Deleøkonomien er vokset markant de seneste år – ikke kun globalt, men også i Danmark, hvor tusindvis af danskere har fået øjnene op for muligheden for at tjene lidt ekstra ved at udleje deres bolig i kortere perioder. Platforme som Airbnb, Booking.com og andre korttidsudlejningstjenester gør det nemt og hurtigt at udleje hele boligen eller blot et værelse, mens man selv er på ferie, på arbejde i udlandet eller bare ikke bruger boligen fuldt ud. I 2024 vurderes det, at omkring 30.000 danske boliger er tilgængelige på Airbnb – et tal, der kun forventes at stige i takt med, at deleøkonomien bliver mere udbredt.
Men hvad er egentlig reglerne for udlejning af sin bolig i Danmark? Hvor går grænsen mellem lovlig korttidsudlejning og ulovlig fremleje? Og hvordan håndterer du skattemæssigt din indkomst fra udlejning, så du ikke ender med en ubehagelig overraskelse fra SKAT?
Herunder gennemgår vi alle de centrale regler, du som ejer, andelshaver eller lejer bør kende, inden du udlejer din bolig via Airbnb eller lignende platforme.
Reglerne for udlejning afhænger af din boligtype
Der er forskellige regler, afhængigt af om man bor i en privat eller almen udlejningsbolig, i en andelsbolig eller i en ejerbolig. Alle indtægter fra udlejning skal dog indberettes til SKAT, uanset boligtype.
Udlejning af ejerbolig
Hvis du ejer din bolig, har du som udgangspunkt stor frihed til at udleje den både helt og delvist, så længe du overholder de gældende regler. Der er dog flere forhold, du skal være opmærksom på, afhængigt af, om du bor i et parcelhus eller en ejerlejlighed.
Bor du i ejerlejlighed, bør du altid starte med at tjekke ejerforeningens vedtægter. Mange ejerforeninger har særlige regler for udlejning, og nogle forbyder korttidsudlejning helt. I andre foreninger kræves en formel godkendelse fra bestyrelsen, inden du kan leje ud. Det gælder også, selvom du blot ønsker at udleje i få uger via Airbnb.
Det er derfor en god idé at du gennemgår foreningens vedtægter og/eller kontakter bestyrelsen, inden du går i gang, så du undgår brud på vedtægterne – for sådanne overtrædelser kan i værste fald medføre krav om at stoppe udlejningen.
I enkelte kommuner gælder der derudover særlige regler for, hvor mange dage du må udleje din bolig gennem platforme som Airbnb. Grænsen er som udgangspunkt 70 dage om året for helårsboliger, men det forudsætter, at du udlejer gennem en platform, der samarbejder med kommunen (eks. København eller Aarhus) og automatisk indberetter til SKAT.
Udlejning af andelsbolig
Udlejning af en andelsbolig er ofte mere kompliceret. Som andelshaver ejer du ikke selve boligen, men en andel i foreningen, og det betyder, at du skal følge foreningens egne regler og vedtægter meget nøje.
Mange andelsboligforeninger tillader kun udlejning i særlige tilfælde, mens andre helt forbyder korttidsudlejning via Airbnb eller lignende platforme. Hvis du ønsker at udleje din andelsbolig – uanset om det gælder et enkelt værelse eller hele boligen – bør du derfor altid kontakte bestyrelsen og få en skriftlig tilladelse.
Det er vigtigt at huske, at manglende godkendelse fra foreningen kan have alvorlige konsekvenser. I yderste tilfælde kan foreningen kræve, at du stopper udlejningen eller, hvis reglerne overtrædes gentagne gange, kræve, at du sælger din andel.
Udlejning af lejebolig – fremleje
Bor du til leje, kaldes udlejningen for fremleje. Her er reglerne mere begrænsede, og du skal altid sikre dig, at du overholder lejelovens bestemmelser.
Som lejer må du gerne fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, uden at udlejer kan nægte det, så længe du selv bor i boligen. Hvis du derimod ønsker at fremleje hele boligen, kræver det både en gyldig grund og udlejers samtykke. Gyldige grunde kan f.eks. være studieophold, udstationering eller sygdom, men ferieophold tæller ikke som en særlig grund.
Fremlejen skal desuden være midlertidig, og du skal sende udlejeren en kopi af fremlejekontrakten. Hvis du udlejer uden samtykke, kan det medføre ophævelse af dit lejemål.
Lejens størrelse
Når du udlejer din bolig til ferie- og fritidsformål, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven, og lejens størrelse kan aftales frit. Dette gælder dog kun for korttidsudlejning (maksimalt 6-8 uger). Det er stadig vigtigt, at du dokumenterer perioden og indkomsten til SKAT.
Skattemæssige forhold
Uanset om du bor i en ejer-, andels- eller lejebolig, skal du indberette din lejeindtægt til SKAT. Det gælder også, selvom du kun udlejer din bolig få uger om året.
SKAT opererer med to hovedmodeller for beskatning: bundfradragsmodellen og regnskabsfradragsmodellen. Valget mellem de to afhænger af, hvor meget du udlejer, og hvor store udgifter du har i forbindelse med udlejningen.
- Bundfradragsmodellen: Her beskattes 60% af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget på 33.500 kr (i 2025)
- Regnskabsfradragsmodellen er mere detaljeret og kræver, at du fører regnskab over alle faktiske udgifter, der knytter sig til udlejningen f.eks. vand, varme, el, vedligeholdelse og rengøring. Den del af indtægten, der er tilbage, beskattes derefter som kapitalindkomst. Hvis du udlejer mindst 10 % af boligen, kan du desuden trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen er udlejet.
Det er værd at bemærke, at Airbnb automatisk indberetter oplysninger til SKAT for danske værter, hvilket betyder, at dine udlejningsindtægter som udgangspunkt allerede er registreret. Du skal dog stadig kontrollere, at beløbene fremgår korrekt i din årsopgørelse.
Kontakt ØENS Advokatfirma
Korttidsudlejning kan virke simpelt, men det kan hurtigt blive komplekst, når lejelov, andelsforeningsvedtægter, skatteregler og kommunale bestemmelser skal gå op i en højere enhed. Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med boligret, ejendomsudlejning og skattemæssige forhold for både private og erhverv. Vi rådgiver både boligejere, andelshavere og lejere om, hvordan de lovligt kan udleje deres bolig uden at risikere juridiske eller økonomiske problemer.
Har du spørgsmål, eller ønsker du at være helt sikker, inden du går i gang med korttidsudlejning af din bolig? Kontakt advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
