Ind- og udtrædelse af lejekontrakt

Investeringsejendomme

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Vi modtager mange henvendelser vedrørende ind- og udtrædelser af lejekontrakter.

Herunder vil vi vende problemstillinger ved netop dette og komme med anbefalinger til den praktiske håndtering.

Generelt omkring opsigelse og lejers udtræden af lejekontrakt

Det følger af lejelovens regler, at en lejekontrakt som udgangspunkt kun kan opsiges af de lejere der er anført på kontrakten hvis dette gøres samlet og for hele kontrakten. Det vil sige, at lejekontrakten som udgangspunkt skal opsiges i sin helhed, og at der som udgangspunkt skal ske en fuldstændig fraflytning af lejemålet. Derfor er det som udgangspunkt dig som udlejer der suverænt kan afgøre om du ønsker at godkende lejernes forespørgsler på udtræden uden opsigelse.
Der er dog en række undtagelsestilfælde hertil, hvor man som udlejer skal acceptere, at den ene lejer fraflytter lejemålet og frigøres af lejekontrakten. Dette kan fx være i tilfælde af separation/skilsmisse, hvor en ægtefælle har ret til at fortsætte lejekontrakten alene. Det samme er gældende for ugifte samlevende, men ikke vennepar m.v.

Udskiftning af lejerkreds på lejekontrakt

Ved forespørgsler som nedenstående har vi mulighed for at udarbejde et tillæg til lejekontrakten hvor enten den ene lejer udtræder af lejeforholdet, eller at den ene lejer bliver udskiftet med en ny person. Vi vil dog anbefale at vi ikke tilføjer flere parter til lejekontrakten end der var ved indflytning.
Det skal dog hertil nævnes, at vi har en lille risikoeksponering ved at skrive en ny person ind på lejekontrakten. Ved at acceptere gentagne ind- og udtrædelser, risikerer man som udlejer at stå med en lejerkreds hvoraf ingen af de tilbageværende lejere var lejere da indflytningsrapporten blev udarbejdet og underskrevet. Kommer det til en tvist risikerer man at de tilbageværende lejere forsøger at argumentere for at deres overtagelsestidspunkt ikke var tidspunktet hvor indflytningsrapporten blev udarbejdet, men et senere tidspunkt, hvorfor de ikke hæfter for at bringe lejemålet tilbage i den oprindelige overleverede stand.
Der eksisterer endnu ikke noget håndgribeligt retspraksis på ovenstående situationer, men jeg synes ikke at det er værd at løbe risikoen.

I et scenarie med 2 lejere på en kontrakt:

  • Vi tillader at én af lejerne udtræder af lejeforholdet (og er i visse tilfælde tvunget til at acceptere dette, jf. lejelovens bestemmelser).
  • Vi tillader ikke en ny indtrædende part.
  • Vi tillader indtræden af kontraktforholdet ved udtræden af én af de oprindelige lejere. Dette tillades dog kun én gang i hvert lejeforhold. Skulle der kommer en senere forespørgsel på samme proces, afvises denne.

I et scenarie med 1 lejer på en kontrakt:

  • Vi tillader ikke en indtræden i kontraktforholdet.

Et forhold man også skal være opmærksom på, når man går fra 2 til 1 juridisk lejer, er risikoen. Som bekendt er der solidarisk hæftelse iblandt de juridiske lejere, hvorfor man alt andet lige får en større risiko ved at gå fra 2 til 1 lejer.

Kontakt din administrator

Martin Meyer Olesen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Martin Meyer Olesen
Ejendomsadministrator
Mie Elbæk Nørgaard ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Mia Elbæk Nørgaard
Ejendomsadministrator
Mia Louise Thomsen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Mia Louise Thomsen
Ejendomsadministrator
Kristian Olsen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Kristian Olsen
Administrationschef (HDO), partner
Cecilie Würtz ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Cecilie Würtz
Ejendomsadministrator
Kasper Wibholm Henriksen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Kasper Wibholm Henriksen
Ejendomsadministrator
Udlejnings- og investeringsejendomme
Ayan Yusuf
Ejendomsadministrator studerende
Mads Møller Haase ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Mads Møller Haase
Ejendomsadministrator studerende

We receive a lot of questions/inquiries regarding entering and leaving the lease.

Below, we will address the issues with this in particular and come up with recommendations for practical handling.

Termination and tenant’s withdrawal from lease in general

It follows from the rules of the Danish Lease Act that a lease agreement can in general only be terminated by the tenants listed on the contract if this is done collectively and for the entire contract. This means that the lease must, as a starting point, be terminated in its entirety, and the lease must be completely vacated. Therefore, it is basically you as the landlord who can decide whether you want to approve the tenants’ requests for withdrawal without notice.
However, there are a few exceptions to this, where you as the landlord must accept that one tenant vacates the lease and is released from the lease. This can be, for example, in the case of separation / divorce, where a spouse has the right to continue the lease alone. The same applies to unmarried cohabitants, but not couples of friends etc.

Replacement of tenants on lease

For inquiries such as below, we have the option of preparing a supplement to the lease where either one tenant resigns from the tenancy or one of the tenants is replaced with a new person. However, we would recommend that we do not add more parties to the lease than there was when moving in.
However, it should be mentioned that we have a small risk exposure by writing a new person on the lease. By accepting repeated entries and withdrawals, you as a landlord risk being left with a circle of tenants, where none of the remaining tenants were tenants when the move-in report was prepared and signed. In the event of an eviction, there is a risk that the remaining tenants will try to argue that their move-in date was not the time when the move-in report was prepared, but a later time, and that they are therefore not liable to return the tenancy to its original condition.
There is not yet any case rulings on the above situations, but I do not think it is worth taking the risk.

In a scenario with 2 tenants on a contract:

  • We allow one of the tenants to resign from the tenancy (and in certain cases are forced to accept this, cf. the provisions of the Danish Rent Act).
  • We do not allow a new entrant.
  • We allow the entry of the contractual relationship upon the departure of one of the original tenants. However, this is only allowed once in each tenancy. Should a later request for the same process occur, it will be rejected.

In a scenario with 1 tenant on a contract:

  • We do not allow an entry into the contractual relationship.

One factor one should also be aware of when going from 2 to 1 legal tenant is the risk. As you know, there is joint and several liability among the legal tenants, which is why, all other things being equal, you get a greater risk by going from 2 to 1 tenant.

Contact one of our property managers

Martin Meyer Olesen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Martin Meyer Olesen
Ejendomsadministrator
Mie Elbæk Nørgaard ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Mia Elbæk Nørgaard
Ejendomsadministrator
Mia Louise Thomsen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Mia Louise Thomsen
Ejendomsadministrator
Kristian Olsen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Kristian Olsen
Administrationschef (HDO), partner
Cecilie Würtz ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Cecilie Würtz
Ejendomsadministrator
Kasper Wibholm Henriksen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Kasper Wibholm Henriksen
Ejendomsadministrator
Udlejnings- og investeringsejendomme
Ayan Yusuf
Ejendomsadministrator studerende
Mads Møller Haase ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Mads Møller Haase
Ejendomsadministrator studerende