Airbnb er blevet en af de mest populære platforme for danskere, der ønsker at udleje deres bolig gennem Airbnb
Airbnb har på få år ændret måden, vi tænker boligudlejning på. I dag er det blevet helt almindeligt at leje sin bolig ud i kortere perioder, hvad enten det er for at tjene lidt ekstra, finansiere næste ferie eller udnytte boligen bedre, mens man selv er væk.
I 2025 ligger der over 30.000 danske boliger på Airbnb, og deleøkonomien vokser fortsat. Men selvom platformen gør det nemt at finde lejere, er det ikke helt så simpelt, når det kommer til regler, lovgivning og skat. For hvordan er det nu med tilladelser, grænser for udlejning, bundfradrag og indberetning til SKAT?
Her gennemgår vi alt, du skal vide om Airbnb-udlejning i Danmark i 2025 – med fokus på både de juridiske og skattemæssige aspekter, så du hurtigst muligt kan komme i gang med at udleje din bolig gratis på Airbnb – trygt og lovligt.
Regler for udlejning på Airbnb
Reglerne for udlejning via Airbnb afhænger af, hvilken type bolig du bor i; altså om du ejer din bolig, bor i en andelsbolig eller lejer din bolig. Uanset hvad, gælder der dog ét fælles princip: Alle indtægter fra udlejning skal indberettes til SKAT.
Airbnb udlejning af ejerbolig
Som ejer af en bolig har du som udgangspunkt gode muligheder for at udleje den gennem Airbnb, men der er nogle grænser, du skal kende. I Danmark må du udleje din helårsbolig i op til 70 dage om året via platforme som Airbnb. Kommunerne kan dog vælge at hæve denne grænse til 100 dage, hvis du opfylder visse betingelser, f.eks. at det er din egen bopæl, og at du bruger en platform, der automatisk indberetter oplysninger til SKAT – som Airbnb gør.
Hvis du bor i en ejerlejlighed, skal du desuden tjekke ejerforeningens vedtægter, før du går i gang. Nogle ejerforeninger forbyder korttidsudlejning, mens andre kræver godkendelse fra bestyrelsen, inden du må udleje. Det gælder også for kortere perioder – f.eks. hvis du blot ønsker at leje ud, mens du selv er på sommerferie. Det er derfor altid klogt at tage dialogen med bestyrelsen, inden du opretter din bolig på Airbnb.
Eksempel: I København, Aarhus mv. gælder 70-dages-grænsen også, og Airbnb indberetter automatisk dine udlejningsdage til kommunen. Det betyder, at du som udlejer i København, Aarhus mv. stadig skal være opmærksom på, at du ikke overstiger den tilladte grænse.
Airbnb udlejning af andelsbolig
Udlejning af andelsboliger gennem Airbnb kan være en udfordring. Mange andelsforeninger tillader kun udlejning i ganske særlige tilfælde, mens nogle forbyder korttidsudlejning helt. Som andelshaver ejer du ikke selve boligen, men en andel i foreningen – og derfor skal du følge foreningens egne regler og vedtægter nøje. Hvis du ønsker at udleje din andelsbolig via Airbnb, bør du altid kontakte bestyrelsen og få en skriftlig tilladelse, før du går i gang. Det gælder uanset, om du blot vil udleje et værelse eller hele boligen.
Manglende godkendelse kan i værste fald betyde, at foreningen kræver, du stopper udlejningen – og i ekstreme tilfælde, at du mister retten til at bo i boligen.
Kort sagt: udlej kun via Airbnb, hvis foreningen har godkendt det skriftligt.
Airbnb udlejning af lejebolig (fremleje)
Hvis du bor i en lejebolig, kaldes udlejningen fremleje. Du må som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, mens du selv bor der. Hvis du ønsker at fremleje hele boligen, kræver det, at fremlejen er midlertidig, og at du har en særlig grund – f.eks. udstationering, studieophold eller sygdom. Ferieophold tæller ikke som en gyldig grund, og udlejeren har ret til at sige nej, hvis du ikke kan dokumentere et midlertidigt fravær.
Du skal også sende udlejeren en kopi af fremlejekontrakten, og du bør altid få en skriftlig godkendelse. Hvis du udlejer uden tilladelse, kan det blive betragtet som misligholdelse af lejekontrakten og i sidste ende føre til ophævelse af lejemålet.
Når du udlejer til ferieformål gennem Airbnb, gælder lejelovens almindelige regler ikke. Det betyder, at lejens størrelse kan aftales frit, så længe der er tale om korttidsudlejning (typisk maksimalt 6-8 uger ad gangen). Husk dog stadig, at du skal kunne dokumentere indtægten og perioden over for SKAT.
Skattemæssige forhold ved Airbnb udlejning
Når du udlejer din bolig via Airbnb, skal du indberette din indkomst til SKAT. Airbnb indberetter automatisk oplysningerne for danske værter, men du har stadig ansvar for, at tallene er korrekte i din årsopgørelse.
I 2025 kan du tjene op til 33.500 kr. skattefrit om året, hvis du udlejer gennem Airbnb, der indberetter automatisk. Hvis du udlejer for mere end dette beløb, skal du betale skat af overskuddet.
Der findes to modeller for beskatning:
- Bundfradragsmodellen: Her får du et fast fradrag på 33.500 kr. (2025 tal). Hvis du tjener mere end dette, beskattes 60 % af det overskydende beløb som kapitalindkomst. Modellen er nem at bruge, fordi du ikke skal dokumentere udgifter – men du får heller ikke fradrag for faktiske omkostninger.
- Regnskabsfradragsmodellen: Her kan du fratrække de faktiske udgifter (vand, varme, vedligeholdelse osv.) i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst. Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10% af boligen. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.
Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig via Airbnb, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller. Her udgør bundfradraget 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.
Praktiske råd til dig, der udlejer via Airbnb
- Tjek ejer- eller andelsforeningens regler: Kontakt bestyrelsen for at få klarhed over eventuelle restriktioner.
- Informer udlejer: Hvis du bor til leje, skal du informere din udlejer og sende en kopi af lejeaftalen.
- Hold styr på dine udgifter: Notér alle udgifter relateret til udlejning, så du kan fratrække dem i din skatteopgørelse.
- Indberet til SKAT: Husk at indberette dine indtægter korrekt for at undgå problemer med Skat.
Kontakt ØENS Advokatfirma
Selvom Airbnb gør udlejning nemt, er der mange juridiske nuancer, som kan være svære at gennemskue – især når lejelov, skatteregler, foreningsvedtægter og kommunale krav skal hænge sammen.
Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med rådgivning om boligudlejning, lejelov, foreningsret og skattemæssige forhold for både private udlejere og professionelle aktører.
Vi hjælper dig med at afklare, hvad du må, hvor meget du kan udleje, og hvordan du sikrer, at alt er korrekt indberettet.
Har du spørgsmål til Airbnb udlejning, skatteregler eller lejelovgivning, eller ønsker du at sikre dig, at din udlejning sker lovligt og skattemæssigt korrekt? Kontakt advokat Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
