Dag: 3. april 2020
Gå fra at være andelshaver til lejer – behold brugsretten til lejligheden og få en pose penge
Den nye boligaftale åbner op for en interessant mulighed for andelsboligforeninger. En mulighed der kan sætte andelsboligforeninger, der lader sig opkøbe og efterfølgende opløse, i en økonomisk gunstig situation.
Der er nemlig en lempelse i den nye boligaftale der medfører, at ejendomme som har tilhørt andelsboligforeninger ved et salg, ikke bliver underlagt karensperioden på 5 år, som ellers gør sig gældende ved salg af almindelige udlejningsejendomme. Derfor kan det forventes at interessen for køb af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, efter lovens vedtagelse, bliver interessante opkøbsemner for mange investorer i markedet.
Hvad kan ejendommene handles til?
Prisen på salg af en andelsbolig er i dag underlagt en begrænsning iht. Andelsboliglovens §5 stk. 1 (andelslejlighedens såkaldte maksimalpris). Netop maksimalprisen på andelslejligheder har gennem de seneste mange år været genstand for stor debat, særligt på grund af dokumenterede store forskelle på priserne for sammenlignelige lejligheder. Endvidere har flere andelsboligforeninger større hensættelser som begrænser den pris som de enkelte lejligheder lovligt kan sælges til.
Ved et salg af andelsboligforeningens ejendom fastsættes salgsprisen til den pris, som en investor er villig til at betale for ejendommen. Har foreningen haft hensættelser eller reserver bortfalder disse ved salget og tilfalder dermed andelshaverne. En opløst andelsboligforening er således ikke omfattet af maksimalprisreglerne og andelshaverne kan derfor, ved at sælge ejendommen som udlejningsejendom, gå derfra med den sum penge, som køber er villig til at give betale for ejendommen.
I praksis vil det betyde at den enkelte andelshaver ved et salg af ejendommen vil opnå en større gevinst, end hvis den enkelte lejlighed var blevet solgt som andelsbolig – naturligvis forudsat at der findes en køber, der vil betale en acceptabel pris.
Hvad sker der med andelshaverne efter et salg af foreningens ejendom?
Når man som andelshaver går fra at eje en andel i ejendommen til at være lejer i ejendommen, så bliver huslejen ofte betydeligt billigere, da andelshaver som lejer ikke længere skal betale boligafgift til dækning af de løbende udgifter til foreningens lån, skatter, vicevært, vedligeholdelse, administration etc. I stedet betales en husleje, der ikke påvirkes af f.eks. større vedligeholdelsesarbejder.
Den tidligere andelshaver kan tilmed blive boende i sin lejlighed på lejevilkårene, der aftales med den nye ejer af ejendommen. Ejeren er bundet af reglerne ift. huslejestigninger i udlejningsejendomme, så der vil ikke pludseligt kunne pålægges en større huslejestigning til lejerne (de tidligere andelshavere).
Endvidere skal man være opmærksom på, at man som lejer har mulighed for at modtage boligsikring fra staten, naturligvis forudsat at man opfylder kriterierne for dette.
Hvad med skatten?
Vælger en andelsboligforening at sælge foreningens ejendom medfører dette at foreningen efterfølgende opløses ved likvidation, hvorefter provenuet fra opløsningen udbetales til andelshaverne. Har man som andelshaver anvendt andelsboligen som sin bopæl vil provenuet fra salget være skattefrit for andelshaverne, på lige fod med at et salg af andelslejligheden også vil være skattefrit.
Ved opløsning af andelsboligforeningen skal andelsboligforeningen betale skat af den del af fortjenesten som ikke kan henføres til andelshavernes lejligheder, f.eks. salget af erhvervsdelen eller frasolgte lejeboliger siden andelsboligforeningens stiftelse. Denne skat beregnes i forbindelse med foreningens likvidation og betales af foreningen forud for udlodning til andelshaverne.
Der er dog også ulemper ved at sælge sin andelsbolig og overgå til lejer.
Når man som andelshaver går fra at være andelshaver til lejer, så mister den tidligere andelshaver sin medbestemmelse i forhold til f.eks. valg af administrator, hvordan gården skal indrettes og detaljevalg ved ombygninger. Det vil heller ikke være muligt frit at overdrage et lejemål til eksempelvis ens egne børn.
Overgår foreningens ejendom til en investor, vil det ofte være slut med fællesarbejdsdage, med at male vinduer og selv at bestemme, om fællesrummet i kælderen skal kunne lejes til barnedåb eller i stedet indrettes til depotrum.
Hvordan er processen ved et salg af en andelsboligforenings ejendom?
Hos ØENS ser vi en tendens til at flere andelsboligforeninger selv opsøger salget, mens en del andre bliver kontaktet med et tilbud fra en investor. Beløbet der tilbydes afhænger af den pågældende forening og den reelle værdi af ejendommen. Hvis en andelsboligforening overvejer at gå videre med et salg af foreningens ejendom nedsættes typisk en arbejdsgruppe i foreningen. Arbejdsgruppen udpeges af generalforsamlingen og gives mandat til at sælge foreningens ejendom på de vilkår som generalforsamlingen har godkendt i henhold til pris, leje efter salg m.m.
I henhold til de det fremsatte lovforslag vil et salg af foreningens ejendom fremover kræve tilslutning af mindst 4/5 af foreningens medlemmer, uanset hvad der måtte fremgå af foreningens vedtægter.
Hvilke andelsboligforeninger vil typisk særligt kunne have interesse i et salg til en investor?
Særligt ser vi foreninger som står overfor større bekostelige vedligeholdelsesarbejder, og derfor overvejer et salg af ejendommen som alternativ til en større stigning i boligafgiften. Det samme gør sig gældende for foreninger, hvor afdragsfriheden på foreningens lån bortfalder og hvor boligafgiften dermed som oftest vil stige når der skal afdrages på lånene.
Tilsvarende kan usikkerheden på den fremtidige prissætning af andelsboliger være årsag til, at flere foreninger ser en fordel i at få friværdien i hånden nu, fordi de er bekymrede for udviklingen på markedet.
Fordele og ulemper ved salg af en andelsboligforenings ejendom kan i praksis variere betydeligt fra forening til forening. Hos ØENS har vi været involveret i flere opkøbsprocesseer med andelsboligforeninger, hvor foreningerne ønsker at modtage rådgivning ift. hvilke fordele og ulemper der vil være ved et salg af netop deres forening.
Overvejer jeres andelsboligforening hvilke muligheder der kunne være ved et salg af jeres forenings ejendom eller har I allerede modtaget et interessant tilbud fra en potentiel køber, så kontakt advokat Søren Saaby Hansen, til en uforpligtende snak om jeres muligheder.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
