Andelsboligforeninger og ejerforeninger

Andelsboligforeninger og ejerforeninger

ØENS Advokatfirma har igennem en årrække haft et tæt og godt samarbejde med ØENS Ejendomsadministration, hvilket giver en række fordele for beboerne og bestyrelserne i de ejendomme, som ØENS Ejendomsadministration administrerer.

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi således vores bestyrelser og beboere med en række dagligdags forhold, som ”lige kræver en advokat ind over”, f.eks. problemer med en larmende andelshaver, manglende betalinger, vedtægtsændringer, byggesager, gennemgang af aftaler og kontrakter med leverandører mv.

Kontakt advokat Morten Ligaard på 3246 4646 eller mli@oadv.dk for en snak om, hvordan han kan hjælpe jer eller dig bedst muligt.

Stiftelse af ejerforening eller andelsboligforening

Stiftelse af en andelsboligforening eller en ejerforening er en ofte tidskrævende, besværlig og bekostelig affære, hvor der skal forhandles vilkår med sælger/ejer af ejendommen, finansiering af købesummen og hæftelse for den med banken og realkreditinstitut og vilkår for foreningens fremtidige virke med ejerne eller de kommende ejere og andelshavere.

Vi har stor erfaring med at køre stiftelse af en andelsbolig- og ejerforening sikkert i mål.

Kontakt advokat Morten Ligaard på 3246 4646 eller mli@oadv.dk for en snak om, hvordan han kan hjælpe jer eller dig bedst muligt.

Nye vedtægter i ejerforening eller andelsboligforening

Vedtægterne i en andelsboligforening eller en ejerforening skal ofte fornyes eller ajourføres,  når der er gået 7-10 år fra seneste revision af vedtægterne.

I dag ser vi således typisk behov for ajourføring af en andelsboligforenings- eller en ejerforenings vilkår indenfor de praktiske vigtige bestemmelser som:

Tilpas stor sikkerhedsstillelse for andelsbolig- eller ejerforeningens evt. tilgodehavender i lejligheden, hvis fællesbidrag ikke betales
Optagelse af lån med sikkerhed i andelslejlighed
Udlån/udlejning af andelslejligheder (så der ikke går helt airbnb i den)
Overholdelse af husorden
Vedtagelse af større istandsættelsesarbejder
Husdyr i ejendommen (må hunde f.eks. accepteres – og hvad med slanger?)
Indkaldelser til generalforsamling via email og/eller opslag på foreningens hjemmeside
Beboerinfo via foreningens egen hjemmeside.

Vi har stor erfaring med at få vores andelsboligforeningers og ejerforeningers vedtæger ajourført og opdateret, så de passer til ejendommen, ejendommens beboere og den dagligdag og virkelighed, de lever i.

Kontakt advokat Morten Ligaard på 3246 4646 eller mli@oadv.dk for en snak om, hvordan han kan hjælpe jer eller dig bedst muligt.

Byggesager, ombygninger og entrepriser i andelsboligforeninger og ejerforeninger

Andelsboligforeninger og ejerforeninger foretager løbende større vedligeholdelsesarbejder og nybyggerier i deres ejendomme, f.eks.:

Nyt tag
Etablering af lejligheder på loftet
Facaderenoveringer
Udskiftning af vinduer
Nye dørtelefoner m.v.
Etablering af altaner
Renovering af gården
Etablering af vandafledning m.v.

– alt sammen kræver stor arbejdsindsats af bestyrelsen, udarbejdelse af projektbeskrivelse, indhentelse af tilbud og indgåelse af aftaler og kontrakter med entreprenører.

Vi hjælper ofte bestyrelserne med deres byggesager og gennemgår og tilser kontrakter og aftaler, så foreningernes retsstilling sikres, f.eks. så de ikke betaler for arbejder, før entreprenørerne har afleveret et ordenligt og kontraktmæssigt stykke arbejde uden fejl og mangler.

Kontakt advokat Morten Ligaard på 3246 4646 eller mli@oadv.dk for en snak om, hvordan han kan hjælpe jer eller dig bedst muligt.

Bestyrelsesansvar i andelsboligforening eller ejerforening

Bestyrelsen i en andelsboligforening eller en ejerforening udfører ofte et utroligt stort stykke arbejde, mens de sidder i bestyrelsen, og oftest er arbejdet helt ulønnet eller med en så lille aflønning, at det knapt nok dækker indkøb af kaffe til møderne. Det er glæden, der driver værket.

