Modernisering af ejerlejlighedsloven

Den 1. juli 2020 trådte flere ændringer i ejerlejlighedsloven i kraft. Ændringerne har været undervejs i snart mange år, men blev først endeligt vedtaget af folketinget den 9. juni i år. Moderniseringen af ejerlejlighedsloven skal sikre, at ejerlejlighedsloven opleves enkel og tidssvarende i sit sprog og brug, så den er mere tilgængelig for brugerne, og løser de problemstillinger som nogle ejerforeninger har italesat i mange år.

Vi har kort beskrevet de væsentligste ændringer i ejerlejlighedsloven nedenfor. Har du spørgsmål til moderniseringen af ejerlejlighedsloven, så kontakt endelig en af vores specialister.

Reglen om ”døde stemmer” er fjernet

Fra den 1. juli 2020 er bestemmelsen om døde stemmer i EJL § 2, stk. 4 fjernet.

Bestemmelsen betød indtil den 1. juli at ”en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Begrænsningen i stemmeretten blev indført, da man ikke ønskede at investorer og ejere af restejendomme, skulle kunne opnå bestemmende indflydelse eller majoritet på beslutningerne i en ejerforening.

Ejerforeninger skal derfor efter den 1. juli 2020 være opmærksom på, at der nu kan stemmes med alle ejerlejligheder på generalforsamlingen jf. foreningens vedtægter. Det sker, da der ikke længere er en stemmebegrænsning for ejere, der ejer flere lejligheder og lejer dem ud.

Generalklausul

I EJL § 4 indsættes en generalklausul således, at det nu med direkte hjemmel i ejerlejlighedsloven, vil være muligt at tilsidesætte urimelige vilkår og urimelige generalforsamlingsbeslutninger.

Tinglysning af vedtægter

Vedtægtsændringer har tidligere først været gyldige, når ændringerne var vedtaget og tinglyst. Dette er med moderniseringen i ejerlejlighedsloven ændret til, at ændringer træder i kraft, når de er vedtaget på en generalforsamling. En ikke tinglyst vedtægtsændring er dermed gældende internt i ejerforeningen blandt de ejere, der har kendskab til den, og de vil være bundet af indholdet, selvom vedtægtsændringen ikke er tinglyst. Vedtægtsændringerne skal stadig tinglyses, så man binder både nuværende og fremtidige ejere i ejerforeningen.

Ejerforeningen kan overtage udlejerbeføjelser

Hvis en ejer udviser passivitet og ikke evner at bringe lejers retsstridige adfærd til ophør, kan ejerforeningen nu påberåbe sig udlejers beføjelser.

Adgang til en ejerlejlighed

Den nuværende bestemmelse har ofte givet anledning til tvister og konflikter. Derfor er adgangsbestemmelsen nu tydeliggjort, så fremtidige tvister i højere grad kan undgås.

Bestemmelsen betyder at bestyrelsen i en ejerforening med 6 ugers skriftligt varsel, kan kræve adgang til en ejerlejlighed. Det kræver at det er nødvendigt af hensyn til vedligeholdelse, reparationer, gennemførelse af eftersyn mv., hvis det er områder, hvor ejerforeningen har forpligtelsen. Ligeledes kan en ejer med 6 ugers varsel, kræve adgang til foreningens øvrige lejligheder. Det kan ske i forbindelse med følgearbejder af ombygningsarbejder i egen lejlighed. Hvis dette vurderes nødvendigt.

Bod, eksklusion og tvangssalg ved grov misligholdelse af en ejers forpligtelser

Der forekommer i praksis mange tilfælde, hvor en ejer misligholder sine forpligtelser overfor ejerforeningen, uden at rette til efter henstillinger og advarsler. Indtil nu har ejerlejlighedslovens § 8 om eksklusion af en ejer, været den eneste sanktionsmulighed i en ejerforening ved grov misligholdelse.

Med moderniseringen i ejerlejlighedsloven indføres nu muligheden for at pålægge en bod til ejeren på op til 10.000 kr. ved misligholdelse. Det er tiltænkt de tilfælde, hvor en eksklusion vurderes til at være en for indgribende sanktion i forhold til misligholdelsen.

Derudover indføres muligheden for eksklusion og tvangssalg af en ejerlighed ved særlig grov misligholdelse. Hvor eks. ejeren bevidst modarbejder foreningens interesse i særlig grov henseende. Men alene dét, at pålægge en bod i praksis, vil formentligt kræve kvalificeret flertal på en generalforsamling. Og munde ud i en gennemførelse af retssag. Derfor vurderer mange juridiske eksperter, at den nye bestemmelse vil gøre det lige så vanskeligt for ejerforeninger, at løse problemer i sager om grov misligholdelse, som det var tilfældet med den tidligere lovgivning.

Opdateret normalvedtægt

Ejerlejlighedsudvalget har anbefalet en modernisering af den nuværende normalvedtægt. Normalvedtægten, der siden 2005 har været gældende i alle ejerforeninger, der ikke har en tinglyst særvedtægt. Opdateringen af normalvedtægten har ikke været en del af det behandlede lovforslag. Der forventes en opdateret normalvedtægt i ultimo 2020.