Skattestyrelsen har i maj 2025 udsendt et nyt styresignal, der ændrer spillereglerne for familieoverdragelser.
Det giver både nye muligheder og risici, som du skal være opmærksom på, hvis du står over for at overdrage bolig til børn eller andre nærtstående.
Familieoverdragelse fra 15 %- til 20 %-reglen
Tidligere har man kunnet anvende den såkaldte 15 %-regel: en mulighed for at overdrage en ejendom til en værdi, der ligger op til 15 % over eller under den offentlige vurdering.
Med indførelsen af de nye ejendomsvurderinger gælder nu en 20 %-regel for ejendomme med vurdering pr. 1. januar 2020 eller senere. Det betyder umiddelbart, at man har fået et større råderum, når værdien skal fastsættes ved familieoverdragelser.
Men billedet er ikke helt så enkelt. Skattestyrelsen har samtidig gjort det klart, at de kan tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. Dermed kan du ikke længere regne med, at en overdragelse automatisk accepteres inden for disse intervaller.
Hvornår kan Skattestyrelsen fravige reglerne?
Hvis der findes objektive holdepunkter for, at handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering, kan Skattestyrelsen kræve, at handelsværdien i stedet lægges til grund.
Det kan have betydning både ved almindelige familieoverdragelser, gaveoverdragelser og i dødsboer, hvor konsekvensen kan være en væsentlig højere skattemæssig værdi.
Eksempler på situationer, hvor Skattestyrelsen kan tilsidesætte 15-/20 %-reglen
- En handel med samme ejendom mellem uafhængige parter tæt på familieoverdragelsen.
- Udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger op til overdragelsen.
- Vurderingsrapporter fra ejendomsmægler, valuar eller realkreditinstitut.
- At der overtages realkreditgæld, som ligger væsentligt over den offentlige vurdering.
- Væsentlige renoveringer eller moderniseringer kort før overdragelsen.
- Kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte.
Hvad betyder det i praksis?
For dig, som overvejer at overdrage bolig inden for familien, betyder styresignalet, at du skal være ekstra opmærksom på dokumentationen og de konkrete omstændigheder ved overdragelsen.
Det er ikke nok at henvise til 15-/20 %-reglen – Skattestyrelsen kan underkende værdiansættelsen, hvis der er klare holdepunkter for, at værdien burde være højere.
Det kan få store konsekvenser:
- Ved almindelige familieoverdragelser kan køber (typisk børn) blive gavebeskattet, og sælger – typisk forældre – avancebeskattet.
- Ved gaveoverdragelser kan forskellen blive beskattet som gave.
- I dødsboer kan boafgiften stige markant, hvis Skattestyrelsen forhøjer værdiansættelsen.
- Hvis ejendommen hurtigt videresælges til en højere pris, kan det udgøre et stærkt holdepunkt for fravigelse af reglen.
Sådan kan du forberede dig
Hvis du planlægger en familieoverdragelse, kan du mindske risikoen for problemer ved at have følgende dokumentation, som understøtter, at anvendelsen af 15-/20 %-reglen ikke kan tilsidesættes:
- Indhente og gemme uvildige vurderingsrapporter.
- Dokumentere relevante salgsforhandlinger, købstilbud og renoveringer.
- Samle materiale fra realkreditinstitutter (lånetilbud, vurderingsrapporter, lånebeløb m.v.).
- Overveje, hvordan eventuel kompensation til andre arvinger håndteres og dokumenteres.
Vores anbefaling til familieoverdragelse
Det nye styresignal gør det endnu vigtigere at få professionel rådgivning, inden du gennemfører en familieoverdragelse. Vi kan hjælpe dig med at vurdere risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter 15-/20 %-reglen, og med at tilrettelægge overdragelsen, så du står bedst muligt.
Kontakt os, hvis du ønsker en konkret vurdering af din situation. Sammen kan vi sikre, at din familieoverdragelse gennemføres på den mest hensigtsmæssige måde.
Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister
FAQ – Familieoverdragelse af bolig efter 20 %-reglen
Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om familieoverdragelse af bolig efter den såkaldte 20 %-regel i Danmark. FAQ’en giver dig et solidt overblik over reglerne for værdiansættelse, skattemæssige risici og dokumentation, når du overvejer at overdrage en bolig til nærtstående.
20 %-reglen er en skatteregel, der giver mulighed for at overdrage fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer til en pris, der ligger op til 20 % over eller under den seneste offentlige ejendomsvurdering uden at forskellen anses som gave med gaveafgift. Reglen gælder for ejendomme med offentlig vurdering pr 1. januar 2020 eller senere.
Tidligere var det muligt at anvende en 15 %-regel ved familieoverdragelser. Efter indførelsen af de nye ejendomsvurderinger i Danmark gælder nu 20 %-reglen for ejendomme med vurdering fra og med 2020, hvilket giver et større råderum ved værdiansættelse mellem familiemedlemmer.
Nej. Selvom reglerne giver mulighed for at anvende 20 %-reglen, kan Skattestyrelsen tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der er særlige omstændigheder, der peger på, at den reelle handelsværdi af ejendommen ligger uden for intervallet. Det betyder, at overdragelsen kan blive skattemæssigt værdiansat efter markedsværdi, hvis Skattestyrelsen vurderer, at der er objektive holdepunkter for det.
Skattestyrelsen kan fravige 20 %-reglen, hvis der foreligger klare holdepunkter for, at den faktiske handelsværdi af ejendommen afviger væsentligt fra den offentlige vurdering. Eksempler på sådanne forhold kan være:
– at ejendommen er solgt mellem uafhængige parter kort før familieoverdragelsen
– udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger før overdragelsen
– vurderingsrapporter fra ejendomsmægler eller realkreditinstitut
– at der overtages realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering
– væsentlige renoveringer eller moderniseringer lige før overdragelsen
– kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte vurdering
Det nye styresignal betyder, at det ikke længere er tilstrækkeligt blot at henvise til 20 %-reglen. Du skal kunne dokumentere, hvorfor den aftalte pris er rimelig, og underbygge, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der bør føre til værdiansættelse efter reelle markedsforhold. Hvis Skattestyrelsen tilsidesætter reglen, kan det få store skattemæssige konsekvenser, herunder gavebeskatning eller avancebeskatning.
Hvis Skattestyrelsen vurderer, at 20 %-reglen ikke kan anvendes, vil ejendommen typisk blive værdiansat efter markedsværdi. Det kan medføre, at forskellen mellem den aftalte pris og markedsværdien anses som gave, som kan udløse gaveafgift, eller at sælgeren bliver skattemæssigt behandlet som ved et almindeligt ejendomssalg med avancebeskatning.
For at mindske risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter reglen, er det vigtigt at indsamle og dokumentere relevant materiale, herunder:
– uvildige vurderingsrapporter fra ejendomsmægler eller valuar
– dokumentation for salgsforhandlinger eller købstilbud
– oplysninger om realkreditgæld og finansiering
– dokumentation for eventuelle renoveringer eller forbedringer
Det er særligt vigtigt at søge professionel rådgivning, hvis du står over for en familieoverdragelse, hvor værdiansættelsen ligger tæt på grænserne for 20 %-reglen, hvis ejendommen har været genstand for væsentlige forbedringer, eller hvis der er stor forskel mellem markedsværdi og offentlig vurdering. En rådgiver kan hjælpe med at vurdere risiko, udforme købsaftaler med skattemæssige forbehold og sikre korrekt dokumentation.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