Men det at sidde i en bestyrelse forpligter, og det er desværre ikke altid nok, at man gør sit bedste. Vi anbefaler derfor altid, at bestyrelserne tegner en bestyrelsesansvarsforsikring – hvis der da ikke allerede er en sådan i ejendommens forsikring (hvad der ofte er).

Hvert enkelt bestyrelsesmedlem er nemlig personligt ansvarlig for fejl og mangler under udførelsen af sit bestyrelsesarbejde typisk som følge af, at man ikke har fulgt godt nok med i ejendommens forhold, eller et byggeprojekt er løbet løbsk og har kostet foreningen unødvendige penge.

Hver bestyrelsesmedlem hæfter for sådanne evt. tab for foreningen med hele sin formue og dvs. andels- eller ejerlejligheden også står økonomisk på mål for, at man udfører sit arbejde godt.

Vi har set en række praktiske eksempler, hvor bestyrelsesmedlemmer er blevet mødt med krav om personlig hæftelse for tab, som andels- eller ejerforeningen – eller deres medlemmer eller kreditorer – mener, de har lidt, har lidt som følge af dele eller hele bestyrelsens handlinger.

Kontakt advokat Morten Ligaard på 3246 4646 eller mli@oadv.dk for en snak om, hvordan han kan hjælpe jer eller dig bedst muligt, hvis I mødes med erstatningskrav eller er bange for at komme til det.

Eksklusion fra andelsboligforening eller ejerforening

Et medlem af en andelsbolig- eller ejerforening risikerer at blive ekskluderet fra foreningen – og dermed miste sin lejlighed – hvis vedkommende ikke overholder vedtægterne for at bo i ejendommen.

I praksis ses eksklusion typisk i disse situationer:

Manglende betaling af løbende boligafgift til andelsbolig- eller ejerforeningen
Ulovlig udlejning
Manglende overholdelse af husorden – reelt oftest truende eller voldelig adfærd overfor andre beboere
Manglende overholdelse af kravet om at bebo en lejlighed.

Der skal selvsagt en del til, at man kan blive smidt ud af sin lejlighed, men det er nødvendigt, hvis en ejer eller andelshaver ikke kan eller vil acceptere vilkårene for at bo i et fællesskab og under samme tag, som man jo gør, når man bor i en andelsbolig- eller ejerforening.

Når man bliver ekskluderet, sælges beboerens lejlighed bedst muligt, og salgsprisen, som den, der køber lejligheden vil betale, udbetales til den tidligere andelsbolig- eller ejerlejlighedshaver med fradrag af andels- eller ejerforeningens tilgodehavende, hvis der da ellers er friværdi nok i lejligheden.

Sager om eksklusion af beboere kan være tids- og ressourcekrævende, og de kan være ubehagelige for alle parter involveret.

Kontakt advokat Morten Ligaard på 3246 4646 eller mli@oadv.dk for en snak om, hvordan han kan hjælpe jer eller dig bedst muligt

Regler for fremleje og korttidsudlejning

Deleøkonomi er oppe i tiden og benyttes af flere og flere danskere. En af de mest populære måder at supplere indkomsten i ferieperioderne er at udleje eller fremleje sin bolig til fremmede gennem tjenester som Airbnb. 25.000 danske boliger er allerede på den populære side Airbnb.
Men hvordan er reglerne egentlig for at udleje sin andelslejlighed til turister eller at låne sin lejebolig ud til et familiemedlem? Og skal der indberettes til SKAT?

Der er store forskelle på reglerne, alt efter om man bor i en privat eller almen udlejningsbolig, en andelsbolig eller en ejerbolig. Dog er det ens for alle indtægter via deleøkonomi, at de skal indberettes til SKAT.

Lejeperiode

Ejer man selv sin bolig, er der oftest ingen begrænsning på, hvor tit eller hvor længe man må leje sin bolig ud. Hvis man bor i en ejerlejlighed, skal man undersøge, om ejerforeningen har særlige regler, som forhindrer udlejning. Ligeledes er der ofte regler, som netop forbyder udlejning i andelsboligforeninger. Det er derfor en god idé at kontakte andelsbolig- eller ejerforeningens bestyrelse og tjekke op på eventuelle forbehold.

Bor man til leje, kaldes videreudlejningen for fremleje. Lejere har som udgangspunkt altid ret til at fremleje halvdelen af deres boligs beboelsesrum.
Ønsker lejer derimod at fremleje hele sin lejlighed, skal vedkommende opfylde de krav, der stilles i lejeloven eller almenlejeloven: Lejers fravær skal være midlertidigt, og egen ferierejse er ikke gyldig grund til fremleje. Endelig skal lejer også sende udlejer en kopi af lejeaftalen.

