer, hvor tilbudspligten udløses, herunder ved overdragelse af ejendomsandele i komplekse selskabsstrukturer.
– Forslag om at klargøre og tilpasse reglerne, så både udlejere og lejere lettere kan opfylde kravene og undgå unødvendige administrative byrder.
Efter rapportens forslag foreslås det, at udlejeren først skal give lejerne en kortere periode på fem uger til at tilkendegive, om de overvejer at købe ejendommen. Hvis ingen lejer reagerer inden for denne periode, bortfalder tilbudspligten, og udlejeren kan sælge ejendommen til en tredjepart uden yderligere tilbudsfrist. Hvis mindst én lejer tilkendegiver interesse, træder den almindelige tilbudsfrist på ti uger i kraft.
Rapportens forslag tager sigte på at reducere bureaukrati og omkostninger, der i dag kan gøre tilbudspligtsprocessen tung og langvarig, især hvis tilbuddet gives tæt på sommerferien, eller hvis dokumentationskravene er omfattende. Formålet er at gøre reglerne mere tidssvarende og mindre administrativt belastende for både parter.
Ja. Hvis forslagene vedtages, vil det kunne betyde, at flere ejendomssalg bliver gennemført hurtigere, fordi udlejeren kan komme videre i salgsprocessen, hvis lejerne ikke aktivt tilkendegiver interesse inden for den første frist. Derudover vil flere situationer med overdragelse af ejendomsejende selskabsandele udløse tilbudspligt, hvilket kan ændre hvordan ejendomsselskaber strukturerer ejerskifte.
På nuværende tidspunkt er ændringerne forslag i en rapport og ikke endeligt vedtaget som lov. Rapporten er et vigtigt politisk bidrag til debatten om fremtidens regler, og det er forventet, at Folketinget kan tage stilling til enkelte af forslagene som lovændringer. Det betyder, at de nuværende regler stadig gælder, indtil ændringerne eventuelt bliver vedtaget.
I dag betyder tilbudspligten, at en udlejer ikke frit kan sælge en ejendom, som er omfattet af reglerne, uden først at give lejerne mulighed for at overtage den på samme vilkår, som en tredjepart kunne få. For lejere betyder det en mulighed for at danne og stifte en andelsboligforening og selv overtage ejendommen, mens det for udlejere betyder ekstra administrativt arbejde og ventetid i salgsprocessen.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
