Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.
Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.
Vores bistand i forbindelse med køberrådgivning omfatter en detaljeret gennemgang og vurdering af handelens dokumenter og rådgivning herom, for at sikre at du som køber er grundigt orienteret om alle handlens aspekter og de udfordringer i relation til den konkrete ejendom, du ønsker at købe. Som en del af rådgivningen gennemgår vi og rådgiver omkring følgende:
Købsaftalen og salgsopstillingen / overdragelsesaftalen
Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.
Mangler / fejl ved ejendommen
Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.
Ejendommens juridiske tilstand
Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.
Praktiske forhold
Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.
Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.
Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.
Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.
Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.
Øvrige forhold
Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.
Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.
Hvad der i øvrig gælder for de enkelte ejendomstyper kan læses nedenfor.
Køber du en andelsbolig er der tale om en boligsituation, som adskiller sig fra andre. Når du køber en andelsbolig køber du nemlig ikke en fast ejendom, men en andel af en forening med en dertilhørende brugsret til en lejlighed. En andelsbolig kan derfor ikke bare frit anvendes men er underlagt flere regler, bl.a. fra selve foreningen om hvad man må foretage sig af ombygninger eller hvordan man skal opføre sig, men også regler fra det offentlige omkring prisfastsættelsen på andelsboligen. Det er derfor altid en god ide at have en advokat med på råd, når man køber en andelsbolig.
Vi efterser fastsættelsen af købesummen ud fra foreningens regnskaber og kontrollerer beregningerne af købesummen.
Ud fra vores kendskab til markedet foretager vi en vurdering af foreningens værdiansættelse af andelen og sammenholder med lignende ejerboliger. Dette tager udgangspunkt i foreningens nøgletal, som vi gennemser og sammenholder med regnskaberne for andelsforeningen.
Klik her for at se infografik for, hvordan prisen fastsættes på andelsboliger.
Køb af en ejerlejlighed er en investering for fremtiden og derfor er der flere ting der er vigtige at huske på. For selvom en ejerlejlighed i princippet minder meget om at købe et hus, så adskiller det sig alligevel på flere punkter. For eksempel laves der som udgangspunkt ikke tilstandsrapporter på ejerlejligheder, da man ellers ville skulle gøre det på hele den samlede ejendom. En god ide er derfor at have en advokat med på råd, når tiden kommer til at købe en ejerlejlighed.
Idet økonomien i og driften af en ejerforeningen har betydning for den enkelte ejers egen økonomi, gennemgår vi ejerforeningens regnskaber, budgetter, referater fra generalforsamlinger mv. Alt sammen for at kunne konkludere på hvordan driften fungerer og ”tage temperaturen” på, hvor solid og veddrevet ejerforeningen er.
Idet der ofte skal ske lysning af sikkerhed til ejerforeningen eller overtagelse af eksisterende sikkerhed via ejerpantebrev, vil vi forestå dette, såfremt dette aftales som et led i handelen.
Går du med tanker om at købe villa/hus eller sommerhus så er det vores klare anbefaling, at du modtager juridisk bistand fra en advokat. Huskøb kan nemlig byde på flere uoverskuelige elementer, såsom selve købsaftalen eller måske findes der en servitut på ejendomme der forhindrer jeres fremtidige planer om anvendelse.
I forhold til forsikringerne, herunder ejerskifteforsikringen, skal det vurderes, hvad der skal overvejes, når sælger præsenterer et tilbud om at betale til, at køber tegner en ejerskifteforsikring, og hvordan dækkes eventuelle skader og mangler ved ejendommen.
I forhold til køb af sommerhus undersøger vi tillige, hvad gælder for området (for grundejerforeningen) omkring brug af sommerhuset, om der restriktioner for brugen mv.
I forbindelse med køb af villa eller lignende er det typisk et krav, at handlen berigtiges af bestallingshavende advokat eller ejendomsmægler. Herudover er det en rigtig god ide at få en saglig rådgivning om køb af villa, idet der knytter sig en række spørgsmål og udfordringer til købet af fast ejendom.
Som køber skal du forholde dig til alt fra kontantpris og overtagelsesdag, forsikringsforhold og mangler mv., og at være godt rustet til et boligkøb minimerer risikoen for kedelige overraskelser og skuffelser.
Køb af bolig på projektstadiet kan give nogle andre udfordringer end et køb af en allerede opført bolig.
Ved et køb af bolig, der sker enten som et helt nyt projekt eller undervejs med opførelsen, bliver du som køber præsenteret for en projektkøbsaftale og ikke den standardkøbsaftale, som ellers benyttes. Købsaftalen er typisk meget omfattende og kan være svær at gennemskue, og der medfølger ofte en stor mængde bilag, hvorfor det kan være en god ide at have en advokat med på råd.