En overtrædelse af disse regler kan medføre, at lejekontrakten eller brugsretten til andelsboligen bliver ophævet.

Lejens størrelse

Udlejes eller fremlejes en bolig til ferie- og fritidsmæssige formål, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven, og lejen kan frit aftales. Dette gælder ved ud- eller fremleje til turister og lignende, der ikke bor i boligen mere end ca. 6-8 uger.

Uanset om man bor i ejer-, andels- eller lejebolig, skal man være opmærksom på, at man selv skal indberette sin indtægt til SKAT.

Beskatning af lejen

Udlejer du en del af din ejerbolig eller hele boligen en del af året, kan du vælge to beskatningsmodeller: (1) Bundfradragsmodellen, hvor den del af indtægten, der overstiger 1,33 % af ejendomsværdien dog mindst kr. 24.000, beskattes som kapitalindkomst. (2) Regnskabsfradragsmodellen, hvor du fratrækker de faktiske udgifter til f.eks. vand, varme, vedligeholdelse, afskrivninger på inventar m.v. i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten bliver beskatteT som kapitalindkomst.Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10 % af boligen.
Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.

Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller.

Bundfradraget udgør i stedet 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.

Har du spørgsmål, eller ønsker du blot at være helt sikker, inden du arbejder videre med korttidsudlejning af din bolig, så kontakt advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.

Ulovlig opkrævning af betalinger ud over huslejen

Ny landsretsdom om betaling for trappevask.

Siden Højesteret i 2009 fastslog, at udlejere kun kan udskille dele af lejen til særskilt betaling med lovhjemmel, har det været forholdsvis klart, hvad der må og ikke må opkræves ud over lejen.

Lejeloven giver udlejer mulighed for at opkræve betaling ud over lejen for lejers forbrug af varme, vand, el, internet, kabel-tv og køling. Reglerne findes i lejelovens kapitel VII og giver således hjemmel til, at en udlejer sammen med huslejeopkrævningen kan kræve betaling for lejers forbrug af varme, vand m.v. Udlejer skal naturligvis overholde de regler, der gælder for den pågældende type forbrug – f.eks. at der kun kræves betaling for vand og køling, hvis der er opsat forbrugsmålere.

Hvis der er oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, kan udlejer også opkræve kontingent til denne, ud over lejen. Lovhjemlen findes i beboerrepræsentationsbekendtgørelsen.

Alle andre udgifter skal derimod som udgangspunkt være indeholdt i huslejen.

Østre Landsret har dog i 2000 og igen i 2015 alligevel tilladt, at udlejer og lejer kan aftale, at betalingsservicegebyrer fra PBS (det nuværende NETS) kan opkræves separat ved siden af lejen.

I en ny dom fra Vestre Landsret har en lejer fået medhold i, at udlejere ikke må opkræve et fast beløb hver måned til trappevask.

Parterne havde i 2008 gyldigt kunnet aftale, at det påhvilede lejeren at renholde trapper, trappeopgange m.v. I lejekontrakten havde udlejer desuden mulighed for at bestemme, at trappevask skulle varetages af andre end lejerne men for lejernes regning. I lejekontrakten var det aftalt, at der hver måned skulle betales kr. 198 for trappevask.  I husordenen var det bl.a. beskrevet, hvad forpligtelsen til trappevask nærmere indebar, ligesom det var angivet, at trappevask foretoges af viceværten.

Landsretten udtalte, at der ikke er noget til hinder for, at hvis en lejer gyldigt kan overtage pligten til at vaske trappe, kan lejeren også selv bestemme, om han eller hun selv vil stå for trappevask, lade den udføre af et rengøringsfirma eller betale udlejeren for at udføre arbejdet. Fordi den enkelte lejer ikke selv kunne fravælge at lade udlejer foretage trappevasken men var tvunget til at lade det udføre af udlejer, var kravet om betaling for trappevask ud over lejen ugyldigt.

Det er normalt en almindelig driftsudgift for udlejer at renholde ejendomme herunder at vaske trapper. Det kræver, i overensstemmelse med Højesteretsdommen fra 2009, hjemmel i lov, at lade lejerne dække driftsudgifter ud over lejebetalingen. Dommen fastslår de gældende regler for separat betaling for trappevask, snerydning, forsikringer, vinduespolering m.v.

Har du brug for hjælp til at få udarbejdet en lejekontrakt eller til at se de eksisterende igennem, så kontakt Søren Saaby Hansen fra ØENS Advokatfirma på 3246 4647.

Tilmeld nyhedsbrev