Skattestyrelsen har i maj 2025 udsendt et nyt styresignal, der ændrer spillereglerne for familieoverdragelser.
Det giver både nye muligheder og risici, som du skal være opmærksom på, hvis du står over for at overdrage bolig til børn eller andre nærtstående.
Fra 15 %- til 20 %-reglen
Tidligere har man kunnet anvende den såkaldte 15 %-regel: en mulighed for at overdrage en ejendom til en værdi, der ligger op til 15 % over eller under den offentlige vurdering.
Med indførelsen af de nye ejendomsvurderinger gælder nu en 20 %-regel for ejendomme med vurdering pr. 1. januar 2020 eller senere. Det betyder umiddelbart, at man har fået et større råderum, når værdien skal fastsættes ved familieoverdragelser.
Men billedet er ikke helt så enkelt. Skattestyrelsen har samtidig gjort det klart, at de kan tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. Dermed kan du ikke længere regne med, at en overdragelse automatisk accepteres inden for disse intervaller.
Hvornår kan Skattestyrelsen fravige reglerne?
Hvis der findes objektive holdepunkter for, at handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering, kan Skattestyrelsen kræve, at handelsværdien i stedet lægges til grund.
Det kan have betydning både ved almindelige familieoverdragelser, gaveoverdragelser og i dødsboer, hvor konsekvensen kan være en væsentlig højere skattemæssig værdi.
Eksempler på situationer, hvor Skattestyrelsen kan tilsidesætte 15-/20 %-reglen
- En handel med samme ejendom mellem uafhængige parter tæt på familieoverdragelsen.
- Udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger op til overdragelsen.
- Vurderingsrapporter fra ejendomsmægler, valuar eller realkreditinstitut.
- At der overtages realkreditgæld, som ligger væsentligt over den offentlige vurdering.
- Væsentlige renoveringer eller moderniseringer kort før overdragelsen.
- Kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte.
Hvad betyder det i praksis?
For dig, som overvejer at overdrage bolig inden for familien, betyder styresignalet, at du skal være ekstra opmærksom på dokumentationen og de konkrete omstændigheder ved overdragelsen.
Det er ikke nok at henvise til 15-/20 %-reglen – Skattestyrelsen kan underkende værdiansættelsen, hvis der er klare holdepunkter for, at værdien burde være højere.
Det kan få store konsekvenser:
- Ved almindelige familieoverdragelser kan køber (typisk børn) blive gavebeskattet, og sælger – typisk forældre – avancebeskattet.
- Ved gaveoverdragelser kan forskellen blive beskattet som gave.
- I dødsboer kan boafgiften stige markant, hvis Skattestyrelsen forhøjer værdiansættelsen.
- Hvis ejendommen hurtigt videresælges til en højere pris, kan det udgøre et stærkt holdepunkt for fravigelse af reglen.
Sådan kan du forberede dig
Hvis du planlægger en familieoverdragelse, kan du mindske risikoen for problemer ved at have følgende dokumentation, som understøtter, at anvendelsen af 15-/20 %-reglen ikke kan tilsidesættes:
- Indhente og gemme uvildige vurderingsrapporter.
- Dokumentere relevante salgsforhandlinger, købstilbud og renoveringer.
- Samle materiale fra realkreditinstitutter (lånetilbud, vurderingsrapporter, lånebeløb m.v.).
- Overveje, hvordan eventuel kompensation til andre arvinger håndteres og dokumenteres.
Vores anbefaling
Det nye styresignal gør det endnu vigtigere at få professionel rådgivning, inden du gennemfører en familieoverdragelse. Vi kan hjælpe dig med at vurdere risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter 15-/20 %-reglen, og med at tilrettelægge overdragelsen, så du står bedst muligt.
Kontakt os, hvis du ønsker en konkret vurdering af din situation. Sammen kan vi sikre, at din familieoverdragelse gennemføres på den mest hensigtsmæssige måde.
Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
