Køb og salg af forældrekøb

Overvejer I at investere i en bolig med henblik på at udleje den til familie?

I så fald er der en række ting, der er vigtige at være opmærksom på. Læs mere om de forskellige forhold i menuen nedenfor.

Boligstøtte

Jeres barn har som lejer mulighed for at søge boligstøtte. Størrelsen af tilskuddet afhænger af lejens størrelse, størrelsen på lejemålet, antallet af beboelsesrum, hvor meget jeres barn selv skal vedligeholde lejligheden, hvor mange der bor i lejemålet, jeres barns indtægt, formue m.m. Boligstøtten kan maksimalt udgøre 15 % af lejen.

Eksempel: Bor jeres barn alene i en 2-værelses 60 m2 lejlighed og tjener 10.000 om måneden inklusive SU, men ikke har nogen formue, vil boligstøtten udgøre knap kr. 1.000 månedligt, hvis lejen er kr. 6.000 + forbrug.

Lejekontrakt

Der er intet lovkrav om, at I udfærdiger en lejekontrakt. I mange andelsboligforeninger tillades udlejning ikke, og i mange ejerforeninger stilles der særlige krav til udlejning og fremleje.

Vi anbefaler, at der altid udarbejdes en skriftlig lejekontrakt med udgangspunkt i jeres og jeres barns ønsker, forventninger og behov. Lejelovgivningen er kompleks, og mange konflikter kan undgås ved at benytte en advokat med speciale i boliglejeret til at rådgive, udfærdige en lejekontrakt og fastsætte et realistisk lejeniveau.

Beskatning af lejeindtægt

Det lejedes værdi har bl.a. betydning for, hvilken leje I bliver beskattede af. Vælger I at opkræve en leje, der ligger under det lejedes værdi, kan SKAT vælge at beskatte jer af det lejedes værdi, i stedet for den leje, I rent faktisk opkræver.

Eksempel: Hvis det lejedes værdi for en lejlighed er kr. 6.000 + forbrug om måneden, men jeres barn kun betaler kr. 3.000 + forbrug, vil I blive beskattede, som om jeres barn betalte kr. 6.000.

I vælger selv, hvordan I ønsker at blive beskattede af lejeindtægten. Der kan som udgangspunkt vælges 3 metoder: Beskatning efter de almindelige skatteregler, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Hvilken metode, der passer bedst til jer, afhænger af jeres økonomiske forhold og vi anbefaler, at I opsøger en revisor.

De fleste vælger enten kapitalafkastordningen, der giver bedre fradragsmuligheder end de almindelige skatteregler, eller virksomhedsordningen, der dog kræver lidt mere administration.

Lejerabatter og gaveafgift

Jeres barns besparelse vil blive betragtet som en gave, af hvilken vedkommende som udgangspunkt skal betale 15 % gaveafgift. Hver forældre må dog afgiftsfrit give hvert barn kr. 69.500 årligt (2022). Julegave, fødselsdagsgaver og lignende tælles ikke med i dette bundfradrag. To forældre må med andre ord udleje en forældrekøbt lejlighed til en leje, der ligger kr. 139.000 årligt under det lejedes værdi, hvis de ikke samtidig giver andre, større gaver. Ved lejerabatter herudover, skal jeres barn svare 15 % gaveafgift af den del af rabatten, der ligger ud over de kr. 139.000 årligt (2022).

Vedligeholdelse og istandsættelse

Aftales der intet andet, skal jeres barn kun vedligeholde låse og nøgler i lejligheden. Laver I selv en lejekontrakt og tager udgangspunkt i typeformularen, kan I sætte kryds ved, at lejer har den indvendige vedligeholdelse. Det betyder, at jeres barn selv skal male alle malbare overflader samt lakere trægulve. Al anden vedligeholdelse – af f.eks. badeværelse, køkken, installationer og sanitet – påhviler jer som udlejere, medmindre der gyldigt aftales andet i lejekontrakten.

Fremleje og andre bofællesskaber

I de fleste andelsboligforeninger tillades fremleje ikke. Det betyder ikke, at jeres barn ikke må bo med et barn, samlevende kæreste, ægtefælle, partner eller lignende. I visse tilfælde er det også tilladt at have en nær ven, veninde eller familiemedlem boende, men vi anbefaler altid, at I opsøger en advokat med speciale i boliglejeret og andelsboligforeninger, for at høre nærmere om de specifikke krav, der stilles til samboende venner og veninder. Med undtagelsen i andelsboligforeninger, kan jeres barn som udgangspunkt altid fremleje halvdelen af lejlighedens beboelsesrum.

Eksempel: Bor jeres barn i en 3-værelses lejlighed i en ejerforening, må jeres barn altid – også uden jeres samtykke – fremleje et værelse. Det gælder både lang- og kortidsudlejning, inklusive f.eks. AirBnB.

Ønsker jeres barn at fremleje hele boligen, er det kun muligt i særlige tilfælde såsom midlertidigt ophold i udlandet i forbindelse med studie eller arbejde og maksimalt for 2-årige perioder.

Beskatning af salgsprovenuet

Når I sælger den forældrekøbte bolig, skal I som udgangspunkt betale skat af den regulerede fortjeneste. Reguleringen af købsprisen sker med kr. 10.000 pr. år, I har ejet boligen, dog ikke det år, hvor den sælges. Herudover kan moderniseringsudgifterne, der ligger ud over kr. 10.000 årligt tillægges købesummen. Salgsudgifterne skal fratrækkes salgsomkostningerne. Fortjenesten er kapitalindkomst, og der gælder særlige regler, hvis I har valgt at benytte virksomhedsordningen.

Salg til jeres barn og videresalg

Som udgangspunkt må I sælge lejligheden til jeres barn til den offentlige ejendomsvurdering +/-15%. Er boligen vurderet som udlejet – hvilket altid betyder en lavere vurdering – kan denne pris ikke anvendes og I skal sælge lejligheden til markedsprisen.

Sælges boligen billigere eller dyrere end den offentlige ejendomsvurdering vil forskellen mellem denne og markedsprisen være at betragte som en gave.

Det er muligt at lave et rentefrit familielån, som et led i en sådan overdragelse, for at benytte gavebundfradraget over flere år. Vi anbefaler, at I benytter en advokat til at rådgive jer nærmere omkring familieoverdragelse.

Såfremt jeres barn selv har beboet boligen, kan barnet videresælge boligen uden at svare skat af en eventuel fortjeneste.

Vores bistand i forbindelse med køberrådgivning omfatter en detaljeret gennemgang og vurdering af handelens dokumenter og rådgivning herom, for at sikre at du som køber er grundigt orienteret om alle handlens aspekter og de udfordringer i relation til den konkrete ejendom, du ønsker at købe. Som en del af rådgivningen gennemgår vi og rådgiver omkring følgende:

Købsaftalen og salgsopstillingen / overdragelsesaftalen

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Mangler / fejl ved ejendommen

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Ejendommens juridiske tilstand

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Praktiske forhold

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Hvorfor købe bolig med advokatforbehold?

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Øvrige forhold

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Snak med en specialist indenfor området

Michael Friis Pedersen ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Bettina Gravad ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Bettina Gravad
Advokatsekretær
Pernille Korneliussen ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Pernille Korneliussen
Advokatsekretær